※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-12-17 09:36:07
看板 home-sale
作者 標題 第二户投資問題
時間 Sat Dec 16 19:57:24 2023
各位大大好，
最近投資一間1600萬的房子
假設2年後賣1800萬
房地合一稅扣35%是70萬
房仲服務費假設是4%72萬
房貸1280萬2年寬限利息是52.8萬
200-70-72-52.8=5.2
再扣掉一些代書費跟管理費，稅金
就沒賺頭了
請問我是該努力出租出去嗎？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.133.173 (臺灣)
※ 作者: isong 2023-12-16 19:57:24
※ 文章代碼(AID): #1bVP2cmH (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702727846.A.C11.html
推 : 房貸利息不能列為成本1F 12/16 19:59
→ : 啊 sorry以為你是在算房地合一
→ : 啊 sorry以為你是在算房地合一
推 : 服務費要先扣再算35%3F 12/16 20:00
推 : 疑？是先扣房仲費再算稅金嗎？4F 12/16 20:17
→ : 是原po還是三樓對
→ : 是原po還是三樓對
推 : 三樓正確6F 12/16 20:30
推 : 買1600,賣不到2000還不如放10年後再賣7F 12/16 20:36
推 : 仲介費不對8F 12/16 20:43
推 : 服務費算成本，要先扣9F 12/16 20:48
推 : 服務費盡量談到2%10F 12/16 20:52
推 : 這就是為什麼房子很少短進短出啊 交易成本太高11F 12/16 20:57
推 : 那你丟400萬美債正2放兩年就好12F 12/16 21:06
推 : 現在政策就是要讓你短期無利可圖，顏柄立都算過。房價漲稅13F 12/16 21:10
→ : 後利益也很搞笑。這個遊戲目前還有賺頭的是建商和仲介，但
→ : 量低導致不見得可以賺多少。專業投資客一堆退出找別的資產
→ : 類別。
→ : 後利益也很搞笑。這個遊戲目前還有賺頭的是建商和仲介，但
→ : 量低導致不見得可以賺多少。專業投資客一堆退出找別的資產
→ : 類別。
推 : 你要繼續放到第五年裝潢200萬以上才是最佳解17F 12/16 21:10
→ : 這不就政府政策解讀，就是要逼大家不要短期買賣
→ : 這不就政府政策解讀，就是要逼大家不要短期買賣
→ : 股票交易成本那麼低都是長期投資好了 房子當然更是19F 12/16 21:10
→ : 基本上不想留10年，房地產沒有你要的收益。留了10年，你得20F 12/16 21:12
→ : 擔心少子化發酵之前跑不跑的了
→ : 喜歡當沖玩期貨就好 不要動不動產歪腦筋
→ : 擔心少子化發酵之前跑不跑的了
→ : 喜歡當沖玩期貨就好 不要動不動產歪腦筋
→ : 要搬錢用增貸啦 賣掉就沒租金了 殺雞取卵23F 12/16 21:19
推 : 200-72=128 128× 0.35=44.824F 12/16 21:32
→ : 200-72-44.8-52.8=30.4
→ : 30/320 年投報大約5%，不算好，
→ : 但那是因為你懶的出租，
→ : 兩年租金保守至少可收7-80，
→ : 兩年變成賺100多，本金320，
→ : 年投報15%以上還行吧；
→ : 怕麻煩就買預售降低持有成本，
→ : 被抽45%但是省利息，自己去細算。
→ : 並且你的服務費也是設定滿%數，
→ : 實際上不一定會付那麼多。
→ : 200-72-44.8-52.8=30.4
→ : 30/320 年投報大約5%，不算好，
→ : 但那是因為你懶的出租，
→ : 兩年租金保守至少可收7-80，
→ : 兩年變成賺100多，本金320，
→ : 年投報15%以上還行吧；
→ : 怕麻煩就買預售降低持有成本，
→ : 被抽45%但是省利息，自己去細算。
→ : 並且你的服務費也是設定滿%數，
→ : 實際上不一定會付那麼多。
噓 : 服務費哪可能放滿啊。2%就很不錯了。35F 12/16 21:56
推 : 房仲除了熱門重劃區外現在也很難賣了….
推 : 還是放滿五年吧 長期投資
推 : 房仲除了熱門重劃區外現在也很難賣了….
推 : 還是放滿五年吧 長期投資
→ : 現在政府一直推很多法案就是要打你這種炒房的38F 12/16 22:04
推 : 滿2年的租金收益vs 全新未住賣價 想請問樓上b大怎看?39F 12/16 22:25
→ : 租客再怎樣髒,全室油漆補土再清潔換燈清廚具五萬也就40F 12/16 22:33
→ : 跟新的一樣了 全新未住是能多賣100萬?
