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大家好，小弟是東京第一線不動產買賣的業務員

入行剛滿三年，手上處理的客人大部分都是中國的客人

看完這個影片就覺得似曾相似

稍微google一下，就能發現引用的NHK影片是2015年的東西

https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3742/1.html

https://imgur.com/a/x3RfJTg

晚了3年多舊瓶還放老酒，剛好可以檢視一下當初NHK切入的角度

以及經濟日報的觀點 (比好X網寫得好多了)


※ 引述《pikakami (傳統的與現代的)》之銘言：
: 1.媒體來源:
: 經濟日報
: 2.記者署名
: 賴錦宏
: 3.完整新聞標題:
: 冤大頭接手？中國大媽瘋買東京房地產 震驚日本…
: 4.完整新聞內文:
: https://imgur.com/ih1Ka6r.jpg
: 高回報率是吸引眾多大陸民眾快速入手東京房產的原因。 報系資料照
: 大陸經濟放緩，房地產調控不放鬆，大陸民眾投資海外房地產的熱度增加，這次目標瞄準
: 了東鄰日本。根據「梨視頻」引用日本NHK的節目內容稱，大陸民眾赴東京買房，震驚日
: 本。八成購房者一次沒來就買房，有人直接買下一棟樓！愈來愈多的中國大陸民眾加入赴
: 日買房大潮，超強購買力引發日本媒體關注。

沒錯，在2016年時，每個月都會有10通左右直接從中國國內打電話來日本的詢問

我在的公司是日本公司，那時我剛入行




確實8成的客人我面都沒見過。電話通個幾次，確定公司是存在的

物件挑好，錢就匯過來了

整個事情都處理好，甚至買了兩三間

過幾個月來東京玩的時候才第一次碰面

到現在我人都沒看過的也有...

即使現在也是這樣在賣


但是在2016年那時候中國往外匯款還沒那麼多限制

2017年開始正規銀行的海外匯款開始要求要確認目的，不能投資房產、股票、基金等

就開始要繞路了

: 看中房地產投資收益率高
: 高回報率是吸引眾多大陸民眾快速入手東京房產的原因。一位男子展示了地產仲介告知
: 的，預計一年後，會有6-6.3%的回報率，若買下這套房一年可以有二百萬日圓的租金收入
: 。
: 一位操著江南口音的男子對日本仲介說，他正尋找在東京市中心二萬至四萬平方公尺的房
: 子。於是仲介為他網上展示了幾個案件，以視訊會議的方式詳細告知每套房子的位置、面
: 積和內部構造、價格。

這裡看到的6%，在日本稱作「表面回報率」

就是一個月可以收到的租金　乘以12個月得到年收益，除以買賣價格後得到的基本算法

影片中是1380万的房子，租金收益6.43%

https://imgur.com/a/9cQoXF4

我們就能知道這房子的月租金會是74000日円

但每個月要繳交管理費、積立金

每年也還有固都稅及，租賃代管的物業費

買房子也不是只有1380万就可以，其他還有仲介手續費及代書費等等

以經驗來說，74000的租金，拉哩拉紮扣一扣，到手應該能有52000

1380万的房子若沒得殺價，買到好應該不會超過1460万

於是乎可以得知這筆投資的回報預期可以有4.27% (經驗估算)


各位看倌可能會覺得，怎麼跟寫的6.43%差那麼多

對於業者來說，投資回報原本就無法「保證」

客人無論如何都是要進門後再慢慢理解「實際」的租金收益能是多少

那外面的廣告當然能寫多高就多高了


回過頭來，年4.27%收益率的投資手段

是高是低見仁見智

若有更好的投資手段，我也不會建議客人來買日本收租房

比較之後，若覺得這個也不錯，那我們再來談論更詳細的事情

: https://imgur.com/KmEF6sx.jpg
: 東京的鐵道路線四通八達，沿線成為購屋租屋時熱門首選。圖為東京地鐵築地站月台。（
: 美聯社）
: 報導稱，大陸民眾到東京「爆買」的原因是，東京房地產投資收益率高、大陸國內限購政
: 策以及近年興起「投資移民」有關。目前，上海房地產投資回報率為一點九，香港為二點
: 六，台北只有一點七，相對來說，投資回報率有三點六的東京，就受到大陸民眾的青睞。
: 想要「投資移民」最吸引陸人
: 而對「先富起來」的大陸富裕階層，最吸引他們的是「投資移民」，為過剩的資金尋找出
: 路。通過投資外國不動產而獲得該國的永久居留權。每一次在北上廣深舉辦的外國不動產
: 投資說明會，會場都擠滿人潮。
: https://imgur.com/qgbYuMR.jpg
: 許多大陸人投資日本東京房市，是想「投資移民」。 報系資料照
: 一位女士表示，如果能取得永久居留權就太好了，我也很喜歡日本，要像日本市民一樣享
: 受社會保障，安心的生活。另一位男士則表示，希望兒子能過上更好的生活，可能他掙的
: 錢不如父輩，但是至少他可以生活得輕鬆一點，壓力小一點。
: 而一位日本仲介表示，「投資移民」的目的，也是大量中國人投資日本東京房市的主要目
: 的。

