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大家發言蠻踴躍的，小弟這就再透漏些自己近期有做到，並比較有印象的價格

報的價格都是近三個月的，或是正在發生的


先說明下版友的指教，特別是申貸成數：

我說的東西，只是通案，不是絕對，

通案的比例及發生可能，在市場上約80%，

我不討論個案，會寫沒完。

大家心裡都有一把呎。


銀行在成數面，一般都是就行政區來畫分

再略細一些，就是用路來做區域切割

分為ABCDE等。

例如中壢海華是A區，出了環北、延平、中美、新生這四個路後，就B區
類似這種概念

好，區域劃分完後就是加人的因素考量，

例如用年收來評估，用任職公司、可見財力....等，

人+物綜合出來，就是一個成數，就這麼簡單。

價格面跟市場差不多，以社區、同一路段相同產品的綜價做評估，這沒爭議。數字越多，
越好估。


所以如果人弱，但物好，也有機會到8成

反之亦然。

大方向這個邏輯大家+-看看就好


也有可能有建案區域偏，但八成的，why??

可能因為這個建商的老闆/工地專案當初在做土建融時，
已經跟某特定銀行橋好價格跟成數，
相對銀行也會開出一些條件給建案，

例：當初專案簽好均價22，買方要正常，
你銷售個28萬數字要我吞是吞不下的。

做分戶的時候就依照他們議的專案來貸放。

這大多在公股銀比較常發生。


另外社區型的透天價格會比較好抓，

老舊透天的參數太多，恕難在版上忠實呈現



屁話結束，聊聊價格面吧。

內壢：

寶咖咖的忠孝小道大概下禮拜開始過戶，均價20，

賣的算不錯，寶咖咖這塊地算獵的不錯，

目前有複驗的住戶截止今天，還沒聽到災情，

實際要到撥款前兩天才會更明朗

二期已經開賣。


嘉鼎的內壢京x，大坪數，賣的還算OK，應該要到11月才開始過戶

價格23左右，住戶（人）品質不錯，

應該是總價也把客群切開來了。



內壢後站新建案比前站少，近三個月有收到大多中古居多，中古均價在12、3左右。

前站中古屋價格大概15，五年內新古屋的價格一樣很硬，19左右，

順便帶點華勛天郡吧，路權有爭議的一、二期，

目前做到的是15萬。


內壢結語：

剛剛剛好帶到一個寶咖咖，一個非寶咖，

103年微笑城堡還有做到23的，現在整體應該也算下來了，
個人私心覺得忠孝小道的點應該是比微笑好，
但很明顯也是降了，


非寶咖咖的京x，價格如我前一篇所說的比寶咖多3萬，

這個完全是正常的。

大家可以以這兩批價格來參考，希望有幫到。



平鎮：

平鎮其實很大，要分三個區塊，

寫的有點疲勞，還沒吃早餐，直接報價格：

上海路那個平鎮重劃區區塊，16萬算蠻常見到的，

要撿便宜就是最近做到兩戶是寶塔第一排的，

有到14、5的價格。


再來是靠中壢市區不出環外的平鎮

延平路靠近中壢那幾批，價格其實很硬，目前20都算剛好，高點的時候有做到22的，不會
很難估，

看看新古屋源美雅典，價格鎖在18，日安東京鎖在16。


台灣第一高山賣到有點疲勞了，都賣三年了，

從25一路往下做，目前收到的約，是19萬有找，不確定有沒附全套，但目前廣告是這樣po
。


接下來是平鎮一些靠近66的三不管地帶，

目前印象中沒甚麼大樓新建案在對保，

大概就一些零散的社區型透天，

從1000萬做到有800萬的出現，

這個我不好說，要再查。


硬要找的話有個櫻花什麼挖溝的，新古屋，最近看行內歷史資料，從18.5往下，目前收到
是15萬。


接下來是過嶺

過嶺：宜層、大清系列

近三年一路從18做到15左右，目前均價是鎖在15，

那邊太多建案，名字都很像，差不了多少，

例如宜層要？還是天匯？總之是近半年的case。

過嶺心得：

15萬大概是過嶺一個總價及單坪價的心理大關
自住客還不多，整體賣的其實不如預期

做到的很有限。


只要有均價破15這個心理關卡的，

私心覺得價格還有震盪的可能。

可能欠缺寶咖咖進去過嶺殺一盤吧。


順便帶下：寶咖咖龍岡 匯西方價格是15萬，

已完銷。旁邊有二期，文華樣

明年才交屋，還沒有合約書實證，

我有去看工地，我對那條路的最尾端有點感冒，就沒去談了。


另外有在看什麼my casa的，

真的喜歡住加油站旁邊的價格壓在14萬，甚至以內，應該都有機會，

有做到對保分戶再開分享。



最後是龍潭，

最近做的兩批是15.5~16.5萬，例如龍潭窮寓，紅都心

這兩批在龍潭區域上來說，算OK，

但窮寓這批的無尾巷就....？？？？


龍潭大家在看的時候，自備款沒有那麼充沛的人可能要留意下，

龍潭整體銀行放貸大多以7成為主，

靠近交流道，都計內的，八成還算OK，

有特定區域是禁做/六成內

有客戶簽完約問我為什麼只能做六成的

人其實很不錯，職收穩定，

但我只能很官腔的說總行的決定....

其實那邊已經到D區了...


這幾個區域，大家看我的字數評論，大概也可以預判成交量/推案量

字數越少的一般是我做到的也少，

相對成交量也少，不然我就會貼很多數據跟心得了。


今天再來問問前一篇的估價師，

有沒興趣分享桃園區、泛林口的態勢。

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