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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-12-08 13:47:17
看板 home-sale
作者 subregion (sub)
標題 [請益] 第三間房的收支比貸款問題
時間 Thu Dec  7 22:51:29 2023




最近看上一棟台北市精華學區豪宅想買來自住,
預估買到的價位大概5800~6000萬左右。
我目前名下已有兩間房,原本是打算賣掉其中一間房子去換房,
但這兩間我都很喜歡,又能放著收租等增值,感覺降息循環開始之後可能又要往上噴了,
挺捨不得賣的,想說算算看收支比能不能貸款成功。

以下是財務狀況:
目前兩間房都登記在我身上。
房產一:總價約1200萬,無貸款,自住。
房產二:總價約1400萬,貸款1100萬,出租中,每月房租收入近3萬。

手上現金(含股票、基金等):600萬。

薪資收入:自己月薪30萬,太太月薪5萬。每年穩定加薪1~3%。

—————————

第三間房假設6000萬買到。

以貸款成數計算:
北市精華區高機率可貸八成,頭期款兩成需1200萬,但我現金僅600萬,
因此需用房產一貸款出600萬來付頭期款。
之後再用第三間房貸款八成4800萬,雖然第三間管制嚴格,
但我前面兩間沒貸滿的話應該可以剛好過關?

以收支比計算:
每月收入有30萬+5萬(太太當保人)+3萬(房產二租金),月收38萬。
假設收支比0.7,保守抓貸款20年。
則38萬*0.7/0.5*100 = 可貸5320萬

目前房產二已經貸了1100萬,又需要房產一去貸600萬付頭期款,
5320-1100-600 = 3620萬,離第三間房需要的4800萬還差1180萬。
看起來收支比0.7去計算是一定不夠。


解決方法:
一、忍痛賣掉手中一間房,最簡單。
二、找收支比能撐到0.85的銀行。(38萬*0.85/0.5*100 = 可貸6460萬)
三、找能貸到30年的銀行。(38萬*0.7/0.36*100 = 可貸7388萬)
四、找家人借錢,用高於房貸的利率還款給他們。

不知道這樣思路有沒有錯?謝謝大家。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.193.211 (臺灣)
※ 作者: subregion 2023-12-07 22:51:29
※ 文章代碼(AID): #1bSTlp8i (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701960691.A.22C.html
※ 編輯: subregion (123.193.193.211 臺灣), 12/07/2023 22:55:57
hellogym: 年薪360w 的真的出現了 這個才是真的XDDD1F 12/07 22:57
alexstag: 一般狀況下會有銀行收支比給你到0.85…?2F 12/07 22:57
hellogym: 比昨天香港IP那個唬爛哥真實多了3F 12/07 22:58
hellogym: 6000不是過豪宅線? 你又第三間 你怎麼貸8成?
alexstag: 你這個其實不受第三間管制,應該要往第一間購屋貸5F 12/07 23:00
alexstag: 款去操作
hellogym: 喔 北市要8000才是豪宅線 抱歉7F 12/07 23:01
plijy111: 第一房掛4貸出來的錢,不能直接拿去當第三房的頭款,會8F 12/07 23:01
plijy111: 被定義為炒房
之前問過房貸專員,他們說轉家人帳戶再轉回來,再去股市過個水他們就不管後續了,
不過可能也是各家銀行內部政策跟程序不一樣。
alexstag: 7000啦…10F 12/07 23:01
hellogym: 不好意思打太快 又打錯XDDD11F 12/07 23:02
alexstag: 增貸出來的金額至少要轉去別的地方半年以上,看你12F 12/07 23:03
alexstag: 對半年內市場的預期是怎麼樣,現在就要買的話你要
alexstag: 有別的金錢來源
abyssa1: 無貸款不用算間數 第二房就七成了15F 12/07 23:04
wlcaroline: 你前面兩間如果是在六都+1,你這間只能七成吧?16F 12/07 23:04
abyssa1: 現金才六百萬就不要想太多17F 12/07 23:04
alexstag: 他這個可以用太太名字貸款,自己當保人,其實是太18F 12/07 23:05
alexstag: 太名下第一間購屋貸款,我認為應該要往這邊拼85%寬
alexstag: 限三年
居然還有這招,我來研究看看

