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看板 Stock
作者 標題 Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?
時間 Sun Jul 3 21:03:56 2022
※ 引述《fgf (今年不太冷)》之銘言：
: 最近買房，在想一個問題
: 簡單說，買房自備款只要20%，買下去就是all in了，沒有什麼攤平的選項
: 簡單說買房就是一個5倍槓桿all in的概念
: 回到股市大盤
: 基本上股市大盤和房市，型態曲線基本上是正相關的
: 牛市創高通常房價也創高
: 熊市基本上房價也是凍漲和回落
: 0050這種ETF，假如開5被槓桿all in
: 似乎其實就是買房子5倍槓桿all in差不多的意思了
: 要是被套
: ETF就是領配息
: 房子就是租人
: 但相比起來，被套的話，買房子風險還高了一點
: 差異在配息是一定有，但出租可能沒人租，以後少子化可能更少人租
: 請問這樣的理解有問題嗎?
: 謝謝
信義房價指數 表示六都中古屋成交價格 2001年100
現在377
表示20年來六都的中古屋成交價格漲了2.77倍
2001年一棟中古屋 1000萬
2022年一棟中古屋要3770萬
成交價格每年上漲6%左右
台灣50報酬指數
2002年大約3500 如今22410
上漲5.4倍
2002年投資100萬 會變成640萬
每年上漲約10趴
假設2002年有兩百萬的錢 貸款8成 買1000萬的房子
利息1.5% 20年 每年要還46萬
2002股票200萬 照0050指數買（0050ETF 2003年才有）之後每年投資45萬 每年10趴來算就好
2022年 買類似的房子需要3770萬元
股票上漲至3900萬
而且這是成交價格 如果2001就買 如今已經變成老房子了 屋齡多了20年 實際不會漲這麼多
如果信貸或是開槓桿買股票 可以賺更多
時間夠久 股票一定賺贏房子 畢竟股票漲幅比較高 而房子的槓桿會慢慢降低
不過大部分人都會買房子 不可能一輩子住家裡 或是用租的
買0050分散個股風險 買房沒有
朋友住七期房子漲5倍
但我家住鄉下 房價跌到不用繳房屋稅
有錯請指正
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※ 同主題文章:
07-03 19:10 ■ [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?
● 07-03 21:03 ■ Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?
→ : 房子是依附在股票背後的產業底下的啦 產業滅了1F 07/03 21:05
→ : 房子會好根本就是天才想法 漲幅本來就會輸
→ : 房子會好根本就是天才想法 漲幅本來就會輸
推 : 不懂房子為什麼槓桿降低？可以無限轉貸大法啊3F 07/03 21:07
先不考慮這種情況 因為股票也可以槓桿→ : 就問 大蕭條大裁員 竹科房子誰買和租4F 07/03 21:07
推 : 房子還能拿去增貸 再去買房或是投資都可5F 07/03 21:07
→ : 房子漲三百不能多貸出來再買嗎6F 07/03 21:07
→ : 別說腰斬 跌20%x5倍槓桿你就虧了100%7F 07/03 21:08
→ : 還有無限寬限期大法啊 五年換一間繼續寬8F 07/03 21:08
※ 編輯: SunMoonLake (111.83.163.101 臺灣), 07/03/2022 21:11:53→ : 你要那樣比 股票也質押貸款出來啊 放同樣模型比啦9F 07/03 21:17
推 : 股票質押利率就更複雜10F 07/03 21:17
推 : 學正二王買50正二 既然都是槓桿 50正2差距拉更大11F 07/03 21:19
推 : 槓桿拉越大 泡沫化就GG了12F 07/03 21:23
→ : 房子無限轉貸 月付金越來越低 價值還有機會越來越高13F 07/03 21:27
推 : 房子也有跌價 轉貸金額就變少了14F 07/03 21:28
→ : 沒買0050不會怎樣 沒買房還是要繳租金15F 07/03 21:37
→ : 可能住家裡 不用租金16F 07/03 21:38
推 : 那買股票的可以考慮20年的居住成本進去嗎?17F 07/03 21:40
→ : 還是真的要紙箱+公園，居住成本忽略不計
→ : 還是真的要紙箱+公園，居住成本忽略不計
推 : 房屋稅是老房子本來就會降19F 07/03 21:44
噓 : 理論跟實務差太多，人性抱得住房子，但抱不住股票20F 07/03 21:50
台灣-五大行庫新承作房貸利率 | 台灣-房地產 | 圖組 | MacroMicro 財經M平方
![[圖]]()
![[圖]]()
![[圖]]()
新承作房貸利率為中央銀行統計五大行庫台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀每月的新承作房屋貸款利率，並於每月月底公布。
央行升息，房貸利率傾向上升，不利房市。
央行降息，房貸利率傾向下降，有利房市。 ...
