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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-04-26 13:17:23
看板 home-sale
作者 destroyss ()
標題 [閒聊] 去年高雄畢業文的後續
時間 Tue Apr 25 13:05:28 2023
 
 
去年的此時看完C大各篇文章
 
與老婆妥協後購入了後驛的46年3層廢墟透天開始了改造生活
 
(我知道應該買老公寓或老大樓來翻 但老婆對土地有堅持 攤手)
 
原本老婆屬意把透天弄成整棟隔套件 想要加蓋一樓
 
找統包來報價往上加蓋一樓+全改套 預計要花到400萬+
 
400萬+的金額令人十分猶豫 隨後在版上發文後
 
鬆哥指點了可以用分層出租或整棟租人 也別往上再蓋一樓 易被檢舉
 
往後要賣也比隔套件好賣太多 還不會有買家貸款問題
 
所以有了這篇文章 雖然最後沒有找鬆哥推薦的廠商施工~"~
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花了一年的工程期+布置清潔 總花費約220萬
(土水68萬+鐵衣鐵屋頂45萬+水電20萬+油漆9萬+氣密窗19萬+門6萬
輕隔間&天花板18萬+超耐磨地板10萬+弱電工程5萬+家具家電20萬)
 

規劃成1樓室內前方機車停車位 後方8坪套房
 
2樓3樓皆為15坪整層住家 格局皆是1房1廳1衛
 
套房照片連結:https://imgur.com/a/cACzYzv
整層住家連結:https://imgur.com/a/hPmIyf5
 
其實15坪的空間扣除樓梯走道 應該規劃成2房1廳的格局
 
結果輕隔間隔下去後我才想到 來不及了...
 
整理完後在思考1房1廳1衛浴的物件該租多少 打開591看這類產品極其稀少
 
通常1房1廳的出租件格局就是房跟廳無隔間 有隔間的不是格局很神奇或很奇耙
 
整層住家出租價格貼齊在2房1廳的價格下限再低點
 
3F開價14600 2F開價16000 水100 台電帳單
 
套房就設定9600 水100 同樣台電帳單 照S大的話 都開放申請租屋補助 要公證
 
 
在上週FB社團發出租文後 嚇到 不到一小時一堆人約看 新裝修的效果也太好
 
https://imgur.com/cCWyMV9
[圖]
 
三天下來共計帶看了28組 C大說過 三天內租掉開太低 看來真的開太低...
 
15組人對2F 3F整層有強烈現場簽約意願 也願意直接付一個月租金當訂金
 
篩選掉拿不出工作證的 想殺價的 嫌採光太亮的(? 看起來神經質的
 
最後老婆選擇租給醫療從業人員 影像工作人員 套房租給早出晚歸的設計師
 
結果都不需要申請租屋補助 好吧 那就當個酸民說的無良房東吧 攤手
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買房花了1125萬+220萬的裝修=成本1345萬 我知道後驛廢墟買1125很盤
 
成本全數貸款+老屋增貸 連頭期+裝修費都是貸出來的
 
每月收租9600+14600+16000=40200 扣除火險凶宅險+稅金 每月實收39K
 
投報率約3.47% 每月大概再自己貼個14K 看投報不如買0050或正2
 
但能完成老婆當包租婆的夢想+有點事讓她做=無價
 
然後昨天跟我說想立刻搞下個物件 這....
 
希望Ceca大有看到的話能指點一下哪個區的2房老大樓還適合翻新出租的
 
沒能力再弄一棟廢墟透天來翻新了XD  以上~
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蠻多人問說地板或是家具的廠商
 
超耐磨地板地板:Meister代理商自己引進的亨特牌子 每坪3900元
 
電視櫃/沙發:林式木業
 
衣櫃 床板 床墊類的 展鴻家具 在曾子路 樓上展間 樓下工廠
 
流理臺:IKEA系列 原本套裝組是20K 拔掉有的沒的剩12K
 
吊燈 檯燈 軟裝璜類的都是淘寶買來的
--
某演講比賽
 
 評審:  背稿了嗎?
 
