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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-04-28 06:57:18
看板 home-sale
作者 IloveLEXUS (凌志才是王道)
標題 [請益] 這樣的股票+不動產投資方式是否可行
時間 Sat Apr 27 19:55:53 2024

先上人權圖免得被砲幻想文
https://i.imgur.com/1tWhsbx.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/eCv3CPy.jpeg
[圖]

目前投入股票加閒置資金約八仟萬（不含不動產及債券等）

假設股票年賺2～3年可買一間房出租，則用現金買房後再借週轉金出來繼續買股（大約可
借7成），買房後出租，房租再拿來付房貸維持現金正流量。

若以10年為一週期來賣房（按照2～3年買一間的週期，就是手上約有三間房，然後第一間
房買滿10年後賣掉）

這樣是不是股市跟房地產雙賺

若真的股票遇到大空頭

我房租可cover利息，現金流量為正也不會嘎不過來

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.192.36.62 (臺灣)
※ 作者: IloveLEXUS 2024-04-27 19:55:53
※ 文章代碼(AID): #1cBEVB-X (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714218955.A.FA1.html
推 NTU303150195: 為啥不是買到緊繃，多的資金再轉股票1F 04/27 19:57
→ NTU303150195: 掛4跟成交日期太近會被卡
→ ceca: 你要出租特化還是搞增值阿.3F 04/27 20:08
→ ceca: 玩法不一樣.
→ ceca: 出租特化,你就直接先買一輪,收租之後再貸款出來買金融商品.
→ ceca: 遇到崩盤,你在加碼槓桿和股票質押下去抄底.
→ ceca: 至於出租特化,你增值本來就比較不好.
→ ceca: 你要嘛立刻改套房賣,要嘛就抱著抱著抱很久..XD
→ ceca: 要增值的話則是...沒人在預估甚麼十年賣房的.
→ ceca: 你要是10年要賣的當天,宣布QE...你要不要賣?
→ ceca: 買賣就是要看時局看時機決定要買還是要賣.
→ ceca: 不動產沒甚麼週期,大多時候就是漲和不漲.
→ ceca: 沒再跟你甚麼產業週期,企業週期,OOXX週期甚麼鬼的.
→ ceca: 而買賣你就會有流動,有流動資金大到一個數字就有槓桿問題.
→ ceca: 而槓桿問題又牽扯到政府和你當下的狀況.
→ ceca: 所以一般都是邊做邊看狀況邊調整.
→ ceca: 因此你說你錢在不動產,借錢出來買金融商品.
→ ceca: 這個本版整票人都在幹...房子有錢不借出來的是兔子...
→ ceca: 無腦丟美債都很開心.
→ ceca: 但是當你有兩間三間的時候,你就會進入貸款資金和買賣的調整.
→ ceca: 怎麼調整...沒有在計畫的,到時候看變化在計劃就好.
→ ceca: 尤其牽扯到買賣,你看好的物件多少錢你都無法預測.
→ ceca: 你看好的是1000萬還是2500萬差那麼多...那你怎麼預測??
→ ceca: 所以就是走一步看一步,走一步,調整一步.
推 jonson: 有人房子借錢出來，被套在美債，何解25F 04/27 20:16
推 ceca: 套在美債..XD...你是沒錢還是套在其他地方啊.26F 04/27 20:17
→ ceca: 就說你知道你再說甚麼嗎..XD
→ ceca: 不要搞笑好嗎,那我問你你現在買甚麼.
→ ceca: 你說來聽聽,是買AI還是買台積電還是買哪支飆股?
→ ceca: 另外,別忘了美債配息4.x%.你房貸2%
推 GX90160SS: 隔壁板a一下就知道這個也是股神啦 單純問爽的31F 04/27 20:18
→ ceca: 你還有套利喔.32F 04/27 20:18
→ ceca: 也就是你借了3000萬好了無腦買美債.
→ ceca: 你是不是可以套利2%...然後讓美債利息去抵你房貸2%.
推 serpei: 美債一定要等到2025。套住配息35F 04/27 20:19
→ ceca: 要等到2026吧.36F 04/27 20:20
