作者 chopinmozart (aha)標題 Re: [閒聊] 買房被存股派朋友嘲笑了時間 Sat Dec 30 00:29:09 2023
是這樣的
前陣子清流的租房買股論
或是房版的五倍槓桿論
在我眼裡
其實都不算正確
首先大家推說 五倍槓桿論 買房屌贏炒股
但其實真正的五倍槓桿是你不用還本金30年
才是真五倍槓桿 而且就算五年寬限期
以房價平均漲幅 其實五年內扣掉利息跟房地合一稅
你也撈不到多少好處
只要你乖乖還本金 你的現金流機會成本就是放水流
30年下來確實是會輸給股市大盤
再說清流君的租房買股論
30年買股屌贏 買房
對我來說也不正確
因為複利效應下 指數增長的函數 贏指數級距本來應當如此
而要實現指數級距的成果 你要付出的就是時間
而時間對每個人的人生都對應不同價值
且清流軍理論中 租金必須是房價4%以下
但租屋市場中 全新房子的出租房子少之又少
多半是30 40年以上中古屋搭配 20萬軟裝潢
表面是看起來你只用買房利息成本在租房子
但平平花同樣的錢 買房繳利息 跟租房繳租金
買到的消費品等級是完全不同
大概就像開20年翻新toyota跟 全新 Mercedes 一樣
所以講白了買房子看似跑輸投資股市
但買房就是把錢花在三十年消費享受
但租房買股就是花三十年不享受 熬到最後一刻出頭
這兩者之間沒有誰對誰錯
總之
買房自住 VS 租房買股
這個無法單純只用數學圖表比較
每個人人生時間與價值觀 都不是用數學可以解釋
※ 引述《dilemma120 (進退維谷)》之銘言：
: 最近小弟在台中買房
: 跟朋友聊天被存股派朋友笑了
: 他說現在買房子就是被套在最高點
: 台股準備上萬九
: 他神操作獲利穩定可以10%以上
: 就算丟ETF漲幅也大於房子
: 拿一個影片給我看
: https://youtu.be/VaylQByinWQ
: 【回歸初心-016】台灣人買房悲歌！買
: 房還是買股？壓垮買房的最後一根稻草！【卡哇KAWA】
: https://imgur.com/CAGCHBA
: https://imgur.com/aDuXWVa
: 簡單來說大意就是房子未來30年
: 不可能每年穩定3%成長
: 空屋率高、人口紅利跟少子化影響
: 10年內或許會漲
: 但等到30年後肯定會跌!!
: 反而股票就算丟到0050等ETF還是每年穩定6-8%報酬
: 計算結果30年後買房的人資產會少
: 光是頭期款就拿出很大一筆現金
: 股票等於國家的上市上櫃公司發展
: 人們可以不用買房
: 房子不是必需品，沒房子可以租
: 反正到時候房東租不出去也會降租
: 公司卻不能沒有股票
: 他認為房價確實會漲
: 但以投資角度來看，股票長期獲利還是大於房價漲幅
: 雖然我買房了
: 但覺得好像也不無道理
: 也沒辦法反駁啥
: 不知道這理論有什麼瑕疵嗎?
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※ 作者: chopinmozart 2023-12-30 00:29:09
※ 文章代碼(AID): #1bZlFN66 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1703867351.A.186.html
推 sspider0829: 根本沒什麼好比的 贏家兩者皆有 皆很會賺 單嘴一種的 笑看就好1F 12/30 00:46
推 dophin332: 我數學不好 想問三年後增轉貸 通膨1.03^3 有幾倍槓桿?增轉貸之後現金灌進etf不知道該怎麼算4F 12/30 00:56
噓 SouthEast62: 喔，誰叫你傻傻的把本金還回去後就什麼都不做了，
那樣的話只能算2.5倍槓桿呀，要五倍就是定期轉增貸，或更狠的直接用抵押型房貸，完全不用還本金，有
現金就拿去買股，房子也不用賣繼續出租。你根本不
懂房市的操作手法，怎有勇氣跑來野人獻曝啦！7F 12/30 04:09
噓 IBIZA: 因為你操作錯誤啊
操作錯誤再來說在你眼裡不正確, 頗呵12F 12/30 08:08
噓 ketter: 租房是消費 買房是資產 資產可以增貸再投資
不動產增貸比股票質押的條件好太多了
增貸出來 照樣能投資有價證券14F 12/30 08:12
→ IBIZA: 以前是 現在質押條件跟房子差不多 信貸都比房子強了17F 12/30 08:13
推 commonbase: 清流君的計算是錯的啊
買房槓桿最少都有3.5-4倍18F 12/30 08:15
推 polie: 說真的，房市投報期望值比股市大的多，除非你是天生股神20F 12/30 08:26
→ checkman: 質押超舒服 只需換利息 大勝信貸21F 12/30 08:30
推 Morphee: 理論派就是笑話
沒實務經驗的年輕理論者才會寫出這種內容
你先買個五間 轉增個三次再來 比較不會說笑話22F 12/30 08:36
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