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作者
標題 [心得] 預售禁轉的結果就是讓建商多賺一段吧？
時間 Mon Nov 13 08:35:16 2023
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標題 [心得] 預售禁轉的結果就是讓建商多賺一段吧？
時間 Mon Nov 13 08:35:16 2023
預售屋禁轉，到現在幾個月了，結果已經看得出來了。
假設預售屋一坪剛開案時賣35萬，
原本：
建商賣35萬，投資客買到手後，放個兩三年，40-42萬左右賣掉給自住的。
禁轉之後，自住客就真的買到便宜的嗎？ 當然沒有啊。
現在變這樣：
建商賣35萬，鎖樓鎖層（禁轉以前就有，現在鎖更多）
35萬賣完調37萬，37萬賣完調40萬。
就是把原本投資客吃到的部分，改成讓建商吃而已啊。
說到底，
以沒有建設、從頭開始的重劃區來說，自住客本來就不會買。
有沒有禁轉，自住客都不會買啊，誰知道這個地方以後能不能發展起來？
還不都是投資客先進來，等到生活機能發展起來自住客才來接。
現在搞禁轉，除非那個地區預售期+房地合一稅算一算還是有效益，不然投資客根本也不會進來。
換言之，以後從零開始的重劃區，
要嘛未來預期發展速度極快，那還是有投資客先買；
要嘛發展慢一點的重劃區，投資客不玩、自住客看不上—>賣的慢—》蓋的慢—〉住戶進駐慢—》廠商進駐慢。 根本惡性循環。
等到這個區域好不容易發展起來，自住客終於要進來了，還是買發展完貴的價格啊。就建商直接賣給你新價格（甚至建商自己炒未來價，比投資客還敢）。
預售禁轉，是今年幾個打房政策中最失敗的一個沒錯吧？ 根本負面效果。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.1.19 (臺灣)
※ 作者: blargelp 2023-11-13 08:35:16
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11-13 08:35
11-13 10:05
11-13 11:17
11-13 11:48
噓 : 還沒蓋就瘋狂打電話來叫你參加說明會了 誰跟你鎖樓層1F 11/13 08:44
推 : 由結論來看是這樣沒錯
因為禁轉的關係，請問投資客跟自住客有區別嗎？
買了都是要等到交屋了
差別是投資客交屋後可以會選擇出租或出售
但！自住客難道就不會臨時變卦變出租或出售？
所以結論是以前投資客會覺得有賺頭衝一波
現在是投資客跟自住客根本沒兩樣
建商把所有客人都當作自住客看待即可
那你覺得怎樣已購買的客戶好交代？
不就是越後期越貴
這樣前面買的已購客覺得帳面有賺到
是不是會感覺到愉悅？
建商調高售價 純利增加 是不是也開心？
後期才買的客人 只要交屋更高價 他會有損失嗎？
根本就是皆大歡喜
所以最傻的就是建商越賣越低價的
那種建商只能搞一次
然後以後都滯銷 因為大家都等破盤價2F 11/13 08:45
因為禁轉的關係，請問投資客跟自住客有區別嗎？
買了都是要等到交屋了
差別是投資客交屋後可以會選擇出租或出售
但！自住客難道就不會臨時變卦變出租或出售？
所以結論是以前投資客會覺得有賺頭衝一波
現在是投資客跟自住客根本沒兩樣
建商把所有客人都當作自住客看待即可
那你覺得怎樣已購買的客戶好交代？
不就是越後期越貴
這樣前面買的已購客覺得帳面有賺到
是不是會感覺到愉悅？
建商調高售價 純利增加 是不是也開心？
後期才買的客人 只要交屋更高價 他會有損失嗎？
根本就是皆大歡喜
所以最傻的就是建商越賣越低價的
那種建商只能搞一次
然後以後都滯銷 因為大家都等破盤價2F 11/13 08:45
推 : 自住客沒啥差，自住客若沒差很多$的話，會寧可跟建商買20F 11/13 08:48
推 : 給投資客賺 貸款又沒辦法貸滿 好處在哪？21F 11/13 08:54
推 : 禁轉後沒有投資客，所以建商高高賣，又說自住客不買，這不是很矛盾嗎？建商不缺錢的都是成屋在賣，賣預售的都是需要現金週轉的。所以自住投資客都不買的建商怎麼可能高價賣房？又不是陶朱
