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作者 Ogano (Ogano)
標題 Re: [情報] 重購退稅退稅被駁回
時間 Fri Mar 31 14:35:37 2023

※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言：
: 強者我朋友，高考公務員，
: 分發後買了一間房自住，後來因為學歷顯赫，
: 被指定借調他縣市，房子出租3年無報稅。
: 去年初房客退租後，自己戶籍轉入掛賣，
: 今年在新工作地買新屋，申請重購退稅。
: 國稅局發文給舊屋社區管理委員會，
: 還申調閱水台電資料，釐清是否有自住事實。
: 最後退稅申請被駁回。
: 國稅局招數真多，大家謹慎行事
借題請教各位房東們怎麼看全面合法報稅呢

想理性討論房東房客的優缺點

一般人多數人是房客，直覺只會想到自己可以申請補助設戶籍，爽

房蟲你就乖乖繳稅，爽

我的理解是平均狀況來說

也許整個區域的租金會提高5000-10000

租客可能申請3000補助，結果不但補助被房東收走還要幫付房東所得稅

不然就是只好再往更偏遠便宜的地方租

房東則變得更難出租？

好處則是房東房客各有相對應的法律保障

房東亂漲租亂趕人房客可以求償

房客亂搞房子房東可以求償

遠一點說到投票的話，房客可以設戶籍就能減少返鄉投票

比較真正的影響在地政治生態

所以或許所得比較少的房東有利（所得稅少）

所得多的房東要多買人頭分攤，但整體不受影響

房客實際要付的租金算上補助，可能差不多或需要多付一些

所以房東的心態應該是要整體嚴格執行就執行，沒差，這樣嗎？

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.79.139.19 (臺灣)
※ 作者: Ogano 2023-03-31 14:35:37
※ 文章代碼(AID): #1a9dyxnn (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680244539.A.C71.html
※ 同主題文章:
[情報] 重購退稅退稅被駁回
03-31 13:27 smoothapple
Re: [情報] 重購退稅退稅被駁回
03-31 14:35 Ogano
Re: [情報] 重購退稅退稅被駁回
04-01 09:26 lalaricky
→ IBIZA: 沒怎麼看 租金所得稅低到不行  申報還有很多好處
如果房地合一再改掉 我真的不知道有啥好逃1F 03/31 14:36
→ Ogano: 本業年收入200萬，租金不就會吃20%稅率？應該不少吧？3F 03/31 14:41
推 abyssa1: 成本率43% 實質稅率頂天40%*57%=22.8%
邊際稅率20%的話租金部分實質稅率是11.4%
我本來就有在報稅 其他房東當然最好也要繳稅4F 03/31 14:41
推 morrishh: 還有本業收入的稅金才會高  無職的都還好7F 03/31 14:45
推 birdpon: 所以退休了以後房東是個不錯的身份，稅繳的少？8F 03/31 14:45
推 abyssa1: 有報稅的租金拿去銀行認財力繼續囤更多
其實有規模的大戶都很難逃稅的 未來給未稅租金的房東也只會越來越少 住宅出租企業化集中化9F 03/31 14:46
推 morrishh: 買股票當股神 比買房子當房蟲好 快去買股票就好12F 03/31 14:48
→ Ogano: 我也想走報稅路線13F 03/31 14:53
推 s26492755: 你就報稅啊 如果加入社宅或成為公益出租人每個月還有15000的免稅額 加上自用持有稅或是修繕補助保險補助算起來比稅金還便宜
還有你開放入籍 報稅 申請補助 普遍也會可以在租金上面取得更好的行情或是更好租 在我這邊入籍需求多
唯一影響的就是交易稅
除非你短期要賣 不然怎麼想都是報稅會來得划算
還有就是很多人搞不清楚 房地合一自用要有戶籍在 你如果多房 自然戶籍不夠 那交易稅本來就閃不掉了
