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作者 NovaShin (有病去看醫生不要看我)
標題 [心得] 房產Ceca的謬論大解析（中）
時間 Tue Jan 30 09:18:03 2024

第一篇講完了套利方式
這篇就要來講為什麼2023-2024
Ceca在房板蝦BB的方式
套利會有很大的困難


套利的前提是要有價差
如果沒有價差遑論是套利
光是交易成本就會造成帳面的虧損
預知未來要先知過去
我們先從政府打房的幾個大型政策開始說

2011-2013
特種貨物及勞務稅
很多人沒聽過
但他的俗名
奢侈稅大家應該就聽過了
當年奢侈稅的打法
就是無差別扣稅
只要你買 第一年就賣
不管有沒有賺錢
直接課交易稅的15%
第二年10%

這個奢侈稅把當年要複製頭前
轉到林口的世界首席直接擊垮
還沒推出前收了幾百戶
奢侈稅一推出後 沒記錯應該95%全退
這個案子也讓當年強強聯手
聯合銷售的海悅跟甲桂林吃癟
更不用講可以自售的甲山林

也因為奢侈稅帶來兩年房地產的打擊
最後首席改名國家一號院二推

但因為奢侈稅錯殺很多無辜
比方非自願性離職搬家
或是因繼承無力負擔房貸賣房
都會造成許多人因故被扣重大稅額
所以奢侈稅在102年退場


好了
講了那麼多要來切入重點

105一月一號推出的房地合一
把所有預期房地產會一直漲的夢戳破
台灣迎來兩年的房地產黑暗史

而死的那些人
就是我一直提 不要過度開槓桿的那些人


103年廢除奢侈稅後
台灣房地產迎來一波高潮
新莊 五股 蘆洲 內湖 南港 房價直線攀升
南港天匯無雙66 秒殺
要買還要拜託立委
內湖天璽破內湖單坪百萬紀錄
五股50 蘆洲60 萬華90
台中七期狂噴 農十六狂噴
大家槓桿全開好不開心


到了105年房地合一1.0
所有在2013買的全部通殺
所有開槓桿 預售買多賣多的全死
某社區拿到仲介店頭要委售
仲介轉頭說
我這邊有200多戶掛售


你要賠多少？

五股從50崩回23
新莊從60崩到43
林口從37崩回22
內湖從86崩回58
南港從100崩回75
其他慘況我就不多提了


這就是為什麼我很反對濫開槓桿
甚至增貸來投資的原因


因為你們沒看過
投資房地產投資到死的例子
我是說物理死掉的那種死

很多人說台灣房地產長線看多
廢話當然長線看多
台灣電子島 只要科技會進步
台股繼續漲
房價當然會漲


但中間如果有波折 你一間兩間自用能扛
3間呢 4間呢
30間呢？40間呢？

107年我在發哥擔任敗戰投手
就是把當年預售沒賣完
又遇到打房 建商降價降得比投資客還低

請問你那些開槓桿的有幾條命？
你玩得贏建商嗎？
兩千萬的房子訂簽開88萬
兩成自備400-88=312萬讓你分三年零利率
交屋後再幫你請三年寬限慢慢繳
你玩得贏建商嗎？
你買的時候50萬
上市櫃為了每季營收
單價下殺40萬 38萬賠本只為了回收
美化每季報表
你玩得贏建商嗎？

