作者 spermbox (☺洨盒盒☺)標題 [閒聊] 定期定額台灣房地產時間 Tue Nov 21 01:33:43 2023
各位房版投資客大家豪～ 盒盒我台中房蟲辣☺
今天晚上盒盒洗澡的時候忽然想到一件事
記得2021年台股大漲的時候
空空最愛拿定期定額存股0050投報海放炒房這件事討論
當然本版多多一直推薦別人有閒錢應該炒房
盒盒想啊想，其實貸款投資房地產本質上就是存房
對，而且是定期定額
定期定額是每個月從收入中撥一個固定金額購買藍籌股或ETF，而且每個年還有股息
貸款買第二戶投資房地產則是每個月從收入中撥一個固定金額（當然利率會動，但不會差
太多）繳房貸，房子租出去可以收月租金
所以本質上來說，投資房地產也是一種定期定額，對吧☺
如果定期定額是券商拿來賺股市韭菜手續費
那定期定額房地產…….
嘻嘻
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.193.127 (臺灣)
※ 作者: spermbox 2023-11-21 01:33:43
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※ 編輯: spermbox (42.73.193.127 臺灣), 11/21/2023 01:35:24
→ wiston1419: 定期定額 是為了讓買價變成一段時間內的平均 買房不是...是成交瞬間的行情1F 11/21 01:43
嘻嘻☺
→ ceca: 股票大跌的時候，買股票好賺也是沒錯
只是，大多都嘴巴說長期，實際都在那邊追波浪
然後被主力耍到虧一屁股
否則大跌買入死抱，怎樣都會賺錢
不過後來發現，投資中長期，會賺錢的，炒房也會賺錢
中長期投資不會賺錢，無論是抱不住還是觀念偏差只想賭博的炒房也會搞到不賺錢
看來對我而言很直覺的投資心態，對很多人來講並不簡單？？5F 11/21 07:09
※ 編輯: spermbox (42.73.193.127 臺灣), 11/21/2023 07:50:40
推 jinso7410: 買房價格當下固定，收益就是每年漲幅+租金-利息
ETF存股越買越高
何不趁每次藍燈，直接增貸信貸質壓，後面再慢慢還本金14F 11/21 08:05
→ ceca: 股票融資也是技術，跟炒房開槓桿類似17F 11/21 08:07
→ jinso7410: 與其每年追高，不如再景氣低迷一次性歐印
我今年就信貸增貸質押歐到130018F 11/21 08:08
→ ceca: 但困難度很高，要計算風險，現金流，投報和利息成本
所以是大學等級的財商內容
而如果是跨領域投資，還互相質押，資金轉來轉去
那就更高階，因為要熟悉不同領域20F 11/21 08:09
推 sspider0829: 增貸操作ok 但質押不好說 不是每次行情都是直直噴24F 11/21 08:24
→ abyssa1: 是啊 而且買房背房貸還是life cycle investment25F 11/21 09:02
推 f41101: 其實長期大盤跟房地產應該差距不會太大的
大盤只是反應比較快算房地產先行指標
房地產是資金最後的流向
台灣人 股票賺錢 薪資增加 最後都是為了買房26F 11/21 09:15
推 ceca: 但是股票和不動產開槓桿的情況不一樣
你起家，不動產槓桿五倍這樣開，還不會追加擔保和維持率
槓桿超大
但你高資產，又被政府集集歪歪幹你娘限制房貸
你回去開股票質押，超舒服，要借多少有多少，隔天到錢
所以資產到一個數字，就必須研究投資組合
並且可以互相支援，股票遇到黑天鵝崩盤，你不動產可以支援撐過去就反饋為大賺
如果只all in一邊，那低迷期就只能乾瞪眼別人操作
所以有多少能力，就需要有多少智慧去支配你的能力
能力越大，你要懂的東西越多
尤其，股票和不動產的貸款，又會參考你對面資產
投資組合，它可以讓你規避很多限制30F 11/21 09:28
推 jerry1019: 我買股跟買房一樣，大跌、超低就衝。
但最後通通買房。槓桿+收租+持續高漲
錢太少，沒到投資組合的水準。房先。43F 11/21 09:59
推 lovefisk: 股票質押是真的爽 只繳利息到期再借新還舊 繼續押46F 11/21 10:07
推 sspider0829: 股票質押的問題在於 95%人是輸家 一開始以為開槓桿買房沒什麼 結果質押又亂做股票 然後…
買房賺錢 是因為房子 買股賠錢 是因為股票 商品問題47F 11/21 10:56
推 ronnytower: 質押買股和房屋槓桿比起來困難太多了
除了要對自己投資組合狀況了解，國際經濟有一定的了解不然怎麼死的都不知道50F 11/21 11:06
→ ceca: 一堆人貪心都壓到爆,一個判斷錯誤或被訊號誤導就死了.
