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這篇是我轉錄給某位在業界工作的朋友，

他看完之後給我的回覆，覺得有長到知識來分享給大家，

作者表示有任何錯誤請高手不吝指正，鞭小力點XD

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作者: gilthoniel22


感謝洋蔥特別tag我，讓我靜下來稍微研究一下這個議題。


  以下僅以一個剛開始從事都更改建整合小菜鳥，與最近才開始follow都市計畫議題的

初學者角度試著回應一下這位藤原拓海的文章。是說藤原拓海不是喜歡尬車的那位嗎...

不是我想帶大家看的重點段落我就直接刪掉，我想回覆的重點會用顏色標出來，完整原

文大家可以看上一篇。


  先聲明我沒有要幫誰背書，只是想要驗證這篇午睡文提出的幾個論點。



（前文恕刪）

: 行天宮超級有錢，這點大家應該不會有爭議，但我並無意去深究宗教的錢到底要怎麼花才
: 符合公義和公益，而是在資本主義的世界裡，錢就是會去尋找利潤極大化的地方。而這幾
: 年來，聽聞行天宮附近的房屋，逐漸被收購，唯一比較難買成的，就是一樓賣香賣貢品的
: 店面，因為都更之後一樓的店面是建商的，大部份的店面屋主自然比較沒意願參與都更，
: 而買下樓上那些房屋的人，不外乎是建商們，勢必要想辦法整合完成，才能大展鴻圖。


  據小妹拙見，絕大部分我們在談都更的人來看，逐一收購是幾乎不可能做到的事。在

沒有去調閱建物所有權人資料之前，別隨便說「收購」，況且現在買賣房屋要實價登錄，

這是大家都知道的事情。任何人只要上內政部的實價登錄網站查，設定好搜尋條件，都

能輕易驗證此區的五樓（含）公寓之買賣並不熱絡，故收購此說不攻自破。


  註：實價登錄系統由此去：http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action

左手邊欄位第一個就是了。


  若除去「收購」這個可能性，剩下的便是都更整合的部份。從事都更整合的人百百種，

提出的條件也是百百種。一般我們小整合商，是絕對不會去碰一樓有生意可做的基地，

因為正如文中所述，他們參與都更的意願很低，談了也是白談。以我們公司來說，只要

原本是在一樓的，無論是住家或是有在經營小生意，我們都會蓋還一樓給地主，但坪數

會與樓上地主分到的一模一樣，所以與一樓地主較不會有價值談不攏的糾紛。當然在業

界，會把一樓地主趕到樓上的談法也是存在的，但勢必就是得給他們更好的條件，例如

室內要比鄰居更大（通常是大1.2倍到1.5倍，依地段不定）。


: 「行天宮禁香不擺供品」這件事，在行天宮內部已經爭論許久，今年卻驟然實施，會挑這
: 個時間點自然有其道理，不然怎麼會連行天宮內部的志工或者收驚的阿嬤都是看新聞才知
: 道，而且在透過媒體的運作下，大家只會去注意到外面賣香的攤販阿婆日子過不下去，或
: 者什麼沒點香空氣變好了，然後忽略其實這是背後集團的第一步，先讓巷弄內依靠行天宮
: 當做客人來源的店家斷炊，這裡除了賣香和賣供品，其他生意難做，店租收入沒了，屋主
: 就會重新思考房屋怎麼處置，最難搞的一樓店家都搞定了的話，大家就知道集團想要幹嘛
: 了。


  依地區特色而言，不諱言的，行天宮與一殯附近是早期發展的舊城區，若行天宮持續

推行無香無供品運動，附近這些店面的生意勢必大受影響。一樓是否會因此變得比較好

談？我看還是未必，因為一樓向來就是很難談XD。如果一般人的想法有這麼靈活，台北

早就改建光光了啦。有房產，而且還是店面在這裡的人，通常都不會太缺錢，而且可能

是長期持有的家族財產，牽涉到的相關人並不算少，所以別把整合想得這麼容易XD。


  當然無香、遷殯儀館是可以改善相關環境條件，不過這並不代表此區的新成屋房價就

會扶搖直上、一飛沖天，畢竟長久以來形成的聚落環境，還是很難在短時間內徹底改變，

以民權東路二段上，一整排被不同殯葬業者買下的一樓店面與樓上法會場地，不管未來

一殯遷到哪裡去，短期之內這些場地的需求還是會繼續留在這裡，因為在市區就真的沒

地方可以讓你做法會嘛XD。


: 背後的集團之所以會看上這一圈地，有去過附近巷弄繞過的人大概都可以發現，這裡的建
: 築物都是四、五樓以下沒有電梯的老房子，如果要都更，這種樓層數的建物，對建商來說
: 是最有利的，產權不複雜，容積獎勵運作，分回原屋主後，建商也有最大坪數的空間可以
: 賣，賺的鈔票最多，所以是不可能放過這裡的。


