※ 本文為 Knuckles 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2012-01-24 02:57:23
看板 Stock
作者 標題 Re: [心得] 台灣人就是不消費 股票才在低點
時間 Mon Jan 23 12:38:47 2012
※ 引述《elin0115 (....)》之銘言：
: 我覺得你的觀念有點問題
: 基本上 幾年前政府推的房貸利息比租的便宜
: 那時候其實就是買房子的好時機
: 只要你沒聽信房價會下跌的鬼話
: 理性的人應該會想買房
: 更何況那時買房幾乎都是額貸款不然也有九成
: 那時候你做了錯的選擇 難道這也要怪市場嗎
@@??? 哩勒公蝦???
說的完全偏頗也欠缺考慮
就讓曾經是房屋貸款專員的小弟我
來幫大家算一下 是不是真的有比較便宜
首先我們先來看一下房屋貸款兩個重點
1.攤還方式跟利息計算方式 2.自備款成數
大家可以去google一下 所謂的`本息平均攤還`公式
http://ttc.scu.org.tw/memdca2.htm <---或直接參考這個
所謂的房屋貸款攤還方法 大部分是用這種方式計算的
當然也有一些案子是用`本金平均攤還法`但是比例很少
或有另外的附加條件 例如前2年只需要還利息 2年後開始本息攤還
這個附加條件在2006-2008大行其道... 客戶阿呆都會選這個
而自備款的成數 乃是銀行根據風險/利潤的考量 定出來的
銀行為了要賺錢 當然巴不得全額借給你
在濫頭寸游資多到不行的時代 能多借為什麼不多借呢
但銀行一方面又怕 阿呆借款人倒債跑路 或是房屋價值下跌
所以就要借款人也出點錢來作擔保(就跟股票融資 自己要出一半價金的道理相同)
銀行是債主 只要阿呆借款人倒債
銀行法拍房屋都可以第一順位拿回借款(假設房屋沒有被作其他抵押設定)
而銀行因為沒有全額貸款 就算房屋價格下跌 拿回全部剩餘借款的機會也高
但是有限制自備款成數並非只有銀行佔好處而已
自備款也是借款人 控制自己財務槓桿大小的工具 以下會說明
OK 講完了以上的事情 開始進入正題
在2006-2008大家瘋狂借房貸 銀行瘋狂推房貸的時期
平均的年利率 大概是2% (很多時候寬限期甚至只有1.xxx的利率)
所以基本上 如果阿呆借款人是用寬限期前2年 只繳息不繳本金
一百萬元的房貸 一年需要付出的利息大概是2萬
假設以高雄市的新建社區型集合式大樓房價平均約300-500萬
(這是我作房貸的估價經驗)
大概每年需要支付6萬到10萬的利息
平均一個月大概是5000元-8333元
而500萬價格 建坪約可以買到25-40坪左右
(當時行情 我覺得超貴 請注意 社區型集合式大樓 40坪建坪約有1/3是公設
像樓梯電梯花園游泳池之類的 XD 可利用的室內大概只有26坪
26坪大概為3房2廳1衛格局 應該是有符合想成家的人的需求)
如果以租屋角度切入
26坪大概為3房2廳1衛格局 應該是有符合想成家的人的需求)
如果以租屋角度切入
因為我沒租過不太確定
但是以租金回報率基本3-5%計算 應該是超過(1萬元/月)
參考591租屋網報價 高雄市三房格局的房子
大概租金價格落在5千到1萬五居多
絕大多數在1萬元附近 除了一些比較特殊的案例
那買房子跟租房子比起來
利息比租金絕對是便宜許多
但是過了寬限期呢?