我喜歡給建商賺，不喜歡給投資客賺。建商有售後服務，投資客沒有22F 11/13 08:54
我喜歡給建商賺，不喜歡給投資客賺。建商有售後服務，投資客沒有22F 11/13 08:54
推 : 一堆賣不完一直打電話call 你確定沒差嗎 呵呵28F 11/13 09:03
推 : 這個不是以前講過了29F 11/13 09:03
推 : 我覺得是建商變貪心了，寧願先找錢來撐著，抬價慢慢賣早期的建商都是拼快速清盤，現在的賣不掉再調價慢慢賣30F 11/13 09:04
推 : 投資客退場很好啊，剩下看建商能力32F 11/13 09:06
推 : 不完全是貪心，而是成本抓不準吧，這幾年工料成本
這樣波動，預售蓋太快建商根本為人作嫁33F 11/13 09:09
這樣波動，預售蓋太快建商根本為人作嫁33F 11/13 09:09
推 : 不就建商飢餓行銷35F 11/13 09:12
推 : 從這個政策一出來 這邊就是有在買賣的說這樣變成鎖籌碼一堆菜雞在那說怎樣都會有小投客撐不住丟出來破壞價格
問題就是投客再怎麼撐不住 他頂多就賠10%~15%退給建商
你會覺得跟投客買麻煩 投客也覺得要賠也賠給建商比較方便他頂多-10% 你跟他殺到-8%他就開始覺得不如回去跟建商談這種幾趴程度的折價轉約對想要崩盤的人來說到底有何意義?然後建商資金有壓力 後面直接緩開案 緩請照 緩開工
一年本來蓋9萬間新房子都搶成這樣了 現在只蓋7萬間36F 11/13 09:12
問題就是投客再怎麼撐不住 他頂多就賠10%~15%退給建商
你會覺得跟投客買麻煩 投客也覺得要賠也賠給建商比較方便他頂多-10% 你跟他殺到-8%他就開始覺得不如回去跟建商談這種幾趴程度的折價轉約對想要崩盤的人來說到底有何意義?然後建商資金有壓力 後面直接緩開案 緩請照 緩開工
一年本來蓋9萬間新房子都搶成這樣了 現在只蓋7萬間36F 11/13 09:12
推 : 以前就說過有投資客才能撿便宜44F 11/13 09:17
→ : 蓋得差不多的也不急著請使照不急著賣 反正疫情開的案45F 11/13 09:17
→ : 所以預售禁轉的政策，建商是站在政府這邊的46F 11/13 09:17
推 : 沒有打房政策47F 11/13 09:17
→ : 不然建商要拉高價賣，投資客在干擾價格48F 11/13 09:18
→ : 違約工期都拉到5年甚至8年以上了 新屋供給再緊縮一次49F 11/13 09:18
噓 : 所以給建商賺，不給短期投資客賺，投資客沒賺頭不高興了喔，扯自住客幹嘛，講的好像短期投資客幫自住客壓房價似的，呵呵。50F 11/13 09:19
推 : 一直往上加QQ53F 11/13 09:21
→ : 房仲要吃土了54F 11/13 09:22
推 : K大說的沒有錯，但長期來看我覺得禁轉還是對的，不然主升段時自住客投資客都在搶房，本來一兩年才可能完成的漲幅，搞到開銷就達標，短時間內漲的太快，慢慢漲還是比較健康的55F 11/13 09:23
噓 : 我就寧願給有做事的建商賺，也不給不生產的投資客賺59F 11/13 09:23
推 : 這一年前就講過了 respect30男子漢60F 11/13 09:25
推 : 早就講過了61F 11/13 09:28
噓 : 哪次不鎖樓層62F 11/13 09:30
→ : 讓建商的門檻變高在用法律規範土建融和銷售期,也不失是一個管控方法,不然一堆奇奇怪怪小建商弄到求償無門最近的案例還不夠多嗎= = 讓建商賺和建商之間競爭,拿取利潤的同時提供服務與保障,至少沒人覺得寶佳會蓋不出東西來.63F 11/13 09:30
推 : 給建商賺，一來現金不用這麼多，二來相對比較有售後服務。68F 11/13 09:32
推 : 給建商賺你還少付1~2%給仲介哦 開心70F 11/13 09:35
推 : 我是寧可給建商賺啦至少建商還有生產力71F 11/13 09:41
推 : C大之前說過了，少了投資客在那邊亂，建商開價才兇呢72F 11/13 09:43
