顯示廣告
隱藏 ✕
※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-11-03 23:38:09
看板 home-sale
作者 cocolin (狐狸犬)
標題 [請益] 套房翻修項目
時間 Thu Nov  2 18:37:15 2023



目前打算把二十七年屋齡的套房出租,確定會裝潢,且再持有十年,但是很多東西有點猶


1.天花板。
原本已經有天花板,不確定是幾年前裝的,前屋主刷完油漆不久。可是電燈的洞跟我想要


2.廁所防水
我確定會換馬桶和洗手台,防水層一直很猶豫要不要做,因為地磚保持的很好,看起來不

統包也說如果光貼磁磚上去也可以,可是以後漏水等於現在白做了。

3.落地窗框和玻璃
因為二十幾年了,怎麼擦看起來還是舊舊的。好奇一般翻修會翻落地窗嗎,591的看起來
很?

4.大門
確定會換電子鎖,老闆說可以幫我把門鑽洞。但是我覺得大門新舊影響視覺感受滿多的,



請問以上大家能給一點意見嗎?希望整理好之後租金和客群能好一點。
謝謝


-----
Sent from JPTT on my iPhone

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.176.143 (臺灣)
※ 作者: cocolin 2023-11-02 18:37:15
※ 文章代碼(AID): #1bGtlTs1 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698921437.A.D81.html
xuit96lo: 成本太高 不划算 建議不要翻1F 11/02 18:38
cocolin: 補充一下是大套房。租金行情在一萬多2F 11/02 18:39
fireheart988: 不用把 你要賣再翻就好3F 11/02 18:40
ChikanDesu: 翻修你覺得能多3成嗎4F 11/02 18:51
ChikanDesu: 我自己小套房翻修五間 油漆補剝落水泥鋪塑膠地板 廁所
ChikanDesu: 塗Epoxy+聚脲 共13萬 預計以後每間都要從8000漲到1100
ChikanDesu: 0 你那樣一間預算感覺就爆了 回本好像要很久
cocolin: 回樓上。不是現在翻租金拉高比要賣再翻划算嗎?8F 11/02 18:55
fireheart988: 站內信你 你自己看一下9F 11/02 18:56
xuit96lo: 10年後要賣 現在翻新的也舊啦 要賣是不是還要再翻?10F 11/02 18:56
xuit96lo: 天花板廁所這些東西不就最貴的 弄完租金也漲不了多少
fireheart988: 門窗也不便宜XD 真的有點浪費錢12F 11/02 18:59
cocolin: 請問C大地板你說用epoxy ,這用廁所是為了美觀還是防水啊13F 11/02 18:59
cocolin: ?第一次聽到用在廁所
fireheart988: 除非妳很想當全能住宅改造王 不然真的沒必要浪費錢15F 11/02 19:00
ChikanDesu: 就老舊磁磚不想敲 違法既有隔套怕敲了被檢舉 Epoxy塗16F 11/02 19:04
ChikanDesu: 了上色再加一層透明聚脲 又硬又防水
ChikanDesu: Epoxy本來就用在防水上阿 只是塗在磁磚附著力不太好
ChikanDesu: 刮一下就起來了 發現不耐磨我就再上一層聚脲 這東西就
ChikanDesu: 是完全防霉防水又不怕裂不怕刮
ChikanDesu: 這樣就很好了 這租金的房客不用太高級
ChikanDesu: 建議你不要有潔癖 出租就是收益收益收益 我自己是因為
ChikanDesu: 現在這屋況太可怕了 所以才花點錢搞一搞 聚脲我自己塗
ChikanDesu: 的
ggcrick: 感謝前輩分享。看來我真的預算拉太高。原本的想法是裝潢25F 11/02 19:09
ggcrick: 的費用,分十年攤平不用太計較。
ChikanDesu: 錢一定要花在房客看得到 會心動的地方27F 11/02 19:09
ChikanDesu: 不要 十年後剛攤平你搞不好又一筆了
ChikanDesu: 租屋是要賺錢不是花時間攤的
ChikanDesu: 有壁癌的地方刮掉補起來油漆這樣一間不用到萬 至少撐
ChikanDesu: 幾年就好了 真的不要想要結構性的補好
ChikanDesu: 你預算大概要抓1-2年額外漲的部分回本 這樣就好了 所
ChikanDesu: 以美觀機能大於一切
fireheart988: 推樓上說的 租客不一定會愛惜你的房子 但你可以愛惜34F 11/02 19:15
