Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下） - home-sale板

作者 cake51640 (uuuu4ni)
標題 Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
時間 Wed Jan 31 08:05:23 2024

各位安安
剛好看到買預售屋的文章
就在想最近也有去看要自住的房子
他會說一個總價，不曉得這個是可以殺價的嗎
之前有爬文說有些代銷會有個底價，賺多的他們按比例分，那自己蓋自己賣可以談嗎
不曉得各位前輩都怎麼開口，直接開實價登錄的金額嗎

感謝分享

※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言：
: 終於要來寫重點了
: 其實前面兩篇是楔子
: 也就是說跟Ceca一點關係都沒有
: 我描述的只是過去十年的現況
: 現況是什麼意思？
: 玫瑰是紅的紫羅蘭是藍的
: 他就是一個當時現況，過去歷史
: 但Ceca跟他的信眾還是可以對當時現況
: 唏哩嘩啦放一堆屁
: 說什麼老人啦，廢話啦，租房仔啦，代銷仔啦
: 就代表他們在房版樹立很久的威信
: 一夕被真正職業的戳破後惱羞成怒
: 也沒管你對或錯，先噴再說
: 其實要怎麼噴我沒意見
: 因為我也不是寫給那些人看的
: 那些人槓桿全開，多買多貸我是很樂意
: 最好是把老爸老媽祖產祖田都抵押去買房
: 再過陣子應該就有新聞可以看了
: 好，本文開始，先上圖
: https://imgur.com/fmbXuZU
: https://imgur.com/d0HAENq
: 這兩張圖是房地產稅賦修正的演變
: 增貸轉貸買房的先不說
: 早期沒有房地合一的時候房子多好賺
: 根本不是現在房板這些菜雞能想像
: 光是簽十張紅單
: 訂金的票期還沒兌現就換出去了
: 所得稅也沒啥人在報
: 不然就是戴帽子，但我不太想講戴帽子是什麼
: 有老前輩看得懂的就懂
: 跟現在再那邊東扣西扣比起來
: 以前才叫賺錢好嗎？菜比吧
: 舉個例子
: 淡水房子潛銷期600萬
: 訂金10%＝60萬買四間
: 簽約金240萬
: 正式開案的時候漲到650先賣一間獲利50
: 快蓋好的時候750賣一間獲利150
: 等成屋之後800賣一間獲利200萬
: 200+150+50＝400
: 也就是說600萬的房子我實際成本是200
: 那誰說我只能買四間？
: 那誰說我只能買淡水？
: 當年新富都27x40=1080
: 自備10%買個10間也才1080萬
: 用上面的方式可以賺多少？
: 所以像什麼Ceca操作什麼掛一掛四
: 在做久一點的面前根本是笑話
: 誰在跟你那邊增貸轉貸丟人現眼
: 也因為這樣不斷的棧棧嘎
: 中央終於開始動刀
: 奢侈稅前面講過了，因為濫殺太多無辜
: 所以到105年開始推房地合一
: 而到了房地合一1.0時
: 預售換約要併入年度所得
: 但因為沒有確實的申報查核
: 所以那時候大家也換得很開心
: 該報的要報一下，大家好來好去
: 真的放到成屋
: 第一年45% 第二年35% 第三年10%
: 咦？第三年就變10%
: 寬限期兩年就過關啦！
: 所以當時大家就是用寬限大法先撐兩年
: 兩年後10%當做給政府的香油錢
: 大家賺來賺去還是賺得好不開心
: ok，問題來了，房地合一2.0正式出爐
: 也就是房地合一2.0的出現
: 所有短期賺取暴利的門窗全部都被關上
: 我跟好幾個地產資深前輩聊過
: 資深的程度就是可以把我整個人買起來
: 再賣掉，再買回來，再賣掉
: 再買回來的那種資深前輩
: 問他房地合一有沒有解？
: 有，唯一解就是單一自用六年後出售
: 好了，扯這麼久
