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作者 標題 [請益] 帶租約貸款不夠解決辦法
時間 Wed Sep 6 02:00:34 2023
小妹上個月底簽了一間高大5年中古屋，
前屋主才剛簽租約一年，
租客預計明年8月底搬離，
因為帶租約所以銀行貸款成數不足，
原本是抓貸8成，
結果可能只有7成且利率極高2.5以上
變成手頭現金不足，
買660萬，頭期準備160萬，
已付完簽約款+用印款132萬
660貸7成變成中間差了66萬，
如果鑑不到660更是要再多拿近百萬出來，
硬擠現金是可以度過交屋這個關卡，
但是卡到後面月還款極高且年限短
（3萬3/月，15年）
我還能怎麼處理將月還款降低
或是貸款成數拉高呢？
因為硬擠出的現金是老人家的棺材本，
非必要的話真的不想動到，
因為一年後才能搬家，想詢問該如何處理比較好
1.40年楠梓惠民路3房公寓在一年後趕緊賣掉
2.一年後等退租後轉貸(這個部分不太了解）
3.將老公寓（目前無房貸）增貸，不用新屋當標的物，用現金買，但可能鑑價也不高
4.一年後將老公寓出租，每個月付1萬多-2萬房貸
（月薪3萬）
難過了一整天，想到就想哭，
真的很自責自己沒有做好功課，
原本是孝親房結果變成讓老人家拿棺材本出來
當初以為房仲說的自備款要多一點，
影響不大結果影響超級嚴重，
簽約當時人不在現場是長輩簽的，
長輩覺得自己還有存款也就以為自備款夠就可以了
沒想到月還款跟年限也大受影響，
謝謝大家:(
--
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※ 作者: ErinQQ 2023-09-06 02:00:34
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→ : 信貸66萬分七年應該ok吧？1F 09/06 02:02
月薪只有3萬……付完房貸可能沒辦法付信貸信貸好像也不能當買房款
→ : 有找多間銀行問過都是七成？2F 09/06 02:24
推 : 要不要再問問別間銀行，才5年屋不至於貸不到8成，或看能3F 09/06 02:25
→ : 不能加買房貸壽險換貸款成數
拉聯徵一間開7成，2.72，15年，→ : 不能加買房貸壽險換貸款成數
第二間也是大約估7成，還沒拉聯徵，利率年限未知
不敢拉超過三間，
有些銀行甚至室內低於15的直接拒絕，
房仲代書也是說這間大概都是7成利率不會太好
推 : 也有可能60%5F 09/06 02:26
推 : 先跟親友借，等租約過，增貸？6F 09/06 04:07
→ : 都已經簽約了，趕快再多找幾家銀行評估看看。帶租約不一定7F 09/06 04:32
→ : 是影響貸款的唯一因素，人的條件也要考慮進去
→ : 是影響貸款的唯一因素，人的條件也要考慮進去
推 : 為什麼找年限只有15的？貸款年限越高越好....9F 09/06 05:29
→ : 問題不是成數，是年限，看你這房子可能是小坪數10F 09/06 05:48
推 : 銀行怎麼知道你有帶租約？你有寫進合約內？11F 09/06 06:24
推 : 我以前買有帶租約的房子在送件時，房貸專員直接請我把租
→ : 約另外寫，不要寫進合約內否則利率跟年限都會很差，但那
→ : 時已簽約，所以是拿筆畫掉後雙方蓋章，後來用這招搞定。
對，代書把租約寫進合約裡了，推 : 我以前買有帶租約的房子在送件時，房貸專員直接請我把租
→ : 約另外寫，不要寫進合約內否則利率跟年限都會很差，但那
→ : 時已簽約，所以是拿筆畫掉後雙方蓋章，後來用這招搞定。
問他能不能改一下，
他還說不能做非法的事情，屋主已經有告知有租約就要寫，
還嗆我難道屋主說凶宅或漏水
可以不寫嗎？
跟他說銀行的回覆，
強調他做30年了，我問的銀行跟他三十年經驗不一樣，說他問的銀行可以貸
還兇我：（
→ : 這代書是不是很菜15F 09/06 07:10
→ : 還是你強烈要求
年紀很大的代書很固執→ : 還是你強烈要求
推 : 月薪3萬是否就是銀行認定你的還款因素影響核貸17F 09/06 07:11
→ : 有打算解約嗎？問看看房仲要賠償多少
我拉了一個月薪12萬的家人當保人，→ : 有打算解約嗎？問看看房仲要賠償多少
結果還是條件不好，
第一個問的銀行一直強調這件是有租約就算投資案，
沒辦法照自住貸
推 : 跟房客喬 先解約 貸下來再簽租約19F 09/06 07:22
當初買之前喬過兩次，房客不願意接受解約搬離，他們在等他們房子交屋
推 : 這個條件，高雄銀 聯邦 問過了嗎？告訴業務先估價還20F 09/06 07:28
→ : 不要拉聯徵
→ : 不要拉聯徵
推 : 韭菜防蟲22F 09/06 07:50
推 : 4.是你肯定要使用的，有時候不是物件的問題，是個人23F 09/06 07:58
