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作者 a386036 (骷髏怪)
標題 [閒聊] 預售屋
時間 Fri Sep 27 00:30:28 2024

預售屋到底能不能買??
其實看時局

房地產空轉多前後，跟本是暴利
也會被一堆人眼紅跟眼中釘
接這就會開始變箭靶
2004
2009
2020
這三個起噴點都是賺爆
接這政府就一連串手法要滅這火
買預售的人就要承擔，買到交屋這段時間的各變化
2020買的時候誰會想到，馬上缺工缺料，工程一直拖
然後8~9成寬限，變7成寬限到無寬限，2房的甚至變5成無寬限
中間又來一個不公平的房地合一2.0
購買日開始算房地合一，交屋歸零重算
而且預售屋只是合約價值，簡單解釋你借錢的建商蓋房子，建商用多少錢賣你
法律上你是建商的債權人，把這間房子未來賣給誰權利抵押給你

股票方式說他就是期貨，繳保證金多久後履約，你要付清尾款拿到貨
沒付清尾款就是沒收保證金

如果信貸買預售屋就是選擇權概念


但這一波真的太特別.......
漲造價>土地價格>房子價值
1字頭2字頭地區，造價+10萬一個是漲100%一個是漲50%+風險係數+管理成本+利潤
就會變成漲80%~150%
土地漲有但比例遠低於造價
所以基本上.....2018價格單價+20內區域都算漲造價，不是漲房價
只是之前買的跟這漲上來，因為新品漲價
建商沒下殺的本錢
但建商有極度高倒閉風險
這次這樣高成本，扛不起太多密集斷頭，那就有建商會掛
包含大型建商越大風險越大

個人觀點能不能買???
當房地合一2.0這極度不公平出來
你預售要課房地合一，你就要以預售簽約日算，交屋也回朔當時，不可以歸零
這槍擺明要搞你預售

如果你還是投機套利用途還買，那真的不長眼
只剩下置產 自住 置產兼投機還可買

建商代銷又比高調我賣多好.....
禁轉紅單(能破解)，預售屋禁止換約
私法人買住宅須核准，那在這之前買預售用私法人的怎辦，雖然可換約但也是擺明搞你
到2屋嚴查金流，每筆工程款逐一解釋，你訂金20萬刷卡，你一次繳清收據要在
否則你的貸款就會少20萬
一直限制成數等.....

平均地權條例過之後
只剩下自住可買，置產都不建議買，其他用途就真的不長眼
置產客不如跟前面預售買家，即將要交屋的給人賺價差，他也讓利給你買
你要去冒極高風險不建議


至於信貸買預售，更極端的信貸炒股>股票質押>買預售>股票獲利繳工程款
設定交屋賣掉或持有5年賣掉的
那就是超級不長眼，人家擺明不歡迎你，你還跳進去
政府就是要用各法令跟壓力修理你，還一直要這樣幹
到時被斷頭被割韭菜只能說3好+1好，87聽87的話=174


以上小小置產客房地產界打滾幾年下看法跟忠告
歡迎鞭策討論

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.241.71.175 (臺灣)
※ 作者: a386036 2024-09-27 00:30:28
※ 文章代碼(AID): #1czOmeal (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727368232.A.92F.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 預售屋新房為什麼是剛需？
09-24 10:35 robertgarcia
[閒聊] 預售屋
09-27 00:30 a386036
※ 編輯: a386036 (111.241.71.175 臺灣), 09/27/2024 00:32:51
推 TosakaSakura: 適合買預售屋似乎真的只剩下自住族群，尤其是二房限貸下的換屋族1F 09/27 00:40
推 nacy204327: 我因為想買所以一直有在看新北各地預售 目前預售狀況真的蠻冷的 剩代銷一人分飾多角說昨天買的客戶的這種蹩腳演技
現場有時候連一組客人都沒有 一堆版上的還說沒踏進展銷中心 才會這樣講 人多的時候只有第一批 剩下的真的要開始賣之後再去看都是冷冷清清3F 09/27 00:46


預售屋真的會死得非常慘
尤其是末代可換約的2022第四季後的， 前面的還有利差可以支撐
後面的利差到底夠不夠都還是問題
不可換約的，至少已經有心理準備要交屋
但是市場不好一樣會一起死
※ 編輯: a386036 (42.79.165.23 臺灣), 09/27/2024 00:55:14
推 cr00se: 嘻嘻9F 09/27 01:00
推 a5292710: 這一系列景氣好的時候檔不住，景氣一反轉的時候欲哭無淚10F 09/27 01:02
推 mitic1029: 928超大檔期，最晚兩個月實登就出現，就可以知道結果，到時解約也不遲，反正去年入手的只剩交屋或解約兩條路11F 09/27 01:47
推 fluffyradish: 持有五年也不行why?不太懂13F 09/27 02:00
→ a386036: 房地合一20%14F 09/27 02:13
推 YAYA6655: 是阿 a大總是踏實的說法15F 09/27 02:45
推 jimhall: 就還沒開始 不用預測會跌 說不定一跌政府就就市大放水
個人奈米户 事情發生再反應都來的及
根據猜測做事 猜錯做錯比較可能16F 09/27 04:55
推 jubii: 很中肯。一年前我就在這勸世了 開槓桿的金融商品 一定要有風險意識。還被一堆昏頭的房蟲砲。當年有考慮過做房屋買賣時，被長輩勸退「很多人一輩子只能買一個房子，不要去坑殺他們」19F 09/27 05:20
推 zzzprince: 感謝分享23F 09/27 06:56
推 a70327cow: 預售現價適合自住 把未來漲幅灌上去 風險報酬划不來24F 09/27 07:23
推 gn01693664: 先說結論：房價上漲25F 09/27 07:23
→ nicejeffery: 預售屋的對象多是買第二屋以上的人,退屋潮一定有只是後續會不會降價賣26F 09/27 08:02
推 sspider0829: 開太大槓桿 順風當神 逆風被殺剛好 講也沒在聽 笑死28F 09/27 08:43
推 rongzi: 在房版講些中肯話會被房蟲仲仲政治腦砲轟29F 09/27 09:03
推 zebirlin: 高雄一堆預售天天創高,結果旁邊的新成屋賣不動 笑死30F 09/27 09:26
推 CIIIO: 骷髏大金玉良言31F 09/27 09:37
推 heidilin: 推！良心勸世文，要按100個讚才夠
9月20號後的預售解約最快11月實登就會一目了然32F 09/27 11:40
推 zpf2005: 從2001年開始看信義指數(中古屋) ，盤-漲-盤-漲，盤的時候大約跌10%，看得出中古屋房價支撐很強勁，幾乎不會跌。這波的變數在買預售跟用新青安的人到底有多少比例是打算交屋就賣或過了寬限期就賣，如果比例很高，市場上出現大量的貨，就會人踩人。一樣從2001年看國泰指數(預售+新屋) ，回檔的時候就可以明顯看到曲線下滑，市況開始不好建商最先知道，舊案有實登，賣便宜無法對已購客交代，開新
案，新屋跟預售屋開價就會降。34F 09/27 16:38

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