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作者 標題 [請益] 單身第二間投資覺得超難賺
時間 Sat Jan 13 14:52:11 2024
小弟單身，不想名子掛家人底下(長輩煞太強，工作11年每次勸退我再緩緩，然後本來想
買的那間就漲超過1000萬了@@)，長期都是股市收益非常穩定(除了疫情爆發那年)，去年
十一月中房價恐慌症發作開始看房，參考CECA大的文章在十二月上旬已經購入第一間高雄
大學三房(叫我楠梓漢)。
買的那間就漲超過1000萬了@@)，長期都是股市收益非常穩定(除了疫情爆發那年)，去年
十一月中房價恐慌症發作開始看房，參考CECA大的文章在十二月上旬已經購入第一間高雄
大學三房(叫我楠梓漢)。
最近有設想在挑低總價的一間當作投資(考量因素，版上各位前輩都分享過，如果一換一
，本業沒有暴漲的情況下，大多蛋白換蛋殼，很少有人可以成功往蛋黃區前進，然後還買
更大間的)，所以策略上想說如果蛋白區兩間，都有賺到漲幅，抓持有超過五年，同時脫
手的話，感覺有機會往蛋黃區插旗。
，本業沒有暴漲的情況下，大多蛋白換蛋殼，很少有人可以成功往蛋黃區前進，然後還買
更大間的)，所以策略上想說如果蛋白區兩間，都有賺到漲幅，抓持有超過五年，同時脫
手的話，感覺有機會往蛋黃區插旗。
有試算一下315萬放股市跟去房市(總價1048萬)，分別預期的報酬狀態。
房市:
高雄高鐵站前兩房機上
機械車位1.8坪
建物24.31坪
第二間房七成貸款
1048萬總價五年成本預估:
0.3X12X5=18萬(管理費)
0.022X734X5=80.74萬(利息)
30萬(規費五年房屋稅地價稅)
冷氣基本家具40萬
累積成本:
1,216.74
假設1400萬出售成功
車建(26.11)攤平坪價:
入手:1048/26.11=40.13
脫手:1400/26.11=53.6
仲介費估計56萬
1400-1048(成本)-12(契稅)-56(仲介)=284
284計算20%房地合一稅估計56.8萬
1400-1216.74-56-56.8=70.46(實際收益)
(有出租抓一個月租金兩萬x12x5=120萬)
=190.46
.................
股市:
315萬頭期轉股市
質押放大後可變為504萬
504X0.07X5=176.4(股票利息)
189X0.0215X5=20.3175(股票貸款利息)
201.6X0.2X5=17.64(所得稅)
176.4-20.3175-17.64=138.4425
................
結論:
1.一定要出租，沒有出租的收益狀況真的很悲劇。
2.高鐵左營站前一坪漲到54萬是否可能，這點我有點心虛，感覺要再去找基期比較低的區
塊操作比較適合?
3.覺得沒親人可以掛名的情況下，第二間的投資已漸漸失去優勢,還是有享受到槓桿的報
酬加成，但效果沒那麼好了。
4.上述推論正確，房市可以多賺50萬。
附註:股票投資抓一年收益7%，未考慮複利操作等細節，所列條件可能有缺陷，請多包涵
。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.170.203.132 (臺灣)
※ 作者: Ethan79 2024-01-13 14:52:11
※ 文章代碼(AID): #1beZCTbh (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705128733.A.96B.html
推 : 買房看重的是房子增貸入股1F 01/13 14:57
→ : 一直重複操作從銀行套現出來
→ : 一直重複操作從銀行套現出來
→ : 難賺超過三間就不如買股票etf質押何況現在美債很香3F 01/13 14:59
推 : 房子方面，用315萬算最後賺190嗎4F 01/13 15:00
沒錯（有出租的話）→ : 有外商工程師 700多萬青埔買2間 租2萬85F 01/13 15:03
→ : 之後歐又買1100萬
→ : 之後歐又買1100萬
推 : 股票有保證每年都7%.會不會賺股利賠價差7F 01/13 15:05
不敢保證，但我這11年都這樣…推 : 難的是房地合一稅吧8F 01/13 15:12
→ : 不掛自己名下用自用住宅的稅率實在很重
→ : 不掛自己名下用自用住宅的稅率實在很重
推 : 如果賺到股利7%.又每隻都賺到價差.那就股票拉.全歐印就好10F 01/13 15:15
→ : 省去租人的空窗期跟麻煩鳥事.
→ : 省去租人的空窗期跟麻煩鳥事.
