看板 home-sale作者 mikumywife (初音我老婆)標題 [請益] 包租VS代管，哪個方案較佳?時間 Mon Dec 18 23:53:08 2023
請問投資房交給包租代管業者
走哪個方案較佳呢?
【包租】
優點:
1.沒空租期
2.業者為二房東，負原樣返還全責
3.有保險3500補貼
4.不會拖欠租金
缺點:
1.一約綁三年，難以調整租金
2.市價八成，收益較低
3.跟業者簽約沒有公證補貼
【代管】
優點:
1.市價九成，收益較高
2.一年一約，調整租金靈活
3.有公證補貼
缺點:
1.有空租風險
2.業者雖然會幫忙催繳租金，但房客真要賴好像也沒輒
3.房客破壞房子也不甘業者的事，總之業者的責任較輕
4.沒有保險費補貼
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請問從實務面上
選擇哪個方案較佳呢?
老實說，兩個都不錯，各有優缺，難以取捨
20點求解
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※ 作者: mikumywife 2023-12-18 23:53:08
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推 kevinjl: 只差10%包租划算，代管換個床墊修水電就超過了
不過10% 可能是一萬或百萬，就不一樣了1F 12/19 00:04
推 lucky466: 為什麼我兩者都有？還是我搞錯？我還有每年1萬的修繕費用3F 12/19 00:06
推 Honeycan: 不管包租或代管都還是要自己出修繕費用，但他們有配合的廠商可以修，再報價給你這樣6F 12/19 00:10
推 lucky466: 不是耶！先自己出修繕費，然後發票給仲介申請
不過申請都很久8F 12/19 00:12
推 kevinjl: 有修繕費補助，是成為社宅才有
你的出租房，鎖定低收入戶，那還是包租比較清心10F 12/19 00:33
推 stopdog: 請問包租是哪一間有到8成？12F 12/19 02:05
推 fo11ow: 低收入戶常常會有衍生問題 什麼吸毒家暴 甚至幫派入住 包租絕對比較安心 至少人家要負責原樣返還13F 12/19 02:08
推 ice1015: 為什麼包租要鎖定低收？
我都直接嗆明我會挑的15F 12/19 02:59
推 s26492755: 我六間社宅裡面 四間包租兩間代管 租金是我說多少就多少
然後我也是不租低收的
有一次我跟社宅同時招租 一個打給我直接說他低收 然後他有打去問社宅問 業務回他已收訂 他不死心又來問我
畢竟上面標記我是房東本人 我也是婉拒他說都給社宅弟弟去處理了
兩個讓我選的話 我基本還是傾向包租 因為我一定買火險地震險凶宅險 保險補助白給的為什麼不要
修繕補助 都送錢補助你了 管他申請多久 會給就好 我如果想省錢一點 自己買材料去換 前後照片跟發票 想省事 就是讓業務去聯絡更換跟申請
社宅有一般戶資格的 過往我刻板印象也是社宅都弱勢 我又不是聖母 幹嘛冒風險
比較需要注意的是 社宅需要媒合一定數量 不然他可能會失去投標還三小資格 所以如果你的房子好租 正常他會站在房東面 那如果你的房子不好租 要麻整理要麻降價 要麻換一間買在好租的位置17F 12/19 04:22
推 vibomomo: 社宅包租跟代管只要在租金範圍內都隨你定價、市場租金幾折只是一個文件上的數字，
代管案一樣可以用修繕補助額度申請保險費，
社宅包租如果遇到空窗公司可否完整付三年我存疑、我聽到的大都空2個月就認賠解約、因為社宅包租無法賺價差沒那麼多利潤可以應付那麼長空窗期35F 12/19 08:00
→ s26492755: 超過租金範圍還是能處理 看願意不願意
新莊好像單坪不能超過12xx還是14xx 幾年前有問過不是很確定
有得叫我降租 有得說他可以請估價師還啥的 反正能做
基本上社宅業務不是笨蛋 你的價格跟空租率會高的 不會隨便給你包41F 12/19 08:05
推 lovefisk: 新北的上限是不是3萬5的8折，2萬8？47F 12/19 08:17
→ qqq7840: 包租租金我記得沒很低48F 12/19 08:22
推 GBTC: 感謝S26大分享49F 12/19 08:53
推 zzz50126: 我怎麼記得是包租才有公證補貼
然後社宅包租稅金會再低一點 抵60趴
以上有錯請再指教 好像代管也是60趴？50F 12/19 09:09
推 zxcvb7700: 話說包租可以單方面解約 不用賠償啊?53F 12/19 09:22
