看板 Salary
作者
標題 [徵文] 房地產業從業人員的心得
時間 Thu Dec 18 10:44:35 2014
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標題 [徵文] 房地產業從業人員的心得
時間 Thu Dec 18 10:44:35 2014
====================因原作者不希望公佈帳號，故由版主代po=======================
2014/12/20 更新
有版友表示找到類似內容之網誌，但經確認後該網誌確實是原作者所有
此文也確實是原作者工作經驗，所以並無違反規定
在PTT的第一篇徵文就獻給Salary版囉
發這篇文章時我大約已經快二個月沒休假了，這在代銷其實算是很常見
賣不好 - 禁休
賣太好 - 不想休，想快點clean
做案前 - 東西忙不完，休個毛
小弟七年級中段班，畢業於數一數二爛的二專，上課教的力學全都不會
整天就是一直在玩，直到退伍前才開始想自己能做甚麼
結果發現要專業沒專業，要技能沒技能，但是口才還不錯，就決定當業務靠自己努力了
「房地產代銷」
除非是地產同業，不然總是有人露出疑惑眼神，再問一次：「代銷？」
在這個時候最簡單的說明方式就是：
「賣預售屋的啦，有沒有看到馬路旁總有一些漂亮樣品屋，我們在裡面賣房子」
通常得到的回答也是
『哦，也是賣房子的哦』
代銷業當然不只是賣房子那麼簡單，要做的事情比仲介複雜千百倍
代銷公司要做的事情有很多，從協助建商評估一塊土地的規劃及瞭解區域市場的變化
到搭設接待中心、設計樣品屋，廣告設置、產品定位、以及雇用銷售人員
都是代銷公司的事情，代銷公司和建設公司簽立的合約又可以分為三種
包銷
包櫃
純企劃
包銷
就是在銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷
公司來負擔；如此，建設公司的風險降低了，對於代銷公司而言，風險變的很大，搭建接
待中心的成本極高，如果案子沒有賣好，都是幾千萬幾億在虧損，也因為如此，接案前我
們會評估各區域的行情，來判斷案子值不值得接。代銷和房仲的差別也在於此，大多數仲
介是有案子就接，反正成本都是差不多、但對於我們而言，接到一個地雷案，即使你再厲
害也是會賣掛的。
待中心的成本極高，如果案子沒有賣好，都是幾千萬幾億在虧損，也因為如此，接案前我
們會評估各區域的行情，來判斷案子值不值得接。代銷和房仲的差別也在於此，大多數仲
介是有案子就接，反正成本都是差不多、但對於我們而言，接到一個地雷案，即使你再厲
害也是會賣掛的。
包櫃指的是代銷公司只負責出銷售跑單人員的薪水，其它由建設公司負責。
純企劃指的是代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責。
純企劃指的是代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責。
這三者對於風險的承擔程度，也直接影響到代銷的佣收，高風險高報酬。在之前房市火熱
時，房子超好賣，大多數代銷公司都採包銷制度，賣的好就大賺，賣不好趕快再賣下一個
案子就好。不過近期房市交易沒有像以往那麼熱絡，各代銷對於案子的評估也比較審慎，
因此純企劃或包櫃的案子也變多了。
案子就好。不過近期房市交易沒有像以往那麼熱絡，各代銷對於案子的評估也比較審慎，
因此純企劃或包櫃的案子也變多了。
台灣的超高工時現象，自然也在代銷業表現的淋漓盡致，我目前月休四天，就已經覺得公
司休假政策很不人道…沒想到還有更慘的..XD
我剛進這個行業的時候是民國95年年初，從打雜開始，底薪28000，過了半年升為正式員
工，底薪調為32000，另外可以領櫃台獎金，月休4天
打雜的這半年，我除了打雜以外，外場，內場都多多少少學了一些
升為正式以後開始接觸到了行政，土地評估，準備提報資料..等
但是好死不死~升為正式沒多久遇到金融風暴，公司從菜的開始裁員，我就被裁了..XD
還好和同行關係不錯，剛好他們公司有缺，我就過去了
這時因為有了基本能力，就從副專開始幹起，底薪35000，全勤獎金1000，油資補貼2000
，另外有櫃台獎金，月休4天
在新公司幹了大約快二年..我升專案了
升專案往後的二年內，我clean了三個半案子
為甚麼說三個半，因為第三個案子我賣大概五成我就跳巢了..
