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這篇我寫房子  站在投資的立場 不是自住的(所以不要討論漏水等)
文末會帶點產業以符合stock板需求
先破題 深x龍華和寶安房價這10年漲了10倍 所以賺個幾千其實很low了
深x當地隨便E來E去 沒事就是泡泡茶 收收租金這樣


這篇既然是房子不喜歡的請跳過 當然歡迎強者對於我錯誤的地方提出
讓我也可以學習提升自己




房地產 依照世界發展狀況來看  大致分下列三個時間段(大陸經濟學者的研究):

第一階段 城市化率<55%  情況: 所有城市房價均漲 特徵為人口自鄉村至城市轉移,
不同城市規模人口皆在擴張

第二階段 城市化率55~70%  (郊區化)大城市(一線)房價漲,小城市不漲
特徵:大都市圈人口增長,小城市增長放緩,製造業外移

第三階段 城市化率>70%    大城市(一線)房價漲幅緩慢,小城市不漲
特徵大都市圈人口增長(服務業佔主導經濟),小城市增長放緩


以台灣為例 經國時代十大建設 大基建 城市化中 此時高雄與台北房價差異不明顯
高雄的製造業盛行 此時屬於第一階段 房價全部都漲

後來 隨著人均GDP的成長 製造業外移至大陸 房地產呈現第二階段及後來的第三階段
台北與高雄房價開始區域分化


而大陸目前大概處於第二階段 2019年城市化率約為60%


日本 歐美等發達國家不用討論了 第三階段

房地產周期和增速 經濟學家研究 大約在人均GDP3000-8000 USD是漲勢最瘋狂的時候
隨後的體現是周期拉長 增速放緩


目前大陸的人均GDP約1萬(剛好過了最瘋狂的時候) 台灣人均GDP2萬
越南2千多 菲律賓3千多





: 房地產其實一句話就說完了:  房地產是當地城市發展給予的紅利
: 所以 "持有最有發展前景的核心區域房地產"收益會最佳 (然後就是評估估值)
: 分析方式: 人口 土地 金融
: 人口要淨流入: 有人口紅利 (勞動人口趨勢 總人口趨勢)
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1. 以日本為例 房價其實崩過兩次 1974年 和1989那次
1974那年還具備人口紅利 勞動人口趨勢是往上的
但1989年已經不具備勞動人口趨勢的優勢了

房價大崩盤後 後來日本的總人口趨勢也往下了
加上日本房子的維護費用很高 不是一個很好的投資標的

不過日本東京的人口還是流入的 所以自2010年至今東京房價微漲(區域分化)
但漲幅不算大  我認為維護費用和人口老化問題結構沒改變前
 這類地方不是一個很好的投資地方  不能爆富 頂多微穩



2.台灣2019年總人口趨勢都往下了(死亡>出生) 所以投資方面我不會想投台灣
除非人口老化結構出現改變



當然台北我已經有住的房子了 就沒必要再投了

當然 桃園 人口還是淨流入的 未來區域分化下或許會漲
且依照捷運未來規劃圖 捷運有往西邊蓋的趨勢

北板橋 和新莊 在未來幾十年捷運蓋完後 似乎成為中心(習慣拿大陸方式看台灣)
(大陸地鐵蓋的越密 或往哪蓋那區通常有什麼題材)

但對於台灣蓋這些重大設施很沒效率拖很久來看 不敢指望
加上可能政權變更又跳票 人口結構老化  實在一點都沒有令人想投的慾望


: 土地供應要少    金融的話: 稅和利率(有房產稅或是否有限貸等)
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金融舉個例子: 美國的房產稅各周雖然不同 但大約1.x% 且還有遺產稅
和日本一樣 都有很高的持有持本  美國全國過去房地產的漲幅平均每年約3%
不算好的投資