推 x156w423: 交手經驗委託後成交效率偏差, 一個月搞不定租客… 後續取消委託自已休假搞兩週有合適租客了
全職業者不如業餘房東 真心覺得廢54F 12/19 09:48
→ s26492755: 解約條件看怎麼簽
之前好幾個跟我介紹租金是看區域 但詳細數字真的沒很深印象就是了
基本上能做就好 我是剛好有幾間很小 所以租金在邊緣有的還超過一點57F 12/19 09:48
推 x156w423: 等哪天市場業者更健全 例如信義也加入包租代管行列 我再加入享受清閒 xD62F 12/19 09:50
→ s26492755: 他不是看總價而是看單坪租金
其實折數這種好處理 譬如我租16000好了 報上去2萬八折不就好了 重點實拿有拿到 程序怎麼走我沒差
話說信義好朋友之前加入社宅 就叫我降租做公益 很靠北 後來好像量不夠所以沒辦法做了
我個人還是傾向 社宅只是一個幫忙跑資料跟聯絡的窗口 房客自行管理 就像我一樣有包租的 但我要求房客加line有事先找我
那如果我比較懶的時候 也會委由業務去適當消耗修繕補助的預算64F 12/19 09:50
→ koden: 想問大家 包租代管 是不是 房子就不能當自住房了74F 12/19 10:04
→ s26492755: 反正加入可以白領錢還減免稅金實在是很香75F 12/19 10:04
→ koden: 還有繳納貸款的狀態下76F 12/19 10:04
→ s26492755: 當然啊 加入就不是自住了
除非你收回
跟有沒有貸款無關77F 12/19 10:04
推 shuichia: 想請問s26大，你包租有辦法收到自租給租補的租金嗎？
之前包租或社宅大概都只能給到自租的八折左右，後來就都自租了80F 12/19 10:10
推 zxcvb7700: 我最近委託給星鴻 在想說要不要多委託幾個83F 12/19 10:13
推 s26492755: 我是都談實拿 譬如我自租要16000 包租我也要16000 你給不了我自租很快不差你
也是有人跟我殺價我就會跟他說 你信不信我這個價格一週內租掉
租補的部分不知道他們怎麼去用 但就是我要的不能少
那名字好熟 我好像也有一間是星鴻 得翻合約書才知道了 基本上 除非你讓我不爽 譬如兆基 一般我不太會去記名字
啊 我懂你意思了 你是問 給包租能不能收到自行招租但可開放租補的租金 當然是可以啊
我四間包租都是我核定的金額84F 12/19 10:15
推 vibomomo: 回S大租金總價上線超過無解、單坪價超過一點可處理95F 12/19 10:31
推 s26492755: 我是能加入一定全加入 只是問題在房客資格限制 像香港人 或是 收入超過
像有一間在招租的時候 有兩組我都蠻喜歡的 但其中一組是日本人無法加入 我最後就選另一組
像我今年租賃所得免稅額就拿了126 萬 扣完有得可以扣60% 不然也有基本的43% 不香嗎98F 12/19 10:35
推 s8930335: 請教s26哥，兆基不好嗎！104F 12/19 12:23
推 s26492755: 兆基很大 所以業務很多 每個區域也不同 只能說我遇到的爆爛 不給挑租客 租金由公司核定
假賽啦
你各位是不是也覺得如果是這樣的社宅還不如自租106F 12/19 13:22
推 placea: 我的代管也保證給錢啊! 不用被政府列管..110F 12/19 16:29
推 s8930335: 原來如此，因為我第一次和包租代管
看s26大分享，發現許多細節，謝謝111F 12/19 18:38
→ s26492755: 每個人第一次總是比較快的 多幾次就行了
其實主要還是看物件的競爭力跟所處的縣市 新北很競爭其實主要還是看物件的競爭力跟所處的縣市 新北很競爭的 我掛591很多次都是社宅第一個打來 比房仲還快 有一次我剛好在農地 帶看都排隔週 中間一度被社宅打到我上591先暫時關閉物件 在他們競爭的同時 自然我們房東得利 要記住 房客是無法增加社宅量的 只有房東點頭才有社宅
所以你只要自租也有一定把握的時候 主動權要握在自己手上去跟社宅業者談判 不好配合就換家
話說我陽台往遠處看可以看到一家在一樓的兆基據點 現在沒了 不知道是不是生意太差被裁了 哈哈哈113F 12/19 18:57
推 s8930335: 對，我也是很怕租不出去，租金不敢喊太高
但後來好像自己想太多了
判斷自己物件優勢，參考591這類網站有幫助嗎125F 12/19 22:36
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