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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-09-28 09:35:36
看板 home-sale
作者 blargelp (春日部四郎)
標題 [請益] 自住沒差？ 隨便你漲跌都沒差？
時間 Wed Sep 27 12:02:41 2023


亂講欸

年輕人靠自己買房自住
房價漲跌明明影響超大。


年輕人是能夠三十歲就買得起人生的最終房喔？

還不是要靠換房？
靠換房，那漲幅就至關重要。


假設：
兩房1000萬
三房1500萬

啊我三十歲就買不起1500萬啊。
只能湊200萬的頭期貸八成捏下去買兩房。


自住幾年後，
假設房價漲30%：
兩房1300萬
三房1950萬


這時候賣掉兩房賺300萬，
加上原有的200萬，不就有500萬了？

阿就換得起三房的頭期啦，
就算扣一些稅跟仲介費也還夠。



簡單來說，
房價、頭期款需求 都是一倍的房市漲幅
但貸八成=5倍槓桿的資產增加。

反過來說，五倍槓桿如果亂買跌10%
那就是淨資產減半。換房之路更遙遠繼續套。



自住怎麼會沒差？
到底哪個傻逼說的啊？


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.5.125 (臺灣)
※ 作者: blargelp 2023-09-27 12:02:41
※ 文章代碼(AID): #1b4wbZYH (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1695787363.A.891.html
噓 D9722162: 反串好爛1F 09/27 12:05
推 iamala: 不缺錢的傻逼說的。你眼光那麼好，當到房神了，當然有差2F 09/27 12:07
→ iamala: 。不說沒差不會漲的房要怎麼賣給窮人？
推 crystal0504: 我賣掉自住房，還是很難換大啊，大坪數也漲很兇4F 09/27 12:11
推 SouthEast62: 正論無誤。自住只是對短期的價格波動，不會像投資5F 09/27 12:11
→ SouthEast62: 客那般敏感，可以忍受短跌中長漲回的情況，但長期
→ SouthEast62: 來說大家都需要資產的帳面價值隨合理的年化報酬漲
→ SouthEast62: 上去。
推 Robben: 自住能凹比較長9F 09/27 12:14
→ wiston1419: 太多槽點10F 09/27 12:15
推 asongforyou: 大房跌下來不是更好買??11F 09/27 12:15
→ panda04056: 不是 你房子跌爛 3房跌到100萬 我直接現金買就好 關第12F 09/27 12:20
→ panda04056: 一間什麼事
推 iceonly: 新房怎麼可能跌到現金能買的程度，換個例子好嗎14F 09/27 12:22
推 icexice: 你自住剛好只有一桶金但沒買，漲一波可能就買不起了，買15F 09/27 12:22
→ icexice: 了就算下跌，住久還是漲，這是機率x後果的期望值問題
→ iceonly: 覺得跌下來比較好買的人都預設「但是我家不會跌」，不然17F 09/27 12:24
→ iceonly: 就是要保留舊屋另外再買一間，沒在跟你小換大的
推 rainbowcatch: 自助當然有差，繳房貸剩的可動用支配金額 影響，19F 09/27 12:24
→ rainbowcatch: 會講沒差是不經大腦思考
→ wiston1419: 房價會跌一定有它的理由 有讓人不想進場的因素 你真21F 09/27 12:25
→ wiston1419: 的覺得跌了你就敢買？
→ Robben: 房價跌就是供給暴增 一堆人要湊錢23F 09/27 12:27
→ hellogym: 對面西台灣跌了阿 有人買嗎？ 八卦腦喔XDD24F 09/27 12:28
→ Robben: 建商不砍價就是代表現在經濟ok25F 09/27 12:28
→ hellogym: 現實世界會只有房價跌爛 其他經濟 社會都沒變化的事情26F 09/27 12:28
→ hellogym: 發生喔？ ㄏㄏ
→ hellogym: 股票跌爛你也可以買阿 你敢嗎？ 明揚明安最近跌爛了阿
→ hellogym: 趕快買阿 買到賺到
推 webber123: 重點買了根本沒跌過啊30F 09/27 12:29
推 jaricho: 要別人跌價賣給你 有沒有先問問716領頭軍 你家原價賣：憑31F 09/27 12:29
→ jaricho: 甚麼！
→ hellogym: 有些人的腦神經就是線性而已 慘啊33F 09/27 12:29
→ hellogym: 房子就是資產 房價崩了就是資產變少 還在沒差XDD
→ hellogym: 阿你台積電買680跌到300也沒差阿 不賣不算賠嘛 XD
→ kuosos520: 跌當然有差，就是自住容錯率高36F 09/27 12:32
推 Fulva9507: 講複雜不想聽聽不懂，講簡單就挑毛病，科科37F 09/27 12:33
→ Taiwanwolf: 換屋只是被洗到更外圍38F 09/27 12:39