: 我要來戳破Ceca吹的重購退稅轉增貸法螺了
: 先強調一點，他發了起千篇文我沒看過
: 不是文人相輕，而是他的文筆很口語化
: 口語化到很粗淺，我很難看超過第二頁
: 但看他在房板被眾人擁簇
: 我前面也對他蠻尊重的
: 直到他開始屁什麼預售賺多少
: 重購退稅轉增貸賺多少
: 我才知道這傢伙沒戲唱了
: 好，下列才是重點
: 台灣房價會在這幾年急遽攀升
: 不外乎新冠疫情，中美貿易
: 貨運塞港，缺供缺料
: 2017~2018我們賣房子
: 還是沒像這幾年這麼好賣
: 尤其2019疫情很多人打退堂鼓
: 但也有很多少年房神這個時候進場
: 2019算是這十年最大漲幅的起漲點
: 2018江翠扣掉茂德案
: 江北好一點的建商均價50~55上下
: 2019我買51，誠如我所說當時疫情來
: 價格也沒有太大的上漲
: 但到了2020,2021全球劇變
: 台gg缺晶片，走到哪漲到哪
: 買房子變成顯學，房價一路飆升
: 但問題來了
: 新冠疫情導致缺工缺料
: 政府延後使照兩年
: 先不管這個法規現況如何
: 建商就是延遲交屋
: 也就是說2019~2020~2021年邁的預售屋
: 有很多到現在都還沒蓋好
: 再加上2023年7月1日
: 實施預售屋禁止轉讓...
: 這裡有一個業內的人才知道的事情
: 其實預售屋禁轉早在2022年7/1講一次了
: 也就是2019 2020 2021 2022這四年
: 想跑的早就在2022年七月跑光了
: 2022買換約的
: 合約書也只有一次換約機會
: 也不能再換約了
: 到2023/7/1之後就是明定綁死不能換
: 也就是說，只有2023/7/1之前買
: 還沒有換約過的人可以換約
: https://imgur.com/scCEFfm
: 啊所以你們禁轉的賺錢賺在哪？
: 你就算只買一戶可以轉
: 你賣掉先扣仲介費3%
: 再扣房地合一45%你賺多少？
: 2019買2024換出去先扣總價3% 再扣獲利45%
: 就算扣除必要費用總仲介費的3%好了
: 你剩下多少？
: 請問2024年新案多少錢？
: 你跟得上嗎？
: 你賣掉舊的便宜的貌似有賺
: 結果扣完一輪之後你有本事買新的嗎？
: 所以2023/7/1之前你沒有買超過兩間
: 都不要說你賺，因為別人漲更多
: 還要扣除你中間成本，你跟我說賺？
: 你他媽根本笑死人
: https://imgur.com/scCEFfm
: 一樣的圖來講第二個問題
: 2023/7/1預售屋禁轉
: 啊就禁轉了，你賺個屁？
: 2023/7/2你買30，2024/1/1漲到40
: 你賣得掉嗎？
: 不要跟我講什麼簽私契那種笑話
: 你賣不掉就是賣不掉
: 所以2023/7/1買的預售，只要還沒成屋
: 都沒資格說賺錢
: https://imgur.com/iJnd0jx
: 前幾天有個朋友跟我說他買到850的7722
: 看到收盤到一千多他說他賺爛了
: 賺爛了你也要賣得掉啊
: 好，預售講完講成屋重購退稅
: https://imgur.com/scCEFfm
: 不要老是講雙北，我自己也講膩了
: 講我朋友買的台南真愛，師承李天鐸
: 當年買620好不開心，賺麻了賺麻了
: 2024最高點賣掉大賺460萬
: 未超過五年扣除35%獲利299萬
: 注意喔，這299萬沒有扣3%仲介費
: 也沒有扣當初買的契稅，賣的土增稅
: 更不用講當年的裝潢費用
: 扣一扣大概剩下兩百出頭吧
: 請問這樣賣下來
: 如果你當年不是買個三間五間
: 你跟我說你賺爛了？
: 你要不要拿頭去磨一下牆壁啊？
: 去看看十年前我們怎麼操作的好嗎？
: 我都說現在投資客是愛國者
: 房地合一稅繳了357億，真他媽用錢愛國
: https://imgur.com/qRPgHyP
: 但Ceca打腫臉充胖子