以500萬貸款(2%利率借20年 前兩年只付息 後18年要還完本金)來說
一個月需要攤還的本息為27,583元
暴增成原先寬限期的三倍以上
以高雄市平均薪資3萬來計算好了 夫妻兩人算6萬
每個月房貸佔收入的比例 由13% 瞬間暴增成46%
以貸款比例最多應只佔1/3收入的原則
每個月房貸佔收入的比例 由13% 瞬間暴增成46%
以貸款比例最多應只佔1/3收入的原則
就算有2個人一起還 也會超過很多~
OK~ 那如果有自備款200萬呢 只要借300萬呢
那以上述相同條件 每個月只需本利攤還16,550元
(500萬貸款 2%利率借20年 前兩年只付息 後18年要還完本金)
如果是夫妻一起還 = =/// 那勉強還可以接受
但是如果只有一個人還 @@ 那生活水準悲慘程度可想而知
而且別忘了200萬自備款 對於一般人而言那可是要存很久的
為了買房子 瞬間就喪失掉200萬元的機會成本跟資金流動性
為了買房子 瞬間就喪失掉200萬元的機會成本跟資金流動性
機會成本 例如存銀行每年還有利息可領 買股票領股息不說 說不定股價還會漲
資金流動性 例如 如果臨時有急用 房子不能賣 那只好再去借信貸利息更貴...
投入200萬 只是為了鎖住200萬的利息不用付 值得嗎???見仁見智...
所以我想說的是
的確那個時候要想借 不怕借不到 銀行還怕你不多借
可是我們有房利美跟現在希臘正要破產的借鏡在這裡
可是我們有房利美跟現在希臘正要破產的借鏡在這裡
真的會想為了買房子借全額?? 借全額的意思不是不用還耶...
也更不是可以無限期的借新還舊 舊債到了發新債
真的到了還不出來的時候 兩手一攤要IMF救你
IMF還幫你減記70%之類的巴拉巴拉不讓你倒
一個人如果賺錢能力不足
去作了過大的財務槓桿借貸
下場很可能就是像希臘一樣
但不同的是 銀行不會幫你減記
相同的是很有可能破產
如果倒債被法拍 而房屋價格又剛好下跌
法拍價款不夠支付貸款餘額的話
借款人是可能會被銀行另外假扣押的(可能是薪資帳戶或是其他資產)
所以不要以為還不出來 頂多房子被法拍就沒事了
常常客戶會有這種錯誤觀念
因為銀行很賊 在你簽借款約定書的時候
常常會順便要求多簽一張本票才撥款 而如果真的倒債了
銀行去法院申請查封 也是拿本票去 不是拿借款約定書去申請
因為本票是無限責任清償而且執行速度最快的一種法律追償文件
(去房子貼封條... 過程還滿好玩的)
如果法拍後 還有欠款真的要不到 那銀行隔一段時間
就會把這些不良債權包一包 賣給委外催收公司
讓`那些人`去跟你要~ 至於是哪些人 可以自己想想看
(以上 是我以前待的銀行的手法 現在是怎樣我就不太知道了
但是既然討論的是2006-2008的事情 那我就用那時候的狀況講)
(PS. 後來打完這篇 我跑去查委催的部分 現在已經沒有這麼恐怖了 更正一下)
到時候不只損失的是房子
不只損失的是已經繳去的利息跟本金
而且後續連帶的責任 也是逃不掉的~
這樣真的有比租房子好嗎???
會不會忽然遇到交通意外 殘廢或是死亡再也繳不出房貸了?
會不會忽然發現得了癌症 不但沒辦法上班還債還要負擔高額醫療費用?
會不會公司忽然放無薪假裁員 失業房貸還不出來了?
會不會房子遭遇火災地震 一棟房子沒了 房貸卻還在那邊?
會不會央行忽然連續大升息 房屋貸款利息加重(其實目前房貸利息都是浮動的居多)
每個月要付出更多更多的利息~
當然我們都希望買房子以後
上述的事情都不要發生 平平安安繳完20年
但是回歸到最基本來說 假如發生了風險卻無法應對
那根本的原因
就是借款人使用了 `根本無法承擔的高度財務槓桿操作`
而且並沒有作出相對應的避險措施
(例如辦理固定利率房貸<--通常利率比浮動利率高 或是保足額的火險跟人身壽險)
借款人有一部份責任 但是媒體的大力鼓吹 跟銀行的任意放貸責任更大
不要以為黑天鵝只會出現在股市 不會出現在更殘酷的現實人生
而且很多黑天鵝狀況發生 不只是借款人自己痛苦 還會連累心愛的家人一起受罪
而如果我們換一個選擇用租屋的
500萬利率固定2%的房貸因為20年繳完 本息和就要607萬
假如我們用上面我查的高雄市租屋行情3房平均約(1萬/月)作基準
607萬 可以讓我們住整整50年7個月...
