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作者 Keyboarder (^^)
標題 [閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話
時間 Sun Apr  2 15:05:04 2023


月經文 少年股神被房產神話戳到流量密碼.

指數投資 清流君參戰 （前情提要 個人非常尊敬＆感謝清流君各種影片分享）

https://youtu.be/hIQ694t9rOs

戰前提示 ：

a. 房產神話 ：無房者買房自住  五倍槓桿
b. 少年股神 ：無房者租房（相同市價成本） 投入指數  複利奇蹟 再戰神話

戰情分析
a. 近十年房地產平均漲60%（平均值還算合理） 相當於每年4.8% (沒考慮槓桿＆成本）
b. 近十年台灣指數每年漲11%, 20年平均每年漲9%, 參戰估值抓8%

戰情例子 2000萬 頭期400 貸款1600 前置各種費用額外10%約200萬
a. 1600房貸2% 30年無寬限 每月約6萬還款
   a.1 每年自住成本分析 2%利息＋稅金/修繕/有的沒的 = 4% （<--猜高估1.6%）
      （ps.2%額外支出覺得偏高 2000萬房子額外支出大概0.4％差不多）
       相當每月額外支出2000*0.04/12 ~ 6.6萬/月
   a.2 每年平均上漲4.8% 高於成本 還是會賺


b. 頭款＋前置成本600拿去股票滾  每月租屋6.6萬還款額度相同（租同等級屋）
   b.1 租金 = 買房自住成本 = 6.6*12 = 80萬/年 （只估2.4% 就是可租4萬的房子）
   b.2 指數每年平均上漲比房地產多4%. 或者約8%.

  清流君認為 房價租金比現在房價偏高 or 租金偏低

  比值要收斂房價下降而非租金上漲 （好像沒查過台灣六都租金歷史？）


a.b.比較 前0~5年 少年股神勝 , 5~25年房產神話勝 , 25~少年股繩敗部復活

個人影片分析 ：

1. 機會成本比較那邊有問題 ：4%(我認為2+0.4%）的持有成本已經拿去租屋了
   都是消耗品 沒辦法拿去滾股市.
   2000萬的1600房貸 的機會成本 買股根本拿不出來.
   信貸的還款最多也是7年 跟房貸條件差很多.
2. 低價租屋（例如市價的1～2%租金）的少年股神(可能要20年）才有機會跑贏房產神話
3. 如果買中古屋壓低成本6折比如1200萬. 根據租金特性 少年股神會更加不利.
4. 預售屋房價飆漲 已經漲到影片中2000萬 租3~4萬的狀況 投資客難怪不玩了 不如股票
   自助還是可以買 已經是利潤最後的殘渣
5. 以上買預售屋自助可以 ,投資就是賭一把的色彩變高. 中古屋自住還是首選.