所以每次看到什麼報稅是短視近利的我都想 這個人大概房子不夠多14F 03/31 14:57
推 abyssa1: 逃稅主力大概是換屋族舊屋出租那種一戶房東25F 03/31 15:03
推 s26492755: 現在房客是可以不需要房東同意就報稅跟申請補助的喔
 有沒有想過不報稅的風險跟壞處比不上合法報稅的好處了26F 03/31 15:03
推 kusomanfcu: 年租金所得不要超過現在450萬的話都還好28F 03/31 15:03
→ s26492755: 那是不是你得把房客供著 我看租賃糾紛社團 每次吵架
 房客十有八九就是嗆國稅局見29F 03/31 15:04
→ abyssa1: 超過450萬會怎樣？是扣成本43%前還是後？31F 03/31 15:04
→ s26492755: 租金收到450要開公司了啦32F 03/31 15:05
→ kusomanfcu: 如果超過的話cp就不高了 如果是專業包租公33F 03/31 15:05
→ s26492755: 對了 社宅現在可以扣60%34F 03/31 15:05
→ kusomanfcu: 扣成本後啦35F 03/31 15:05
→ s26492755: 所以報稅與否其實也會卡在個人 你就一戶 你可以放戶籍 你會想逃稅 但有風險跟壞處 隨之帶來的就是自用交易稅 你多戶 你不報稅 也沒自用交易税 那為什麼不報
等你多到一定規模 其實成立物業公司比較實際36F 03/31 15:07
推 kusomanfcu: 收租一年 扣成本400萬就準備開公司了40F 03/31 15:08
→ s26492755: 而且租金規模大到那種程度也很難個人去管理以及個人出資 會被限縮槓桿 房地產如果拿掉槓桿 還真的很多投資贏他41F 03/31 15:08
→ kusomanfcu: 不想開的話就是到450後 慢慢去槓桿
也就是說在月租金收入 80萬前CP 都很高44F 03/31 15:09
推 s26492755: 現在新聞常討論租屋補助 租賃糾紛也看過幾次申請後被房東請走的糾紛
最好還是合法報稅啦 我勸你各位很久了
你不想被指著鼻子說 我要去報稅 不然你就要怎樣怎樣吧46F 03/31 15:10
推 kusomanfcu: 達到這水平 不開公司拓展的話你該做的是就是去槓桿躺平50F 03/31 15:11
→ s26492755: 再來就是房客端 如果你很愛搬家我沒話說 不然你要入籍報稅申請補助是你的權利沒錯 但請在承租前就知會房東 或是找一個合法物件大家雙贏
哈哈哈 我現在覺得躺平很爽52F 03/31 15:12
推 kusomanfcu: 所以如果抽到樂透直接衝買一堆套房然後躺平管理 好幾代都沒問題了56F 03/31 15:13
→ s26492755: 之前有人來信問我後面的路呢 我說貸到不能貸 然後退休 不要再去想其他了 時間自由不好嗎
難說 某一代除了敗家子就全部gg58F 03/31 15:14
→ kusomanfcu: 沒好物件的時候實質繳費用都在去槓桿
信託化管理61F 03/31 15:14
→ s26492755: 我最近很認真在考慮小木屋耶63F 03/31 15:15
→ kusomanfcu: 不能賣 不能賠掉64F 03/31 15:15
→ s26492755: 沒好物件的時候不是應該把錢拿去爽一下…65F 03/31 15:15
→ kusomanfcu: 當土地公當好當滿
你一些備用一些拿去爽啊
切割1/366F 03/31 15:15
→ s26492755: 對啊 所以我要拿去爽的前提都是在不變賣任何資產的前提下69F 03/31 15:16
推 sspider0829: 我之前是有遇過原本銀行要認列房租要報稅 後來又說不用報稅全認列71F 03/31 15:17
→ kusomanfcu: 備用的東西你拿去做短期定存73F 03/31 15:17
→ s26492755: 是啊 我打算這麼做 要是鵝子方便出門 我早就衝去看小木屋了 有考慮兩間 一間透過衛星跟街景找到了 另外一間還沒找到實際位置
多數銀行 有租約有匯款就會認74F 03/31 15:17
