看板 home-sale作者 lovewhite (Ken)標題 Re: [閒聊] 小換大的迷思時間 Tue Aug 29 23:36:10 2023
※ 引述《harry8123 (白蛇)》之銘言：
: 最近在看一些小換大的討論
: 有一派的聲音是房價跌更好小換大
: 例如原本1000萬的房子換2000萬的房子
: 一樣跌30% 負擔變小反而比較輕鬆
: 可是問題來了
: 今天普遍現在買房都用20%當頭期款
: 房價跌20%我頭期款就沒了
: 要怎麼小換大？
: 如果漲了反而我頭期款增加更可以拿去追比較高價的房
: 有點不懂為什麼有人說小換大反而希望房價跌
: 希望前輩開示
數學的事情計算一下就知道了
1000萬的房子 貸800萬 30年期 利息2.06% 本息平均攤還(比較好算)
每月可還本22,222元
如果10年後換屋 總共還本22,222*120=2,666,640元
因此還剩下5,333,360元的貸款
如果房價跌30% 現在1,000萬的房子剩700萬 2,000萬的房子剩1,400萬
你的房子賣掉後再扣掉剩下的貸款 剩餘1,666,640元 (先不算交易成本)
1,400萬的房子需要280萬的頭期款
因此你還需要補上1,133,360元才能買現在2,000萬跌30%後剩1,400萬的房子
如果房價漲30% 現在1,000萬的房子漲到1,300萬 2,000萬的房子漲到2,600萬
你的房子賣掉後再扣掉剩下的貸款 剩餘7,666,640元 (先不算交易成本)
2,600萬的房子需要520萬的頭期款
因此房子賣掉後的錢繳完頭期款後還剩2,466,640元
剩餘的246萬還可以再拿去裝潢
到底哪個好自己判斷瞜
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※ 作者: lovewhite 2023-08-29 23:36:10
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-29 23:36 lovewhite
推 KrisNYC: 財務上會希望本來可以換15萬片雞排的自有房子跌到1F 08/29 23:38
推 goodideals: ㄟ 不是ㄟ 你沒算後面要繳的利息阿 2080萬跟1120萬2F 08/29 23:39
→ KrisNYC: 只能換12萬片雞排 只為了少花點錢換大房子 也忽視換過去後你可能要繼續每年減損幾千幾萬片雞排的房屋價值3F 08/29 23:39
→ goodideals: 繳的本利和怎麼會一樣 重點是你還是住一樣的房子5F 08/29 23:39
→ KrisNYC: 這種財商講出來的話真的沒什麼討論必要6F 08/29 23:39
推 superww: 同樣的房子 一個新貸款一千初頭萬 一個是二千初頭萬8F 08/29 23:40
→ lovewhite: 繳不繳的起是自己要判斷自己的收入 跟這篇的命題無關吧這篇的命題是比較房價漲跌對後續換屋的影響阿 又不是討10F 08/29 23:42
→ goodideals: 那頭款賠掉我另外有薪水拿得出來還不是能換大12F 08/29 23:42
→ lovewhite: 論繳不繳的起的問題 繳不起這麼高那就別買這麼貴的阿13F 08/29 23:43
推 iamala: 你舉的例子如果像是新竹漲一倍呢？兩千漲到四千卡豪宅線XD 而且四千還不算大房唷…14F 08/29 23:43
推 a96932000: 當然得考慮月收扛不扛的住，扛不住本就不該換，而多的246萬可以讓你撐6年的差額……17F 08/29 23:43
→ goodideals: 頭款賠掉就沒錢 跟 付得起後面利息 都給你講就好了20F 08/29 23:44
推 Robben: 說跌的有利的根本忘記已付出成本22F 08/29 23:46
推 tfct: 月收現金流不考慮才奇怪了23F 08/29 23:46
→ Robben: 你怎麼覺得房價下跌的時候繳得起貸款xddd
什麼時候房價會暴跌？ 那就是經濟崩盤的時候
還頭期款勒XDD 睡北車比較實際好嗎24F 08/29 23:47
推 CrabBro: 真的預期並希望房價跌的人，請不要買房子，去租27F 08/29 23:49
推 tfct: 2014-2019房市不是跌嗎？尤其台北市 經濟有蹦盤？28F 08/29 23:49
推 KrisNYC: 沒錯 如果希望房價跌而且認為房價跌 現在賣掉去租大房子財務上才是合理的 你住到大房而且避開資產減損30F 08/29 23:50