沒錯 放到交屋 放到成屋
可以先放三年寬限轉租
可以租人補錢
可以增貸喘息 廢話我當然知道

但如果你手上有10本合約書
十本都要交屋了
然後不是建商賣得比你便宜
就是隔壁投資客殺頭賣
你要跟嗎？

如果不跟 你五本十本合約書要貸款嗎？
第一戶八成 第二戶幾成？第三戶幾成？

講一個不要過度開槓桿
房板綠舍開始氣噗噗
排山倒海開始捏造人身攻擊

什麼代銷混不下去啦 租房啦 合資啦
甚至還有什麼幫建商念稿啦
沒建商不會賣房子啦
然之後再找一些信眾上來攻擊
要用輿論來打我




我說Ceca 啊

你急了對吧

你插多少啊？你套幾間啊？


上班了 晚一點寫下集

下集會來戳破Ceca在房板吹的法螺
順便解析一下房地合一2.0
對於房地產短期交易的最大影響

看完你就會知道

紙上富貴由猶如過眼雲煙

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.140.81.30 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-01-30 09:18:03
※ 文章代碼(AID): #1bk4vDjc (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706577485.A.B66.html
噓 Tattoo: 你被罵的點你還不清楚嗎？1F 01/30 09:20
噓 hellogym: 笑屎 現在槓桿是能開幾間？2F 01/30 09:21
噓 ifuckchina: ZZZZzzzz3F 01/30 09:21
→ hellogym: 以為大家都槓桿10幾間在買喔 還用你講4F 01/30 09:21
推 jessicaabc98: 幫補血5F 01/30 09:22
→ kusomanfcu: 你應該搞不懂2013-2016為什麼跌，沒辦法複製了6F 01/30 09:22
噓 fonder: 白粉還沒醒7F 01/30 09:22
→ hellogym: 2015就台北炒太高在崩而已 啊中南部是有崩喔8F 01/30 09:22
無知
去看當年七期 農16死多慘
房板無知的人沒差你一個 繼續吹
噓 CalmDownBoy: 什麼 你還在上班？9F 01/30 09:23
→ kusomanfcu: 要比較要比的是2013以前政策和2013-2016比 差異 再來看 2021年以前政策和2021年後10F 01/30 09:24
→ hellogym: 誰不知道槓桿開太高危險 股票早期一堆開融資斷頭 這還用講12F 01/30 09:24
→ MaxA: 嘩眾取寵，下去吧14F 01/30 09:24
→ kusomanfcu: 等級差完全不同，已出現的利空 已反應15F 01/30 09:24
※ 編輯: NovaShin (223.140.81.30 臺灣), 01/30/2024 09:24:36
推 kill2400: 蘆洲103上過6字頭？16F 01/30 09:24
→ kusomanfcu: 市場是非常有效率的17F 01/30 09:24
→ MaxA: 農16多慘？分享看看18F 01/30 09:25
→ kusomanfcu: 沒動到證券交易所得然後又回溯 一年以上 根本壓不下去19F 01/30 09:25
→ doubleyellow: 市場永遠是對的！20F 01/30 09:26
→ kusomanfcu: 大跌15%小漲150%的過程嗎21F 01/30 09:26
噓 jemdogdog: 果然白粉不能吸太多22F 01/30 09:26
噓 hellogym: 阿你講的就廢話而已 槓桿開太高很危險好恐怖 股票會斷頭會跳樓 阿這不就是廢話23F 01/30 09:27
看你們急成這樣就知道
1:這幾年才進場的菜雞
2:滿倉 部位決定腦袋
→ kusomanfcu: 他還算好，還有一個一直混在各文章推文內25F 01/30 09:28
噓 jemdogdog: 吸太多連思想都……嘻嘻26F 01/30 09:28
※ 編輯: NovaShin (223.140.81.30 臺灣), 01/30/2024 09:28:55
→ hellogym: 阿信義房價指數看高雄105年跟台北比跌多少阿
對啦 人家好急喔 你急到發三篇文了呢 嘻嘻27F 01/30 09:28
→ kusomanfcu: 中南部大跌是2000年那波 誰手頭上有30年中南部資料阿29F 01/30 09:29
→ hellogym: 到底誰在急我不知道了 我只知道有人講廢話發了三篇文30F 01/30 09:30
噓 NeihuSnape: 看來是個空手被嘎的魯空31F 01/30 09:30
菜雞 我滿倉欸
只是我的成本低到你們沒辦法想像就是了
→ kusomanfcu: 我只有50年台北的平均房價之前放在板上32F 01/30 09:30
→ hellogym: 就一個槓桿開太高很危險 也能發三篇文 看了笑屎33F 01/30 09:30
噓 jemdogdog: 好了啦！林北大部分房的房租最少等同房貸，而且全部都是一兩天就有人承租嘻嘻34F 01/30 09:31
→ kusomanfcu: 我只知道貸款占收入1/3就對了 什麼波動都可以無視36F 01/30 09:31
→ jemdogdog: 有多房的最好無腦腦衝啦笑噴37F 01/30 09:31
推 flycarb: 大建商有財報壓力這點倒是沒說錯，每次開會都要想辦法38F 01/30 09:32
推 alexstag: 現在買到4間以上的都嘛可以交屋，預售屋禁轉結果也
沒有溯及既往，預期的多殺多沒出現應該打臉很多靠
看空拼流量的人39F 01/30 09:33
推 kusomanfcu: 2023 就是槓桿維持別增加  今年要看狀況要不要減持，基本上要砍的也是外圍新屋，中古出租根本放著不管注意租金就好42F 01/30 09:34
→ flycarb: 畢竟老闆不會因為前幾年很棒就放下壓力不在今年逼你45F 01/30 09:34
推 jc761128: 103年蘆洲有六字頭?? 同問46F 01/30 09:34
→ kusomanfcu: 大家都等外勞擠進去中古租屋市場就好
目前政策明顯所有少生的都要用外勞補上來47F 01/30 09:34
→ NovaShin: 新天際呀 只是那時候沒登49F 01/30 09:35
→ kusomanfcu: 市區占好占滿50F 01/30 09:36
※ 編輯: NovaShin (223.140.81.30 臺灣), 01/30/2024 09:36:59
→ jc761128: 20歲左右 我怎麼不記得蘆洲有到這個價? 前幾年家裡買的51F 01/30 09:37
→ kusomanfcu: 我持續看好租金成長52F 01/30 09:37
→ xier: 這樣搞的人很少吧，大部分人買個一兩間最多加自住三間，會多買的要麻本業存錢太快不知道要做什麼投資，要麻就是那種賭徒性格才會去弄10本契約書53F 01/30 09:37
多頭的時候多的是一個案子十本
我說的是一個案子喔
你有沒有看過105年光預售屋
被沒收8000萬的
你有沒有看過斷頭賠3000萬的？
有一種蟲春天生夏天死掉
你跟他講冬天會下雪
他會跟你說那是三小
→ airjade: 空方密碼沒講等於空氣56F 01/30 09:38
→ jc761128: 築禾豐 好像也沒到657F 01/30 09:38
→ kusomanfcu: 等外圍幼兒園 外勞二代占1/3以上你們就知道發生什麼事了，看過一堆國家後照鏡了
台灣的永居權 和其他國家的公民權只差投票而已，一堆人搞不清楚狀況.....58F 01/30 09:38
※ 編輯: NovaShin (223.140.81.30 臺灣), 01/30/2024 09:41:05
→ gannbare: 所以呢 樓上扯什麼投票權？62F 01/30 09:41
推 what5566: 突然想到之前提告scarrony 有後續嗎63F 01/30 09:41
我打給分局說還在偵查隊
過那麼久我也沒收到後續
後來聽說是詐騙太多 所以進度很慢

