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標題 [新聞] 住宅超額供給 房價跌勢明確
時間 Sat Dec 28 20:24:19 2024
標題 [新聞] 住宅超額供給 房價跌勢明確
時間 Sat Dec 28 20:24:19 2024
經濟日報社論／住宅超額供給 房價跌勢明確
2024-12-27 00:33 經濟日報／ 社論
央行今年9月實施的第七波選擇性信用管制措施，其所造成衝擊迄今餘波蕩漾。12月初，
房仲業者以增加住宅市場需求為理由，建議央行放寬對購買4,000萬元以上豪宅，以及持
有自住房十年以上房貸戶的管制。而近日營建業者為降低住宅供給，以近來申請建築執照
戶數過多為理由，建議政府暫停社會住宅興建，以及央行取消對建地貸款限期開發的要求
。業界的這些建議，目的明顯為穩住房價，但政府不可能鬆手，住宅供過於求的情勢，並
未逆轉。
房仲業者以增加住宅市場需求為理由，建議央行放寬對購買4,000萬元以上豪宅，以及持
有自住房十年以上房貸戶的管制。而近日營建業者為降低住宅供給，以近來申請建築執照
戶數過多為理由，建議政府暫停社會住宅興建，以及央行取消對建地貸款限期開發的要求
。業界的這些建議，目的明顯為穩住房價，但政府不可能鬆手，住宅供過於求的情勢，並
未逆轉。
社宅興建屬政府重要政績，當然不易中途而廢，另一方面，只有當房價明顯下跌，政府才
可能緊縮民間住宅興建。
營建業者認為，2017年至2024年10月止，申請建築執照戶數比取得使用執照戶數多出30萬
戶，造成房屋超額供給。建商預期未來房地產景氣變好，即有誘因申請建照；由於一般房
屋興建至少需二、三年以上，故獲得使照時，景氣狀況和當初預期可能不同。若所有建商
在申請建照後，會貫徹完工而取得使照，則長期而言，建照和使照總數應相等。不過，
戶，造成房屋超額供給。建商預期未來房地產景氣變好，即有誘因申請建照；由於一般房
屋興建至少需二、三年以上，故獲得使照時，景氣狀況和當初預期可能不同。若所有建商
在申請建照後，會貫徹完工而取得使照，則長期而言，建照和使照總數應相等。不過，
2010至2023年間，只有2016年的使照超過建照數目。而這14年間，使照數目加總只有建照
數目加總的75.2%。這代表，為數不少的建商，在申請到建照後，最後並未取得使照。
比較近來和過去的建照戶數，以及比較近來建照和拆除戶數，更能理解近來住宅供給過剩
的情況。從本波房價的起漲點2017年起，到2023年為止的七年間，全國平均每年申請建照
14.6萬戶，為2010-2016年間，平均每年申請建照戶數的1.4倍。即使將上述建照戶數打75
折來推估日後的使照戶數，則獲得的11萬戶也遠高於2017-2023年間，全國平均每年的
4,400拆除戶數。這顯示，最近七年的龐大建照申請，可能構成未來住宅嚴重的超額供給
。
另外，由空屋率及未出售新成屋數量也可觀察住宅超額供給的情形。台電以住宅平均每月
用電度數低於60度來定義空屋。2017至2024年間，空屋率最高出現在2018年的9.81%，最
低出現在2021年下半年的8.66％，而2024年上半年空屋率則為9.32%。因此，近來空屋率
並未明顯上升或下降。不過，近來屋齡五年內未出售的新成屋則明顯增加；2017到2024年
間，待售新成屋量雖曾從2017年第1季的7.6萬戶，下跌到2020年第4季的6.8萬戶，但之後
卻一路上升到2024年第1季的10.8萬戶。這顯示，目前新成屋超額供給相當嚴重。
用電度數低於60度來定義空屋。2017至2024年間，空屋率最高出現在2018年的9.81%，最
低出現在2021年下半年的8.66％，而2024年上半年空屋率則為9.32%。因此，近來空屋率
並未明顯上升或下降。不過，近來屋齡五年內未出售的新成屋則明顯增加；2017到2024年
間，待售新成屋量雖曾從2017年第1季的7.6萬戶，下跌到2020年第4季的6.8萬戶，但之後
卻一路上升到2024年第1季的10.8萬戶。這顯示，目前新成屋超額供給相當嚴重。
至於未來潛在的住宅超額供給則來自社宅以及民間的空地開發。目前政府預計興建12萬戶
社宅，包括已興建完工3.2萬戶、興建中5萬戶，以及待開工及規劃中3.8萬戶。社宅是無
