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大家都把「居住正義」搞錯了。
居住正義是要大家住得起房，而非買得起房。


先說結論：我支持囤房稅，但居住問題，無法只靠囤房稅解決。

要達到居住正義，我認為必須做三件事：

1. 改變人民思維，重新看待土地資源問題 (以租賃取代持有)
2. 從稅務上著手，改變遊戲規則 (如囤房稅)
3. 從法律上著手，改變繼承帶來的根本性問題 (避免階級掠奪)


# 1. 思維與文化

居住正義問題應該要解決的是：

  在房源充足的情況下，不該放任房價、房租被炒作，
  而導致中低階層的人被迫住劏房。
  房子跟水、電、糧食一樣，都是民生必需品。

華人「有土斯有財」，是炒作的元兇。

* 應多參考歐洲的房屋機制和文化
* 要把持有權和居住權分開
* 美國、日本都曾因房市泡沫化，最後房價都跌回起漲前的價格 (扣掉通膨)；
  詳細可見「精準預測」一書

政府最大的目標，是要讓無房者，能夠住得起合適的房子 (無論是買或租)。
而不是讓人民被迫住在偏遠，或是破舊，或是窄小的房子。
否則會引發交通成本上升、市容與觀光品質降低(都更不易)、生活水準下降。
長期下來，會降低人民的產值，而導致經濟活動下滑。

* 更高的交通時間，會降低休閒時間、生產力。
* 破舊市容會降低觀光價值，提昇社會問題 (破窗理論)
* 高居住成本，會降低消費力，


# 2. 改變遊戲規則

了解房市問題前，要先搞懂為何導致問題。
房地產有三種參與者：

* 自住客：為需求方，擁有剛性需求。在薪資和房價間做出。
* 投資客：為供給方。獲利方式為追求房子買入後，投入租賃市場，賺取未來的現金流。
* 投機客：為炒作方。獲利方式為買入後持有，等待上漲時賺取價差。

最重要的是要區分投資客和投機客：
發生的問題不在投資客，而是投機客 (也就是炒房客)。

投資客多沒關係，因為房源還是會在租賃市場提供給需求者。
當房子租不出去時，自然會有市場機制去抑制租房價格。
目前高房價，但相對低房租的情況下，做房屋租賃的投資報酬率已經大幅下降，
相對於炒房、或是其他金融產品來說，單純投資房地產已經不吸引人。
因此投資客減少，投機客增加。

投機客一多，流入租賃市場的房源就變少。
而在租賃市場就變成破舊老房居多，而引發大多數人租房的意願降低，

一旦持有空屋成本不高，投機客就會越多，也會讓更多投資者轉為投機者。
解決方式就是要提高持有空屋成本。迫使投機客轉為投資客，或是降價求售。

我覺得目前台北市在這方面的思路是對的：

* 囤房稅: 提高持有成本，讓投機客釋出房源，活化租賃和買賣市場。
* 包租代管：改善租賃市場的管理、信息不對稱等問題，活化租賃市場。
* 社會住宅：提供具有市場競爭力的產品給弱勢族群。

不過最大的問題還是在於思維與文化，必須要做到兩件事：

* 無房的老年人、退休族群，必須要容易租到合適的房子 (必須政府介入)
* 完整的租賃市場，給予一生租房族保障。

做到上面兩件事，才有可能改變「有土斯有財、必須買房」的概念。


# 3. 法律引發的問題，人非生而平等

「居住權」應該要被憲法給保障，可惜沒有。

就算供得起，大多數人都把未來所有的薪水都投入房地產中；

而這些錢，絕大多數都流入了投機者手上。這對經濟並沒有幫助。

我的提議是，


  分配不均若能被繼承，數十至上百年後會引發階級繼承，最後導致動亂或革命。



# 居住權力 (建議)

我所說的居住權力是「囤房稅的進階版」

* 每個人都擁有都市 10 坪 (暫定的數字，可以調整) 的居住免稅權力。
  例如夫妻倆人就能擁有 20 坪的都市免稅額。
* 免稅權力以戶口計算：戶口掛在哪，該棟房子的持有者即可獲得該免稅權。
  例如

     由於夫妻有 20 坪的戶口免稅額，只需繳剩下 10 坪的稅。
  某種程度上可以鼓勵房子出租，並且有租賃記錄在案 (因為房屋稅繳交要轉移)。
* 若有小孩則可提昇免稅額度，每生一胎夫妻可多獲得 5 坪的免稅權，
  且該免稅權可以終生擁有 (也就是將來小孩長大後搬出，還是可以享有該免稅權)。
  某種程度上可以鼓勵生小孩。
* 每個縣市可以調控「居住免稅額」的係數。
  例如：
  1. 台北市的係數假設是 1，則台北市戶口每人免稅額就是「10坪x1=10坪」
  2. 桃園市的係數假設是 1.5，則桃園市桃園市戶口每人免稅額是「10坪x1.5=15坪」
  越偏遠的地區，可以提供更高的係數，吸引人口進來。
  每個縣市每年都能依財政與人口規劃的政策，調節該係數。但每年有上限 (例如10%)。
* 每個縣市每年可以調整「房屋稅」的稅率。來搭配控制空房過多、囤房的問題。
  例如某大房東持有台北市房屋 10 棟，每棟都 30 坪，其中 1 棟自住，6 棟出租。
  * 出租的6間房屋稅：由房客承擔，該房客扣掉戶口的免稅額後，繳交房屋稅
  * 自住的1間房屋稅：房東自己戶口人數的免稅額可以抵消部分房屋稅，只繳剩餘坪數。
  * 剩餘的3間房屋稅：因為是空房，沒有任何戶口。因此房東必須全額繳交房屋稅。

如此一來持有太多空房，或是住大房子豪宅的人，需要負擔大量房屋稅。
而對小資家庭來說，可以免負擔，或是少量負擔房屋稅。


我沒仔細思考這樣的制度是否有什麼缺陷，但是提供一些思路給政府官員和民眾思考。



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