推 kevinhon: 你說的對！某個傻B說的，你辨贏了會多50萬買房金39F 09/27 12:39
推 alonzohorse: 年輕人要團結，我們聯合拒買等房價腰斬40F 09/27 12:40
推 jaricho: 要團結不買很好 沒需求不買就不用在意漲跌 但要注意中途41F 09/27 12:43
→ jaricho: 有沒有人偷偷跑去買 例如吸流量賺到頭期就偷偷跑去買房
推 iamala: 這篇主要在講漲多漲少的差別吧，別對跌這個字那麼敏感。43F 09/27 12:43
→ iamala: 只要你家漲的比較少，換大房難度就是增加的，看沒買的魯
→ iamala: 空自慰也沒用XD
→ dog37: 但你過幾年後薪水就可以負擔總價1900萬的貸款嗎？46F 09/27 12:43
→ iamala: 就算跌下來，只要你家跌的比較少，換大房就是比較容易，47F 09/27 12:43
→ iamala: 甚至比漲的時候容易。所以換房重點不是漲跌，而是相對你
→ iamala: 想換的房子妳家是漲是跌。
噓 paulgao: 下跌的話不就連舊的都不用賣？房價一直漲對所有人都是利50F 09/27 12:43
→ paulgao: 空，包含房東地主
推 qqphor: 自住容錯率很符合人性52F 09/27 12:43
→ qqphor: 高
推 Harlequin727: Exactly54F 09/27 12:43
推 PTTMAXQQ: 就是傻逼才都當作買房得現金買55F 09/27 12:45
推 CCOOGG: 氰胺戰士一定有差56F 09/27 12:45
→ PTTMAXQQ: 蠢蛋才覺得下跌時賣掉自己住的可以換大房57F 09/27 12:46
→ PTTMAXQQ: 如果買1000萬自備款200萬貸款800萬
→ PTTMAXQQ: 後來房價均跌20%
→ PTTMAXQQ: 你把房子800萬賣掉，現金回來0元
→ PTTMAXQQ: 是要怎麼買從2000萬跌到1600萬的？自備款320萬在哪裡？
→ orz811017: 如果身上還有房貸，跌了會更難貸款換屋吧62F 09/27 12:48
→ aesdu: 假設這麼多幹嘛，乖乖繳房租啦XD63F 09/27 12:49
推 hahaha81: 啊不就是本業收入高的 跌才比較爽64F 09/27 12:49
→ orz811017: 但沒有就沒差惹，1000萬房子換2000萬，原本要1000萬，65F 09/27 12:50
→ orz811017: 但跌價20%，只需要800萬，一個有沒有上車的差別吧
→ hahaha81: 資產多的 越漲越爽呀67F 09/27 12:50
噓 abdd123413: 對對對 看勁戰就好 房地產對你來說太高深68F 09/27 12:52
推 kevinhon: 魯空沒想那麼多，覺得房子如果跌到剩10%，不但薪水沒少69F 09/27 12:53
→ kevinhon: ，可以一次買10間，然後沒人跟你搶
推 hahaha81: 只有一間 收入不高 不管漲跌 你一樣換不起的確沒差71F 09/27 12:53
推 sttyuio5083: 跌爛才能換大啊72F 09/27 12:59
→ nicejeffery: 沒差指的是未來漲跌無法預測,所以買自住房把握當下,73F 09/27 13:04
→ nicejeffery: 懂?
→ nicejeffery: 因非投資可長住,就算短期虧長期還是賺
噓 highka1003: 算數字不難入門,要考慮時間軸/預測風向/個人需求啊。76F 09/27 13:09
→ highka1003: 自住還沒急著賣,你幫他算一堆屁幹什麼
→ supereva: 當然是有差  但是自住不是純看漲跌  還有時機使用需求78F 09/27 13:16
→ supereva:  結婚需求  小孩學區需求  所以相對投資「比較沒差」
→ supereva: 是真的
→ supereva: 假如十年後會崩盤  ok你想崩盤撿便宜？  先不合理的假
→ supereva: 設崩盤後你購買力沒跟著下降好了  你就願意等十年？
→ supereva: 結婚等十年  小孩學區等十年這樣嗎  你人生有幾個十年X
→ supereva: DDD
→ supereva: 而且沒人可以預測未來  誰知道幾年
→ supereva: 自住沒差是建立在你買房子是來使用  而且未來你無法預
→ supereva: 測之上
→ supereva: 如果你是先知  那當然有差啊  我一定最低點買入最高點
→ supereva: 賣出
推 leiouter: 同意90F 09/27 13:22
推 iamala: 住了幾年自備款320在哪裡都不知道還想換大房XD 我倒想問91F 09/27 13:31
→ iamala: 換大房後，每個月要還超過一倍的錢在哪裡…
推 orz811017: 推樓上93F 09/27 13:45
推 z5411: 你有想過現金流問題嗎 你確定你現金流跟得上？94F 09/27 13:45
推 zhi5566: 因為自住一住五年十年 怎樣都會凹到上漲 然後賺了租金95F 09/27 14:01
→ zhi5566: 攤開台灣房價硬凹勝率9成 蛋黃100%穩贏 所以才自住沒差
噓 monday0315: 笑死在算啥97F 09/27 14:14
→ i386: 自己花錢買的東西就是資產,資產價值跌了會說沒差肯定是韭菜98F 09/27 14:41