fireheart988: 你的錢包
ChikanDesu: 對啊 而且你保留預算 等房客進來要東要西再花在他身上36F 11/02 19:18
ChikanDesu:  一般會很感謝 這樣可以為未來漲價的空間鋪底
fireheart988: 跟著市場價格調整房租就好38F 11/02 19:19
ggcrick: 我原本的想法是弄好一點,租一房一廳的金額,挑選租客。39F 11/02 19:19
ggcrick: 請問這策略不好嗎
ChikanDesu: 就你要市調阿 就是不要漲太少租金花太多費用 你覺得你41F 11/02 19:23
ChikanDesu: 弄完大概多少 能一口氣漲五成租的掉嗎 總之就是要壓在
ChikanDesu: 一兩年回本 回不了就乾脆不要弄
ChikanDesu: 一堆廣告都在鼓吹什麼舊公寓改合法隔套要花2-300 鬼才
ChikanDesu: 回得了本==
yo4126: 弄高級一點,不是可以挑到更好的客人嗎?46F 11/02 19:25
fireheart988: 不用啦 你1w的套房就篩掉一些阿薩布魯的人了 然後職47F 11/02 19:26
fireheart988: 業身心狀況看一看有沒有問題 基本上不會太差啦
ChikanDesu: 可以但報酬率就是要算阿 影響租金大多還是地段坪數設49F 11/02 19:26
ChikanDesu: 備 你搞防水就非常不划算
yo4126: 想問浴缸弄得很髒,會建議敲掉整個重做嗎?有其他省錢作法51F 11/02 19:26
ggcrick: 浴缸髒真的不ok啦52F 11/02 19:27
fireheart988: 浴缸刷乾淨 掛個浴簾就好 不要浪費錢53F 11/02 19:27
ChikanDesu: 篩租客在職證明看一下公司好不好大概就篩一大堆低端了54F 11/02 19:28
ChikanDesu:  重點是你要狠心拒絕爛的阿 歧視無罪 因為跟你以後被
ChikanDesu: 欠租息息相關
fireheart988: 重點就是 你是租給別人不是自己要住57F 11/02 19:28
ChikanDesu: 簽約時候的心軟 就是以後心痛的來源58F 11/02 19:29
fireheart988: 真的不用替房客想太多真的…59F 11/02 19:29
yo4126: 我才想花五十萬裝潢,看來我好像有點笨.雖然是新屋?60F 11/02 19:29
ggcrick: 謝謝c大f大。我原本是打算漲五成左右,因為我看到同區翻61F 11/02 19:29
ggcrick: 到完美的,都漲五成。可是他們應該是專業投資客,成本比
ggcrick: 我低很多
ChikanDesu: 你是自住的話完全沒差阿 自己爽就好 出租花50萬那你要64F 11/02 19:30
ChikanDesu: 漲非常多耶
ChikanDesu: 就 完美是怎麼樣完美 貼皮遮瑕照片看起來完美 設備高
ChikanDesu: 級完美 也是可以漲那麼多阿
fireheart988: 新屋出租是要裝潢什麼XD 不是家具擺一擺就好了嘛XD68F 11/02 19:32
fireheart988: 甚至整層的你空屋出租也可以 頂多天花板包一下
ChikanDesu: 所以合理懷疑他是自住啦70F 11/02 19:33
fireheart988: 喔喔 自住真的自己爽就好 出租就隨便啦71F 11/02 19:34
fireheart988: 漲五成的大概入手成本低+本來就廢墟 不然投資客也不
fireheart988: 會整間好好的還去翹掉重用
fireheart988: 敲啦 翹課翹太多了XD
ggcrick: 所以等要賣再整理好一點,勝過現在完全弄好再出租對嗎?75F 11/02 19:44
ggcrick: 因為我學生時期都很愛惜房東的裝潢,所以才會覺得反正都
ggcrick: 先弄好沒差。
lovebridget: 一年36000多久回本自己算78F 11/02 20:09
lovebridget: 上個月買一間30坪大樓出租 總裝潢50塊噴漆一罐
lovebridget: 還有打掃的掃把拖把給房客 200元
ChikanDesu: 賣又是另一回事了 你弄的所有裝潢買房都可能不認阿 略81F 11/02 20:21
ChikanDesu: 舊跟略新價格其實都沒差多少
ChikanDesu: 你要先立於不敗之地就對了 不要丟超多成本 然後租不知
ChikanDesu: 道能不能租到你心目中的價格 賣的時候能不能因為這個
ChikanDesu: 整修而賣到好價格 投資成本高永遠都是錯誤