abyssa1: 不考慮你現金少得可憐 最好的做法應該是把房產二也還清21F 12/07 23:06
abyssa1: 讓新購入的當成首購辦40年8成
可以跟家人再借一些。
不過現金都拿去還清房產二,不就沒錢付第三間的頭期款了?
※ 編輯: subregion (123.193.193.211 臺灣), 12/07/2023 23:12:04
blargelp: 如上面說的 你這是第二間 七成。然後增貸掛4不能買不動23F 12/07 23:07
blargelp: 產,要轉
alexstag: 不過說真的…年收不到500要摸6000是真的找後援比較25F 12/07 23:08
alexstag: 好
paul76318: 年收500買4000就很辛苦了,敢買6000八十七趴有後援27F 12/07 23:12
leota: 收入不錯了 但要買6000是不是太硬了28F 12/07 23:13
s26492755: 掛四的錢要處理只是看麻煩程度而已啦29F 12/07 23:14
hellogym: 家裡手骨一定很粗的啦 你們幹嘛替他擔心XDDD30F 12/07 23:14
s26492755: 別在那掛四不能流向房地產31F 12/07 23:15
hellogym: 你普通人年薪360w 會想6000萬的房嗎32F 12/07 23:15
s26492755: 新同學喔 我都八筆掛四了33F 12/07 23:15
s26492755: 羨慕手骨粗 我粗在別的地方了
bustinjieber: 不要鬧了啦,不要把自己搞成這樣35F 12/07 23:17
hellogym: 看來不約出來比一下誰粗是解決不了了36F 12/07 23:19
s26492755: 收支比如果擔心 問問銀行其他的財力證明跟資產 能不能37F 12/07 23:22
s26492755: 走資產負債比去跑
s26492755: 銀行沒碰到央行天條 很多內規都有機會破
abyssa1: 其實建議是掛老婆啦 你辦週轉金可能會查名下是否有新增40F 12/07 23:24
abyssa1: 不動產 聽起來是不會查配偶
abyssa1: 掛老婆首購還可以40年8成甚至外加裝潢貸
abyssa1: 掛老婆的話你不用還房產二也可以增貸房產一
morrishh: 收入比你高覺得你太拼,重點是這間沒有產生現金的能力44F 12/07 23:40
jay412210: 弱弱問,我有一筆貸款繳快要兩年,45F 12/07 23:40
jay412210: 等兩年綁約期限到可以轉增貸去別家
jay412210: 銀行變成掛4嗎?
jay412210: 還是不用等到期限就能轉增貸呢?
ring5611: 建議首購+149F 12/07 23:40
morrishh: 等增值的過程也需要你能挺的住每個月的房貸50F 12/07 23:40
alexstag: 不是增貸就能掛4耶…要先清償貸款才可以吧51F 12/07 23:44
morrishh: 你自己試算,如果6000買到(還要算仲介費之類的),扣除52F 12/07 23:46
morrishh: 你現金600,先不管你怎樣進行資金操作拿到足夠款項,加
morrishh: 上你原本房貸等於是總額6500萬房貸,這樣的情況下如果
morrishh: 貸款30年一個月要26萬,你們的收入扣下來一個月大概剩
morrishh: 下10-12萬,這邊要負責你們一家開銷,這間房子還要管理
morrishh: 費,每年稅金等等,這種日子還是長期的,你自己想想
morrishh: 我收入比你高都覺得人生沒必要把自己搞成這樣
morrishh: 當然如果你有文內沒提到的強力後援之類的就當我沒說…
bustinjieber: 45樓,轉銀行增貸之後,60F 12/07 23:48
bustinjieber: ‘’多出來的部分‘’會是掛4。
morrishh: 上面提到的先把1100房貸清掉是為了你這間額度可以到最62F 12/07 23:49
morrishh: 高
morrishh: 但是這樣你也需要借得到500+你新的這間的頭期(兩成也
morrishh: 要1200)跟交易中會產生的費用,特別是那個仲介費…
jay412210: 謝謝51&60樓大大解惑66F 12/07 23:52
ztdxqa: 年薪360萬背6000萬,真勇者。我能問一下小孩子多大嗎?67F 12/07 23:53
CrabBro: 不行,第三間就是4成,跟你負債比無關68F 12/07 23:53