 女同學:  ...................恩..  (小聲靦腆的說)
 
 
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.33.18.33 (臺灣)
※ 作者: destroyss 2023-04-25 13:05:28
※ 文章代碼(AID): #1aHr-kVm (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1682399150.A.7F0.html
推 zeroyaking: 實務+行動力 推1F 04/25 13:09
推 yuys: 老婆高興 無價2F 04/25 13:17
推 BRIANERIC2: 高雄買老透天這麼好喔？可以全貸加裝修也貸？3F 04/25 13:19
拿家中的老屋增貸500萬出來花的 能靠屋子本身全貸不知有多好
推 pssbc10: 好奇是地點很好所以可以全貸嗎？4F 04/25 13:22
→ duriel3313: 本來就有資產吧5F 04/25 13:23
推 freenight852: 原來這是大大的物件,fb社團很熱門喔  恭喜6F 04/25 13:24
→ hide0325: 貸款看個人條件，他行不一定你也能這樣做7F 04/25 13:26
推 aJan5566: 感謝分享  很有參考價值8F 04/25 13:36
推 qqq7840: 租金真的有點低。至少開1.6萬（二三樓其實沒差）9F 04/25 13:37
畢竟當初想說16k就碰到大樓2房的租金線了 以後換租客再漲租吧~
推 fanstarbucks: 好棒10F 04/25 13:47
推 Tatsuya72: 對比投報跟等待期間，租金真的低，佛11F 04/25 13:56
推 chicen: 請問有改樓梯嗎？老透天樓梯不是通常在正中間，樓上怎麼分12F 04/25 14:02
→ chicen: 層出租
買來的時候樓梯就在正中間了 用輕隔間把樓梯包起來 不影響房內的人
推 hellogym: 你這租金真的有點低14F 04/25 14:16
推 kktt254: 我知道這間 在高醫租屋社團很夯 哈哈15F 04/25 14:20
推 kktt254: 這邊算是高雄透天很密集的地方
還有高醫租屋社團喔 完全不知道 我只是想說往人多的社團丟 租不掉改丟591
推 hellogym: 你這裝潢風格做的蠻清爽的 現代人很愛17F 04/25 14:25
→ hellogym: 看來你可以往翻新投資客路線前進了
→ hellogym: 魯空看到沒 人家有行動力的 看網路文章直接就買房翻新
→ hellogym: 來租 魯空啥都不敢 難怪一輩子撿角
其實0裝潢 鄉居白+超耐磨地板 沒了... 是靠採光跟自然光色的燈產生的錯覺
→ hellogym: 賺錢方法跟你講也沒用 魯空不敢做就是不敢21F 04/25 14:31
→ hellogym: 高醫那邊新大樓2房租金沒那麼低吧 至少也超過2萬吧
就拿舊大樓翻新的租金去比 畢竟大樓還多個警衛管理 我只能提供房客付費垃圾代收
推 sdhpipt: 行動力不錯 佩服23F 04/25 14:36
推 hellogym: 版上有一個高雄翻新投資客 專門買老房翻新賣的 今年收24F 04/25 14:37
→ hellogym: 入不知道有沒有破千了
→ hellogym: 不過他的裝潢設計美感蠻厲害的
不知道有沒有圖片能當作以後物件翻修的參考  想看看專業投客的作法
※ 編輯: destroyss (114.33.18.33 臺灣), 04/25/2023 14:42:10
推 thirtyto: 看起來  很棒啊   租金似乎有低  租到賺到27F 04/25 15:06
推 lisa108920: 家裡也有老透天，感謝分享~28F 04/25 15:08
→ payneblue: 請問能看廢墟的照片嗎？（誤29F 04/25 15:10
https://imgur.com/vm9QXGD 只有統包當初拆東西跟裝修到一半的照片
[圖]
推 boy830527: 以台灣沒有對無賴房客有效的法律 買房當包租公婆的30F 04/25 15:18
→ boy830527: 風險其實蠻高
→ boy830527: 的
所以只好公證+看起來穩定點的 真碰到租霸再來請教版上各位了
→ zsa123: 問一下 外觀也有翻新嗎?33F 04/25 15:57
→ zsa123: 網址掛了 進不去唷
那看另一家房仲的資訊吧
https://www.sinyi.com.tw/buy/house/1828757CT
※ 編輯: destroyss (114.33.18.33 臺灣), 04/25/2023 16:16:48
推 lbehide: 厲害推35F 04/25 16:30
推 rpg5566: 推，請問有推薦的付費垃圾代收嗎？36F 04/25 16:36
我找宅淨寶 120L垃圾桶每周收兩次 季繳3900 費用房客出
推 chouvincent: 請問本金大概多少可以玩啊 手上現金約三千 也想玩...37F 04/25 16:38
→ chouvincent: 這套拿去新竹操作 感覺應該不錯
我手上沒本金XD 有3000萬拿去買多個大樓物件翻修賺更多
或是買正2投報更高~~~
※ 編輯: destroyss (114.33.18.33 臺灣), 04/25/2023 16:42:22
推 rpg5566: 請問浴室裝修時有加大嗎？本來的照片看起來好像比較小，39F 04/25 16:43
→ rpg5566: 另外熱水器裝在哪？謝謝
浴室都有加大 最小都一坪
熱水器就是浴室門旁邊用窗簾罩起來的
本來要藏在天花板上 土水記錯
推 ceca: 兩房你找老大樓弄起來成本不要破500,出租一萬三上下.41F 04/25 16:47
→ ceca: 優勢就是槓桿比透天改套大很多.
感謝C大回應 但這種物件最近好少呀
不用花到太多錢翻的都被搶走
考慮跟朋友集資買20年700萬內的2房
 