100年年初老東家又把我找回去，當然講了一堆巴拉巴拉的屁話，說當初真的是萬不得已
反正就是場面話，接下來就談待遇了
這次拿到的offer直接掛專案，底薪41000，全勤獎金1000，油資補貼、過路費、停車費、
實報實銷
外加可以直接插公司股 (一般來說大部分的人只能插個案股，年度結算完撥款，) ，獎金
是個案總銷的千分之1.5。
第一個操盤的案子是北市的一個小案子，總銷大約才10億，3個月完銷。個案獎金總銷的
千分之1.5。
接下來案前做了半年，這次的案子也挺大的，算是一個考驗，我超緊張，總銷43億左右，
接待中心就花了公司6000萬，那半年我吃不好睡不好沒休假，整天就在準備資料和模擬之
後開案可能會發生的狀況還有擬定對策。
接待中心就花了公司6000萬，那半年我吃不好睡不好沒休假，整天就在準備資料和模擬之
後開案可能會發生的狀況還有擬定對策。
花了18個月完銷，剛剛完銷不久，所以我才有空打這篇文章，現在的我正在規劃旅遊行程
，準備出國15天。
有人看房地產人員賺很多，但是沒看到失去的
我論及婚嫁的女朋友因為我工作型態關係和我分手
因為我有運動的習慣所以我不像其他同行好朋友身體壞掉
我可以整整快一年沒有空回去看我爸媽，我爸住院了我媽都不敢告訴我
如果要我選擇，我會選擇做比較平常的人
假日和老婆小孩出去踏青，平常可以在家陪家人吃晚餐
假日可以跟朋友出去唱唱歌，跑跑夜店
或在家裡打打英雄聯盟，看看DVD
行銷的目的是燃燒自己照亮別人，是代銷業名言
如果你決心不夠，千萬別來幹代銷
a系
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.96.187
※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/Salary/M.1418870680.A.983.html
→ : 感謝該徵文者的分享~ 一直以為代銷只有單純賣房子
原來要做的事情還頗多的1F 12/18 10:46
原來要做的事情還頗多的1F 12/18 10:46
推 : 推3F 12/18 11:41
→ : 筆者很辛苦，但是我推不下去....4F 12/18 12:40
推 : 想噓炒房但看在分享的份上推5F 12/18 12:58
→ : 跟房仲比起來，代銷已經算是人性化了...抽%很透明6F 12/18 13:27
推 : 想做代銷就別想有愛情結婚生活了。
如果你進有關系 是直接談建商標案的 會賺更多。7F 12/18 15:00
如果你進有關系 是直接談建商標案的 會賺更多。7F 12/18 15:00
→ : 客人會三更半夜來看房子嗎？ 不懂9F 12/18 15:59
推 : 現在代銷不好做吧，賺錢的人少很好
今年新人幾乎都沒賺到錢，時間一樣，受景氣影響大10F 12/18 16:06
今年新人幾乎都沒賺到錢，時間一樣，受景氣影響大10F 12/18 16:06
推 : 代銷淚推,真的抽不出時間把妹~ 假日完全綁住12F 12/18 16:25
推 : 代銷同業推 不過愛情結婚生活 這還是有的 小弟剛結婚
在這行除了專業本能外 學到的就是把握時間 在最短時間內做
最多事情 不過今年確實案子都不好賣 好賣的寥寥可數13F 12/18 16:36
在這行除了專業本能外 學到的就是把握時間 在最短時間內做
最多事情 不過今年確實案子都不好賣 好賣的寥寥可數13F 12/18 16:36
推 : 剛結沒感覺。有小孩出來就了。不知你有沒高層一點圈代銷。8.9成都是離婚的。要錢代銷ok.就放棄正常可陪家人生活
性別對。外表ok。有口才。一點道德外的事。代銷$會快16F 12/18 18:37
性別對。外表ok。有口才。一點道德外的事。代銷$會快16F 12/18 18:37
→ : 這篇文章好眼熟~~~19F 12/18 19:27
推 : 好奇哪專科20F 12/18 19:38
推 : 推好文，魯弟本來也想從事代銷！21F 12/18 22:23
→ : 很辛苦，但代銷業是炒房共犯，不太有道德的行業22F 12/19 00:32
推 : 謝謝分享,能夠以淺顯易懂的方式~23F 12/19 01:11
推 : 優文推 原po專業24F 12/19 10:49
推 : 代銷是炒房共犯？呵呵。25F 12/19 13:51
推 : 好像在業務版看過的樣子，記得原文更長，賺的錢超多
名車+兩三棟房，但沒愛情很難過之類的…拍拍26F 12/19 13:52
名車+兩三棟房，但沒愛情很難過之類的…拍拍26F 12/19 13:52
有人問我一路走來的心路歷程 @ 萬惡的房地產代銷主管部落格 :: 痞客邦 PIXNET :: 有板友私訊給我問我能不能分享我代銷一路走來的心路歷程 剛好案子到一個段落來打篇文章，不然這都快長草了 我剛進這個行業的時候是民國95年年初，從打雜開始，底薪28000，過了半年升為正式員工，底薪調 ...
→ : 難怪我也覺得眼熟...29F 12/19 13:55
※ 編輯: hydra60319 (61.230.126.103), 12/20/2014 12:01:12--
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