噓 SEEDA: 是在算三小…99F 09/27 14:42
→ i386: 最好笑的是,很多人遇到數字位數比較多就變笨了,換成是1,2萬100F 09/27 14:44
→ i386: 的東西就很計較漲跌或是有沒有優惠或回扣
推 york1987: 沒自己看房版齁，貸款沒人在還的，寬限期開到爆就對了102F 09/27 15:09
→ york1987:  *仔細*
→ york1987: 現金流是拿來嘎下一間的頭款跟寬限期用的
→ york1987: 1間變2間，2間變4間，4間變8間...
推 async: 自住沒差 以後換更大 根本是房蟲話術106F 09/27 15:23
推 vicowin: 換房要跌比較好換107F 09/27 15:44
→ SouthEast62: 除非不需要賣屋湊預算，要不然掛賣時你家就先跌了108F 09/27 17:35
→ SouthEast62: ，我看看你換不
→ SouthEast62: 換得了房子。
推 dr900143: 漲越高房貸月繳款就越高111F 09/27 18:18
推 SouthEast62: 正常通膨 + 經濟成長 => 大家的薪水都增加 => 房價112F 09/27 19:00
→ SouthEast62: 成長。所以雖然房價變貴了，但你應該要有更多的收
→ SouthEast62: 入可以分配在居住方面。假如你辦不到：1. 很抱歉你
→ SouthEast62: 太魯或不夠努力，大部份的人薪資成長幅度比你多，
→ SouthEast62: 所以他們搶到你前面把房子買走了；2. 啃你就是窮不
→ SouthEast62: 該看這麽新這麼大的房子，回去修正你的換屋計劃。
→ jaricho: 買房正義 無視樓上說的118F 09/27 19:08
推 Mimmature: 怎麼會被洗腦成這樣啊？119F 09/27 19:09
→ Mimmature: 湊得出頭期也爽？
→ Mimmature: 頭期讓你只繳1% 一億的房子你繳得起貸款嗎？
→ Mimmature: 數學到底要差成什麼樣子才會覺得爽？
推 jaricho: 繳不起貸款 看什麼1億的房 看800萬的中古華廈不會喔123F 09/27 19:11
推 Mimmature: 你房子跌價變成500萬 大房子剩750萬124F 09/27 19:20
→ Mimmature: 等於你只要多出250萬 比你頭期款還低XD
→ Mimmature: 出得起頭期到底爽在哪？
→ Mimmature: 房價越高的跌幅相同 下降的數字越大
→ Mimmature: 同樣的 漲幅相同 上漲的數字越大
→ Mimmature: 上漲的情況你永遠別想換大房
→ Mimmature: 因為你漲價的數字永遠追不上高房價的數字
→ Mimmature: 也追不上新房的數字
→ Mimmature: 最後就是你無法換大房 更無法換同坪數新房
→ Mimmature: 最後只剩小坪數新房是唯一解
→ Mimmature: 17坪2000萬 就是板上超多人恭賀的畢業文
→ Mimmature: 17坪 多看看這個數字 17坪
→ Mimmature: 太可悲了 再看看價錢 2000萬
→ Mimmature: 不止可悲 這是可歌可泣的悲壯了
→ Mimmature: 對啊 繳不起貸款 出得起頭期有個屁用？
→ Mimmature: 你不要假裝護航實際打臉好不好？
推 jaricho: 人人想買跌價房啊 問題你家又不跌價賣 其他人怎麼買的到140F 09/27 19:26
→ wuchiou: 工三小141F 09/27 19:45
推 SouthEast62: 我是不知上面某M君您優秀的財商有沒有讓您買到跌價142F 09/27 20:18
→ SouthEast62: 到750萬的大房，但我真的是靠房市大漲，賣掉用120
→ SouthEast62: 萬頭款買來的中古套房，去換了一間2200萬的預售三
→ SouthEast62: 房。所以我相信自己的實證，槓桿之力真的很可怕！
噓 jess851007: 你這個遊戲沒辦法一直玩下去  月還款會出問題146F 09/27 20:27
推 SouthEast62: 還不出來是因為自己玩法錯誤越級打怪，不要怪遊戲147F 09/27 20:47
→ SouthEast62: 制度本身
→ p321v: 先買大，再賣掉輕鬆買小149F 09/27 22:05
推 bluezoo: 就問一句你小房貸款繳清了嗎？不然跌價變成500萬時，你150F 09/27 22:43
→ bluezoo: 賣掉可能一毛錢都拿不到還要再倒貼差額給銀行
推 yungchan: 人生最終房不就是個塔位152F 09/27 22:48
推 ss1612: ㄟㄟㄟ 房蟲 哪管那麼多房價 漲價對了 GGYY153F 09/27 23:05
推 SouthEast62: 對呀，想換房還希望房價跌的腦筋真的很不輪轉耶，154F 09/28 00:15
→ SouthEast62: 除非你一開始就是用現金買斷或是已經繳清了，否則
→ SouthEast62: 怎麼會希望自己跟銀行借錢買的東西，在結算時還跌
→ SouthEast62: 價呢？萬一跌過頭擔保品不足時被催繳法拍還得了！

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