→ : 跟新的一樣了 全新未住是能多賣100萬?
推 : 說什麼打炒房根本是笑話，42F 12/16 22:44
→ : 一般的投資客根本很難影響市場，
→ : 投資客能做的都是‘’順勢而為‘’；
→ : 透過數據分析、市場研究區域的發展，
→ : 在這過程中發現有物件被低估，
→ : 或者是屋主有其他計畫要獲利了結，
→ : 所以投資客‘’接手‘’等待市場成長，
→ : 之後再賣掉房子，從中獲取利益，
→ : 然後這種行為叫做炒房？
→ : 屋主A>投資客B>買方C
→ : 你可以說投資客B從中‘’獲取利益‘’，
→ : 並且墊高買方C的成本，我同意；
→ : 但如果沒有B，C取得房屋成本較低，
→ : 之後C賣掉之後獲取的利益也更高，
→ : 這當中的利益是恆定的，
→ : 問題只是利益‘’被誰拿走‘’，
→ : 你不爽你就做比別人多功課，
→ : 去學習‘’如何獲取利益‘’的本事，
→ : 這是商業行為，輸家就閉嘴，
→ : 不要跟小孩一樣吵吵鬧鬧。
推 : 39樓
→ : 不同時期跟個人貸款狀況答案不一樣，
→ : 現在的話，我會入手預售屋，
→ : 我這個月有鎖定的物件，應該會買一間。
→ : 一方面，是我明年底有一間要交屋了，
→ : 暫時會卡我的信用額度，我不喜歡冒險；
→ : 另一方面，我之前推文也有稍微提過，
→ : *以下我個人見解，不負任何責任，
→ : 因為近期的政策影響到推案量、
→ : 去化較慢多少也會影響到推案量，
→ : 我預估‘’我所在區域‘’在3-5年後
→ : 會有一段新屋真空期；
→ : （其實現在主流坪數也是缺到爆）
→ : 最後的原因，準備要降息了，
→ : 我個人覺得現在跟2018很像，
→ : 2018的預售來到2021 2022，
→ : 大概是4x＞70+，這是新北一環的表現，
→ : 未來爆發力能不能那麼高我不知道，
→ : 有很多不能掌握的因素會影響，
→ : 但這就是自己的判斷自己負責。
→ : 一般的投資客根本很難影響市場，
→ : 投資客能做的都是‘’順勢而為‘’；
→ : 透過數據分析、市場研究區域的發展，
→ : 在這過程中發現有物件被低估，
→ : 或者是屋主有其他計畫要獲利了結，
→ : 所以投資客‘’接手‘’等待市場成長，
→ : 之後再賣掉房子，從中獲取利益，
→ : 然後這種行為叫做炒房？
→ : 屋主A>投資客B>買方C
→ : 你可以說投資客B從中‘’獲取利益‘’，
→ : 並且墊高買方C的成本，我同意；
→ : 但如果沒有B，C取得房屋成本較低，
→ : 之後C賣掉之後獲取的利益也更高，
→ : 這當中的利益是恆定的，
→ : 問題只是利益‘’被誰拿走‘’，
→ : 你不爽你就做比別人多功課，
→ : 去學習‘’如何獲取利益‘’的本事，
→ : 這是商業行為，輸家就閉嘴，
→ : 不要跟小孩一樣吵吵鬧鬧。
推 : 39樓
→ : 不同時期跟個人貸款狀況答案不一樣，
→ : 現在的話，我會入手預售屋，
→ : 我這個月有鎖定的物件，應該會買一間。
→ : 一方面，是我明年底有一間要交屋了，
→ : 暫時會卡我的信用額度，我不喜歡冒險；
→ : 另一方面，我之前推文也有稍微提過，
→ : *以下我個人見解，不負任何責任，
→ : 因為近期的政策影響到推案量、
→ : 去化較慢多少也會影響到推案量，
→ : 我預估‘’我所在區域‘’在3-5年後
→ : 會有一段新屋真空期；
→ : （其實現在主流坪數也是缺到爆）
→ : 最後的原因，準備要降息了，
→ : 我個人覺得現在跟2018很像，
→ : 2018的預售來到2021 2022，
→ : 大概是4x＞70+，這是新北一環的表現，
→ : 未來爆發力能不能那麼高我不知道，
→ : 有很多不能掌握的因素會影響，
→ : 但這就是自己的判斷自己負責。
推 : 謝謝b大分享82F 12/16 23:17
推 : 謝b大分享+1 確實新屋未來供給更不足 持續緊盯供給量83F 12/16 23:44
推 : 研究有興趣的地區 等爆擊
推 : 研究有興趣的地區 等爆擊
推 : 想問問b大對雙北的看法85F 12/17 09:12
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