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作者
標題 Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成，台版恆大風暴成形
時間 Sun Jun 2 15:29:04 2024
作者
標題 Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成，台版恆大風暴成形
時間 Sun Jun 2 15:29:04 2024
看房蟲吹口哨壯膽，小弟真的會笑鼠
我們用現金流量表來看建商的槓桿問題
富宇 https://i.imgur.com/0008Zjb.png
![[圖]](https://i.imgur.com/0008Zjbh.png)
興富發 https://i.imgur.com/JmsHoU9.png
![[圖]](https://i.imgur.com/JmsHoU9h.png)
新潤 https://i.imgur.com/hBcfqI3.png
![[圖]](https://i.imgur.com/hBcfqI3h.png)
亞昕 https://i.imgur.com/XG0RT6g.png
![[圖]](https://i.imgur.com/XG0RT6g.png)
把時間拉長就可知道
建商的近年來的營業現金流流入少、流出多
代表本業活動難以帶入現金
支應公司營運的，是融資現金流，也就是向外舉債來的
小弟看到有人說合約負債
ㄏㄏ
小弟順便整理了一下前述建商在今年Q1季報的負債比率、合約負債比率、銀行借款比率
負債比率 合約負債比率 銀行借款比率
富宇 81% 17% 44%
興富發 76% 7% 47%
新潤 84% 19% 49%
亞昕 80% 12% 62%
確實有合約負債沒錯，但那不是負債的主要
建商主要負債仍是銀行借款，我甚至沒納入短期票券跟公司債勒
由此可知建商營運仰賴外部融資，而非自有資金
如果景氣熱絡或持平，槓桿遊戲當然玩得下去
啊萬一景氣反轉，銀行雨天收傘勒?
建商賺來的營業現金又流到存貨，錢都套住了，資金缺口都靠銀行補
如果銀行抽銀根，怎辦?
你各位房蟲484都忘記政府在限縮土建融了? 你以為之後不會再限縮?
別忘了上上個月竟然還升息半碼，嚇死一堆房蟲勒
現在央行已降低購地貸款成數，並要求18個月內動工，否則利率加碼、收回資金
再加上台灣被房蟲搞的少子化，造成缺工情形
以及科技業四處擴廠壓迫營建量能
讓建商難以如期動工，購地頭期款增加之外，又要被收回貸款資金
賸餘的帳上現金有辦法把興建中建案蓋完嗎?
別忘了建商帳上現金量也不過才2、3%而已
就算蓋的完好了
賣的房子又小又貴，確定賣得掉嗎?
如果賣不掉，後面還有好幾個案子在跑欸，就是你各位的合約負債啦
更不用說帳上4x%的銀行借款了
只要有一間無良建商撐不住，那後面的粽子可是一大串的
接下來就是大量法拍屋壓垮成屋市場了
別忘囉今年q1的法拍量比去年同期增加一成，這可是個警訊
等了三十幾年，就是在等這樣的大場面
一想到房蟲崩潰，小弟就興奮到睡不著了，嘻嘻
※ 引述《callhek (沒錢住帝寶)》之銘言：
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1cMq06xe ]
: 作者: enzo50 (== 鴉片玫瑰 ==) 看板: Gossiping
: 標題: [爆卦] 建商槓桿負債9成，台版恆大成形
: 時間: Sat Jun 1 23:36:36 2024
: 轉載自臉書，這表格太可怕
: https://i.imgur.com/aX9clP2.jpeg
: 【建商開槓桿負債近9成，台灣版恆大風暴成形 】
: 從2021年開始，因QE大降息所衍生出的史上最大購屋潮，讓建商搶賣搶建搶地，到了2024
: 現
: 在為了鞏固價格，甚至推出違法的 #建商貸、#優付貸 來吸客
: 但仔細檢視上市櫃建商財報，這兩年建商理當是大發利市賺飽飽，尤其去年下半年掀起的