推 : 給生產者賺比較合理，給房蟲房仲賺很不合理
建商賺錢實力雄厚才不會跑路阿 :D73F 11/13 09:45
建商賺錢實力雄厚才不會跑路阿 :D73F 11/13 09:45
推 : 建商漲價 買氣只會越來越差而已 等著看75F 11/13 09:46
推 : 樓上所以他縮量阿
等到量縮還是被吃完，就可以開始嘗試不同方向了
量縮，讓價持平在那，只給你那些供給去選擇76F 11/13 09:47
等到量縮還是被吃完，就可以開始嘗試不同方向了
量縮，讓價持平在那，只給你那些供給去選擇76F 11/13 09:47
推 : 是阿建商就說度小月 緩開案緩蓋慢慢賣了 但獲利還是新高79F 11/13 09:48
→ : 你想買，也只能買那些，撐過就海闊天空了80F 11/13 09:48
推 : 建商又不是笨蛋 他也會看市場需求推量 現在推量變有夠低81F 11/13 09:48
→ : 你去買菜 擺在攤子上能給你選得更少 更貴了 開心嗎82F 11/13 09:49
→ : 你選擇性變少，你要嘛捏著上，要麻等著這波低潮過，房市又緩上去時，你就來不及了83F 11/13 09:49
→ : 而且明年非常大概率 FED要開始降息了 壓力最大的時間點或者說對建商壓力最大的時間點只剩半年左右85F 11/13 09:50
推 : 去建商代銷中心被當貴賓看黑絲比較爽87F 11/13 09:51
推 : 我去怎麼都阿桑~QQ88F 11/13 09:52
→ : 付款的方式來說 菜鳥基本上也非常難去接投客認賠的房子89F 11/13 09:52
推 : 笑死你給房蟲賺完建商也有可能跑路啊你以為跟投資客買就一定蓋的好？90F 11/13 09:53
→ : 一間1000萬整數比較好算 你倆講好920萬他賠8092F 11/13 09:53
→ : 跟投資客買最大問題就是價差關係貸不滿成數93F 11/13 09:54
→ : 去找建商換約 還有一條換約手續費要橋誰出 然後是清算94F 11/13 09:54
推 : 遇到都是阿姨而且還是很醜的肉絲95F 11/13 09:54
→ : 這位投客已繳的金額 後面變你來付款 這過程搞不好你還要如果投客已經繳了150 你還得貼現金50~70出來
光是這邊的麻煩程度就足夠讓一堆人寧可去跟建商慢慢繳款阿也不要以為投客轉一手多簡單 1000要賣1200 差額是現金等於你要拿200+原本1000萬房子的頭款出來跟投客買96F 11/13 09:54
光是這邊的麻煩程度就足夠讓一堆人寧可去跟建商慢慢繳款阿也不要以為投客轉一手多簡單 1000要賣1200 差額是現金等於你要拿200+原本1000萬房子的頭款出來跟投客買96F 11/13 09:54
推 : 政府還要多抽一手房地合一稅結果全部都轉嫁到買家101F 11/13 09:59
噓 : 原來原本建商這麼佛心 自己不賺給投資客賺102F 11/13 10:00
→ : 禁轉還是比較健康，至少你買得到房子，比較不會一開案就掃光被逼得只能買黃牛房103F 11/13 10:06
推 : 現在是建商直接賣蓋好後的未來價 然後利用低首付吸引你買比方說簽約只要付5% 剩下15-25% 3年內慢慢付
對自住是很友善 但價格直接賣未來價 很貴~~~~105F 11/13 10:08
對自住是很友善 但價格直接賣未來價 很貴~~~~105F 11/13 10:08
推 : 預售換約要拿更多現金 投客要賺的跟之前繳的 根本失去預售意義 給健商賺至少人家是實業 賺的也會流向工人身上108F 11/13 10:12
→ : 投資客會在短時間內轉一手兩手~很快速墊高房價111F 11/13 10:18
噓 : 急了？112F 11/13 10:18
噓 : 早討論過了lag很久113F 11/13 10:30
推 : C大講過好多次，怎麼還會有這種__問題114F 11/13 10:34
→ : 是啊
根本沒用的政策115F 11/13 10:36
根本沒用的政策115F 11/13 10:36
推 : 賣不掉是賺個鳥...117F 11/13 10:37
