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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-09-06 14:33:24
看板 home-sale
作者 ErinQQ ()
標題 [請益]  帶租約貸款不夠解決辦法
時間 Wed Sep  6 02:00:34 2023


小妹上個月底簽了一間高大5年中古屋,
前屋主才剛簽租約一年,
租客預計明年8月底搬離,
因為帶租約所以銀行貸款成數不足,
原本是抓貸8成,
結果可能只有7成且利率極高2.5以上
變成手頭現金不足,
買660萬,頭期準備160萬,
已付完簽約款+用印款132萬
660貸7成變成中間差了66萬,
如果鑑不到660更是要再多拿近百萬出來,
硬擠現金是可以度過交屋這個關卡,
但是卡到後面月還款極高且年限短
(3萬3/月,15年)

我還能怎麼處理將月還款降低
或是貸款成數拉高呢?
因為硬擠出的現金是老人家的棺材本,
非必要的話真的不想動到,

因為一年後才能搬家,想詢問該如何處理比較好
1.40年楠梓惠民路3房公寓在一年後趕緊賣掉

2.一年後等退租後轉貸(這個部分不太了解)

3.將老公寓(目前無房貸)增貸,不用新屋當標的物,用現金買,但可能鑑價也不高

4.一年後將老公寓出租,每個月付1萬多-2萬房貸
(月薪3萬)

難過了一整天,想到就想哭,
真的很自責自己沒有做好功課,
原本是孝親房結果變成讓老人家拿棺材本出來
當初以為房仲說的自備款要多一點,
影響不大結果影響超級嚴重,
簽約當時人不在現場是長輩簽的,
長輩覺得自己還有存款也就以為自備款夠就可以了
沒想到月還款跟年限也大受影響,
謝謝大家:(