說真的... 台灣男人平均餘命為72歲
如果25歲結婚出社會 用買房子的錢 拿去租房子
可以租到人死掉都還超過~ 而且住不習慣可以租約到期就換一間
如果發生什麼不幸意外 頂多不要住這麼貴的 還有套房雅房可以選擇
當然我這種算法沒有包含通膨造成租金上漲的威脅
也沒有包含買房子後帶來的安全感
以及可以自由處份房子(如按自己意思裝潢)帶來的幸福感
但是租房子的確可以免去掉 上面所提到的各種買房子辦房貸風險
它不是最好的選擇 卻是風險可以控制的選擇之一
再說如果一棟房子住50年 說真的結構體多多少少都會有問題
我家才住20幾年 就有鄰居開始反應有漏水 水管阻塞問題
到那時候要整修不如整棟打掉重蓋~ 因為房子殘值早就是零了
有價值的是土地 通常真的要重蓋 都還要再拿幾百萬出來
(這也是中古屋為啥比較便宜的原因 土地持分小 折舊速度又比土地增值速度快)
既然如此... 那買房子真的有比較划算嗎??
如果買的是土地 我相信有可能划算 但房子不一定...
上面寫的落落長 真的很不好意思
只是很想讓大家都清楚明白 買房子 辦房貸的風險
光是辦房貸的部分就有一大堆需要注意的 不得不慎...
可是大部分辦理房貸的現場 都是專員叫借款人簽這簽那
簽的時候也沒說明簽的是啥 簽完就直接撥款了
可是大部分辦理房貸的現場 都是專員叫借款人簽這簽那
簽的時候也沒說明簽的是啥 簽完就直接撥款了
因為專員要的是業績 之後會怎樣 不在他的考量範圍中
其他如看房子蓋得好不好
地段會不會漲 那些就更複雜也脫離主題 就不講了
買房子跟買股票一樣~
是需要先考量風險再考慮效益的
而且股票還有`較`透明化的財報 也有公開市場價格可以參考
房子可沒有... 隨時可能因為資訊不對稱 而被建商房仲屋主坑騙
房子結構有沒有瑕疵 價格之後會不會續漲
並不是非業內的大眾 可以精準判斷的
某人說 只要理性的人都想再那個時間點買房子
然後責怪說不買就是作了錯誤的選擇 不可以怪市場
我覺得這樣的談話 如果不是錢太多 不然就是根本不了解市場風險所在
而且也並不了解 目前的高房價其實是被大戶鎖碼
市場機制早就已經受到人為干預下的結果
某人又說 先求有再求好
這固然是沒錯
如果一坪20萬算`有`而已 算不上`好`
可是卻早就已經超過正常雙薪家庭的風險承受度
這樣的價格真的值得買嗎?
這不是只有還款辛苦而已 而是發生事情的話會很慘很慘
如果不了解想買房的人的財務狀況 就斷然下出先求有再求好這種結論
我覺得不是太負責任的態度 就有點像反正你就去買 買輸了也跟我無關
如果我們用另一種想法來說 如果夫妻兩人薪水加起來有10萬
我覺得不是太負責任的態度 就有點像反正你就去買 買輸了也跟我無關
如果我們用另一種想法來說 如果夫妻兩人薪水加起來有10萬
固然風險可以承受了 可是卻只能買到`有`的房子
對於這樣已經在社會上小有成就的人 你覺得情何以堪....
更別說 其他90%以上 連這樣條件都`沒有`的人
而且某人以為人一輩子要買十幾次房子嗎?
說不定 買一棟`有`的房子 已經是這個人一輩子的極限了
能夠不謹慎? 能夠不精打細算?
或許這個板上 真的有那種買股票隨便買隨便賺
又有錢到 買房子也是隨便看隨便買的人吧~
(住不習慣賣掉重買? 賣的時候房價還漲?)
但肯定比率很小....