做事要留三分力,菜鳥沒經驗要留七分力.
你菜鳥又火力全開,第一個死你..XD53F 11/21 11:30
推 ronnytower: 人很容易貪念迷失，一次質押到150%-140%，讓自己沒有迴旋的空間
遇到一個事件就炸了
但是不可否認，在央行限制貸款的過程中，如果有資產組合，真的很容易雙邊互補效應，也可以規避不少風險。56F 11/21 11:35
→ ceca: 所以,國中沒畢業,不可以跳級大學的課程,
不然多少財富都不夠你一次炸掉,你有幾十億家產都一樣.
一般開槓桿會做很多道保險...不是肉身硬幹.
你要有輕中重的黑天鵝災難時,相應對的手段.
並且要估算各種手段附加成本有多少.
而你追求的利潤是否足夠讓你承擔到哪個程度的預備手段成本.而且這些手段必須是即效性的.
就像,你不可以預估,你現在股票開槓桿融資.
而你有一棟房子在賣,你預估這棟房子賣掉融資就沒壓力.
這種想法久了遲早你會撞鬼.
你必須預估的是,這棟房子去做理財型房貸的成本.
而進階手段就是,如果開二胎的金額有多少和成本多少.
並且還要預估如果銀行估價偏低,那誤差值會多少.
但是就算不是菜鳥而是有經驗的..恩...中手好了.
很容易把"無法預期"的,例如買賣,或是漲幅等,計算入風險控管.喔,我的這筆投資一定可以在明年漲15%.到時候這筆錢支援另
一邊.
這種就是中手最容易死的姿勢...XD61F 11/21 11:41
推 ronnytower: 房貸主附約的部分也是可以拿來當作即時性防禦的道具79F 11/21 11:47
→ ceca: 因為你這筆投資結果明年反虧5%,而你另一邊立刻要錢不然斷頭.你就炸了....或是忍痛賠錢殺出...成本就極高.
風險控管一定要是"一定立刻拿的到錢"的手段.
而計算成本就是這種手段的相對應成本.80F 11/21 11:47
→ ceca: 這是你在成為成熟投資人必然要有的心態和觀念.85F 11/21 11:48
→ ronnytower: 定存利率低歸低，但是目的不是為了領息，而是為了規避風險86F 11/21 11:49
→ ceca: 定存其實還有妙用,可成為銀行VIP繼而更好做其他貸款..XD88F 11/21 11:50
→ ronnytower: 任何配置都有其目的，而不是哪邊賺得多就都丟那邊89F 11/21 11:50
→ ceca: 你有三百萬定存,有可能讓你兩千多萬的房貸被審過.
審過之後你定存要嘛解,要嘛還可以拿定存質押出來用.
所以有些人不懂,為啥定存還拿去質押借錢的概念.
而不是直接解定存拿錢用就好.
這牽扯到如果你的投資是複雜的,很多型態和定位會有需求.90F 11/21 11:50
→ ronnytower: 比較高階的應該是FX SWAP，懂得運用的我都覺得是高手95F 11/21 11:51
→ ceca: 所以你就需要很多變化的金融服務或是商品.
這樣你就有更多手段,無論是要出擊,還是要防禦.96F 11/21 11:51
→ abyssa1: 我都抵押借錢放定存，跟定存單質押借錢好像有點類似。
話說這樣定存單好像可以再抵押一次99F 11/21 12:02
推 ronnytower: 猛的還會開信用狀套利，賺雙邊利差
不然也可以用遠期外匯來套101F 11/21 12:02
→ ceca: 這就是多組合的複合式投資結構...XD103F 11/21 12:05
→ abyssa1: 美元跟台幣的利差 可以拿美元定存再借台幣出來玩104F 11/21 12:07
推 xjapan1119: 推，原來定存也可以質押，又多學一招，感謝分享經驗～105F 11/21 14:29
推 roy0710: 定期定額就是每半年拿租金在尻一間106F 11/21 17:53
→ cutemico: 我建議等房子可以增貸時再借出來投入股市，看是你要投正二還是反一都沒有問題，至少沒有追繳的問題～萬一股市大跌，至少撐得過去107F 11/21 20:15
推 heinztzeng: 先去買日本的了 台灣買夠了 最近也漲不動
只能趕走老租客 漲租金招新的租客110F 11/22 08:25
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