沒錯，中國大陸客人在意的是是否能取得國外身分

「投資移民」是個簡略的說法

是要先「投資」，待在日本夠久

才有機會「移民」，也就是入籍日本

想要待在日本，一般來說可以透過

「留學」、「工作」、「結婚」等的理由取得長期居留日本的權利

只是「有錢」或是「買房子」並不能取得日本的長期居留權及銀行帳戶

學生畢業了就要回去

上班族假設找不到工作就要回去

配偶離婚的話就要回去（沒有小孩或工作能換簽證的話）


對於「有點錢」的成功人士來說，上面三個方式不適合他

沒意願念書、不想在人下工作、早就結婚了都是原因


日本近幾年有多一個「長期居留」的簽證

叫做「經營管理簽證」

是讓想來日本創業的人申請的

美意是要吸引外國人才或企業來日本投資，創造工作機會

但也就被一些仲介利用

只要你有「夠多」的錢

可以幫你做好公司的經營計畫

幫你開好公司、幫你找人

現在中國人很多在教怎麼開「旅行社」、「拉麵店」等等

這些服務都是正規的，其實也就是教你加盟

當你原始資金原本就夠多時

公司不要賠錢的太嚴重，大都可以再更新經營管理簽證

（第一次申請只有一年，後面更新時會審核公司績效看是再一年或更多）

當你可以撐超過５年，並且都有乖乖繳稅，無信用不良紀錄

那就可以啟動「歸化」日本籍的手續

放棄原國籍，成為日本人

達到「移民」的目的

現在外國有錢人想要成為日本人的正規方式是這個

至少也需要五年，沒有決心是做不到的

一些額外的服務可能就是如何美化財報，或是代操公司等等


: 陸網友熱議：要賣多少稀土啊
: 「梨視頻」這則「中國熱錢買下東京」的影片，近日在大陸微博狂轉熱議。有大陸網友
: 說，「中國不是實行外匯管制嗎，怎麼這麼多錢都流出去了」、「都是些什麼人買的啊，
: 看都不看就買，還是在國外的，心這麼大」、「一棟怕是的十多個億啊，這得賣多少衣服
: 跟稀土才能換回來」、「貧窮限制了我的想像。」

因為影片是2015年，那時候外匯還沒這麼嚴格

一般來說早買早享受，晚買享折扣

中國就不同了，「現在」可以做的事情，哪天政府一道公文下來就不行了

或是也不明寫不行，但就不給你辦

例如現在還能花點錢，直接在中國國內開設香港帳戶

但是現在要花的錢，已經是前兩年的三倍

沒意外還只會越來越貴


對中國人來說，現在還能好好的出去外國「工作」

哪天連這條路都給你封了也不一定

對於有能力，有想法的人

這根本不是「錢」的問題

: https://imgur.com/6p41b0Z.jpg
: 日本著名地標性建築東京塔布置來自四川自貢的彩燈，吸引遊客駐足。 （中新社）
: 那大陸富裕階層為什麼要投資移民日本呢？有網友留言回應說，「建立法治社會，保護私
: 有產權」、「中國都沒有投資價值，也不讓投，當然去國外」。
: 不過，在中國大陸炒房的手法不能適用於日本。搜狐生活網早前曾報導，不同於中國大
: 陸，在日本，「是房就能掙錢，掙多掙少才是問題」的操作失靈了。

沒錯，在日本「炒房」不是小老百姓菜籃族的事情



不敢說企業賺了錢是否就真的就會做多少對社會有貢獻的事情

但公司賺錢總是要乖乖繳稅，還能養活好多人

我怎麼看都不認為投機客個人的投機行為是好事


: 買房穩賺？「在日本不可能」
: 在日本工作的中國籍仲介黃昕表示，她給中國大陸客戶上的第一堂課就是「永遠不要期待
: 中國式炒房的成功」。相比在大陸「一夜暴富」的買房神話，她們強調更多的是「穩健、
: 長線、保值」， 「很多人在中國大陸接受的是買個房就穩賺的薰陶，但在這裡不可能」。
: https://imgur.com/sMVz4jX.jpg
: 中國大陸籍仲介黃昕告訴客戶，「永遠不要期待中國式炒房的成功」。 圖／取自搜狐網
: 高額稅、修繕金…擠壓獲利
: 除了有高額房地產稅、也不能當二房東。去年日本「住宅宿泊事業法」（民宿新法）發布
: 那一天，許多大陸投資者哀聲遍野，想買日本房子來當民宿出租，當包租公的人們夢碎了
: 。再者，若買了二手房，業主們每月都要向管理公司交納一筆修繕金用以大樓的修繕維護
: 。