→ goodideals: 為什麼希望房價跌就要賣房去租阿 我搞不懂你們邏輯32F 08/29 23:51
→ KrisNYC: 拼命想要買更大的負資產這種想法超級混亂33F 08/29 23:51
推 a96932000: 其實以自住考量，房價跌說會比較好小換大，這點不反對，但是若是以投資考量，房價漲才適合小換大……35F 08/29 23:52
推 tfct: 周董買信義聯勤有要賺錢嗎？
豪宅不會漲 那不就是負資產 他還不是照買38F 08/29 23:53
→ goodideals: 為何買房一定要用投資角度來看 我買來爽的不行?40F 08/29 23:54
→ tfct: 到底哪裡混亂41F 08/29 23:54
推 KrisNYC: 你錢多到可以無視度假屋漲跌的時候你也不會希望跌42F 08/29 23:54
→ KrisNYC: 來給你換大間阿
命題你們有沒有看阿 命題是希望跌給他小換大耶44F 08/29 23:54
→ tfct: 又不是人人靠房地產投資才能賺錢46F 08/29 23:54
→ KrisNYC: 命題不是希望房價跌給你買來爽哪裡不對耶47F 08/29 23:55
→ KrisNYC: 不要亂抽換命題耶
原文就是 他覺得房價跌可以讓他小換大更容易 的是非討論49F 08/29 23:55
→ goodideals: 我是在回上面那些說希望房價跌叫人賣房去租的51F 08/29 23:56
→ KrisNYC: 不是你今天說拎北沒插這一兩千 買台車落地少200也在爽了我是在跟你說如果他覺得房價跌 可以小換大那他的邏輯是真的應該房子賣了去租 等房價落底換大房才對
四種情境 他希望跌事實跌/他希望跌事實漲/希望漲事實跌52F 08/29 23:56
推 tfct: 要看月收啊
為什麼都要忽略賺錢速度56F 08/29 23:58
→ KrisNYC: 希望漲事實漲 四種情境裡面原命題就鎖定在前兩種情境58F 08/29 23:59
→ tfct: 房價漲速大於賺錢速度 就會難換啊 反之不要漲比較好換啊 甚至跌價換更大間59F 08/29 23:59
→ KrisNYC: 賺錢速度? 你什麼情境你會需要房價跌給你賣小換買大
哪種收入跨度 我怎麼想都覺得會有這需要的收入不會很高61F 08/30 00:00
推 iamala: 房價下跌收入不受影響的可多了，例如很多美國打工仔和中國鯊魚對台灣房子虎視眈眈，假設台灣經濟崩盤導致房子崩跌，還真的好買，退休剛好住豪宅XD 就像前陣子台灣人覺得日本房子好買一樣呀。63F 08/30 00:02
推 tfct: 舉個例子好了 聯發科什麼的 不是年收好幾百 他可能工作一年買了一個破套房 兩年後想換四千的67F 08/30 00:03
推 a96932000: 但現實上，靠本業強大到可以爽度至上，並無視房地產跌價的人，並沒有這麼多……69F 08/30 00:04
→ KrisNYC: 破套房換4000....這會先被靠北跳太多吧...
另外就是聯發科有跟到前兩年的話 4000是要不要的問題
破套房換4000應該不是小換大 是當成沒房子的考量lol71F 08/30 00:04
推 tfct: 舉例而已啦 或是像藝人這種 現金一直進來 他的所謂小換大
還是靠本業啊74F 08/30 00:07
推 a96932000: 甚至有一定比例的有錢人，是靠房地產增值造成的。
而這種人，怕是比本業無敵賺，無視資產跌的人來的多…76F 08/30 00:07
推 tfct: 小換大的意思 又不只是靠小房才能換大房 另一個意思是從小房換去住大房 可能是本業賺錢啊78F 08/30 00:08
推 KrisNYC: 那你講的應該會成立啦 就是他的小房相對他的財力很少
而且他要換的大房 相對那個小房和相對他的財力很貴
也許就會成立 lol80F 08/30 00:19
推 tfct: 應該不少這種人 年輕有為型的
年輕的名人應該都是
不靠爸又少年得志的人 youtuber 網美網紅 藝人 超多的83F 08/30 00:20
推 KrisNYC: 要我想這種的大宗大概是會想到繼承一間真的價值不高的
不一定 少年得志多半都很能接受先買小間的
周杰倫也買過便宜的淡水房子給他媽 愛麗莎沙啥的也買套房86F 08/30 00:22
推 a96932000: 只是這種年輕有為型的……舊房不會賣，要賣也不會賠錢賣，要大房直接買大房。89F 08/30 00:23
