看板 home-sale作者 isong (我真是討厭英文啊...)標題 第二户投資問題時間 Sat Dec 16 19:57:24 2023
各位大大好，
最近投資一間1600萬的房子
假設2年後賣1800萬
房地合一稅扣35%是70萬
房仲服務費假設是4%72萬
房貸1280萬2年寬限利息是52.8萬
200-70-72-52.8=5.2
再扣掉一些代書費跟管理費，稅金
就沒賺頭了
請問我是該努力出租出去嗎？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.133.173 (臺灣)
※ 作者: isong 2023-12-16 19:57:24
※ 文章代碼(AID): #1bVP2cmH (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1702727846.A.C11.html
推 lebronting: 房貸利息不能列為成本
啊 sorry以為你是在算房地合一1F 12/16 19:59
推 yiempt: 服務費要先扣再算35%3F 12/16 20:00
推 asdlkjfgh: 疑？是先扣房仲費再算稅金嗎？
是原po還是三樓對4F 12/16 20:17
推 themlb09: 買1600,賣不到2000還不如放10年後再賣7F 12/16 20:36
推 lui: 服務費算成本，要先扣9F 12/16 20:48
推 blargelp: 這就是為什麼房子很少短進短出啊 交易成本太高11F 12/16 20:57
推 krf08: 現在政策就是要讓你短期無利可圖，顏柄立都算過。房價漲稅後利益也很搞笑。這個遊戲目前還有賺頭的是建商和仲介，但量低導致不見得可以賺多少。專業投資客一堆退出找別的資產類別。13F 12/16 21:10
推 coburn: 你要繼續放到第五年裝潢200萬以上才是最佳解
這不就政府政策解讀，就是要逼大家不要短期買賣17F 12/16 21:10
→ krf08: 基本上不想留10年，房地產沒有你要的收益。留了10年，你得擔心少子化發酵之前跑不跑的了
喜歡當沖玩期貨就好 不要動不動產歪腦筋20F 12/16 21:12
推 bustinjieber: 200-72=128 128× 0.35=44.8
200-72-44.8-52.8=30.4
30/320 年投報大約5%，不算好，
但那是因為你懶的出租，
兩年租金保守至少可收7-80，
兩年變成賺100多，本金320，
年投報15%以上還行吧；
怕麻煩就買預售降低持有成本，
被抽45%但是省利息，自己去細算。
並且你的服務費也是設定滿%數，
實際上不一定會付那麼多。24F 12/16 21:32
噓 ztdxqa: 服務費哪可能放滿啊。2%就很不錯了。
房仲除了熱門重劃區外現在也很難賣了….
還是放滿五年吧 長期投資35F 12/16 21:56
→ async: 現在政府一直推很多法案就是要打你這種炒房的38F 12/16 22:04
推 floatfaith: 滿2年的租金收益vs 全新未住賣價 想請問樓上b大怎看?39F 12/16 22:25
→ duriel3313: 租客再怎樣髒,全室油漆補土再清潔換燈清廚具五萬也就跟新的一樣了 全新未住是能多賣100萬?40F 12/16 22:33
推 bustinjieber: 說什麼打炒房根本是笑話，
一般的投資客根本很難影響市場，
投資客能做的都是‘’順勢而為‘’；
透過數據分析、市場研究區域的發展，
在這過程中發現有物件被低估，
或者是屋主有其他計畫要獲利了結，
所以投資客‘’接手‘’等待市場成長，
之後再賣掉房子，從中獲取利益，
然後這種行為叫做炒房？
屋主A>投資客B>買方C
你可以說投資客B從中‘’獲取利益‘’，
並且墊高買方C的成本，我同意；
但如果沒有B，C取得房屋成本較低，
之後C賣掉之後獲取的利益也更高，
這當中的利益是恆定的，
問題只是利益‘’被誰拿走‘’，
你不爽你就做比別人多功課，
去學習‘’如何獲取利益‘’的本事，
這是商業行為，輸家就閉嘴，
不要跟小孩一樣吵吵鬧鬧。
39樓
不同時期跟個人貸款狀況答案不一樣，
現在的話，我會入手預售屋，
我這個月有鎖定的物件，應該會買一間。
一方面，是我明年底有一間要交屋了，
暫時會卡我的信用額度，我不喜歡冒險；
另一方面，我之前推文也有稍微提過，
*以下我個人見解，不負任何責任，
因為近期的政策影響到推案量、
去化較慢多少也會影響到推案量，
我預估‘’我所在區域‘’在3-5年後
會有一段新屋真空期；
（其實現在主流坪數也是缺到爆）
最後的原因，準備要降息了，
我個人覺得現在跟2018很像，
2018的預售來到2021 2022，
大概是4x＞70+，這是新北一環的表現，
未來爆發力能不能那麼高我不知道，
有很多不能掌握的因素會影響，
但這就是自己的判斷自己負責。42F 12/16 22:44
推 leota: 謝謝b大分享82F 12/16 23:17
推 floatfaith: 謝b大分享+1 確實新屋未來供給更不足 持續緊盯供給量研究有興趣的地區 等爆擊83F 12/16 23:44
推 bms: 想問問b大對雙北的看法85F 12/17 09:12
--