如果你買矽谷 或 紐約曼哈頓  你看得上的大概都要100多萬USD
一年光繳交1萬多的房產稅金你就很難維持下去  且遺產稅是要交了才能繼承
許多人後代沒有錢繳交 只能放棄繼承
所以美國人租房比例很高有其特別原因

而加拿大因為稅負關係比美國少 所以溫哥華房價比美國還高 一堆大陸人買
後來推出海外稅15% ? (有點忘了)  房價才平緩



: 當然如果跨國的話多了一個當地匯率要分析
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一些資源國的特點是 匯率與原物料價格掛勾 原油價格跌時該國匯率也貶值

馬來西亞石油公司佔該國GDP很高比例 這幾年匯率貶值

當初買的大陸人匯率虧 房子也虧  這是著名海外投資失敗案子



: 產業的話 貴的是土地 依照土地上帶給土地的價值
: 互聯網等高科技=金融 > 商業 > 製造業> 農業
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這裡的金融指的是金融中心

世界金融中心和互聯網高科技屬性的房價絕對最高

比如大陸的三個金融中心: 北上深房價最高 廣州的金融遠不如深x強
所以房價也落後深x一大截

歐洲金融中心: 英國倫敦 房價高
美國房價最貴的: 舊金山灣區(矽谷) 紐約曼哈頓

香港亞洲金融中心 土地供應還少 (土地財政 後面會講土地財政邏輯)
所以房價絕對高不可攀了


: 交通運輸的話: 地鐵> 高鐵 (高鐵要看周圍是否有規劃商業)
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地鐵只要人流量夠的大站 人會逛街停留 該站許多未來會形成商業綜合體
大陸人說=>地鐵一到 黃金萬兩

地鐵旁商業綜合體內的住宅項目==>投資首選


高鐵相較火車站而言 算新型的交通據點
人少的小城市的高鐵站反而人會被附近大城市吸走而發展不起來

大城市的高鐵站如果是樞紐(又有地鐵站) 許多會規畫商業 那往往成為該城的副都心
例如上海的虹橋站和深x北站



: 槓桿: 如果你認為全世界還是亂印錢
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美元霸權: 世界商品大多以美金結算  原本美元與黃金儲備掛勾 不能亂印錢
後來脫勾後   又找了石油掛勾

美國用很高價格賣高科技技術(高利潤) 下單給
大陸血汗工廠做成完成品再低價賣回給美國 (這是主要美國工資高 大陸工資低的原因)
換取一堆美元做外匯儲備  一堆美元又去買買債  美國給予少許利息 可以拿到資金
去熱炒世界   原本邏輯應該是還要升息把資金抽回剪羊毛收割

但現在玩開了 繼續給你開無限印鈔機   其他各國匯率基本掛勾美國
也大開無限印鈔機



資金會往最有利潤的地方投  美國就是投科技股 然後其他到處亂炒亂竄


大陸的M2 大約8.x% 近期也到10% 比GDP成長率多的部分 往往就進了房地產這個蓄水池

大陸房 美國股 堪稱世界最硬的兩大泡沫
台灣一天到晚說大陸的房要崩  這是台灣人的想法
大陸人覺得大陸房這是全世界最穩的投資  尤其是北上深

這波疫情  深x房子 寶安, 光明等又爆漲了 一漲都是幾十%的漲
漲到你完全懷疑人生



: 那可以請你利用許多辦法上槓桿 但現金流要算好
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首先 全世界的房地產沒有聯網 台灣銀行是沒有你海外房地產的負債資料的
同理當地也沒其他國房地產資料
可以上槓桿


: 利率: 利率反映的是資金的借貸成本  所以大約會比該國的GDP成長率稍微低一點
: 所以想辦法借低利率 將資金弄到一個發展前景(GDP成長率高)較佳的國家去持有
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台灣經國大基建時代 台灣錢淹腳目 利率都1x%的 到現在GDP成長緩慢
房貸利率可弄到1.x%