morrishh: 他們第一間又沒貸款…69F 12/07 23:54
CrabBro: 收支比沒有銀行會給你0.85,除非有保人70F 12/07 23:55
CrabBro: 你沒看到他說要拿第一間增貸600出來嗎,那就是第三間無誤
CrabBro: 只有法一跟法四實際,法三也跟你目前負債有關,第二間如
morrishh: 他只能找後援囉,從第一間拿就根本沒路走了73F 12/07 23:57
CrabBro: 果收支比OK,銀行會願意給你30年,可能要抓0.6左右比較妥74F 12/07 23:58
morrishh: 他完全沒考慮央行限貸XD75F 12/07 23:58
morrishh: 賣掉第一間去貸款七成然後撐5300的房貸
clamperni: 好有錢77F 12/08 00:03
ChikanDesu: 聽起來就是生活開銷不高可以幾乎梭哈吧78F 12/08 00:06
chouwang68: 終於有正常人的問題了。但是,你們從一千多萬直接跳79F 12/08 00:11
chouwang68: 到六千萬,中間的級距不只一兩級,跳太快了,真的與
chouwang68: 太座再商量一下,你自己也好好思考,我真的不建議這
chouwang68: 種跳級法,幾乎沒有容錯率。先換個三千萬的作為中繼
chouwang68: 站,三五年後再考慮到六千萬等級,至少你操作過三千
chouwang68: 萬這級別,差異性會遠遠小於你現在的方案。
Morphee: 5800的用租的比較划算85F 12/08 00:15
RealID2018: 你這樣算第2戶阿,只能貸7成86F 12/08 00:40
RealID2018: 除非你配偶當借款人,你當保證人
RealID2018: 你打到央行管制條款了,只能7成
RealID2018: 收支比70%是極限了,很少有銀行收支高於70願意做的
RealID2018: 你這個狀況,真的不優
RealID2018: 掛4流向房地產只是沒被抓過吧
RealID2018: 就不要哪天金檢被抓抽銀根跳腳
RealID2018: 現在金檢一天到晚衝分行抓投資客
RealID2018: 增貸掛4的一路追金流追到終點
floatfaith: 第二間登記給老婆,新買登記你的名字你變意義上首購。95F 12/08 00:49
floatfaith: 有年薪360+第一間1200無貸款房當財力認列這樣可行嗎,
floatfaith: 差的頭期先跟家人借。買到之後再把第一間轉貸出來還家
floatfaith: 人John。 不過不知道生活會不會過得挺硬的哈哈哈
RealID2018: 不給資料就叫銀行收回貸款99F 12/08 00:49
RealID2018: 已經有災情傳出來了ZZZ
floatfaith: 啊然後一定要貸30年以上的吧….你怎麼會用20年去算呢l101F 12/08 00:50
floatfaith: ol
floatfaith: 家庭收入跟感覺後援猛猛的…羨慕啊啊啊
ice1015: 過戶 離婚 再結婚104F 12/08 01:05
ice1015: 我沒用過 但我正在思考這個問題
chouwang68: 冰兄你認真的?!106F 12/08 01:08
ysmsy: 我半年前也跟你差不多,最後是用老婆的名字首購,我當保人107F 12/08 01:14
ysmsy: ,再用寬限期~~~
ysmsy: 我名下一樣2間
ice1015: 不對 這個案例應該不用這麼極端110F 12/08 01:20
ice1015: 而且這應該是自住吧
ice1015: 覺得自住比例佔太多了
jambojambo: 1跟4,頭期不足跟銀行借的方式貸款收支比應該過不了,113F 12/08 01:29
jambojambo: 也要考慮生活費用,另外第二間應該都只能貸7成。
chen831030: 房版臥虎藏龍115F 12/08 04:02
s26492755: 以前可以掛1直接轉掛4 但這條路2020應該是12月 反正就116F 12/08 04:18
s26492755: 被禁止了 現在轉貸 假設你是借款1000已還200 你轉貸後
s26492755: 會變成兩筆 200掛4 800掛1 假設貸款金額不變的話
s26492755: 是說離婚這件事 要是我老婆名下沒房 我還真的會考慮離
s26492755: 婚讓她用新青安 在結婚
s26492755: 新青安是想到我會考慮去做的
s26492755: 香到
shawncarter: 有家人可以借 代表家人非常有實力 我是覺得四個方案123F 12/08 04:51