老實說我是很懶得告人
但scarrony那種人身攻擊真的多了
不告一下好像真跟他講一樣
→ jemdogdog: 永居
永居權只有少數銀行可以信貸
房貸也是要有保人才ok64F 01/30 09:41
推 supereva: 一個還在上班的人噴專門投資不用上班的人…67F 01/30 09:42
推 hellogym: 我就說講了一堆廢話 你有沒有看過股市大跌虧幾千萬幾億的 這就是廢話68F 01/30 09:42
→ supereva: 說真的  之前教主還比較有戰力  這個從頭到尾自以為是很久了…70F 01/30 09:43
→ hellogym: 四大天王雷伯龍還斷頭呢 ㄏㄏ72F 01/30 09:43
※ 編輯: NovaShin (223.140.81.30 臺灣), 01/30/2024 09:43:42
噓 jemdogdog: 笑死 麻煩不要再拿極端例子代表一切好嗎73F 01/30 09:44
→ hellogym: 講了一堆斷頭好恐怖廢話74F 01/30 09:44
噓 jemdogdog: 以你可笑的推論 走在路上會被車撞死75F 01/30 09:44
→ hellogym: 08年雷曼兄弟還倒了呢 笑屎76F 01/30 09:44
噓 ceca: 違約率0.05%,好可怕啊,嚇死了.77F 01/30 09:45
噓 jemdogdog: 吃飯也會被噎死
你不要吃飯不要走路對嗎？78F 01/30 09:45
→ duriel3313: 道理可以理解,例子根本太極端80F 01/30 09:46
→ hellogym: 我想起一個 前年從房版跑出去去股版當版主的 也是講一堆房市要崩了的廢話 升息現金為王 ㄏㄏ81F 01/30 09:46
噓 ceca: 他大概考慮躺在床上打點滴,然後進入昏迷狀況,可以大幅減少.83F 01/30 09:46
噓 MaxA: 為什麼樓上可以連續噓，我都要CD時間？84F 01/30 09:47
→ ceca: 各種意外..
但沒想到被他的親人拔管...靠...
還是意外.85F 01/30 09:47
→ duriel3313: 一個案子能十本合約書的金主又不用在這裡聽你提醒槓桿不要開太高= =88F 01/30 09:47
呵呵 106年一堆你口中的金主
來拜託我 他那十幾二十本要怎麼辦
也有買幾個億的來拜託我
解約能不能賠少一點
來這邊講你們會覺得天方夜譚