推 : 出租還要面對房客 萬一房客在房子裡自殺 你就損失慘重12F 01/13 15:22
→ : 買股債etf股息自動進戶頭
→ : 買股債etf股息自動進戶頭
推 : 還敢投資第二間喔14F 01/13 15:23
推 : 推認真算15F 01/13 15:26
→ : 還有買房服務費沒有算
這個假設是新屋，契稅有列了喔→ : 還有買房服務費沒有算
推 : 股票上限大，房地產就是穩17F 01/13 15:30
推 : 別想太多了，人算不如天算，知足常樂18F 01/13 15:31
→ : 另，國稅局可不是吃素的，請爬文
大大是指家人掛名這個操作也不可能，還是說房租繳稅我忘了列上呢？→ : 另，國稅局可不是吃素的，請爬文
噓 : 出租藥管理 很煩20F 01/13 15:36
推 : 股票抓7%我覺得有點保守21F 01/13 15:42
我不想抓太高，不然拓海沒當成，變成填海。推 : 看完覺得股市簡單，且股市未算資本利得潛力很大22F 01/13 16:02
推 : 機械車位屋 漲幅多少 好賣嗎？23F 01/13 16:07
同個案子，平面車位的話，變成28坪（建商限定）1270萬，試算脫手價格可能要1500-1600，私心覺得更難脫手。
推 : 不如買兩間五百萬的廢墟，穩穩租個18K24F 01/13 16:11
推 : 那為啥一堆人還是想買房,不歐印7%以上股票?隨便都7%25F 01/13 16:18
所以才在房版問大大們，小弟一定有看錯的@@推 : 你租金投報率抓那麼低，收益當然少，26F 01/13 16:25
→ : 如果4%來說5年可以多收100萬以上，
→ : 中南部4%算是很簡單的標準。
→ : *投報 4%+
→ : 如果4%來說5年可以多收100萬以上，
→ : 中南部4%算是很簡單的標準。
→ : *投報 4%+
推 : 1048的4%要租到3.3萬，不太可能30F 01/13 16:39
推 : 一千萬有二萬多就要偷笑.這是要漂亮裝潢才有喔31F 01/13 16:40
剛看到一個買1700想租2萬9的…→ : 現在裝潢超級貴.沒啥東西就五十萬了32F 01/13 16:41
→ : 適合的收租件自己挑，33F 01/13 16:46
→ : 買新房子出租本來就不是正常的操作。
→ : 板上有人把新成屋當收租主力的操作嗎？
→ : 買新房子出租本來就不是正常的操作。
→ : 板上有人把新成屋當收租主力的操作嗎？
推 : 求穩定股票7%標的…?債只有4～5%36F 01/13 16:53
推 : 股利7%.但折價差10%你要嘛?37F 01/13 17:12
沒人能保證未來，就理性討論吧噓 : 通通賣掉沒煩惱zzzzzz38F 01/13 17:13
推 : 股利也會跟著通膨漲 真的躺著賺39F 01/13 17:15
→ : 會買ETF那股房都可以 古時候是沒ETF只能買個股那就40F 01/13 17:38
→ : 是自殺 那只能買房
→ : 是自殺 那只能買房
推 : 股票好省心 已經打算目前房子賣掉後放股票租房了 房貸利息42F 01/13 17:52
→ : 算了嗎台灣利息都不漲嗎這邊快7%了
大大在對面嗎？→ : 算了嗎台灣利息都不漲嗎這邊快7%了
推 : 房子很麻煩租客囉哩八嗦萬一給你個自殺變凶宅哭都哭不出44F 01/13 17:55
→ : 來
→ : 每個禮拜修理清潔累死人 每天都想賣掉算了
→ : 便宜價格又想帝寶裝潢服務
→ : 來
→ : 每個禮拜修理清潔累死人 每天都想賣掉算了
→ : 便宜價格又想帝寶裝潢服務
推 : 其實買房就是看你對這地點的展望到哪裡,如果你相信漲48F 01/13 18:29
→ : 跟股票一樣,東哥遊艇噴到五百.也沒人知道.所以各有優點
→ : 相信這地方未來會噴會漲.那就買.只是股票買賣比較容易
可能就是要找基期低，坪數更大的，需要打平的漲幅才不會這麼高→ : 跟股票一樣,東哥遊艇噴到五百.也沒人知道.所以各有優點
→ : 相信這地方未來會噴會漲.那就買.只是股票買賣比較容易
推 : 股票不要股利 也有內建槓桿的正2不會斷頭 只要熬得住51F 01/13 20:16
→ : 下跌段 其實一直抱著就好
→ : 下跌段 其實一直抱著就好
推 : 大家說的正二是台股嗎? 好像在推文裡瞄到過目前不適合加碼53F 01/13 20:42
→ : 正二?
→ : 正二?
推 : 看坪數敘述 應該是X琴2655F 01/13 21:15
單純設定價位討論，沒特別暗示，如果相同，只是巧合喔。※ 編輯: Ethan79 (111.253.180.106 臺灣), 01/13/2024 22:55:46
推 : 股票比較簡單，全部都可以鑑盤操作56F 01/14 00:39
推 : 回36F,可買104,我股板來踢館的,作者提到7%股比房好很多57F 01/14 04:25
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