以上 請問清流君影片的分析 少年股神這一戰 是否有機會打臉房產神話或者我觀點錯誤？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.42.144 (臺灣)
※ 作者: Keyboarder 2023-04-02 15:05:04
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680419106.A.962.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話
04-02 15:05 Keyboarder
Re: [閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話
04-02 20:26 spiritempire
→ sunsetswish: 哈 剛剛才看過 折舊那邊跟房屋稅隨通膨增加 很明顯是沒買過房才有的誤解1F 04/02 15:14
→ toto123: 現在沒有預售屋當沖了3F 04/02 15:16
推 alexstag: 租金會漲耶4F 04/02 15:17
→ toto123: 投資一定是中古屋  買新的租人??5F 04/02 15:17
推 mfcke: 又來騙流量的 幹6F 04/02 15:18
推 alexstag: 還有就是人家自住個15年賣掉換一間，槓桿又出來了，誰規定一輩子就是只能買一間然後住到老7F 04/02 15:19
推 CannedHamEgg: 清槍君贏了9F 04/02 15:22
噓 shena30335: 最近怎麼都一堆影片文來騙流量10F 04/02 15:23
→ orz811017: 他租金成長每年有抓1%11F 04/02 15:24
推 metawopa: 清流君中肯12F 04/02 15:25
推 CannedHamEgg: 用正二下去算贏更多 租屋股神又贏 7…13F 04/02 15:28
噓 nthomas: 臺灣租金根本長期過低 正準備慢慢上揚14F 04/02 15:39
推 jonson: 資料有引有據有所本思慮清晰 字字鏗鏘有力 可惜結論不討喜15F 04/02 15:43
→ Ryuce: 我自己算過 明明就差不多16F 04/02 15:44
推 uyrmb47: 他是建立在買大樓吧 這裡推薦買低總價公寓
但也是說明買房無腦買不一定能贏買股票17F 04/02 15:45
推 princepisces: 他指數講的很好不否認 但房市還是算了吧 看到折舊每年0.2%就算錯了 都知道成本要通膨 房價也要好嗎 而19F 04/02 15:46
→ orz811017: 很多房東都沒租很貴阿 之前入手低根本隨便租21F 04/02 15:46
→ princepisces: 且你預設大盤長期看漲 那房價也是啊 扣折舊根本多算的 然後五倍下去還是隨便都屌打指數22F 04/02 15:46
→ orz811017: 他有考慮房價通膨阿 抓2%24F 04/02 15:48
→ uyrmb47: 確實買大樓的投報率不如預期 但買公寓又不一樣了25F 04/02 15:49
噓 Detonate: 清流君我只能說呵呵啦 反著做都會大賺26F 04/02 15:49
→ sunsetswish: 他是說稅金通膨好嗎27F 04/02 15:49
→ orz811017: 沒算房價通膨的話 買房策略的資產曲線怎麼會上升 囧28F 04/02 15:49
→ sunsetswish: 他算房價4%增幅啊 稅金成本2%扣血啊 但房屋稅會跟通膨嗎XD29F 04/02 15:51
→ Ryuce: 買房抵稅 增貸低利率投資 無限寬限期 這些怎麼沒考慮進去31F 04/02 15:52
→ orz811017: 反正有增貸 或重新買賣 就無敵32F 04/02 16:01
推 roy0710: 你就看有幾個投資客、包租公在跟你拍YT的就知道哪邊比較好賺了。33F 04/02 16:16
推 RoseHeadS: 不算轉增貸的話這部片沒錯，但真實情況很多人都會貸出來再投資吧，所以這部的結論部分不太認同，其他部介紹指數因子的倒是都很認同35F 04/02 16:28
推 littlea: 買房很多是為了給家人一個安定的窩 所以清流君有老婆小孩嗎38F 04/02 16:48
推 doogie: 全都要就好了40F 04/02 16:54
噓 scarrony: 想騙流量啦  整天想來ptt 撈錢的人一堆
之前有個代銷仔，被嗆到不敢po文 笑死41F 04/02 17:02
噓 darkangel119: 顆顆 騙流量仔43F 04/02 17:20
推 jinso7410: 看完我可以認同
因為現在時間點是股市債市已經修正
房市還沒修正
”現在"進場房市，決定沒有以前勝算高44F 04/02 17:38
噓 Morphee: 流量仔看房產投資又大流行了來蹭
現在滿手房是現價半價入手才爽 根本不用聽這些垃圾48F 04/02 17:38
→ jinso7410: 爽的是提早卡位的人
這部影片主要是給股房都空手的人參考用50F 04/02 17:50
噓 ketter: 額外支出那邊顯然就是沒考慮過有房的真實情況52F 04/02 17:59
噓 Morphee: 這種流量就是空空的a片，看了可以解氣跟勃起，解在社會上自覺輸人的氣，勃起是幻想自己指數投資資產可以指數成長，屌打存房仔。53F 04/02 18:20
推 menace: 沒人說只能二選一啊 兩個都買不是更好嗎 有錢人大多股房都有56F 04/02 18:24
推 roy0710: 房東應該超愛這YT58F 04/02 19:03
推 JohnLackey: 魯空看了爽到射吧  記得收藏多看幾次59F 04/02 19:23
推 tc1988: 先不說大部分的人兩者都玩，但你摸摸lp，身邊親戚房子大賺跟股票大賺的人誰多？房子始終還是最穩健的60F 04/02 20:11
噓 ship1228: 不用去看，股神本來就能屌打房神，不過股神是有幾個62F 04/02 21:01
噓 bms: 槓桿算下去差超多 誰跟你不算槓桿63F 04/02 23:23
噓 ppnow: 看到兩點就知道沒料，前置成本200才能出租？誰會花200裝潢出租？房子投報要乘五啊，這傻屌64F 04/03 03:47
推 ai5767cs: 他的影片我有在看 他的計算仔細度比這裡文章嚴謹多了 怎麼輸 後面還酸了下五倍槓桿20趴神話66F 04/03 08:37
推 sgxm3: 術業有專攻、隔行如隔山。房版可以看到關於股票的誤解，反之亦然。他講股票通常正確，這集講房子就不行了。光是轉增貸就推翻那堆計算，何況計算參數有疑慮？68F 04/03 09:03
推 Enzofulgura: 一堆講清流君邏輯不行的，沒幾個用數字戰回去，房板水平不意外呵呵71F 04/03 09:19
→ hikingu: 清流君之後好像會出跟無限轉貸的比較，可以期待一下73F 04/03 09:42
推 Answerlin: 清流君強在數據跟邏輯，算是言之有物又時常搭配論文研究，期待他後續深入研究後發現房市開槓桿的奧義XD74F 04/03 10:29
推 Morphee: 他講房產分析真的不行，連基本實務都沒有。拉excel誰不會？
他不是算術不行(誰不會算術呢？），是實務像小朋友一樣。76F 04/03 11:45
推 tony825011: 回A大 他的結論已經包含五倍槓桿了79F 04/03 13:02
→ allen85210: 他的命題是：買一間房VS指數投資。講轉增貸是在偷換概念吧，這種額外加碼的金融操作根本就沒有在討論之中，高潮什麼啊80F 04/03 13:23
推 sgxm3: 不符合現實的命題沒有參考價值。知道轉增貸的人為何不把存在房子的錢拿出來指數化投資？83F 04/03 14:42
推 zerozero0904: 希望他永遠玩股票......
拜託誰都不要告訴他.....85F 04/03 15:02
噓 sspider0829: 95%股市都韭菜 能贏誰？87F 04/03 17:28
推 kitten123: 他誰啊
超級房仲的小帳嗎
來個強一點的空空好嗎? 至少也要有三房龍一半的戰力
不然這種一律當作騙流量仔
看就知道沒買過房，也敢在那邊543
滾回指數投資的同溫層啦88F 04/03 18:05

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