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.120.78 (臺灣)
※ 作者: ErinQQ 2023-09-06 02:00:34
※ 文章代碼(AID): #1azsp46Z (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693936836.A.1A3.html
VSshow: 信貸66萬分七年應該ok吧?1F 09/06 02:02
月薪只有3萬……付完房貸可能沒辦法付信貸
信貸好像也不能當買房款
Rickerley: 有找多間銀行問過都是七成?2F 09/06 02:24
icexice: 要不要再問問別間銀行,才5年屋不至於貸不到8成,或看能3F 09/06 02:25
icexice: 不能加買房貸壽險換貸款成數
拉聯徵一間開7成,2.72,15年,
第二間也是大約估7成,還沒拉聯徵,利率年限未知
不敢拉超過三間,
有些銀行甚至室內低於15的直接拒絕,
房仲代書也是說這間大概都是7成利率不會太好
beminaru: 也有可能60%5F 09/06 02:26
imprison: 先跟親友借,等租約過,增貸?6F 09/06 04:07
zoplas: 都已經簽約了,趕快再多找幾家銀行評估看看。帶租約不一定7F 09/06 04:32
zoplas: 是影響貸款的唯一因素,人的條件也要考慮進去
olliekr: 為什麼找年限只有15的?貸款年限越高越好....9F 09/06 05:29
morrishh: 問題不是成數,是年限,看你這房子可能是小坪數10F 09/06 05:48
RXIJDIL: 銀行怎麼知道你有帶租約?你有寫進合約內?11F 09/06 06:24
RXIJDIL: 我以前買有帶租約的房子在送件時,房貸專員直接請我把租
RXIJDIL: 約另外寫,不要寫進合約內否則利率跟年限都會很差,但那
RXIJDIL: 時已簽約,所以是拿筆畫掉後雙方蓋章,後來用這招搞定。
對,代書把租約寫進合約裡了,
問他能不能改一下,
他還說不能做非法的事情,屋主已經有告知有租約就要寫,
還嗆我難道屋主說凶宅或漏水
可以不寫嗎?
跟他說銀行的回覆,
強調他做30年了,我問的銀行跟他三十年經驗不一樣,說他問的銀行可以貸
還兇我:(
ice1015: 這代書是不是很菜15F 09/06 07:10
ice1015: 還是你強烈要求
年紀很大的代書很固執
jkokpcu: 月薪3萬是否就是銀行認定你的還款因素影響核貸17F 09/06 07:11
jkokpcu: 有打算解約嗎?問看看房仲要賠償多少
我拉了一個月薪12萬的家人當保人,
結果還是條件不好,
第一個問的銀行一直強調這件是有租約就算投資案,
沒辦法照自住貸
jkduke: 跟房客喬 先解約 貸下來再簽租約19F 09/06 07:22
當初買之前喬過兩次,房客不願意接受解約搬離,
他們在等他們房子交屋
ilovejesus: 這個條件,高雄銀 聯邦 問過了嗎?告訴業務先估價還20F 09/06 07:28
ilovejesus: 不要拉聯徵
tswen: 韭菜防蟲22F 09/06 07:50
sspider0829: 4.是你肯定要使用的,有時候不是物件的問題,是個人23F 09/06 07:58
sspider0829: 條件不好,再來,帶租約,銀行送件可能沒辦法直接送
sspider0829: 自用的條件,所以利率啥的不好,過兩年轉增貸再重送
sspider0829: 就好,楠梓的房子別賣,過幾年你會感謝房版
opas1216: 當初怎沒簽貸款成數當附加條件….27F 09/06 08:18
就長輩也不懂就沒有加進去,
我發現的時候為時已晚
cobrabaton: 解約賠他一個月,搬進去28F 09/06 08:26
sspider0829: 另外,多找幾間銀行估價,單純估價和討論條件,是不29F 09/06 08:30
sspider0829: 需要拉聯徵啦
e33554431: 合約幹嘛把租約寫進去31F 09/06 08:39
就代書堅持
KooLi: 跟房客解約賠一個月違約金,應該沒多少錢吧32F 09/06 08:59
KooLi: 再請代書修改增補合約,然後重新跟銀行申請貸款
房客買之前就協調過了,堅持要住到他們交屋
henry4621: 我比較佩服你月薪才3萬 怎麼有勇氣買房34F 09/06 09:31
yiliang1107: 既然代書說他的銀行可以貸30年35F 09/06 09:32
henry4621: 你這樣還款額都大於你月薪了 銀行怎麼可能貸給你36F 09/06 09:32
yiliang1107: 就請他協助啊37F 09/06 09:32
月薪三萬買房是原本盤算貸8成30年貸2.1以下首購的利率的話,
一個月房貸兩萬左右,加上我有拉月薪12萬的保人,
長輩也會負擔一部份的房貸,
且到時搬家舊公寓可以出租(約一萬上下),
實際上不會付到太多的房貸(大概幾千塊)才買的。
結果沒想到帶有租約會有影響成數跟利率這麼高
henry4621: 代書都馬說可以  可是利率很難看  也是貸得過啊38F 09/06 09:36
henry4621: 他現在都快嘎不過來了 利率在高怎麼吃得消
henry4621: 整件事最關鍵是沒在合約壓如貸不到八成無條件解約
henry4621: 現在楠梓都是未來價  銀行看的是現在價
真的,代書都說可以,利率年份什麼都沒說,
合約沒壓八成無條件解約也是我的失策,
因為買之前問過銀行說可以八成,加上保人的條件好,錯估了情勢
sspider0829: 楠梓哪是未來價 根本嚴重低估42F 09/06 10:14
sspider0829: 楠梓哪是未來價 根本嚴重低估 現在這利率妳就扛個一
sspider0829: 年 很快上去你就鬆了
frowning1226: 高雄正在噴,開心點,你做的決定沒錯45F 09/06 10:23
floatfaith: 頭過身就過加油,跟親友借規劃還款給他們利息46F 09/06 11:02
正在努力詢問其他銀行跟親友,希望能夠順利交屋
floatfaith: 也是一個選擇,後續的就老公寓出租讓金流不會那麼緊47F 09/06 11:07
floatfaith: 然後家中長輩幾歲阿?改用長輩當首購年限可能>15年
floatfaith: 特別是你們有保人&名下還有一間公寓無貸款
floatfaith: 成數年限都有機會再往上 加油祝順利
長輩50幾歲了,月薪也不高,但公寓是長輩的,
這個部份我也會問問看,
看能不能用長輩首購讓利率或年份改善一點
當初沒用長輩貸就是怕年紀會影響年份跟利率,
用我的條件原本沒有租約的話,
我甚至可以貸到85成最低利率2.06
現在就是租約擋在那,我所有的規劃都亂了
AMDsucks: 親人貸尬一下,租約處理掉,之後轉增貸,解約損失太大51F 09/06 11:16
解約我看了一下合約要損失所有付出去的錢,屢保裡面已經給了132萬,
解約是沒辦法的,我努力問其他銀行跟親人借錢中
※ 編輯: ErinQQ (220.133.130.246 臺灣), 09/06/2023 11:34:14
e33554431: 這代書也太雷52F 09/06 11:52
morrishh: 那你就是找月薪12萬的保人幫忙阿 保人就是這用途阿53F 09/06 12:12
morrishh: 你的規劃都太理想化 看你說用你三萬的條件可以85成2.06
morrishh: 你現在就是先借錢度過 之後看能不能轉貸延長還款年限
AMDsucks: 租約有沒有辦法讓銀行知道是前屋主,期滿不續租56F 09/06 14:05
AMDsucks: 請銀行重新考量這個狀況,給個切結書,再次核貸看看

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    如題, 最近捏著錢包在高雄楠梓買了一間5年內新屋, 但原本舊家的處理讓我煩惱了一個月, 舊家也在楠梓,4x年老公寓二樓, 三房兩衛兩陽台(室內24坪左右) 屋況尚可以住人(因為原本長輩住在那), 但 …
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    板工提醒:內容少於二十字 或 少於三行,會立刻砍文,並視情況劣退! ================================================================== …
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