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作者 mounter (PTT真多好人阿)
標題 [請益] 左營高鐵近30年大樓青安或公教貸款選擇?
時間 Fri Dec 29 22:28:42 2023


各位好，小弟這兩天順利在高雄畢業了，剛簽完約，正在煩惱貸款方案
自己有做了一些功課，但還是擔心有盲點，所以貼文請教

自身背景：
高考公務員，2022年報稅薪資約78萬，投資利息所得25萬，年收勉強破百
足歲40歲，單身未婚，名下無房無負債

物件背景：
左營高鐵站400公尺附近，屋齡28，頂樓（10樓以上）
三房二廳雙衛浴，室內坪數21.X再加平面車位
簽約成交價890萬，未來打算輕裝潢後自住，五年內不考慮投資（租售）用途

這兩天代書有幫我送件申請貸款，但中國信託的公教貸款目前滿載不收件
加上預定1月底要完成貸款，2月底前要完成交屋，所以中信公教貸款來不及
目前只能先考慮用台銀貸款（沒有特別詢問其他公民營銀行）

台銀專員給我的條件如下：

1、公教築巢方案貸款

   貸款金額：712萬（足八成）
   貸款年限：30年
   貸款利率：2.06％
   寬限期：1年（第二年之後要重新審查收支）

2、新青年安心成家方案

   貸款金額：712萬（足八成）
   貸款年限：30年
   貸款利率：2025/7/31日以前為1.775％，之後如果沒有新方案，將恢復2.15％
   寬限期：專員沒特別說，只說照計畫規定申請

我自己先用591上的房貸計算機試算，再將資料放進excel
（條件均設定為本息攤還，寬限期1年，公教貸款用單一利率，青安貸款用分段利率）

發現如果先申請青安貸款，之後再轉貸公教貸款的話
那前2年我大約可以節省2萬5000元

於是我跟台銀專員討論是否可以先申請新青安貸款，之後再申請轉貸回公教貸款？
台銀專員是這樣回復我的

1、新青安貸款是專案貸款，申請時要填寫切結書，之後無法轉貸台銀其他貸款

2、如果要將新青安貸款轉貸為公教貸款的話，目前公教貸款只有台銀跟中信能做
   但2年之後因為公教貸款會重新招標，是否為台銀跟中信銀承接，他無法保證

   假設未來仍然是台銀跟中信銀得標的話，因為台銀內無法轉貸，所以只能寄望中信銀


3、承上，專員說因為我買的物件有年紀了，2年之後是否有銀行願意承接轉貸他無法保證
   即使有銀行願意承接轉貸，但鑒價結果會不會比現在高？他也不敢保證

4、台銀提早結束貸款沒有收違約金，但以我的物件來說，設定費算起來約8200元
   之後轉貸的銀行要的手續費跟代書費，目前無法估算

所以台銀專員跟我說，扣掉設定費後，兩種貸款的差距不大
所以建議我用公教築巢貸款一路到底就好，不一定要賭青安貸款延長跟後續轉貸

但他還是有讓我分別填寫新青安跟公教貸款的申請書，叫我回家先想清楚
等元旦連假之後再跟他確定要用哪個方案送件...

我自己的糾結點在於如果我選擇先用新青安貸款，後面再轉公教
帳面上我可以省2萬5000元左右，但如果這兩年房屋有漲，轉貸後的金額應該可以提高
另外新青安的寬限期如果不侷限一年的話，我應該不只可以省下25000元

但心裡比較擔憂的是如果像房貸專員說的，兩年後如果房屋沒漲，或者是無法順利轉貸
那我房貸利率就會跟一般民眾一樣回到2.15％，公教職務帶來的房貸紅利等於沒使用
公教貸款現在雖然是輸青安貸款，但公教貸款比較長久及穩定，不用再花時間轉貸

投資的部分，省下來的2萬5,000元，如果買一張00878 etf 的話，
00878目前一張2萬2，季配息不算價差，兩年約可以拿到2,000利息，大約有5％報酬

整體算起來，如果直接選擇公教貸款到底，我大約要多付2萬5000的利息
少掉一些投資和屋價上漲後轉貸的機會成本，但可以換來穩定

如果選擇新青安在先，公教貸款在後，那就得承擔因為物件屋齡較高的轉貸風險
即使轉貸順利，也無法擔保利率夠優惠，鑒價金額滿意以及現金能穩定5％投資獲利

所以目前還在猶豫中，不知道有沒有人可以分享一些想法或經驗幫助我突破盲點呢？
謝謝各位



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.39.81.53 (臺灣)
※ 作者: mounter 2023-12-29 22:28:42
※ 文章代碼(AID): #1bZjUSVP (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1703860124.A.7D9.html
推 tuchenken: 是自己選30年的嗎1F 12/29 22:50
推 snoopyoh1224: 沒40年需求新青安就沒比公教有優勢了吧2F 12/29 23:01
推 a9940597: 買etf真的可以不看價差嗎？3F 12/29 23:09
→ mounter: 台銀公教貸款最高只給30年...新青安他也只給我30年
這兩年買00878跟0056，可以無視價差，我這兩年靠這兩隻ETF賺了12萬左右（0056買20隻，00878買35隻），運氣不錯價差跟利息雙賺4F 12/29 23:25
推 PTTMAXQQ: 當然是要新青安專案啊…
現在的公務員方案適合第二戶
https://i.imgur.com/3yAo4Pn.jpg8F 12/29 23:41
[圖]
→ tuchenken: 再找一家給你期限更長的11F 12/30 00:45
噓 RealID2018: 笑a,為了0.1%在那邊算半天12F 12/30 01:34
→ ice1015: 找其他公股送 真的
你的案子 台銀給的真的太爛13F 12/30 03:50
推 wiggyc: 台銀公教不是可以85成嗎15F 12/30 05:45
推 cck1229: 新青安寬限期有5年，但還是要依銀行而定16F 12/30 07:48
→ mounter: 我也搞不清楚，台銀只給我8成，可能是一開始我就用八成去問的關係？17F 12/30 10:18

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