: 交
: 屋潮，建商淨利應該大增、財報要變得更亮眼才對，但是檢視 #多數建商公司負債比卻是
: 不
: 斷急速增加，使得公司負債比飆上8成甚至接近9成
: 這個數據代表2個重要的意義：
: 1 #建商手上依然有可觀未售出的預售屋與成屋，這些房源還在建商自己手上，這也正
: 是因為建商的囤房成本太低，囤房沒有壓力，導致建商繼續開槓桿，以債養債！
: 2 #銀行借貸放款毫無風險控管可言！如果你是銀行的風險管理單位或是經營管理層級
: ，會貿然借貸十幾億元給一家負債達8成以上的公司嗎
: 所以讓我們舉幾個例子讓大家知道台灣房地產泡沫有多嚴重：
: ‘’興富發建設‘’，#負債1700多億，負債額已經比擬去年破產的歐洲最大房地產巨
: 頭 Signa
: ‘’寶佳集團‘’，以我們推估的方式，整個集團的負債額有可能 #破1兆，負債額可
: 能達台積電的一半、恆大地產的 1/6 (由於寶佳非上市櫃公司，財報不公開，所以由其
: 子公司做反推。)
: ‘’新潤建設機構‘’，歷經這三年負債比已經衝破8成，再細看資產負債表，「#約
: 當現金只有 5.9億」，只佔總資產2.9%，而「#存貨項目卻高達166億」，佔總資產的82%
: 這到底是囤什麼貨啊？囤地還是囤房
: “富宇建設”，到了今年負債比同樣飆破8成！而資產負債表上，「#約當現金只有 1.
: 6億」，僅占總資產的1.5%，而「#存貨項目卻高達93億」，佔總資產87% (不是說都賣光
: 光
: 嗎 )
: 試問這種財務結構，你敢付訂金預購產品，然後相信五年後會準時交給你？
: 現在應該知道 發哥、富哥 為什麼都這麼敢用建商公司貸、低首付了吧！不是他賺很多錢
: ，
: 是他能不斷開槓桿借錢呀
: 知道房市病徵後，接下來，我們會再發表文章分析，其實政府只要願意做出一件事就可以
: 讓
: 房價下降！
: 大家想得到嗎？
: =========
: 補充提供:
: 「合約負債」指的是，當建商收到消費者訂金，房子蓋完之後要拿房子還給消費者，這種
: 負
: 債就叫合約負債，越高反而代表預售屋銷售的情況越好！
: * 富宇 合約負債僅: 18億
: * 新潤 合約負債僅: 36億
: * 亞昕 合約負債僅: 67億
: * 興富發 合約負債僅: 166億
: #相比總負債就知道建商槓桿開多大
: 原文截圖
: https://i.imgur.com/3A6N8WZ.jpeg
: ※註:有電視或媒體有報導者，請勿使用爆卦!，切勿用爆卦張貼新聞
: 無重大八卦請勿使用此分類，否則視同濫用爆卦鬧板(文章退回、水桶6個月)
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※ 作者: FlyinDance56 2024-06-02 15:29:04
※ 文章代碼(AID): #1cN1z3NX (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1717313347.A.5E1.html
※ 同主題文章:
06-02 12:23
06-02 13:43
06-02 14:08
Re: [爆卦] 建商槓桿負債9成，台版恆大風暴成形
06-02 15:29
06-02 16:20
06-02 17:47
推 : 反串的不錯，但是建商已經完銷，魯空哭暈在廁所1F 06/02 15:30
→ pz5202 …
推 : 不管啦 完銷的還沒認列 就是建商存貨爆炸了啦3F 06/02 15:32
推 : 建商存貨爆炸可是魯空還是買不到房子，幫QQ4F 06/02 15:33
推 : 好的 快空死營建股 賺它一筆5F 06/02 15:33
推 : 2511太子這種把地賣光的 負債才43%就是他們理想建商6F 06/02 15:34
推 : 現在空營建股大概會被嘎爛7F 06/02 15:35
推 : 魯空就是標準看後照鏡開車 存貨跟負債爆炸 笑鼠XD8F 06/02 15:36