沒錯

日本的集合式住宅，公寓、華廈、大樓可以說99%都明文規定不能做日租民宿使用

即使是一戶建，現在也有嚴謹的遊戲規則要遵守

除非你在日本生活，不然真的不要把民宿想的太美好

別說海外，你隔兩個縣市買間觀光區的房子，找人幫你做日租經營

先別想可以賺多少錢

先想會有多少事情要煩惱

若你都可以承受，那再來想這事情

: https://imgur.com/YoqXqH7.jpg
: 日本八十年代、九十年代的大樓，業主每月要付出高額的修繕管理費。 圖／取自搜狐網
: 作為海外投資者，比日本人更為嚴格的貸款門檻，無法享受的減稅政策，每月數百甚至數
: 千人民幣的管理和修繕金，隨地價浮動的固定資產稅，都不斷擠壓著投資者的獲利空間。
: 「那些唱好的聲音裡，不乏有人急於尋找冤大頭接盤。」一位長年旅居日本的中國人說，
: 在他看來，被「炒房」慣壞的中國人對於房價可能下跌沒有足夠的認知。

「高額」的持有支出，稅金或是管理費

與台灣或大陸比起來是高不少

但日本的物價本來就比台灣高，修繕的費用高也很正常

相對的租金收的也高

但是!!!

房子的價錢跟台北沒差多少

這不是很弔詭嗎?

而且上面也計算了，成本扣除以及投入資本計算下去後

還能有4%

台北能有多少?



之前在房版也有分享過

修繕金羊毛出在羊身上，房子這東西肯定是需要「保養」的

每個月跟你收的這錢，都是為了讓房子可以住的久一點

日本有許多4.50年的大樓，你真的感覺不出來他很舊

遇到外牆漏水也不用擔心管委會卸責


再來如同記者所寫

外國人不好貸款是硬傷，無法翹槓桿

在日本沒有身分，無法適用減稅措施

但是對於原本就是手中「錢太多」的客人 或中國客人

他在乎的只有「錢怎麼出去」、「標的夠不夠好」、「業務員或公司是否可靠」

才不要貸款呢

: 5.完整新聞連結 (或短網址):
: https://money.udn.com/money/story/5599/3742353
: 6.備註:
: 稅賦跟修繕、管理費壓縮獲利，而且日本房地產長期走跌，真的要賺大錢實在也滿難der

我認為

日本不動產，並不是讓你買低賣高，短期賺翻倍的投機性產品 我沒說絕對沒機會

而是依靠著日本業界「成熟制度」、「政經穩定」、「民主資本主義」集合而成

即使是外國人，也不會受到什麼不公平待遇的投資產品


下圖是近10年東京首都圈的股市、房價趨勢圖

https://imgur.com/a/jcugvbo

東京首都圈的不動產價格，經歷2008的金融海嘯

以及2011年的東日本大地震

從2013年開始止跌回升

2013年那時候日本股市大約7.8000點

現在21000~22000之間

將近是當初的三倍

而不動產價格大約漲了30%

即使再遇到一次經濟風暴，讓日本股市打三折

不動產的價格頂多也就回到當初谷底的價格

(而且有前面兩次經驗，應該是很難再降到那麼低)

30%的話，租金大約收個5~6年

於是乎只要若能預測這房子可以安安穩穩收5~6年的租金

這次的投資已經可以說是穩賺不賠

更不用說若日本經濟狀況持平

或是還能緩慢提升的話，獲得的收益就只多不少


當然，因為我在東京，又是在賣房子的

難免會被感受到動機不純

但看到東京的房價只要年收的8~10倍就能負擔

東京平均室內70平米賣5500万

東京全體平均年收615万

20代平均年收379万

30代平均年收554万

若不買那麼大間的，還有機會控制在3.4000万

對於一般東京上班族而言，有心要買，真的不是什麼困難的事情 (還能貸款)


P.S.投資一定會有風險，實際認識評估之後再做行動

才能稱作投資行為，不然只是賭博

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