作者 usingPTT ( PTT使用中 )標題 Re: [心得] 月經題-要買多貴的房子自住之解析時間 Tue Feb 13 15:06:53 2024
※ 引述《xxxlong ()》之銘言：
: 時間過得好快喔，住新房也超過一年了，來講一下心得。
: 房子買完後，就愈來愈懶得來發廢文了，可能有許多新版友不知道我的故事，先來講古一
: 下。
: 時間回到2022年，當年跟女友租屋在新竹東區，才發現新竹房價貴得離譜，而且是疫情後
: 直接噴了一倍上去。
: 說沒有買房焦慮是騙人的，當年過三十歲已打拼多年才存一千多萬，結果我們租的那間房
: 子市值兩千萬...
: 等於我多年的心血，唸了那麼多年的書，大學時打了多年的工，畢業後在醫院輪了好幾年
: 的夜班，還換不到一間普通的房子。
: 幸運的是我現在的工作主要在桃園其次雙北，而且我發現桃園、新竹縣外圍、竹南頭份都
: 還有一千萬以內的新房子。
: 後來就陸續跟女友和家人合資，在這幾個地方買了四間一千萬以內的房子，一間自住其他
: 以後出租。
: 現在回顧起來，全新的房子，自己喜歡的裝潢和家電家具，住起來就是爽啦。
: 房貸一個月兩萬多比以前在新竹租房便宜，平均每天通勤時間從兩個小時縮短成一個小時
: ，空氣好視野好，出門也比較不會塞車。
: 房子真的也不用買太大，大房子打掃會很累，房子的裝潢和家具更重要，我和女友的老家
: 都大得多，但我們覺得老家遠不如自己家舒服，過年回老家還寧願花錢住飯店。
: 所以自住房真的不用買太貴，會更早達成財富自由，而我慢慢接近財富自由後，對這個很
: 多人夢寐以求的目標，開始有不一樣的想法。
: 其實財富自由並不等於不工作，很多人退休後就失去人生目標，很無聊整天宅在家看電視
: 滑手機，比較有錢的就常跟酒肉朋友出去吃吃喝喝，時間久了其實都容易罹患三高慢性病
: 。
: 你們看房版一些不用工作的大佬們，真的要找點事情做，在房版發廢文戰魯空就是他們的
: 樂趣之一，不然整天無所事事真的很無聊。
: 財富自由其實重點在於自由，財富永遠都比不完，你很難比房版大佬有錢，就算真的囤到
: 十間以上當房版大佬了，也不會比中大企業老闆有錢，然後你會發現，一堆企業老闆做到
: 七老八十，身體真的不行了才想退休。
: 所以我達成財富自由後還是會繼續工作，但工作壓力會小得多，因為不爽可以不要做，一
: 年至少出國渡假四次，work-life balance才是長久之計。
沾沾多多龍的喜氣。
借文章問事，小弟過年前買了人生第一間房。
過年後，打算去看第二間，抓 1500 上下，地點北大特區，
為何選北大，因為本身住這裡，對這裡熟悉。
若從資產配置來看，小弟需要買第三間嗎？(掛1 第三間，貸四成)
目前存股有 2000，扣掉第二間貸七成，還剩 1550。
若買第三間，抓 1500，貸四成，剩 650。(500 是我的底線了)。
至於年薪在 220~250 之間，現金流應該不成問題，而且這三間都預定出租。
想請問的是，各路英雄好漢，會買第 3 間，還是就繼續存股就好？
下臺一鞠恭。
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※ 作者: usingPTT 2024-02-13 15:06:53
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※ 同主題文章:
Re: [心得] 月經題-要買多貴的房子自住之解析
02-13 15:06 usingPTT
→ duriel3313: 算一下貸四成投報率才多少 操作的限制又有多少 除非你股票做很爛或是會做到賠錢,不然怎樣算都不划算
賺是一定賺的(名目),有沒有大於你資金的機會成本難說1F 02/13 15:19
我股票只買 ETF(0050 0056 00713 00878)，我都當作 5% 股利。
1) 若不買第 3 間，1550*0.05 = 77.5
2) 若買第 3 間，650*0.05 = 32.5，第三間年租 2*12 = 24，總 32.5+24 = 56.5
價差 77.5-56.5 = 21，等於本金需要 21*20 = 420。
這 420 的本金投入價差是我可以接受的，因為我房子有放 10~15 以上的打算，
到時賣出的資本利得也許就在 420 以上了。
另一點，我相信六都只漲不跌，而且看了 C 大的借貸觀念後，
我對借錢的想法也變了，到時我可以再增貸買股，這是我目前的構想，
不知有沒有不托的地方？
推 blargelp: 繳清第二間 整間掛四存股 這樣第三間不就能貸七成了嗎4F 02/13 15:35
推 Fuxi81: 股票出清，現金買第三間再掛4回來買股票就好了吧5F 02/13 15:42
3)
這樣的話，就變成 2000-1500 = 500，然後 500-(1500*0.3) = 50
第 2 間繳清，第 3 間貸七成，但第 2 間能夠掛 4。(若掛四，貸 800)，
請問下，一般掛四，能貸出多少？
850*0.05 + 2*12 = 66.5
→ duriel3313: 你2在算什麼要不要解釋一下..這樣算然後跟1比差額是要得出什麼..你要把計算的對照組和實驗組做成相符阿6F 02/13 15:49
哥，我 1) & 2) 都在算被動收入。
1550*0.05 = 77.5，這個算式是，如果不購入第三間，1550 5% 的被動收入。
32.5+24 = 56.5，這個算式是，如果購入第三間，剩 650 5%，
加上第三間的出租費用，每月 2 萬*12 = 24，所以加起來是 56.5
兄弟。這個資金成本，我就沒概念了。你們都是怎麼算的？
我現在，都只看被動收入。不管本金有多少，只看被動收入能拿多少。
→ duriel3313: 兄弟，我不知道你數學或是報酬率算法是不是跟凡人不同，不論此前提是否合理，依照你講的不管本金投入和股票用5%算，只求被動收入最高，那得出的答案是買。9F 02/13 18:16
明白。再請教下，第二間掛四，1500 的房子，一般能貸多少出來？謝謝。
→ duriel3313: 如1500隱設鑑價金額為此;一般能貸多少隱含申貸人條件達標銀行要求 那就是八成. 但兩個都是很大的if.12F 02/13 18:44
若是能貸八成的話。如哥所說，那資產的確能夠最大化。如下：
4)
貸 1500*0.8 = 1200。
被動收入 1200*0.05 = 60 加上 2*12=24，總 60+24 = 84。
這樣還超過了不買第 3 間的狀況 84>77.5，
金錢的力量，太可怕了。感謝哥。
※ 編輯: usingPTT (220.141.25.119 臺灣), 02/13/2024 18:59:13
推 jintinge: 你的第二間掛4貸款1200出來放5%ETF，要扣2%的利息，所以1200*0.03=36萬，讓房子自己養自己。14F 02/13 23:35
推 quiet93: 買1500萬，用1.6趴出租，真是好房東16F 02/14 06:53
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