推 snaken: 台北有沒有推薦的社宅業者？之前跟永慶合作差點吐血78F 03/31 15:19
推 Anyotw: 該繳就繳，要避稅就認真避。偷懶做一半用騙的活該79F 03/31 15:19
推 sspider0829: 我遇過富邦沒租約 有匯款就認列7成80F 03/31 15:22
推 s26492755: 永慶喔 叫我降租做公益你敢信？ 後面我隔天我說的租金租掉 然後聽說他們今年社宅資格被取消還是沒達到額度無法標81F 03/31 15:22
推 snaken: 當時就是懶，直接發給樓下的永慶。真他媽真超想昏倒
變成我還在教他合約怎樣看，覺得真應該請他付學費給我
理論上兆基跟崔媽媽應該品質好一點，但沒用過~84F 03/31 15:26
推 jc761128: 兆G網路風評不是不怎樣嗎.. 還是說是業務水準落差..87F 03/31 15:31
推 snaken: 我覺得這種東西應該業務水準落差很大，所以想問問大家經驗88F 03/31 15:36
推 s26492755: 兆基別鬧了 我最賭爛兆基 跟我說不能挑房客 租金他說了算 比永慶還爛
其實跟業務有關 但兆基真的蠻多不好經驗的
社宅有些會規定每年的達成數量 沒達標 你之後就不能標 類似這樣 所以我合作過兩家 目前兩家各兩間 基本上現在社宅業者不會去為難房東端
你沒有物件可做社宅 有租客也不能幹啥
所以那種很強硬的很跩的 除非你的物件真的沒人要 不然應該是你要強硬才對89F 03/31 15:50
→ IBIZA: 我不扣費用有超過450, 扣完費用 加 其他所得也超過45098F 03/31 15:54
→ s26492755: 你放591很多社宅會打來問 比仲介跟租客還多 多接觸幾家就有感覺了99F 03/31 15:54
→ IBIZA: 不過公益出租人還免稅額跟補助
然後所得清單直接印出來就能貸一堆錢出來..101F 03/31 15:55
推 s26492755: 再說下去 我都覺得社宅業者要給我廣告費了 哈哈哈103F 03/31 15:56
→ Ogano: 繼續說，說出來^^104F 03/31 15:58
推 snaken: 之前就是被騷擾得很煩。這個制度我覺得立意良善但業者真的很多程度很糟，聊了幾個都覺得根本是我在面試人...
「來你先解釋一下公證人的作用」「哪些東西可以申請修繕」馬的這是你老闆要教你啊105F 03/31 16:02
推 stopdog: 以出租來說是建議社宅方案嗎？但社宅租客品質普遍低落不是？109F 03/31 16:37
推 Iamjkc: 其實小散戶房東報稅根本稅金沒很多   真的要逃稅的是大戶111F 03/31 16:45
推 laksjd: 對本來就在報稅的房東是大利多吧
等於你的競爭對手成本提高或是漲租金112F 03/31 16:54
推 shena30335: 報稅好處多多啦，時代不同了114F 03/31 16:56
推 s26492755: 我也遇過 申請保險補助要弄的東西沒搞清楚被駁回 我自己上網查跟他說你少了什麼資料…
什麼可以修繕補助這個真的會考倒一些菜鳥業務
大戶逃稅才容易被抓好不好 超過十戶是很容易被關切的國稅局基本沒有查不到的稅 只有不想查的稅 稽查也需要人力跟成本 查你小戶幹嘛 當然先從大戶開始抓 去年不就在放風聲 五戶以上開始查
我還記得有一個週末 超過十家社宅跟仲介打給我 放591真的神煩 搞到我先關起來 反正早就約好週一八組帶看 只是我在農地玩耍懶得回去 不然早成交了115F 03/31 17:06
→ kusomanfcu: 450 是租金調整會超過收入級距啊
不是胡扯啦 就CP值概估
剩下其他減稅做法是其他事125F 03/31 17:19
推 s26492755: 你找社宅不代表要用社宅的租客 你可以自己找符合資格的租客 就像我原本有兩間公益出租人 都被我加入社宅了社宅業者給的租客我到現在就沒滿意過128F 03/31 17:22
推 kusomanfcu: 後面上去容易踩到級距 收入就相對CP 低131F 03/31 17:22
→ s26492755: 所以招租的時候 如果遇到我覺得ok的租客 但不符合社宅資格 就當一般出租 不是非得加入社宅 租客本身還是大過一切132F 03/31 17:23