→ ceca: 除非中間信用貸炸掉.
→ ceca: 信用貸如果炸掉,就爽爽的要發一筆小財.
→ serpei: 沒差 套著配 被笑債蛙也爽39F 04/27 20:21
推 jonson: 2025前急用錢就被斷頭了，沒事，套牢仔的資金都是無窮的40F 04/27 20:21
→ ceca: 新用貸炸掉基本上就又是QE,美債噴到天上,無腦出清抄底41F 04/27 20:21
→ ceca: 你買美債為啥2025會斷頭?你有配息耶.
→ ceca: 你配4.x%怎樣斷頭?
→ ceca: 不對阿,股票才一堆人最近很恐慌..XD
→ ceca: 怎麼會跑來笑債蛙呢.
→ ceca: 不然又多一個股神,serpei你買甚麼?
→ ceca: 你們兩個買甚麼說來聽聽..XD
→ ceca: 我也好奇,這個時間點還有甚麼可以買?
→ ceca: 還是你all in 陸港股,那我真要給你拍拍手.
→ ceca: 有魄力!!!....果然發財的人要這種.
→ ceca: 但我覺得你們兩個不敢,哈哈哈.
→ ceca: 對阿,現在要買甚麼?....獎來聽聽.
→ ceca: 然後我們過一段時間來看表現.
→ ceca: 另外,我們在講的可不是五十萬一百萬.
推 serpei: 賣光光只剩美債了 資金只剩一半 都不崩盤讓我撿55F 04/27 20:23
→ ceca: 至少五百萬一千萬這種單位.56F 04/27 20:24
→ ceca: 而如果是all in還要考慮周轉問題或是其他用錢問題.
→ ceca: 所以all in陸港股真的很敢...人生拚一次躍階一層.
→ ceca: 拼錯了....就幾年內省吃儉用..XD
→ ceca: 陸港股最近就,要嘛大反攻大跳躍,有可能有機氯摸到翻倍.
→ serpei: 差不多啦 兒子女鵝個100萬美債 老婆跟我比較多61F 04/27 20:26
→ ceca: 但是如果中美經貿戰美方優勢,那陸港股可能要在地板多倘很多62F 04/27 20:26
→ ceca: 而如果股票好了,例如納指,如果信用債炸掉.
→ ceca: 那大不了掉到地底下兩年就應該會被新的QE拉回來.
→ serpei: 不買房子了 三間夠用了65F 04/27 20:27
→ ceca: 所以陸港股風險比美股指數還更高,當然爆發力更猛.66F 04/27 20:27
→ ceca: 但是這些風險都遠比美債高.
→ ceca: 美債你沒啥好跌的,又沒升息.
→ ceca: 單純情緒波動而已..
→ ceca: 但是配息很高+之後要降息...
→ ceca: 在附贈一定機率的硬著陸後股票崩盤利率大幅降到逼近於零的
→ serpei: 我也想知道現在要買什麼 資金沒地方去 股票版高手都叫我買72F 04/27 20:28
→ ceca: 樂透可以抽.73F 04/27 20:28
→ serpei: 建商股票74F 04/27 20:28
→ ceca: 所以現在最安全的金融商品看起來就美債.75F 04/27 20:28
→ ceca: 其他的只有風險更高而已.
→ ceca: 美債2026賺多少錢的差別...
→ ceca: 2025早了點,降息循環應該還沒結束.
→ ceca: 2%的通膨最後利率應該會大約在2.6%左右是平衡.
→ ceca: 當然2026理論上會降到2.8~3%,後面有要再降速度太慢效力太差.
→ ceca: 因此應該在2026收網差不多.
→ ceca: 至於如果黑天鵝美國信用債炸掉就...
→ ceca: 今天不是又一間60億美元的銀行倒閉.
推 serpei: 反正有配息 都被笑債蛙  呱呱瓜84F 04/27 20:30
→ ceca: 倒了一間列管的,就有千千萬萬間進入列管.85F 04/27 20:30
→ ceca: 阿2008事件一開始新用債也不是立刻飆升到10%阿.
→ ceca: 喔我講信用債是違約率.
→ ceca: 2008也是信用債到5%之後急速崩潰...
→ ceca: 最後崩潰到10%.
→ ceca: 因此5%新用債違約率是一個關鍵.
→ ceca: 今年年底就可能在4.x%.
推 NTU303150195: 看起來是不認識土地公92F 04/27 20:31
→ serpei: 兩年很快的 到時候房子不知道噴到多少93F 04/27 20:31
→ ceca: 我是不知道很多人喊升息是為啥..買股票多還喊升息94F 04/27 20:31
→ ceca: 中間就是美債質押出來買房子.
→ ceca: 真的卡到無奈的話就是買預售屋了..