推 : 賣不掉加價賣就對了118F 11/13 10:48
推 : 禁轉還是有好處啦 之前沒禁轉 拉價拉更爽
一堆投機客119F 11/13 10:49
一堆投機客119F 11/13 10:49
推 : 預售禁轉絕對是這幾波政策最成功的了
沒禁轉才是拉價更兇121F 11/13 10:52
沒禁轉才是拉價更兇121F 11/13 10:52
噓 : 所以?123F 11/13 10:54
推 : 事實，炒房是莊家帶頭，當然買不到便宜124F 11/13 11:02
推 : 韭菜多多喜歡高價接低價出 高興就好125F 11/13 11:09
推 : 我自己觀察禁轉才是好的...不然現在價格絕對還要再翻上去126F 11/13 11:14
推 : 笑死一樓買什麼地方，一定太偏僻才開什麼說明會
好的點光排隊都來不及了還說明會128F 11/13 11:15
好的點光排隊都來不及了還說明會128F 11/13 11:15
推 : 現在預售都搞工程0付款 永遠有新鮮韭菜~~130F 11/13 11:16
噓 : 降低有人會貸不出錢的機率不好嗎131F 11/13 11:19
→ : 跟建商比起來，投資客才是真的吸血蛀蟲132F 11/13 11:20
推 : 投機客更貪心133F 11/13 11:21
→ : 投資客什麼貢獻都沒有，轉個手就想賺幾百萬。
給建商賺，至少錢是拿去蓋房子和營運支出，讓建商有充裕資金讓建案完工。134F 11/13 11:32
給建商賺，至少錢是拿去蓋房子和營運支出，讓建商有充裕資金讓建案完工。134F 11/13 11:32
噓 : 只是因為政策而調整 誰想放著不賣137F 11/13 12:03
→ : 不是，你有實力現金愛買幾間投資都行，沒實力還想靠開槓桿分杯羹，以前可以現在政府把這洞堵起來了，要認
順風的時候投客最愛講利用制度賺錢，現在制度變了你怎麼調整策略？不能逆風的時候換投客出來該該叫政策138F 11/13 12:17
順風的時候投客最愛講利用制度賺錢，現在制度變了你怎麼調整策略？不能逆風的時候換投客出來該該叫政策138F 11/13 12:17
推 : 你要這樣說也沒錯啦
但我至少買到的一手的預售
投資客無法直接圈整棟 一般人至少買得到一手142F 11/13 12:42
但我至少買到的一手的預售
投資客無法直接圈整棟 一般人至少買得到一手142F 11/13 12:42
推 : 現在才發現?145F 11/13 12:44
推 : 哈 怎麼不說禁轉 投資買盤縮減 價格少漲了146F 11/13 12:44
→ : 7/1新規上路後預售價有跌一些147F 11/13 12:45
→ : 仲仲：新青安熱呼呼的148F 11/13 13:00
推 : 工程0付款真香 這餌又肥又大...149F 11/13 13:15
推 : 差不多，反正好地點還是鎖+漲慢慢賣...150F 11/13 13:50
→ : 早就說過禁轉約預售就是建商們說的算，一堆人支持還說讓投資客死光，結果看看現在是誰死光151F 11/13 14:23
噓 : 難道投資客跟建商買的時候是投資客說了算？ 笑死153F 11/13 14:31
推 : 投資客根本拋不出去最好投資客敢接154F 11/13 14:49
噓 : 哈哈哈哈155F 11/13 15:06
![[圖]](https://i.imgur.com/OIhe8Wj.jpg)
噓 : 你搞錯資金鏈了，重來157F 11/13 16:34
→ : 建商賺總比炒房的賺走好158F 11/13 18:05
推 : 禁轉後存貨成本風險變成在建商上了159F 11/13 19:38
推 : 你要給建商賺還是給投資客賺？我是寧願給建商賺啦160F 11/14 02:27
推 : 這才是政府要的，有票拿又不得罪建商161F 11/14 04:43
推 : C老師很早就講了 自住的現在更抖了162F 11/14 08:28
→ : 這種條件只看1000多一點163F 11/14 10:35
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