作者 zilla5566 (吉拉56)標題 [請益] 第二間投資方向請益時間 Sat Jan 20 00:19:28 2024
從踏入房板以來已經兩年，謝謝版上各路大神點破迷津，因此擺脫空空一族
目前已買一戶自住
最近由於又存到一小筆錢(約300) 因此考慮購入低總價的物件投資
想請教版友是否應該入手這間
先說明一下背景情況:
所在縣市非雙北地區
目標是一間約30年的華廈 戶數不多
附近有穩定商圈 住宅區 及兩間醫院 (主要是希望有醫院帶來穩定租客)
內部空間大 附平面車位 所以估計租金約可剛好支付房貸(貸七成的情況下)
華廈的管委會正常運作(看電梯內告示跟公告 環境清潔)
電梯及機械車位有保養
房況本身還需要整理 由於小弟我沒經驗 放寬了估計大約還要150左右
(這部分可能需另外申請信貸或家人借貸或賣掉一部份股票)
我們夫妻每月收入約27左右 (不計入年終及獎金)
若這兩間每月貸款總合大約等於夫妻50%的月薪 是否風險過大? (目前沒有生育計畫)
另外目標屋齡已30，非雙北地帶，都更機會可遇不可求
就算買來收租，在租金剛好支付房貸的情況下，等我還完房貸時
是不是剛好只是擁有一棟已無價值的房屋?
30年屋齡的華廈應該已無太多上漲空間?
是否我還是應該選擇距離較遠、低屋齡小坪數的物件，等待吃上漲幅度?
(但這樣每個月房貸都仍需另外貼2-3萬進去)
懇請各位版友指點迷津，若需要更多背景資料也可以再補上
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.147.140 (臺灣)
※ 作者: zilla5566 2024-01-20 00:19:28
※ 文章代碼(AID): #1bgg4IfU (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705681170.A.A5E.html
推 pttgogocat: 建議涵蓋裝修加取得成本(仲介相關過戶規稅)壓在80以內，並皆需取發票，貸7成房租可自償通常代表投報有3%以上，感覺沒毛病，收入沒有特別高，保守低風險，這樣很剛好。
我看錯，每月收入總和27很高了....啊這樣根本不用擔心繳不起啦，算是超級保守的操作了
低屋齡的雖然比較有機會吃到單坪上漲，但要看該區域有沒有已經愈先反應太多了，很看經驗的。1F 01/20 00:26
是，自認並沒有敏銳的眼光跟足夠的時間做功課
不過該縣市也有一些重劃區可考慮，會考慮未來開賣再清點是否有能力購入
推 Nubybee: 雙北老屋要放久 我認為還是以巷弄寬、土地大的公寓為優先只要你的物件有機會都更 就能把屋齡的威脅大幅降低
實務上挑選北市商三、或中和、永和、新店、板橋9F 01/20 00:37
抱歉 居住地非雙北 目前也暫時沒有跨縣市投資的計畫(看屋及管理考量)
※ 編輯: zilla5566 (1.161.147.140 臺灣), 01/20/2024 00:41:35
推 Nubybee: 另外雙北租金要完全cover七成貸款不容易 確定沒高估租金?抱歉 少看一個非字
雙北以外 屋齡重要性就提高很多 長久持有建議選重點車站12F 01/20 00:40
噓 hsw5401: 你連所在縣市都神神秘秘的不講 是要人家怎麼給你建議 這態度不對吧
不同縣市差異很大。新竹縣市跟南投縣可能投資策略就不一樣了。
問問題之前可以好好提供所在縣市嗎 不然很傻眼15F 01/20 01:03
→ zilla5566: 抱歉 新竹市。由於親戚也會出沒PTT 很不想被認 怕這次買房又遭遇長輩煞20F 01/20 01:08
推 pttgogocat: 新竹市東區北區都還有肉，東區北區其實也還靠近，香山區稍有機能就牛埔mm三大區附近，但沒那麼建議。22F 01/20 01:13
→ zilla5566: 給P大 位置是湳雅商圈及巨城的中間 算北區
若內部整修有其他建議嗎？24F 01/20 01:15
推 pttgogocat: 那還可以呀，我也才從金雅出場而已，那邊蠻方便，下週我還要去代書那邊拿文件呢 ：)
因為沒有看到內部照片，所以不太好給建議，不然你可以私訊給照片，可能給一點個人建議？但當然還是要自己決定啦，我新竹有當地配合的系統設計師，有需要也可以傳給你自己問問當參考
題外話，我個人覺得新竹東區/北區/竹北幾乎是雙北外最穩的地方了，我是因為地緣關係所以停利將資金移回自己老家了，不然我也會想再下新竹。不過這是我個人看法啦26F 01/20 01:17
推 CrabBro: 不對阿，你沒有計租金收入的部份阿，你不是說租金可以支付這部份的房貸？
所以如果照這樣看應該是輕鬆負擔才對吧
不過要花大錢整理的，你投報率要抓高一點，你本金花較多不要低估這部份應該帶給你的金流，如果要動到信貸，那金流就要更注意，我是覺得光聽到這樣這物件沒到很吸引人
老華廈確實如你所說，未來很難處理，如果透天還可以按自己需求處理，老華廈到時候要更新只能看運氣了
每個月房貸還要貼2-3萬這樣如果你金流可以到也還行，但物件要慎選成長性佳的，不要因為方便隨便買，買房不是擲骰36F 01/20 01:41
推 ceca: 現金流主要看的是你的生活開銷.
有些人就是死不愛花錢,那他自然現金流可以抓緊一點.
另外,收入越高,其實你的基本開銷上升幅度越低.46F 01/20 01:46
→ CrabBro: 我是你的話，會找老透天或老公寓，未來好處理，租金投報49F 01/20 01:47
→ ceca: 因此月薪5萬他可能基本開銷就必須吃掉大半.
但是月薪30萬,他可能大半的錢都可以拿來投資.50F 01/20 01:47
→ CrabBro: 高，還能帶給你正的現金流，你們夫妻本來月收就高，操作52F 01/20 01:47
→ ceca: 不過實際上還是要看你的習慣性開銷是多少.
但是切記不要太免強自己,你要對你的開銷做比較寬大的估算.53F 01/20 01:47
→ CrabBro: 得當能把槓桿往上開，能創造比現在多十萬現金流都有可能55F 01/20 01:48
→ ceca: 30年的房子除非管理爛掉,不然長期增值可能很凶悍的.
另外目前局面通常一般縣市除非有話題.
否則大多都會回到市區布局比較好.
你可以買小一點.但還不需要往外買.
因為新的一波漲幅通常都會從話題和市中心開始炒起.
不過機械車位抗性還是很高,建議還是找平面車位比較好.56F 01/20 01:48
推 krf08: 如果要出租 先591觀察一陣子看看租屋市場成交速度及價格是不是你要的。62F 01/20 09:24
推 qqphor: 選近的，清一清乾淨就好，無腦出租社宅64F 01/20 10:07
推 Coolspot: 這麼高薪又沒有要生小孩，真的隨便就好！享樂比較重要！65F 01/20 10:41
--