ChikanDesu: 以前人都嘛超狠 破爛頂加房硬是搞到報酬率快10% 成本
ChikanDesu: 超低+弄到超高報酬率 要參考他們那樣才能好好賺到錢
ChikanDesu: 能DIY的就自己來 能便宜的就絕對不要貴
ChikanDesu: 像他們那樣才能老神在在 因為你沒投入過多不會焦慮
ChikanDesu: 怕的就是你花時間花錢 然後賣出一個跟你加上去成本一
ChikanDesu: 樣的價格 白忙+完全由買家決定要不要買單 這樣就是一
ChikanDesu: 開始就輸一半了 能不能打平還要看人家臉色
ChikanDesu: 所以結論就是看不出來的東西一律不要做
ChikanDesu: 看得出來的東西 愈明顯的排愈前面做 算成本算報酬 攤
ChikanDesu: 太久就不要做了
yo4126: 因為新屋的裝潢費比較便宜一些,等中古屋做就花不太下去96F 11/02 21:24
atten: 賣掉換新的套房?留給下一手煩惱97F 11/02 22:13
clamperni: 你先用裝潢後價格出租看看 搞不好沒差98F 11/02 22:34
CrabBro: 天花板重做CP值很高,建議重做99F 11/02 23:10
CrabBro: 第二點防水很貴,若沒有壞你做這點幫助很少,而且防水層
CrabBro: 做完也不是就不會有事,哪天管線破裂也還是會出事
CrabBro: 如果你只是要使用十年,這點在預算有限盡量跳過
CrabBro: 3. 看情況可以換,這點感受會很明顯,尤其是匡,白鐵和舊
CrabBro: 鋁門窗看起來的感受完全不同
CrabBro: 4. 該換就換,電子鎖也是方便,若有需要就換
CrabBro: 你要出租的話,天花板、牆面、地板這幾個項目要做好,不
CrabBro: 然可能是出租的出去或租不出去的差別
ggcrick: 感謝樓上。天花板的話,會建議舊的去改洞還是直接打掉換108F 11/02 23:40
ggcrick: 新的啊?(都是平釘)
CrabBro: 你可以問裝潢的或統包和他討論怎樣做划算110F 11/02 23:41
CrabBro: 電的部份反而是你要比較注意的,之前接手過老房子只有40A
CrabBro: 根本不夠現在人的電器使用
shuichia: 1.天花板不用改嵌燈,原本位置全部改裝led吸頂燈即可。2113F 11/02 23:52
shuichia: .廁所衛浴全部換掉大概2萬,目前沒漏水不用處理,真的漏
shuichia: 水就浸泡式矽酸質加一層聚脲。3.窗戶除非是超級老舊鋁
shuichia: 窗不然不用換,或是上底漆再刷白漆蓋掉。4.門不用換電子
shuichia: 鎖,門片fb蒐ezpaint家飾漆自己刷
shuichia: 你自述這套房租金才一萬多,這種等級花錢改門跟窗不會
shuichia: 提升多少租金
jibes932: 這年份的房子我會建議檢查電線是否該換120F 11/03 00:22
fo11ow: 聽起來就是大肥羊啊121F 11/03 01:19
ChikanDesu: 老實說不能理解電子鎖必要性 1-2萬用在一個很容易壞掉122F 11/03 03:04
ChikanDesu: 的東西上給租客
ggcrick: 電子鎖是為了如果租客趕不走不繳錢或是遇到換租客只要換124F 11/03 07:33
ggcrick: 密碼就可以
ChikanDesu: 了解126F 11/03 08:08
frank111: 1,開新的孔,挖下來的板子去填舊的孔,算小事127F 11/03 09:40
frank111: 2換掉統包,他的建議太不專業,在磁磚上貼磁磚,太蠢
frank111: 3很貴,現在換氣密的落地窗應該要十萬元以上,沒價值
frank111: 4門先刷漆看看,不能接受再換
fore1226: 1. 拿舊木板貼在後面批土油漆就好了131F 11/03 09:48
fore1226: 2. 浴室要做洩水地平會變更高很怪,況且原本地磚就可以
fore1226: 用了不需要更換
fore1226: 3. 同上
fore1226: 4. 同上
kagaya: 要賣的話這些是不是就會做下去啦?136F 11/03 10:05
感謝大家意見。
目前就是天花板和防水 大門都不做。落地窗不貴還在考慮。
※ 編輯: cocolin (223.138.176.143 臺灣), 11/03/2023 15:47:25
--
※ 看板: home-sale 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 68 
分享網址: 複製 已複製
r)回覆 e)編輯 d)刪除 M)收藏 ^x)轉錄 同主題: =)首篇 [)上篇 ])下篇