這就是台灣目前的悲哀
: 接下來 國民黨執政下
: 如果真放寬大陸人來台居住及置產限制
: 那房價可能就不是像現在如此"便宜了"
: 如果你結婚了 你可以考慮在樹林或下新莊考慮
: 這區域目前還在20以下
: 先求有 再求好
: 不要期待合宜住宅了(4萬多抽八千多戶)
: (買房很辛苦 真的只能請你加油)
: 市場實在很殘酷 但也是它迷人之處
: 怪這個怪那個是買不到房子的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 219.69.70.25
推 :好文推1F 01/23 12:44
→ :本文其實跟股票沒關係 我補個股票點了~2F 01/23 12:52
→ :其實借房屋貸款 就好像是股票融資 借得好讓你上天堂
→ :借不好 你不但是住套房... 還會死得很慘很慘
→ :其實借房屋貸款 就好像是股票融資 借得好讓你上天堂
→ :借不好 你不但是住套房... 還會死得很慘很慘
推 :推介紹房貸風險觀點5F 01/23 13:09
推 :肯定..專業..6F 01/23 13:10
→ :專業7F 01/23 13:18
推 :e姐會說是你自己做錯決定不要院天院地8F 01/23 13:22
推 :老娘輸的起，輸不起的別玩，老k黨會照我
推 :老娘輸的起，輸不起的別玩，老k黨會照我
推 :好文~~不推對不起原po的用心10F 01/23 13:24
推 :只要你夠力 寬限期不是問題11F 01/23 13:29
推 :推12F 01/23 13:31
→ :樓上有一個錯誤觀念~ 寬限期長不見得是好事~13F 01/23 13:34
→ :那表示你一直要付利息 可是房子屬於你的部分並不會增加
→ :在房貸本金還完之前 其實房子屬於銀行的 我們借住而已
→ :除非你是投資客 然後房價又一直炒高 可以支撐付利息~
→ :不然寬限期越長只是讓銀行賺越多而已 一般人不是投資客
→ :那表示你一直要付利息 可是房子屬於你的部分並不會增加
→ :在房貸本金還完之前 其實房子屬於銀行的 我們借住而已
→ :除非你是投資客 然後房價又一直炒高 可以支撐付利息~
→ :不然寬限期越長只是讓銀行賺越多而已 一般人不是投資客
推 :好文~ 但夫妻倆月薪十萬 在社會上不叫小有成就 算剛起步18F 01/23 13:40
→ :如果以天龍標準來看 應該只能算學生時期的零用金
→ :翻譯: 天龍房不是給這種級距的人買的 去看外縣市吧~
→ :如果以天龍標準來看 應該只能算學生時期的零用金
→ :翻譯: 天龍房不是給這種級距的人買的 去看外縣市吧~
推 :好文,辛苦了21F 01/23 14:33
推 :e姐最棒的投資就是她老公了~XD 老娘輸得起22F 01/23 15:26
推 :大推23F 01/23 15:32
推 :專業好文24F 01/23 15:42
推 :水能在載舟亦能覆舟 端看個人如何運用25F 01/23 15:47
→ :專業..在台灣買房子已經跟買股票依樣都是投資工具了!!!26F 01/23 16:10
推 :好文必推！27F 01/23 16:31
推 :高雄新屋價格太高 但是很多中古屋其實比租划算28F 01/23 16:55
→ :高雄中古屋 我承認~ 有可能比租划算 但是要看地點29F 01/23 16:58
→ :我前幾天在路上看到前鎮區一處叫做陽光情人的6年大樓
→ :房仲開價700萬... 我看到都暈了 因為我記得頂多5房
→ :後來我去找591 結果發現售價沒這麼誇張 但也要3 400萬
→ :我前幾天在路上看到前鎮區一處叫做陽光情人的6年大樓
→ :房仲開價700萬... 我看到都暈了 因為我記得頂多5房
→ :後來我去找591 結果發現售價沒這麼誇張 但也要3 400萬
推 :要比租划算的 可能要看15年的屋齡 其實15年也不會很舊33F 01/23 17:01
→ :我還是覺得太貴... 不過又覺得竊喜了一下~ 我家苓雅區34F 01/23 17:01