shawncarter: 賣房肯定是下下策
maypcc: 現金600搞貸款湊1200買5800 哈哈哈 你這買下去多背5200貸125F 12/08 06:26
maypcc: 款 加原本的1100共貸6300 每月。收入400貸6300要想清楚
maypcc: 但有後援就沒差啦
maypcc: 北市買精華區沒在看年薪的
darkangel119: 好硬129F 12/08 06:32
[圖]
jay412210: S大,那可以先增貸一筆錢之後贈與老婆,131F 12/08 06:54
jay412210: 然後離婚讓老婆買房辦青年貸款,剛好增貸的
jay412210: 錢也過水了,之後再結婚回來嗎?
stealk: 自住裝潢要500w現金吧134F 12/08 07:45
ddeeiv: 家庭年收400背五六千萬房貸  你要確保你不會被裁員  就算135F 12/08 08:24
ddeeiv: 家裡幫個兩千自己也要背三四千,一個月還快20    只能說很
ddeeiv: 原po很勇敢。我家庭收入比你們多很多,也不敢這樣操作
proudC: 猛者138F 12/08 08:25
stealk: 講裁員的就不用了 賣掉就好139F 12/08 08:40
ohyakmu: 其實會看這種房的,不需要為他薪水擔心。140F 12/08 08:41
mfcke: 看收入負債 最好是不要141F 12/08 09:32
darkangel119: 家庭年收400 我光買3千多萬透天 都要自備1200萬142F 12/08 09:45
hellogym: 說不定人家家長年收幾千萬阿143F 12/08 09:46
darkangel119: 除非後援雄厚 不然真的硬144F 12/08 09:46
ajax4444: jay大離了婚,要確定老婆回得來a145F 12/08 09:48
maypcc: 個人覺得原po非常有可能直接被限貸四成 爸媽要能臨時生出146F 12/08 10:05
maypcc: 2千萬
eeantsky: 這種擺明就是後援雄厚  不然光看薪水絕對吃不下來148F 12/08 10:09
IBIZA: 不好意思我覺得你貸不下來149F 12/08 10:24
IBIZA: 金額越大 條件會越嚴苛
willylin2349: 我身邊年收一堆5.600的最多也只敢背4000....151F 12/08 10:28
clamperni: 意不意外152F 12/08 11:09
Husky8018: 借文請問前輩,請問銀行是會用總資產負債(負債/資產153F 12/08 11:21
Husky8018: )比約7成去評估貸款金額嗎,還是用每月收支現金流約7
Husky8018: 成(貸款支出/收入)去看可貸款額度
roooobio: 現在審很嚴,不是單純過水就沒事了,第2間、第3間156F 12/08 11:49
roooobio: 資金來源會一直追…
g11121s: 台北市!!純投資你應該把錢投到臺南高雄158F 12/08 12:12
HiLv: 月薪足夠 你幹嘛那麼擔心 之台北精華區買下去159F 12/08 12:56
s26492755: 問題老婆名下有房就沒法新青安了160F 12/08 13:05
s26492755: 資金一直追的銀行不多 真的要追 還有另一種方式是投資
s26492755: 型保單 但他會吃掉一部分成數 好處是這筆錢是保險公司
s26492755: 借你 所以沒有問題 你掛4的錢本來就可以用於投資
s26492755: 你說第二三間很嚴 我第九間應該更嚴還不是能處理
s26492755: 要用收支比會資產負債比沒有一定 官股會偏向收支比 私
s26492755: 人則是他要放貸他就會挑選一個你有利的去做
s26492755: 我個人是有做懶人包 包含我的收入 財力證明 不動產地址
s26492755:  已貸款金額 年限 有些銀行上班不能用line 專員真的想
s26492755:  他會下班跟你互加 傳懶人包過去 能優化就優化 能做就
s26492755: 做
s26492755: 總之 想貸給你的時候 會從你身上找可以送件的點 不想貸
s26492755: 你就會跟你說 政府打房央行規定 blabla
yo4126: 第三間只能貸4成,除非一間無貸款173F 12/08 13:22

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