推 : 讚啦 行家一出手 就知有沒有 坐等上新聞9F 06/02 15:36
推 : 建商：啊完銷的算進去後，還倒賺哪來的負債10F 06/02 15:37
推 : 笑11F 06/02 15:38
推 : 你覺得魯空會知道認列這種東西嗎?12F 06/02 15:39
推 : 連法拍屋這種1000戶左右的事情也要拿出來說13F 06/02 15:44
推 : 少子化，人生意外，生病，五年後寬限滿街都打到骨折，
還是繳租金最好14F 06/02 15:46
還是繳租金最好14F 06/02 15:46
噓 : 去年法拍屋數量歷史最低 今年次低 這樣也在爽喔16F 06/02 15:46
推 : 建商根本不想拿出來賣 搭帳篷抽籤都來了 你期待這幾年建商會虧錢撐不住不如期待GG瘋狂擴產over booking 的機率都還比較高 可憐17F 06/02 15:48
噓 : 等建商有在填海造陸搞出個海花島再來講這問題20F 06/02 15:51
推 : 完銷也不是立即入帳，這才是重點21F 06/02 15:52
推 : 小弟回來了22F 06/02 15:59
推 : 我覺得不行= =，魯空雜草根本不會用「土建融」「科技業」這些詞。真的會用這些詞的人根本不可能當魯空23F 06/02 16:02
推 : 分析的很到位 老家賣掉全力放空營建股 財富自由就看這一把了25F 06/02 16:02
→ : 還有上面推文講的「認列」，懂財報的話早就脫離雜草了27F 06/02 16:02
推 : 小弟妹回來了28F 06/02 16:04
推 : 沒貼空單出來，就是你自己也沒把握啦，打一堆29F 06/02 16:04
推 : 要開啟第二波鬼轉輪迴了嗎？30F 06/02 16:08
推 : 不可能倒啦，台灣錢那麼多31F 06/02 16:10
推 : 人設切換自如 服你了哈哈32F 06/02 16:10
推 : 也不用看得懂財報吧 建商借一堆錢又怎樣 他房子賣得掉怎麼可能轉不過來 像富宇這種搶破頭的...難道建商佛心賣一間賠一間 營建成本>>售價嗎? 笑死33F 06/02 16:18
推 : 沒空單就是反串36F 06/02 16:27
推 : 有數據給推37F 06/02 16:28
推 : 一想到反串魯空能上新聞就讓我感到興奮
小妹哥真的有寫小說的天份，完美駕馭各種人設38F 06/02 16:31
小妹哥真的有寫小說的天份，完美駕馭各種人設38F 06/02 16:31
推 : 記者該來抄這篇了吧40F 06/02 16:36
噓 : 離抓最後一隻老鼠的時間越來越近了41F 06/02 16:39
推 : 今天賣的掉不代表明天賣的掉，房子反轉只在一瞬間，屆時金融危機來到，房蟲拍拍屁股讓他倒帳，苦果卻是全民承擔，所以說漲價歸公100%課稅是合理的42F 06/02 16:41
推 : 記者不太會抄專業詞語太多的文45F 06/02 16:41
噓 : 還是小妹好一點 換人吧46F 06/02 16:41
→ : 漲價歸公的邏輯很適合去共產國家生活 資本主義不適合你47F 06/02 16:42
推 : 其他東西保持資本主義，唯有土地、房屋、不動產應漲價歸公48F 06/02 16:44
推 : 魯空抓了最後浮木才發現抓到的是飛舞大的雙臂XD49F 06/02 16:44
推 : 為什麼只有不動產要漲價歸公 道理在哪?因為你想要?50F 06/02 16:45
推 : 不用跟雪崩認真齁 連潛在買方都不算的人的意見不重要51F 06/02 16:47
推 : 出社會後看錯房市超過15年了，希望你這次是對了..52F 06/02 16:48
→ : 別想太多 快買才是真的53F 06/02 16:50
推 : 可是銀行就不會抽銀根 太多想像囉54F 06/02 16:50
推 : 笑死 看看那壽險業 你當銀行都白癡？55F 06/02 16:53
推 : 建商看現金流量標做投資決策你會虧死56F 06/02 17:01
噓 : 魯空是一種魯肉飯嗎？？？57F 06/02 17:11