同理的 大陸的房貸利率也一直再調降 最近大概4.x% 估計疫情過後又要再降了

只是說房子金融屬性的問題  增值貸出的錢國家希望是流入實業不是炒房

但資金會往利潤最高的地走 大陸房利潤最高
公司經營貸後雖有政策還是會有辦法流入房市
所以每次大洪水後 房子又漲了 怎麼調控怎麼漲




: 首先若你進入世界xx強的企業有一個比較好的優勢  就是較好貸錢
: 第一筆信用貸  就是你的起始資金
: 馬克思都說過: 若你存到能蓋一條鐵路的錢才去蓋鐵路 那這條鐵路永遠蓋不成
: 我的起始點 就是200多萬的信用貸   利用台灣的低利率
: 去別國買房  剩下的該國繼續貸
: 我都是買有人口大量移入 土地供應少 該區域有題材有發展前景產業好地段的"爛房子"
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大陸是土地財政 土地是國家的   台灣 美國等土地是私有的

美國搞了一套美元霸權可以印錢  大陸弄了一套土地財政


如一線城的北上深土地供應是遠遠不如人的購買需求的

其中房價所得地方政府佔六成  所以說 房價的上漲最有利的是政府

徵收土地時 有的會規畫安置房或給予一筆錢 稱作鵬改貨幣化

於是乎 城市化發展造就當地一堆拆遷土豪  有了錢後也可以帶動內需

例如深x隨便一個城中村拆遷 拆遷戶拿的都是E來E去的

而政府有錢後 可以貼補企業  讓陸資企業的產品售價幾乎業界最低
工廠不賺  但拿地和補貼賺回來

這套玩法整個邏輯大概這樣  與美國也算有異曲同工之妙

而為何說越調控越漲?  泡沫大的小城市沒人接盤的
我就給你來各限售(沒成交量崩個屁)

熱門城市 給你來個限購和限貸 還有落戶政策等太多玩法了



: 想想人生這樣太空虛  還是追求主動收益好  再將資產翻倍看看
: 所以我壓了些未來人生目標
: 1.持有世界發展有前景地區的核心房地產  2.買世界技術壟斷的科技股
: 3.瘋狂上槓桿持有上述兩樣
: 4.老了將資產轉入基金會或家庭信託傳子孫
: 以上  廢話很多 基本算是留做記錄用的自爽文
: 我在當年美國留學的那個圈子裡面  還是鄙視鍊的最低層
: 留學同學跟我幾個比較熟的  資產增值狀況大約也都是這樣馬馬虎虎
: 大家見面大多覺得自己一事無成  畢竟年紀越來越大  沒有做到什麼實事
: 有一個當年的留學生現在資產賺了上億  見到我嘆氣自己悲哀的中產階層
: 只能說  他內心深處的空虛和一事無成的那種感觸 我非常能夠理解
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以上  最後房子跟股票依樣也是買強不買弱
20/80理論

可以買北上深 就不買其他二線省會城市

14億人功成名就就是買北上深 所以北上深的房價是國家整體資金總量概念
該地房價所得比沒有意義

小城市外人不會進去 所以就有房價所得比


另外海運的成本較陸運低 所以將水交匯處 船隻停播處等物流中心易形成金融中心
比如深具戰略地位的新加玻
大陸的油船就是要經過馬六甲海峽就是得在新加玻深水港停靠



分析得夠多了 你們應該自己可以去分析了

但為何我敢去海外買  因為我留學的朋友圈 在大陸 菲律賓 越南或美國
都有人設廠和炒房

要介紹貸款或該地房地產狀況   都是一個電話詢問下朋友的事情
我確實比較不會碰到雷  因為朋友已經先排除了


洛克菲勒說 把他一個人光溜溜的丟到沙漠 只要經過一個商隊把它帶入文明世界
它就能重建他的帝國


我現在這樣的朋友圈 大概也就是這樣的一個層級 要再往上一個階層也上不去
層層的財富圈  希望能上去

以上 希望多少對大家有點幫助






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