→ kusomanfcu: 再上去建議是海外所得那邊啦
然後海外所得超過650 後 又要往保險那邊走
這個就CP 最高 目標傳承的做法
以稅制來看
保險那邊壓到3000後 再來又是其他了135F 03/31 17:23
推 s26492755: 然後自從見識ptt上一些賴皮鬼 還有站內信求饒的 我是覺得你各位房東不要相信什麼不報稅房租降一些的要求
 我去年招租遇過一組 男生跟我說他們不會去報稅可不可以少500-1000 女生直接打斷他說房東先生本來就有報稅了 最後面還是租了 今年有續租140F 03/31 17:25
→ kusomanfcu: 這個就一步一步的資產管理145F 03/31 17:26
→ s26492755: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1651323261.A.CA4146F 03/31 17:26
[閒聊] 最後還是加入了社宅 - 看板 home-sale - 批踢踢實業坊
[圖]
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作者: s26492755 (BBX) 快樂房蟲包租公又來了 這次想聊聊社宅 我以前是很反對社宅的 但我發現能申請社宅的一般戶沒有那麼糟 當然二三類戶還是….敬謝不敏
推 abyssa1: 國內資本利得免稅啊 我覺得期交所開海外指數好棒棒147F 03/31 17:27
→ s26492755: 我以前對社宅的印象應該跟大家差不多 後來接觸並加入 我現在有四間社宅分別給兩家社宅業者 另外三間則是不符合資格但又一直沒退租就繼續148F 03/31 17:27
推 kusomanfcu: 滑價叫他去死
吃滿流程再考慮吧151F 03/31 17:29
推 s26492755: 我比較傾向 錢夠用就好 夠了我就像現在躺平 在一個月躺滿一年 當然每個人的錢夠用就好差別很大 我以前就設定淨利ㄧ年150我就要躺平153F 03/31 17:29
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/FGRCJzl.jpg156F 03/31 17:30
[圖]
→ s26492755: 我要先上遊戲開戰 馬的 打了一週 有時都打到半夜三點去 這麼多人不用上班是嗎157F 03/31 17:30
推 kusomanfcu: s26492755 你想說的應該是光房租150吧，然後其他的就做身體健康
而且是扣除利息後
稅後 扣除利息後150 又住農舍 可以啊
其他接單 你就可以好好做慢慢做 做口碑
能做口碑的時候CP 值就開始衝上來了159F 03/31 17:42
推 pauljet: 連假都先請半天165F 03/31 18:04
推 zerozero0904: 10戶以上是最早查的 因為人很少....很好查...166F 03/31 18:23
噓 f771208: 好奇問s大,公益出租人有修繕的補助？
抱歉按到噓167F 03/31 18:23
推 snaken: 樓上，每個門牌，每一年可以請一萬喔169F 03/31 18:32
推 CrabBro: 正解，房東的立場當然希望大家都繳稅公平，這樣大家都會轉嫁租金給房客，又可以得到租約的保障
最怕的就是我繳別人都不繳，這樣租金就會不符合市場價格租不出去，變向只能跟著不繳稅，在較低的租金行情下出租170F 03/31 19:09
推 s26492755: 其實這樣想不對 你應該多關心求租文需要入籍跟申請補助的數量
你報稅 能入籍能申請補助 比那些不能的租金高 你還是會有這樣需求的受眾
行情15000 我租17000 結果房客申請補助好了 只需要繳13500
他會選哪個
更別說入籍常常也是剛需
為了要入籍多花點錢租可入籍物件
總歸一句 勸你們報稅 開放本來租客的權益 沒有別的想法 你去做你就知道這樣才是長期安穩發展的方向
然後回kuso 小gg 當然是扣除成本的淨利 其實我一直都是做認識介紹的 沒有打過廣告 也不做網路客很久了 這樣的好處是 我的估價單回來至少9成 而且也不必跟別人做價格上的拼殺 不二價 愛要不要