殼蝸牛在未來三至六年後，邁入有殼階級的最佳中繼站。在目前眾多薪資微薄的青年，殷
殷期待入住新完工社宅的情況下，政府不可能斷然終止興建。
社宅，包括已興建完工3.2萬戶、興建中5萬戶，以及待開工及規劃中3.8萬戶。社宅是無
殼蝸牛在未來三至六年後，邁入有殼階級的最佳中繼站。在目前眾多薪資微薄的青年，殷
殷期待入住新完工社宅的情況下，政府不可能斷然終止興建。
至於在民宅開發部分，央行曾根據2021年的第四波選擇性信用管制措施，於2022年1月要
求建商在申請建地貸款後，必須於18個月內動工。不過，在目前住宅已出現嚴重超額供給
的情況下，值得央行考慮是否放寬此限制。
求建商在申請建地貸款後，必須於18個月內動工。不過，在目前住宅已出現嚴重超額供給
的情況下，值得央行考慮是否放寬此限制。
除了住宅超額供給會影響房價外，利率可能扮演更重要的角色。從2008年12月迄今，央行
設定的重貼現率從未高於2%，是近來住宅出現超額供給，但房價卻持續上漲的主因。美國
聯準會於12月18日降息1碼，故預期央行短期內不會升息，因而房價也不易崩跌。另一方
面，今年第3季的實價登錄資料顯示，台北市、台南市及桃園市的房價已較上季下跌，其
中桃園市下跌4.2%。不過，由於六都房價尚未齊跌，故預期央行及行政院短期內不會緊縮
民間住宅供給。因此，未來房地產價格，跌勢已很明確。
設定的重貼現率從未高於2%，是近來住宅出現超額供給，但房價卻持續上漲的主因。美國
聯準會於12月18日降息1碼，故預期央行短期內不會升息，因而房價也不易崩跌。另一方
面，今年第3季的實價登錄資料顯示，台北市、台南市及桃園市的房價已較上季下跌，其
中桃園市下跌4.2%。不過，由於六都房價尚未齊跌，故預期央行及行政院短期內不會緊縮
民間住宅供給。因此，未來房地產價格，跌勢已很明確。
https://udn.com/news/story/7338/8452045
![[圖]](https://pgw.udn.com.tw/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/2024/12/27/2/31164455.jpg&s=Y&x=0&y=0&sw=1280&sh=853&exp=3600)
心得：
何時沒有超額供給
看那精美的空屋率
還是多觀察股市跟出口總額吧
看看台灣人是窮是富再說
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![[圖]](/img/ansi/7/x7c073c61092.png.pagespeed.ic.ITTrvFLl24.png)
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.239.229 (臺灣)
※ 作者: Reewalker 2024-12-28 20:24:19
※ 文章代碼(AID): #1dR-tvod (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1735388665.A.CA7.html
→ : 社宅只能狂蓋 不然選舉又要被靠背了
T PASS 就是連動讓你去外圍租社宅用的1F 12/28 20:25
T PASS 就是連動讓你去外圍租社宅用的1F 12/28 20:25
→ : 想得美唷3F 12/28 20:37
推 : 社宅是出租用 建商住宅是出售用 客群又不同
買得起房子的 應該不會去租社宅吧4F 12/28 21:53
買得起房子的 應該不會去租社宅吧4F 12/28 21:53
推 : 崩崩尼哥6F 12/28 22:14
→ : 房價先下來到可以讓年輕人不用住社宅直接買再來談停建 補貼都補去房東那邊了還停建7F 12/28 22:39
推 : 社論喔，狗吠火車。想跌看央行准不准？現在已經是銀行怕你不還錢的走勢9F 12/28 22:55
→ : 好喔11F 12/28 23:33
推 : 金龍哥很滿意12F 12/29 02:15
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