推 : 空空會不會看不懂，推小弟妹58F 06/02 17:11
推 : 銀行：抽你妹銀根，錢多到貸不出去，一堆人股市賺的錢放在銀行，你知道我壓力多大嗎？59F 06/02 17:12
推 : 看起來你不太懂會計跟財務分析的區別 做個5年財務預測跟現金流量表吧 你就會發現沒問題61F 06/02 17:12
→ : 法拍還在低點，你不會不查資料吧？63F 06/02 17:14
→ kadolong …
噓 : 那你恐怕有的等了65F 06/02 17:19
推 : 完蛋了啦 大安區要跌到一坪50萬了嗎66F 06/02 17:22
推 : 樓上噓的真的都是沒看過他反串的嗎67F 06/02 17:25
→ : 乾，終於有人po出類似的訊息了，我等超久了，超期待第一個崩盤後的骨牌效應，我就看誰死最快68F 06/02 17:28
推 : 跟雪崩囧生認真幹嘛，他就買不起很想買，整個人瘋了，也難怪啦，看空十幾年一直被打臉，40幾歲，在金融業也是個不上不下的職員，只能租社宅沒資產，社宅再幾年後又要到期，到時候又要到處搬家，中年無殼蝸牛的悲哀。
其他無殼蝸牛還不會來房版，他來房版就是一直被市場打臉，從地表嘎到銀河系甚至本星系群的邊界了,可憐啊70F 06/02 17:29
其他無殼蝸牛還不會來房版，他來房版就是一直被市場打臉，從地表嘎到銀河系甚至本星系群的邊界了,可憐啊70F 06/02 17:29
推 : 大陸就是這樣也沒講錯，期待台灣金融體質比別人好78F 06/02 17:44
推 : 真的切換自如79F 06/02 17:45
推 : 哈哈崩潰哈哈80F 06/02 17:47
推 : 穩了81F 06/02 17:52
→ : 讚讚讚 你就是下一個網紅國際房仲82F 06/02 17:54
推 : 升息半碼真的沒什麼差83F 06/02 18:02
推 : 這不是反串的嗎？84F 06/02 18:03
→ : ID正確85F 06/02 18:06
推 : 空營建可能不用一個禮拜就被抬出場了86F 06/02 18:16
推 : 一堆房蟲崩潰87F 06/02 18:17
推 : 這麼強的空空論述可惜是多多反串的88F 06/02 18:22
噓 : 銀行雨天不會收建商的傘請您放心89F 06/02 18:23
推 : 銀行拜託你借錢吧...90F 06/02 18:31
推 : 我只能說 現在起看到很強的空方論述我都要先看ID了91F 06/02 18:36
→ Jerry469 …
推 : 推93F 06/02 18:55
→ : 印度外勞啊94F 06/02 18:58
推 : 小弟妹太強了吧95F 06/02 19:00
→ : 笑死，一堆萬一 如果96F 06/02 19:07
→ : 這個反串的好XDD97F 06/02 19:07
推 : 多重人格：小弟看空；小妹看多；小弟妹可多可空98F 06/02 19:08
推 : 我只信不是不報時候未到99F 06/02 19:15
噓 : 雖然我沒房，但你這想法簡直脫離現實活在自慰的世界裡100F 06/02 19:17
推 : 噓的自己a一下Id 好報101F 06/02 20:06
推 : 讚喔，話中有話102F 06/02 20:26
推 : 這篇分析的很到位
多多都只是吹哨壯膽
信不信新青安五年賣壓一出籠
全部一起套103F 06/02 20:47
多多都只是吹哨壯膽
信不信新青安五年賣壓一出籠
全部一起套103F 06/02 20:47
→ : ……不要一本正經的說幹話好ㄇ107F 06/02 20:47
→ : 笑死 建商風暴出現 也是政府救市 跌不超過一個月108F 06/02 20:57
噓 : 是的 你說得有道理 外資研究團隊都沒發現這件事 你好棒好聰明109F 06/02 21:09
→ : 欸，你們是不是把房蟲跟建商搞錯了，建商再怎麼樣也是實業捏111F 06/02 21:17
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