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作者 vacuityhu (真空管)
標題 [請益] 房貸試算
時間 Sun Dec 10 16:48:40 2023

版上各位大大好...
小弟目前看到一間物件正在算到底能不能負荷
想請各位大大幫忙檢視有沒有甚麼地方遺漏了的

先說說小弟目前的金流概況
我大概8~9月的時候先貸了一筆信貸400w, 7y, 利率1.83%, 每個月還款50769
預計用來當作頭期款的
目前是租屋, 每個月租金2w5
收入部分, 上個月加班加滿大概是13w
老實說信貸加租金吃掉約6成, 數據上來看是有點抖
但這幾個月自己體感是覺得還好, 生活費能過, 每個月也還能有儲蓄


物件開價: 1788w
屋齡: 29.6y
總p: 44.692p
根據房仲的資訊, 同社區10月一個物件剛出售2020w, 銀行鑑價有8成
所以底下先假設房貸8成來算:

房貸 = 1788w * 0.8 = 1430.4w
貸30年, 寬限期5年, 利率2%
用591的房貸計算機來算, 前五年每個月大約是23850

頭期款 = 1788w * 0.2 = 357.6w
再算上稅金跟仲介費抓45w, 大概402.6w信貸用完

所以頭三年每個月的貸款支出是23850+50769
小於現在的房租加信貸

三年後假設轉增貸9成, 抓1800w*0.9=1620, 多189.6w可以還信貸
加上三年期間的還款, 信貸能還掉大約389.6w

三年後的轉增貸假設不開寬限期乖乖還款
每個月約還72000, 也小於頭三年的23850+50769

結論:
以月薪來算, 貸款占比都穩定卡在6成左右
以年薪來算, 貸款占比約30%~45%浮動
不知道這樣的估算會不會過分樂觀呢?
還請版上各方先進鞭小力一點QQ

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.104.242 (臺灣)
※ 作者: vacuityhu 2023-12-10 16:48:40
※ 文章代碼(AID): #1bTNjgiS (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702198122.A.B1C.html
推 NTU303150195: 如果不是開價=成交價，我覺得還行
身上留個幾十萬，當護城河去攤月還款
信貸本金還掉，再轉出來就好，沒事1F 12/10 17:01
推 zerofantacy: 貸款就不會給你貸到八成，不能只有寬限期來看
要看你的平均月薪扣掉信貸月還款金額，還剩多少可以貸30年的額度4F 12/10 17:12
以去年270來算, 月平均是22.5
扣掉信貸5 = 17.5
再乘上12個月跟30年這樣嗎?
※ 編輯: vacuityhu (36.228.104.242 臺灣), 12/10/2023 17:19:49
推 zerofantacy: 如果去年是270的話就沒問題，7F 12/10 17:21
推 miracle1221: 你寬限期時間到，沒繳本金，不是100%可以增貸8F 12/10 17:24
所以如果想增貸的話, 在寬限期期間應該要繳過幾次本金的意思嗎?

→ zerofantacy: 抓最高6成收支比的話：22.6x0.6-5=8.56萬，大概是還可有2300萬的額度9F 12/10 17:24
推 ivam: 銀行不是這樣算的 銀行以寬限後的25年還1430.4萬加信貸來算你的負債比
若過不了 寬限不會給五年 會減少或甚至是零年
1430月繳月5.4 信貸5 共9.4
10.4啦11F 12/10 17:46
了解, 所以月負債比應該是10.4/22.5 = 46%這樣的意思嗎?
※ 編輯: vacuityhu (36.228.104.242 臺灣), 12/10/2023 17:57:12
推 ivam: 假設你薪水9.5 加班3.6 12個月+2個月年終共176.2
10.4*12/176.2=0.7 剛好負債比天花板 不會有寬限
176.2-10.4*12=51.4可以過你的生活 這包含你的房屋稅地價稅水電管理費網路...
對 如果22.5是你ㄧ整年的平均月薪 那可以過
分紅來個100差不多就22.516F 12/10 17:55
推 mikesi5525: 有點太樂觀，房貸計算的時候應該不是拿寬限期進去算，應該要拿後面實際攤的時候進去一起算吧（房貸的專員應該會這樣看22F 12/10 18:37
推 jambojambo: 信貸吃很重喔！即使金額不大，銀行都會建議先還清再借。25F 12/10 18:40
推 ivam: 原po看起來要全貸啊27F 12/10 19:06
推 zerofantacy: 原PO的一些算法有點怪，不過沒問題的，因為年收有270另外現金流如果尬的過去的話，不一定要優先還信貸
因為信貸1.83%比房貸利率低28F 12/10 20:50
→ askachage: 感覺有高人在指導，不然怎麼可能想得出來這種進階操作如果經驗不足，建議別這樣冒險，除非你頭已經洗下去了31F 12/10 22:16
推 TheVerve: 所以你一塊不殺要買人家開價？33F 12/10 22:33

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