→ ceca: 畢竟2025開始漲,那質押金額就可以提升
→ NTU303150195: 核心3.4%讓他們很期待，可惜那是123月的數據98F 04/27 20:33
推 gy55662008: 現金買房再貸出來 會有時間差 不過影響不大99F 04/27 20:33
推 ceca: 通常挑震盪或是區間不明的時間做金融商品的調整.100F 04/27 20:44
→ ceca: 投資到最後,很多動作都要等時機.
→ ceca: 例如換屋通常在冷盤的時候換.
→ ceca: 你不動產和金融商品進出的調整也挑橫盤整理或是熊市的時候.
→ ceca: 所以後面都是看局面做事情,走一步算一步.
→ ceca: 無法作太長久的規劃...
→ ceca: 就像降息就是要延後,那美債收網就也會延後.
→ ceca: 你如果在去年就做2025上半年的收網規劃.
→ ceca: 這樣2025上半年就冏到.
→ ceca: 而例如2026的時候,重劃區已經沖一大潑了怎麼辦.
→ ceca: 那...追老屋或是往外圍追捕漲嚕.
→ ceca: 因此就是因應時局而調整之後的投資計畫.
→ ceca: 但這樣你就必須很清楚,在哪個時間點你要買甚麼.
→ ceca: 重劃區漲50%,老屋才漲10%,你怎麼可以硬買重劃區?
→ ceca: 除非他有台積電..XD
→ ceca: 這也是當你要跨領域投資,那兩邊都要有一定的熟悉.
→ ceca: 然後投資一定不可能在完美步調上.
→ ceca: 你一定要接受不完美....
→ ice1015: 喊升息的應該都不帶腦吧 通澎數據多個0.1-0.2 3%多118F 04/27 21:07
→ ice1015: 又不是20220703的9.1% 整天浪費時間瞎喊
→ ice1015: 也不知道是不是美國影劇看太多 這種的都喜歡講個短短一
→ ice1015: 句 再自以為高深 覺得別人都會去揣測他在講什麼
→ ice1015: 真要講長一點點的論述 就各種被打臉
推 LINPINPARK: 推薦買京城樂富一號，今年可發4塊123F 04/27 21:16
→ LINPINPARK: 如果10.06均價，約4.0%殖利率喔
→ LINPINPARK: 然後不太會跌，因為他不動產淨值約略
→ LINPINPARK: 是目前市價總值，今年加入台南新光三越
→ LINPINPARK: 金流更強，再來今年還會再買一棟
推 LINPINPARK: 還有，台灣境內REITs繳稅是10%分離課稅
推 boy830527: 如果資產配置長期要4.5％以上現在買長年期美債完全129F 04/27 21:19
→ boy830527: 沒問題，但如果是想賺資本利得就不建議了，因為沒
→ boy830527: 人知道現在通膨是否壓得下來，另外中性利率會不會
→ boy830527: 升高，以至於長年期債券殖利率就穩在那，連資本利
→ boy830527: 得都賺不到，畢竟08年以來的長期低利環境或許已經
→ boy830527: 不在
→ LINPINPARK: 算下來稅後報酬約3.6%，給你參考135F 04/27 21:20
→ ceca: 高利率的壓力是債務違約.136F 04/27 21:20
→ ceca: 這種債務違約,基本利率還要提升,有點難..XD
→ ceca: 反而滿手美債的會希望他有本事就升.
→ ceca: 這種一升沒幾下就炸,炸了大家就發財.
→ LINPINPARK: 如果怕美債跌價或匯率波動 可參考140F 04/27 21:21
→ ceca: 外加現在不是通膨向上失控,是通膨停滯的問題.141F 04/27 21:21
→ ceca: 你通膨停滯,維持高利率,他過一段時間還是會下降.
→ ceca: 當然你拉升利率可以加壓給通膨.
推 ice1015: L大 C大 請教銀行端有什麼可買的嗎？TLT適合嗎? 或是RR2144F 04/27 21:22
→ ice1015: 的債券基金
→ ice1015: 我答應要留一些錢在銀行作投資
→ ceca: 但是反過來就是各種債務違約率提高之外.147F 04/27 21:22
→ ceca: 目前經濟成長也變低很多,你再提高利率,很可能就負成長.
→ ceca: 所以...如果這種情況FED還敢升息的話.
→ ceca: 債蛙要高潮了..XD...
→ ceca: 樂透中獎機率大幅提高.
推 boy830527: 美債只是一種資產配置，對於有上億資金後為降低波152F 04/27 21:24
→ boy830527: 動度後的對應配置，另外也可以利用美債來做現金流