新莊的房子當然得留著 一方面小孩要上學 二方面 這間已經滿自用免稅額了 也不可能出租
免費丈量規劃真的會養出一堆騙圖仔 所以我老婆做行銷的 一直問我為啥不打廣告 就是我順順的都做到工時250-350了 幹啥去做那些讓自己更忙但又很容易做白工的事174F 03/31 19:31
推 ice1015: 250-350也太硬......
這工時比輪班星人還高
我只有還在作cad/cam時會超過300小時/月。194F 04/01 00:02
推 s26492755: 做到老婆跟我吵架啊 然後晚班警衛換人了 不然他跟我很熟 我只有半夜3-5點有空倒垃圾197F 04/01 00:12
→ ice1015: 兆基是人員流動有點大，管理部效率有點差，有次換人來講話顛顛倒倒完全聽不懂他在講三小，害我直接打去問業務，但這個很快陣亡就是了。199F 04/01 00:14
推 s26492755: 但那幾年的積累很重要 後面基本挑案子慢慢做202F 04/01 00:14
→ ice1015: 也算是先苦後甘啦203F 04/01 00:15
推 s26492755: 不過有一次我在工地吸珍奶吸不起來 才發現有點像顏面神經失調 去大醫院 醫生說不是中風 是病毒感染 這次後跟很多人分享才發現有些同行或師傅也有過 都是年輕太拼 有時半夜拼展場拼百貨公司 最好還是克制一下
就可以體會很多老人家的勸戒 不要賺錢送醫生會等你老了就知道204F 04/01 00:17
→ ice1015: S大，順便請問一下，捷運系列的房子有沒有什麼凶宅的問題啊
就賺錢有數，生命要顧。
有些年輕不在意，現代人外食營養不均，又沒額外補充維生素。
我之前三餐正常，但日常消秏過大，狂長針眼，眼科醫生說我抵抗力低小心感冒，我才開始檢視營養補充，加吃維他命才好。210F 04/01 00:24
推 s26492755: 沒特別去問耶 因為我只在意我住的社區有沒有 投資只要不要同樓層我都能接受
我知道的都是鬧比較大的 譬如兇殺或是空中飛人
有的默默燒炭除非燒到上新聞 不然你沒在該社區很難知道龍安路上的話 就不要買龍騰四海了 他最凶218F 04/01 00:45
推 ice1015: 龍騰很少拿出來賣，我沒看過幾次
凶殺或空中飛人我聽到的都是往上坡那走的才有，龍安路的幾乎沒有223F 04/01 00:49
推 s26492755: 那個是仙境傳說啦 龍騰偶爾會有賣的 我都叫房仲晚上別帶看 哈哈哈
上個月鳳翔跳一對情侶226F 04/01 01:51
→ Ogano: 感謝s26大神分享！可否弱弱問一下交易稅是什麼以及您在128樓提到的公益出租人跟加入社宅選擇的考量是什麼呢？229F 04/01 01:58
推 s26492755: 交易稅就是房地合一跟土增
房地合一有一個滿六年自用有免稅額400萬跟超過算10%
比起20% 差的至少是80萬
所以要拿免稅額買賣或是重購退稅的 容易為了這個金額選擇逃稅 明明有出租但名目是自用
因為一旦報稅就是非自用了
然後這裡面還有一個前提是戶籍必須在裡面
所以我才說如果房子多一些 像我有八間 我哪來八個戶籍所以我當然自住這間掛戶籍合法取得自用免稅額 其他間自然沒有這樣的優惠 我也不打算短期賣
我用moptt 看不到幾樓 選擇加入社宅或公益出租人在我貼的以前在PTT發的文章也有說
主要是我本來就有在報稅
對我而言 公益出租人跟社宅都是給我稅賦減免甚至修繕補助 保險補助 這些我原本就會花的成本 現在由政府補助 不香嗎
報稅的好處還在於 你永遠不用面對租賃糾紛房客排名第一名大絕招 我要檢舉你沒報稅
鼓勵你們合法出租已很久...
不過站在我的利益考量上 最好我附近的都不要去報稅 永遠沒人跟我搶需要申請補助需要戶籍的客群
就像大家都不買房改租房其實對我更有利
但ptt 是這樣的 總是有些人心裡是壞人 就懷疑別人都是壞人都想害他 我不止被嗆過說什麼其實要出貨或者別有居心了231F 04/01 04:25

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