: 不想被課稅所以重購退稅
: 好，我就在舉個例子買同社區的大戶
: 剛好可以重購退稅
: 大間的1498萬，自備款剛好299
: ......
: ......
: ......
: 靠北勒，我他媽賺了460
: 扣了一堆成本可能不到四百
: 我他媽要再花299，還不含買房仲介費
: 還不含買房契稅，還不含裝潢費
: 才把前面扣掉的161補回來
: 620萬貸款八成=496本利22000
: 1498萬貸款八成1198本利52000
: 這樣一來一往叫賺嗎？
: https://imgur.com/cTFjrlz
: 跟十年前我們的操作模式比起來
: 根本瞎忙瞎bb一場
: 賺那一點點屑屑可以在這邊當山大王
: 根本電視笑話冠軍
: 好，接下來是增貸轉貸
: 我這房子好棒棒啊，帳面有賺啊！
: 可以再增貸再買啊！
: 好啊，你再增多少？200?300?
: 你前面本利已經從兩萬多漲到五萬多了
: 你再增200~300
: 你月繳額變多少？我懶得算你們自己按按
: 增出來在去買房？
: 恭喜！恭喜！讚！
: 最近對保的朋友
: 應該會收到銀行跟國稅局的情書
: 我已經很多朋友要求拿存摺一頁一頁去解釋
: 你買房的訂金，工程款，是從哪裡來的
: 轉到親友在洗回來？讚！
: 盡量洗！盡量轉！
: 等到國稅局那邊好好解釋！
: 這沒什麼好危言聳聽的！
: 要這樣轉請盡量轉！我舉五肢贊成！
: 就是要有這種不怕死的傻大戶
: 我們這種低調仔才不會出事
: https://imgur.com/scCEFfm
: 這張圖很好用所以繼續拉回來用
: 我前面講的長期持有
: 就是單一自用六年以上，400萬內免稅
: 聽那個電視笑話冠軍
: 在那邊進進出出轉來轉去
: 請問進國稅局
: 那個笑話冠軍會幫你諮商嗎
: 請問被銀行叫去解釋
: 那個笑話冠軍會幫你證明嗎？
: 圖上的真愛持有六年獲利算500萬好了
: 單一自用400萬內免稅
: 100萬稅率10%=10萬
: 放六年大賺490萬
: 還不算其中出租的租金
: 轉貸出來去買00919 00878或是2330
: 搞不好早就把單一自用10%的稅打掉了
: 講到後面，仔細看每個人的發言
: 有些有經驗的，一看就知道操作超過十年
: 超過十年的可能比較保守，中間賺比較少
: 但一定不會死
: 這兩三年進來的，如果相對保守
: 或是資金不夠只能穩健操作的
: 也一定不會死
: 講白的當初我講代銷就是個原罪
: 自古文人相輕
: 尤其少年房神每個都自信十足
: 業者？
: 業者只是幫我們倒茶倒咖啡寫合約書的
: 不然就是什麼租屋仔
: 中古屋裝修仔，現金買房仔
: 老實說操作這種輿論...
: 我還是想不出來對我有什麼影響
: 還有人說我是空軍...？
: A一下我ID好不好？
: 我是房板正多軍耶！
: 有需要就買，買買買
: 只要有能力就買
: 這些親衛隊要噴之前看一下好嗎
: 我尊重每個人的想法
: 但有些東西攤開來算一下
: 就知道房板真的騙仙仔很多
: 我話說完，誰贊成誰反對
: 歡迎挑戰

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01-31 08:05 cake51640

推 chris0711: 你是不是來看熱鬧只是站了太前面一點？1F 01/31 08:14

推 childeviler2: 要看時機，建案，現在很多案子都說不給議價，之前2F 01/31 08:14

我之前去他也是說不給議，所以在想說不曉得是不是真的

→ childeviler2: 我買房是在2020年初，那時候買方市場，從30議到23，現在去看幾乎都在實登那邊3F 01/31 08:14

推 chen831030: 同一樓xddd5F 01/31 08:16