→ boy830527: 匹配 跟duration用，總之 有相對應資產時買確實是
→ boy830527: 蠻好用的
→ ceca: 銀行應該會推你一些公司債,但我不信任很多東西.156F 04/27 21:24
→ ceca: 所以我還是買美債..XD
→ ceca: 公司債我記得有些AAA債都可以配到5%
推 LINPINPARK: https://i.imgur.com/YXtNLeY.jpeg159F 04/27 21:25
→ LINPINPARK: 我大概京城樂福會買到三千再多一點 給你參考
[圖]
推 bustinjieber: 我是反過來，用股票養房子，房產賺價差。161F 04/27 21:27
推 LINPINPARK: 銀行端會推銷一堆垃圾債 高收益債162F 04/27 21:27
→ LINPINPARK: 或是一堆高收益債基金，我建議別碰
→ LINPINPARK: 買一些蘋果/微軟這種直債就好
推 ceca: 奇怪,今天才倒一間銀行,怎麼還有人喊升息..XD165F 04/27 21:31
→ ceca: 今天那間銀行60億鎂耶.
→ ceca: 當然我們債蛙比較期待他升拉.
→ ceca: 升下去就是大場面了.XD
→ ceca: 重演2008....除了債外通殺,全死.
→ ice1015: 有理專推我看GG公司債 利率4.5 問題是 我買我賣直接吃損170F 04/27 21:31
→ ice1015: 5%
→ ice1015: 呃.....我實在看不出來買這個要幹麼
→ ice1015: 買個美債基金都好一點吧....
→ ceca: 買那個她有業績阿...XD174F 04/27 21:32
推 boy830527: 銀行端要賺rebate用賣越多賺越多，那拼量的，很多175F 04/27 21:34
→ boy830527: 時候做人情以後後續有其他需求就有相對應的好處
推 ceca: 房貸專員的意思是,當你需要好處的時候再作人情就好.177F 04/27 21:35
→ ceca: 通常差臨門一腳,例如銀行放款的額度或是利率就差一筆商品.
→ ceca: 那就...買吧.
→ ceca: 然後買剛剛好就好了.
推 LINPINPARK: 我講個故事，十幾年前我幫長輩處理181F 04/27 21:37
推 bustinjieber: 用增值件cover金流非常不容易。182F 04/27 21:37
→ bustinjieber: 寬限期也不是說開就無限開，
→ bustinjieber: 不過你的本夠厚，準備個一兩年
→ bustinjieber: 房屋總貸款的本利和當周轉金，
→ bustinjieber: 這樣也沒什麼問題就是了。
推 ceca: 跨領域投資就兩個重點.187F 04/27 21:38
→ ceca: 1.現金流
→ LINPINPARK: 一個約四五千萬的南非幣德銀債卷基金189F 04/27 21:38
→ ceca: 2.是否投報率有被拉升(不要做白工)190F 04/27 21:38
→ ceca: 當然投報率要考慮到風險係數和各種成本.
→ LINPINPARK: 高雄永豐高雄分行（中正路）賣的192F 04/27 21:38
→ ceca: 以及..你不可能完美操作,所以不完美的一些侵蝕.193F 04/27 21:38
→ ceca: 因此跨領域投資基本上現金流優先考慮,不應該搞到自己炸掉.
→ LINPINPARK: 理專把長輩騙得團團轉，帳面已經-20不含匯損195F 04/27 21:39
推 boy830527: 我自己不買那堆垃圾，之前親戚買的啥債直接30萬美196F 04/27 21:39
→ boy830527: 不見，反正理專賣一堆他自己也不知道的東西xddd
→ LINPINPARK: 我直接開飆，從理專罵到行長198F 04/27 21:39
→ boy830527: 但有時候就理專願意陪老人聊天哈啦，人家也願意投199F 04/27 21:41
→ boy830527: 啦哈哈哈
推 ceca: 奇怪的東西都有一些吸引力.201F 04/27 21:41
→ ceca: 要馬價格震盪很劇烈,要嘛收益很高.
推 LINPINPARK: 南高永豐分行直接被我飆到大換血203F 04/27 21:41
→ ceca: 然後一定有夢...甚麼金磚四國,新興市場,最新科技,最屌未來.204F 04/27 21:42
→ ice1015: 我是想刷貢獻度沒錯 可是我不想當肉包子T_T205F 04/27 21:42