→ :靠近文化中心四維國小的5層電梯華廈~ 稀有產品
→ :靠近文化中心四維國小的5層電梯華廈~ 稀有產品
→ :去外面租的話 屋齡也應該都超過15年36F 01/23 17:02
→ :如果在前鎮區那邊都可以開700萬 那我家不就有1000萬了37F 01/23 17:02
→ :科科 等到我老爹百年 我不就變有錢人了 科科~
→ :後來定神想一想 = =/// 這種事根本不可能... 光折舊
→ :科科 等到我老爹百年 我不就變有錢人了 科科~
→ :後來定神想一想 = =/// 這種事根本不可能... 光折舊
→ :文化中心可能因為優質住宅的關係 中古屋也是很貴40F 01/23 17:04
→ :就折到瘋掉了... 到時候要打掉重蓋 說不定我還拿不錢41F 01/23 17:04
→ :在文化中心500公尺內的中古屋價格都還不錯42F 01/23 17:05
推 :專業文推~43F 01/23 17:50
推 :寫的好，有一書叫"上班族不買房過富裕人生"，這篇算是44F 01/23 18:44
→ :這本書的精簡版，寫了這麼多真的很用心。
→ :這本書的精簡版，寫了這麼多真的很用心。
→ :其實只是想提醒大家風險而已 富裕人生還是要自己多努力46F 01/23 18:45
推 :推 用心47F 01/23 19:42
推 :推！48F 01/23 19:54
推 :推“上班族不買房過富裕人生”49F 01/23 20:18
推 :看過一堆朋友買間爛公寓後，覺得此文真的是好50F 01/23 20:45
推 :推用心好文~51F 01/23 20:56
推 :推~52F 01/23 22:28
推 :您提到一個點，就是中途無法再還房貸的風險，值得深思53F 01/23 23:15
→ :如果是人身風險或是災害風險 那多保壽(產)險就可以了54F 01/23 23:17
→ :這種風險比較簡單可以作轉嫁 問題是失業風險 台灣很難
→ :轉嫁~ 一但失業大概就只能剉勒等了... 誰能保證不失業?
→ :這種風險比較簡單可以作轉嫁 問題是失業風險 台灣很難
→ :轉嫁~ 一但失業大概就只能剉勒等了... 誰能保證不失業?
推 :推~~~感謝你的好文~~~~~~~~57F 01/23 23:36
推 :推!!!58F 01/23 23:52
(PS. 後來打完這篇 我跑去查委催的部分
畢竟不在銀行業很久了 有一些事情記得不是很清楚
原來經過卡債風暴 金管會有頒佈一個規範
委催的程序嚴謹許多 也人性化了 沒有剛開始那麼恐怖
這裡跟網友說聲報歉 這部分我應該多查證再寫 而非憑印象
因為我不想造成網友對於銀行的誤解 以為銀行惡行惡狀
其實銀行風險控管真的滿重要的 畢竟放貸的都是存戶的錢
多一些保障債權的動作 其實也是保障你我的存款跟保障納稅人
只是說 = = 對於小老百姓催得超緊 而對於大企業(像雙星)卻很寬容
讓人很看不下去而已~ 只能說欠銀行100萬跟欠一百億
所受到的待遇是不會相同的 跟大家共勉之... )
※ 編輯: UltraSeven 來自: 219.69.70.25 (01/24 00:24)
※ 編輯: UltraSeven 來自: 219.69.70.25 (01/24 00:29)
推 :推好文 可以M59F 01/24 00:34
推 :推．．．跟某位不知民間疾苦,不知所云的人有內容太多了60F 01/24 00:45
推 :我的想法也是這樣，現在的房價已遠超過普通人承受風險的61F 01/24 00:54
→ :範圍，除非你就是要買來炒的，要是一間自住的人
→ :很多都是這一間就是他人生的全部了，一有個萬一，都很慘
→ :範圍，除非你就是要買來炒的，要是一間自住的人
→ :很多都是這一間就是他人生的全部了，一有個萬一，都很慘
推 :推64F 01/24 01:17
--
※ 看板: Stock 文章推薦值: 1 目前人氣: 0 累積人氣: 398
回列表(←)
分享