  我不確定這位不尬車的藤原拓海是什麼背景，但他肯定不是在談都更的人。不過反正

午睡大家都會睡，我也就不深究了。


  四五層樓、沒有電梯的房子好談，或者說是「有人會去談」，是因為扣除地主可以接

受的分配條件之後，建商還能做得下去。根據台北市土地使用分區圖，此區域沿大馬路

（民權東路二段、松江路）有部分帶狀商業區，條件會較第二排的住宅區條件更佳一點，

但面對行天宮的松江路沿線並不是商業區（住3-2），行天宮後頭的住宅區，老實說以住3

分區來看，是沒有改建條件的，因為法定容積太低，以目前容積已經爆炸的狀況來看，

呵呵，建商總不能只幫你們蓋自己不用分回去？慈濟都沒在免費幫人蓋房子了。若要以

現況容積當基準，所畫在同一案的建物勢必要是差不多條件的，再加上台北市有林林總

總基地深度之類的限制...（聳肩）。


  大多數人或許都會以為玩都更，賺的就是都更的容積獎勵，好像可以無限制把可用容

積無限放大，所以做一個都更案就賺飽飽。但實際上並非如此，政府雖然口頭上說在推

動都市更新，相關的容積獎勵卻是不斷縮減。為什麼你家附近會有人來談都更？台北市

的很多區域，衝著只是高房價而已，所謂建商分得更大的銷售坪數，這種神話已不存在，

所以別傻了孩子XD。


  新北市的條件只比台北市好一點而已，根據專門在做都更可性分析細算我老闆，新北

市目前能有較多的案子在動，還是要歸功於好像沒什麼政績的周錫緯，至少在他的任內

開放了許多法規與限制。只是後繼的人一直在緊縮，例如新北市的開挖率已經縮減到60%，

我們去外面談都更的時候，很多住戶都會想跟我們要求平面車位，這真的不是因為我們

不願給，而是真的做不出來啊XD，挖超過地下三層就已經是深開挖了，開挖率又這樣限

縮下來，建商花在開挖地下室做停車場的成本一定會一直增加，又以合建完全以建商出

錢的遊戲模式，能滿足都更審議委員的一戶一車位我們都很喘了，怎麼給你多真的是緣

木求魚啊XD。


: 這個故事講完之後，你再想想下一個議題是什麼，哇塞，「一殯遷移」ㄟ！一殯在哪？看
: 看地圖囉，就在行天宮旁邊，隔了被相中的地之後，就是一殯，一殯遷走對誰最有利？當
: 然是已經買好地和房屋準備都更的集團囉，價值勢必以倍數翻漲，而且市長競選時的承諾
: ㄟ，當然以後要想盡辦法落實啊，寫到這裡大家把這兩件事連結起來了吧，知道人家怎麼
: 會那麼有錢了吧。


  一殯遷走對環境的改善上文已經有提過，這裡不再重述。只能說，別好傻好天真，把

社區形塑想得太簡單。不要再把買地想得那麼容易，第一點是該處其實沒剩什麼素地可

以買，還剩在那邊沒有蓋起來的地肯定就是產權複雜，印章太多沒辦法蓋好所以還放在

那裡。房屋的部份可以用實價登錄狀況來驗證，我也不再說了。


（前文恕刪）

: 城市的樣貌，再也不是我們可以決定的，這一點大家沒辦法反駁吧，你們仔細思考一下，
: 行天宮禁香不擺供品》透過媒體先以環保、賣香阿婆議題操作來漂白、混淆背後目的》連
: 勝文拋出一殯遷移》以公營住宅、遷移地點選擇爭議轉移焦點》一殯遷移被偷渡成像是定
: 局。


  我承認，城市的樣貌本來就不該是一般人可以決定的，而應該信賴專業的都市計畫人

專家或官員。可惜的是，台灣其實並不重視這一塊，都市計畫常常讓民意與財團牽著跑，

新北市的永和就是一個例子（請見以下連結）。

http://mapstalk.blogspot.tw/2007/12/blog-post_17.html?spref=fb


  大台北受限於盆地地形，能成長的範圍本來就受限，我不是要無限制鼓勵建商一直蓋

新樓、抬高房價，但至少土地不要被浪費。與建築專業的我老闆聊過這件事，一殯遷移

其實是可行的，也盡量能減少對現有住戶的影響。我老闆提出一個想法，讓大家一起來

考慮看看。


  由於台北市的大體火化仍是在二殯，故二殯的該項業務維持原樣，但針對目前現有的

一層樓法事場地做改建、加以立體化，建成後即可讓一殯的業務全部遷移到二殯。


  好啦當然我老闆沒考慮到改建期間原本放在二殯的法事業務能弄到哪裡去XD，畢竟什

麼時候人要走也不是我們可以控制的XD，只能說希望大家忍受這段過渡期，儀式從簡，

莊嚴肅穆就好。所以我說，說說看而已╮(╯_╰)╭。


（後文恕刪）


  難得回這麼長，我都累了，大家可以來討論看看，小魯妹獻醜了。


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