但還是老話一句 春生秋死何以言冰
噓 jemdogdog: 對了放台幣定存會有銀行倒閉的風險笑死90F 01/30 09:49
噓 MaxA: 這就跟「手機千萬不要插著充電睡覺，國外曾經有人這樣最後手機爆炸，整個房子都燒掉！」 有87%相似。91F 01/30 09:50
※ 編輯: NovaShin (223.140.81.30 臺灣), 01/30/2024 09:50:30
→ xier: 那種會弄10本契約書的人，不買房地產破產也會買期貨破產，還不是一樣93F 01/30 09:50
推 hellogym: 還真以為自己見多視廣 以為人家都不知道XDD95F 01/30 09:51
噓 MaxA: 「喝水時千萬要專心，不要分心！曾經有人喝水時分心，後來被嗆死，超級危險的！」96F 01/30 09:51
噓 jemdogdog: 佔整體市場的比例？你還是搞不清楚98F 01/30 09:52
推 hellogym: 對啦 雷曼兄弟要是在台灣 可能也要來拜託你了99F 01/30 09:52
推 jerrylin: 等下一批跳樓的就知道房地產真的不是只會漲了
政府現在是趁民意已經在整理租屋市場
別以為租屋黑洞這還能玩多久
20年內大部分現在沒繳稅的房東都會被逼出來繳稅
台灣其實就是在複製當年日本  有那麼難看出來嗎
包含現在越來越多二房的物件  這是明顯崩盤套牢前兆.302F 01/31 00:07
噓 scarrony: 代銷仔下集編不出來了嗎 等著看笑話耶308F 01/31 00:27
推 Feynman5566: 有勇氣敢戰房版之神就值得給推309F 01/31 02:32
噓 dophin332: 害我期待了一下這篇,結果點進來看就直接來邏輯滑坡.
滑坡的點是.槓十幾間的大戶死了->推導成完全不增貸投資我並不是輕視您相關產業的專業素養. 但這樣寫過度放大會噓的原因是我原本對您這篇的期待很高的.310F 01/31 08:33

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