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作者 jamo (hi)
標題 Re: [心得] 百尺竿頭
時間 Thu Dec 14 17:30:36 2023

※ 引述《OHHEEEEEED (茫茫)》之銘言：
: 2018-2021
: 還可以預售屋轉單
: 市場再拉高價 我走預售路線是時機財
: 2022之後非常有感
: 新預售有搞頭的很少
: 而且放到交屋利潤也有限 還卡人頭問題
: 所以2022年開始我轉向中古翻修和換約
: 換約跟成屋買賣算是買預售屋的進階版
: 本質上還是得靠建商推案拉抬
: 獲利不像中古屋可以直接抓
: 換約有高自備款門檻 但是利潤比較可預期
: 成屋買賣有低自備優勢 不過案件很難買到
: 2023也走到年底了
: 入房地產的坑到現在五六年
: 我覺得現在碰到一些瓶頸
: 不像以前爬文就能解決問題
: 或是還有投資客可以讓我看著學
: 資金到一個程度 短期買賣有點雞肋
: 追求高現金投報的意義不在
: 想要更穩定的不動產收益
: 透套有高現金流 但增值相對弱 轉速慢
撇開紅單這種時機財

房地產的本質是防禦性資產
報酬低,風險極低,流動性差

但因為前幾房可以透過高槓桿
所以從低報酬變成中等報酬
計算風險溢酬後
房地產變成散戶理財神器

所以如果你還想繼續這套操作
唯一的解法就是要找人頭
還沒有豪宅限貸前
我看到有身價幾億的老屁股
投資客就是找高級人頭操作
只是數字從幾百幾千到上億

: 持有透套要長期持有
: 我覺得可以持有一間當基底
: 店面 高風險高報酬
: 要怎麼買沒商圈到有商圈的
: 要賣好價要有自用客 很難
: 店面式微 值得買的很少
: 是不是要再往上突破不做開發商已經很難了
豪宅不能做
店面式微

只剩廠辦/土地/特殊用地(觀光)之類
但這些都有很高的進入門檻

如果你想轉作開發商
這已經走入創業的方向
不是原先那種無腦投資數錢的路子

: 從相對小金額的危老開始嘗試
: 蓋透套出租轉賣或電梯別墅轉賣
: 我和很多小建商老闆討論過
: 很多建商現在建地都不想買轉往投資農地
: 不然就是手上的土地慢慢蓋 慢慢賣
: 成本沒管控好 做開發商好像也沒贏
: 還不如短期買賣穩健 小資本回收快
: 板上一定有千萬到破億在投資的
: 還是想太多 短期買賣繼續搞就好
: 我覺得要更上一層樓 這已經無法突破了
要看你想更上一層樓是想要甚麼

一般來說能把至親的人頭
壓在豪宅線下用光
社會排名已經是是
pr95以上的人了
基本上已經不愁吃穿
跨越 maslow 五階層的前兩層

後面三階都是自我成長實現
所以你看 ceca 每天跳國標
打VR,騎重機
其實這樣才是幸福人生~

不過我想你會來問,
應該是想要繼續提升資產等級
房地產是可以讓人很快從六位數
資產爬升到八位數資產
但差不多也就到頂了~

如果家裡沒有資產給你靠
想靠房地產操作要再往上
從八位數提升到九位數甚至十位數
說真的,很困難,幾乎是沒可能!
最少近年我沒看過白手起家
光靠純操作房產可以到身家破億的人

以前的年代還有可能
靠短進短出的錢不斷滾入房地產
像黃永義那樣操作
但現在管制真的太多了~


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.103.57 (臺灣)
※ 作者: jamo 2023-12-14 17:30:36
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※ 同主題文章:
[心得] 百尺竿頭
12-14 03:46 OHHEEEEEED
Re: [心得] 百尺竿頭
12-14 08:01 Ddylan
Re: [心得] 百尺竿頭
12-14 17:30 jamo
Re: [心得] 百尺竿頭
12-14 17:45 mfcke
推 s8752134: 幾千萬再往上真的有感, 就是受限限貸
但不要胃口變大, 慢慢累積也不是不行啦1F 12/14 17:39
推 OHHEEEEEED: 我的體會就是靠投資已經效果有限
創業似乎是往上爬必經的路
這又是另外一個修羅場
難度和投資房地產有天壤之別3F 12/14 17:43
→ ohyakmu: 月收入不夠高很容易就卡住了啊7F 12/14 17:44
推 Yishanhuang: 中間可以當PE的LP，年化還有10%
不用直接冒險跳下去創業
10MUSD~100MUSD這段過了後面再想XD8F 12/14 17:52
推 sspider0829: 你需要的是多類商品 不過各領域眉角跟技術不同 比較心累也可能需要前期成本11F 12/14 17:57
推 NTU303150195: 還好我太廢沒這煩惱，繼續存錢掛4@@13F 12/14 18:44
推 bustinjieber: 確實，如果不計算自住房，
我預估淨資產2000萬之前很容易翻倍，
之後除非遇到大漲，要翻倍很難，
一年2, 300這樣賺，不可能無限擴大本金14F 12/14 19:37
推 shuichia: 真的...要破億好難 跟千萬難度差好多18F 12/14 20:38
推 goodjop: 牽勾仔 跟房屋仲介也沒啥不同
土地開發 只能收購危老或土地 結果還是只能跟中大型建商談合建開發或轉售土地，講白一點 銀行土建融有困難
2023之後 很多小建商老闆都退休囉19F 12/14 21:28

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