※ 編輯: destroyss (223.139.134.100 臺灣), 04/25/2023 17:03:47
推 Narok: 有一個原因可能是你可以養貓43F 04/25 17:30
推 Narok: 還直接可以租屋補助
推 Narok: 是說你用木地板給人養寵物要有常常換的心理準備…其實貼塑
→ Narok: 膠地板就可以了
超耐磨地板應該還好
不要把地板當貓砂尿就好
我自己有養貓 看家裡的超耐磨還好好的
推 hellogym: 貓咪還好 不要給皮沙發就好 地板不會怎樣47F 04/25 17:52
推 rpg5566: 謝謝回覆48F 04/25 18:08
推 cobrabaton: 貓咪沒差啊 裡面寫裝修賠償金額就好了，全室裝起來3-449F 04/25 18:10
→ cobrabaton: 萬內，都要公證了寫進去就好了
寵物條款好像都有規範了 是比較怕氣味
推 yihua2: 謝謝分享，請問可參考廚房照片嗎？51F 04/25 18:10
其實就只有流理臺哦 照片裡有
沒錢再挖管裝抽油煙機的管道
禁明火就好
 
※ 編輯: destroyss (223.139.134.100 臺灣), 04/25/2023 18:21:05
推 Denki002: 好奇租屋補助（公益出租？）一個門牌可以讓三個住戶申52F 04/25 18:25
→ Denki002: 請？
可以吧 有看過分租套房的申請
推 gpee: 投報3.47% 有扣到貸款利率了嗎？54F 04/25 18:26
扣掉就剩1.2% 跟定存一樣
不過沒買房我也搞不出這麼多錢
推 lbehide: 要租人的，超耐磨可以再次級一點，厚度踩踏感都一樣，被55F 04/25 18:28
→ lbehide: 刮傷才不會太心痛。
就這個價位是我找的這家最便宜的了
好處是有參加特力屋的滿千送百
整體算下來是3500每坪
推 WMV: 感覺這篇以後會很實用 現在大樓兩房變老房後就可以買來操作57F 04/25 18:58
推 cobrabaton: 比較好奇你這是三顆電錶??原本就三顆嗎？58F 04/25 19:43
前屋主有弄成三顆電錶
省了增設線路的費用
推 elfish123: 好奇你自己有住嗎？還是全棟出租59F 04/25 20:13
我住在別的危老透天裡
房客也不愛跟屋主住
推 iamiam: 我覺得林氏木業的質感不錯，在momo買還可以有回饋，挺划60F 04/25 21:18
→ iamiam: 算的
自己淘寶運回來最省 不過頗賭的
台灣買起來跟傢俱行的價位差不多
 
※ 編輯: destroyss (223.139.134.100 臺灣), 04/25/2023 21:47:32
推 c188cc: memo, 蠻考慮踏投資翻修出租這塊 反正躺平越多人，就有更62F 04/25 22:30
→ c188cc: 多客源
推 OnlyRD: 超難賺64F 04/26 01:45
推 wasikulapica: 出租搞東搞西，自己累的要死65F 04/26 08:04
推 MiLu307: 投報剩1.2%每月還要補14K? 看來投客不好做阿~66F 04/26 12:13

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