→ ice1015: 還是挑些RR2基金或直債買就好
→ LINPINPARK: 所以，不要跟理專談人情，對不起自己荷包207F 04/27 21:42
→ ceca: 國泰房貸專員說,買他們ETF沒有"貢獻直"...哭哭.208F 04/27 21:43
→ ceca: 不過原PO應該沒金融商品的問題吧,他是不動產的問題.
→ ceca: 反正你錢進不動產你要有理由.
→ ceca: 是為了分散風險,還是覺得金融商品最近不好挪到不動產趴錢.
→ ceca: 還是就看看跨領域可不可以碰撞出更多價值.
→ ceca: 這樣會牽扯到你在金融商品納編的操作無論績效還是局勢判斷.
→ ceca: 會因為你的金融商品操作能力和判斷影響你投資不動產的選擇.
→ ceca: 就像我是反過來不動產槓桿被吃死,所以到金融商品找空間.
→ ceca: 這樣我在選擇金融商品的時候判斷也會跟某些類型的人差很多.
→ ceca: 我再找槓桿的擴張,自然也無法金融商品操作太激進.
→ ceca: (這也是陸港股不敢下大注的原因)
→ ceca: 但無論怎樣跨領域有跨領域的好處.
→ ceca: 無論是槓桿和資產的互補等等效應
→ ceca: (也就是同樣的一筆錢,你可能可以借4000萬,但跨領域可能可以
→ ceca: 變成借8000萬...整個槓桿被大幅拓開
→ ceca: 或是時期性資金轉移,例如2022不動產冷盤,就挪到金融商品抄底
→ ceca: 不過好處是好處,你也不可以忽視跨領域的問題.
→ ceca: 例如不動產買賣時間比較久,那你不如金融商品按一下就賣掉.
→ ceca: 那你不動產的錢如果時間內拿不會來,金融商品的坑是沒辦法填.
→ ceca: 又或是你看到金融商品大跌想抄底,但你房子沒賣掉.
→ ceca: 你就只能看到她跌深反彈,但你房子都還在賣.
→ ceca: 你說用借貸的,那自然你抄底的金額跟賣掉房子比就是有差.
→ ceca: 又牽扯到你看掛四還要洗時間,購屋貸款限制也很麻煩等等.
→ ceca: 所以跨領域在操駕上面,你要熟悉不同領域產品的特性.
→ ceca: 然後操駕就要預留很多空間來應付調整的無法預期之外.
→ ceca: 你跨領域的錢,無法在最棒的時間點切入最棒的產品.
→ ceca: 這你一定要有認知...所以你不可能有完美操作.
→ ceca: 那這樣有好處有壞處,回頭就是你要看你為啥要跨領域.
→ ceca: 如果你股票超能賺,那你硬去跨領域.
→ ceca: 有可能雖然不動產也有賺,但整體投資效益是下降的.
→ ceca: 那跨領域投資其實對你就沒意義.
→ ceca: 喔我講的投報都有列入風險..
→ ceca: 不然,all in陸港股期貨,超能賺...哈哈.
→ ceca: 但是算上風險,這東西就賭博...長期不能把它當投資收益評估.
→ ceca: 就像房子,你預估一年漲6%好了,槓桿3倍就是18%.
→ ceca: 但也可能突然噴發30%,突然你槓桿下去變成90%獲利
→ ceca: 但沒有在天天30%噴的,所以你做長期你不可以預估你天天90%.
推 ice1015: 受教了 謝謝L大 C大 兩位都是我的神^^245F 04/27 21:58
推 zigq: 神串先留言再看好惹246F 04/27 22:02
→ wil0829ly: 推推247F 04/27 22:06
推 DarkAlex: 你美金的成本太高  如果是台幣計價  獲利會不如預期美好248F 04/27 22:07
推 NTU303150195: 理專大部分都程度很差的人在從事249F 04/27 22:35
→ NTU303150195: 除了房貸提升條件，沒理由跟銀行買商品
推 leota: 筆記251F 04/27 22:54
推 INNBUG: Lexus大大財富自由應該離開分行那種鳥地方了吧252F 04/27 22:56
推 sspider0829: 理專就是搞笑 前兩年我房子買滿 跟她講買房 她跟買253F 04/27 23:30
→ sspider0829: 後 我萬三跟她講拿錢去買股票
→ sspider0829: 她不敢反買債
→ sspider0829: 今年看我帳戶又多出錢 她跑來問我到底錢哪來？我只
→ sspider0829: 能說理專自己根本不懂賺錢…也不懂自己在賣什麼商品
推 st92111: 推推258F 04/28 00:34

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