→ : 條件不好，再來，帶租約，銀行送件可能沒辦法直接送
→ : 自用的條件，所以利率啥的不好，過兩年轉增貸再重送
→ : 就好，楠梓的房子別賣，過幾年你會感謝房版
→ : 條件不好，再來，帶租約，銀行送件可能沒辦法直接送
→ : 自用的條件，所以利率啥的不好，過兩年轉增貸再重送
→ : 就好，楠梓的房子別賣，過幾年你會感謝房版
→ : 當初怎沒簽貸款成數當附加條件….27F 09/06 08:18
就長輩也不懂就沒有加進去，我發現的時候為時已晚
→ : 解約賠他一個月，搬進去28F 09/06 08:26
推 : 另外，多找幾間銀行估價，單純估價和討論條件，是不29F 09/06 08:30
→ : 需要拉聯徵啦
→ : 需要拉聯徵啦
推 : 合約幹嘛把租約寫進去31F 09/06 08:39
就代書堅持推 : 跟房客解約賠一個月違約金，應該沒多少錢吧32F 09/06 08:59
推 : 再請代書修改增補合約，然後重新跟銀行申請貸款
房客買之前就協調過了，堅持要住到他們交屋推 : 再請代書修改增補合約，然後重新跟銀行申請貸款
推 : 我比較佩服你月薪才3萬 怎麼有勇氣買房34F 09/06 09:31
→ : 既然代書說他的銀行可以貸30年35F 09/06 09:32
→ : 你這樣還款額都大於你月薪了 銀行怎麼可能貸給你36F 09/06 09:32
→ : 就請他協助啊37F 09/06 09:32
月薪三萬買房是原本盤算貸8成30年貸2.1以下首購的利率的話，一個月房貸兩萬左右，加上我有拉月薪12萬的保人，
長輩也會負擔一部份的房貸，
且到時搬家舊公寓可以出租（約一萬上下），
實際上不會付到太多的房貸（大概幾千塊）才買的。
結果沒想到帶有租約會有影響成數跟利率這麼高
推 : 代書都馬說可以 可是利率很難看 也是貸得過啊38F 09/06 09:36
→ : 他現在都快嘎不過來了 利率在高怎麼吃得消
→ : 整件事最關鍵是沒在合約壓如貸不到八成無條件解約
→ : 現在楠梓都是未來價 銀行看的是現在價
真的，代書都說可以，利率年份什麼都沒說，→ : 他現在都快嘎不過來了 利率在高怎麼吃得消
→ : 整件事最關鍵是沒在合約壓如貸不到八成無條件解約
→ : 現在楠梓都是未來價 銀行看的是現在價
合約沒壓八成無條件解約也是我的失策，
因為買之前問過銀行說可以八成，加上保人的條件好，錯估了情勢
推 : 楠梓哪是未來價 根本嚴重低估42F 09/06 10:14
→ : 楠梓哪是未來價 根本嚴重低估 現在這利率妳就扛個一
→ : 年 很快上去你就鬆了
→ : 楠梓哪是未來價 根本嚴重低估 現在這利率妳就扛個一
→ : 年 很快上去你就鬆了
推 : 高雄正在噴，開心點，你做的決定沒錯45F 09/06 10:23
推 : 頭過身就過加油，跟親友借規劃還款給他們利息46F 09/06 11:02
正在努力詢問其他銀行跟親友，希望能夠順利交屋→ : 也是一個選擇，後續的就老公寓出租讓金流不會那麼緊47F 09/06 11:07
→ : 然後家中長輩幾歲阿?改用長輩當首購年限可能>15年
→ : 特別是你們有保人&名下還有一間公寓無貸款
→ : 成數年限都有機會再往上 加油祝順利
長輩50幾歲了，月薪也不高，但公寓是長輩的，→ : 然後家中長輩幾歲阿?改用長輩當首購年限可能>15年
→ : 特別是你們有保人&名下還有一間公寓無貸款
→ : 成數年限都有機會再往上 加油祝順利
這個部份我也會問問看，
看能不能用長輩首購讓利率或年份改善一點
當初沒用長輩貸就是怕年紀會影響年份跟利率，
用我的條件原本沒有租約的話，
我甚至可以貸到85成最低利率2.06
現在就是租約擋在那，我所有的規劃都亂了
→ : 親人貸尬一下，租約處理掉，之後轉增貸，解約損失太大51F 09/06 11:16
解約我看了一下合約要損失所有付出去的錢，屢保裡面已經給了132萬，解約是沒辦法的，我努力問其他銀行跟親人借錢中
※ 編輯: ErinQQ (220.133.130.246 臺灣), 09/06/2023 11:34:14
推 : 這代書也太雷52F 09/06 11:52
推 : 那你就是找月薪12萬的保人幫忙阿 保人就是這用途阿53F 09/06 12:12
→ : 你的規劃都太理想化 看你說用你三萬的條件可以85成2.06
→ : 你現在就是先借錢度過 之後看能不能轉貸延長還款年限
→ : 你的規劃都太理想化 看你說用你三萬的條件可以85成2.06
→ : 你現在就是先借錢度過 之後看能不能轉貸延長還款年限
推 : 租約有沒有辦法讓銀行知道是前屋主，期滿不續租56F 09/06 14:05
→ : 請銀行重新考量這個狀況，給個切結書，再次核貸看看
→ : 請銀行重新考量這個狀況，給個切結書，再次核貸看看
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