→ KrisNYC: 應該你本來說的聯發科這種10年前買了間500萬的91F 08/30 00:23
推 tfct: 沒有喔 我有個朋友ㄧ間都沒買 一娶就是藝人92F 08/30 00:23
→ KrisNYC: 現在要買大間的4000萬說有這種想法那可能會成立
因為他的舊房子對他來說可能比車子還不值錢
和他想買的標的的價值對照也差距夠大93F 08/30 00:23
推 lossa35: 好奇，利息不用算進去嗎?利息一個月也要13,000耶....96F 08/30 00:24
推 a96932000: 那如果有為的不少，也都不賠錢賣或是不賣，要怎麼買到跌30%的大房是個大哉問（直上豪宅例外）97F 08/30 00:25
推 KrisNYC: 舊房500 可以租學第一年30萬 那當然不賣...lol99F 08/30 00:27
推 tfct: 算了 畢竟年輕有爲是少數人 不過少數人不代表不存在
像你們研究房產賺錢 可是有藝人專門研究冷笑話 賺更多 ㄧ定無法理解100F 08/30 00:28
推 a96932000: ‘’少數人‘’其實是個重點喔……今天就是這種願意房
子降價賣的人‘’太少‘’，導致絕大多數房價稱在那還
一直漲，並且只能寄望政府用強制力逼迫那些人降價出售……103F 08/30 00:35
噓 leg1234: 被原po刻意隱藏的幾個點
1. 同樣的利率，利息增加的部分，薪水會有同比例的增加？
2. 房價上漲，房屋買賣衍生的稅就算稅率不變，總額也會增加。
原po是真心相信這種話術？107F 08/30 04:57
推 yftsai: 稍微動腦想一下就知道了，房價漲，你下一間的頭期當然就有了，但是代價是你未來30年要繳的房貸變重了
但是如果你手頭上還有些資金，加上賣房的錢夠頭期款
那顯然房價下跌是有利的113F 08/30 07:08
推 york1987: 台灣人的邏輯是我買時要跌，賣時要漲好嗎?118F 08/30 08:36
推 Mimmature: 房板數學不意外還是好笑XD
為了頭期款便宜 自願多貸1000萬
這無私奉獻給銀行的大愛實在太
後面自己發揮創意填空122F 08/30 10:21
推 hdw: 房版多數人財商都很高的~~~!!跟不上真的只能自己慢慢學了
另外貸款變多導致自己負擔不起，那就代表你不適合這房子
但原PO的例子，你還有200萬可以撐金流~~~!!
多出來的貸款用這筆"獲利"來支撐，你是可以爽個幾年的
注意~~!!這原本就不是屬於你等級的房子!!
之後真的撐不住再賣掉，你還是可以獲利換回適合的房子126F 08/30 11:16
推 hdw: 沒關係~~!!我以前也很空!!!很多是我都是時間到了才懂
我還算過一堆租>>>>買的理論!!支持自己絕對不買房
但這都是學習的一個階段，當時我也很愛辯，朋友好心教我
我也是跟他算一堆!!想證明我是對的!!10年後我才知道自己多蠢或許之後你回頭看，你就懂為啥人家說會財商高或低了133F 08/30 11:24
推 Mimmature: 你有沒有發現房子越蓋越小？
什麼原因？買不起啊！就這麼簡單
這就是房價漲到不合理的現象之一
這種鳥籠還要搶著上車 就是因為威脅利誘不得不為之
一邊威脅你現在不買以後更買不起
一邊利誘現在買了之後漲價就賺大錢
下場就是你的子孫只買得起套房
是啊 房價是漲了 但加上你漲價賺的錢
買不起未來實坪只有一半的房子
你到底賺錢賺在哪裡？
最後都是被炒房的吃掉 自住的一點便宜都佔不到
你們知道房板大神是你們貢獻出來的嗎？
每天看到有人在拜我就覺得好笑
應該是他要感謝你們才對啊138F 08/30 11:31
推 tfshs0823: 一個剩1120房貸，一個剩2080。哪個好自己判斷囉
這個計算忽略了一點:需要靠增值補頭期的，一般就是手頭沒其他錢了。沒資源的要還幾乎兩倍房貸？其實很苦很難你說可以增貸或拿246萬出來投資？沒錯可以，但容錯率低，投資失敗直接下去152F 08/30 11:42
推 Samurai: 樓上說的錯誤，命題上就是換原本兩倍價值的大房，只是房價漲了要再多付一點貸款，不會有蠢蛋為了少付貸款希望自己房子跌價
真正要算的只有小換大多付的貸款自己能不能承擔而已157F 08/30 13:23
推 dati: 本篇正解，一堆人開新戰場討論很難討論ㄟ161F 08/30 17:38
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