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/s2/cdn.macromicro.me/8b89ab6fd3a32febec5c20066f06483a.png)
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/s2/cdn.macromicro.me/83d44f8276a168f519c9bb6567976dfd.png)
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/s2/cdn.macromicro.me/f1244d95e954c13fe7cd3c96e18d346f.png)
央行升息，房貸利率傾向上升，不利房市。
央行降息，房貸利率傾向下降，有利房市。 ...
→ : 不是人性抱不住股票 是你抱不住..XD24F 07/03 21:59
→ : 好像覺得開槓桿沒風險一樣25F 07/03 22:02
推 : 房子20年還要重新拉線 還是你家沒裝潢@@?26F 07/03 22:20
推 : 住公園外加融資槓桿allin股票最划算27F 07/03 22:25
→ : 房子怎麼輸28F 07/03 22:33
推 : 自住無價。股票能吃嗎29F 07/03 22:38
推 : 股票一定賺贏房子就不會這麼多人抱怨房價了30F 07/03 22:41
推 : 20年未必要拉線吧 老家住40幾年沒拉線過31F 07/03 22:45
→ : 頂多以前冷氣沒線路就拉明線 其他電源線根本沒重拉
→ : 頂多以前冷氣沒線路就拉明線 其他電源線根本沒重拉
→ : 七期漲五倍 哪個建案？33F 07/03 22:50
推 : 結論正確，實務面比較難實施。34F 07/03 23:03
推 : 股贏房前提是你用正確的選股邏輯還有長期持有；房35F 07/03 23:13
→ : 由於交易手續多，不可能像股殺進殺出，所以等於被
→ : 動長期持有，而且房有國家土地財政這個大計畫下支
→ : 撐他的帳面價格，持有成本低，幾乎無需判斷也難賠
→ : 由於交易手續多，不可能像股殺進殺出，所以等於被
→ : 動長期持有，而且房有國家土地財政這個大計畫下支
→ : 撐他的帳面價格，持有成本低，幾乎無需判斷也難賠
推 : 回測就是笑話你實際能做到再來談39F 07/03 23:23
噓 : 你回測怎麼不從1999開始40F 07/03 23:35
推 : 講的好像很簡單一樣41F 07/03 23:47
推 : 之前在某篇文章有借版友檔案算過，結論買房約20%年42F 07/04 00:01
→ : 化
→ : https://i.imgur.com/5r55hF3.png
→ : 這是考慮租金以及五年換一間的情況
→ : 但實際上買房會有資金胃納量（銀行不給貸）的問題
→ : 而股市年化約10%，所以長期維持兩到三倍槓桿才有相
→ : 等報酬
推 : 但實際上股市裸開槓桿會有耗損問題
→ : 化
→ : https://i.imgur.com/5r55hF3.png
→ : 這是考慮租金以及五年換一間的情況
→ : 但實際上買房會有資金胃納量（銀行不給貸）的問題
→ : 而股市年化約10%，所以長期維持兩到三倍槓桿才有相
→ : 等報酬
推 : 但實際上股市裸開槓桿會有耗損問題
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/5r55hF3h.png)
推 : 你沒算房租收入捏 你股票200萬平均每次股利多少？350F 07/04 00:10
→ : 趴？ 所以第一年你股利6萬 40萬你要從錢包裡拿出來
→ : 但當初買1000萬房 房租不管自住或租人 少說一年補貼
→ : 個15 20萬吧 這不是能忽略不計的報酬捏
推 : 喔不對 報酬指數代表你已經算除息了 所以你連股利都
→ : 不能扣 要每年紮實拿出46萬才算 房子可以幫你分擔20
→ : 萬現金流 但20年後報酬居然差不多？你想想看吧
→ : 趴？ 所以第一年你股利6萬 40萬你要從錢包裡拿出來
→ : 但當初買1000萬房 房租不管自住或租人 少說一年補貼
→ : 個15 20萬吧 這不是能忽略不計的報酬捏
推 : 喔不對 報酬指數代表你已經算除息了 所以你連股利都
→ : 不能扣 要每年紮實拿出46萬才算 房子可以幫你分擔20
→ : 萬現金流 但20年後報酬居然差不多？你想想看吧
→ : 不用算這麼認真啦，遇到空頭要脫手也股票屌打好嗎57F 07/04 00:16
→ : 所以數字沒算對就會感覺很好 但現實是骨感的 事實上58F 07/04 00:16
→ : 房子反而比股票低門檻
→ : 缺點就是房子沒辦法貸那麼多間而已
→ : 但我想一般人一生賺個兩三次大概就夠了吧
→ : 房子反而比股票低門檻
→ : 缺點就是房子沒辦法貸那麼多間而已
→ : 但我想一般人一生賺個兩三次大概就夠了吧
→ : 房市若真崩也是遇到戰爭了吧，到時誰會接手62F 07/04 00:18
→ : 再來就是房子越老舊越難賣，股票沒這些問題
推 : 再來後面房市政策對投資客不利，目前都首購跟換屋
→ : 的市場為重，但現在升息等利空造就房市買氣下滑、買
→ : 方觀望期拉長，投資客會想這時進場是頭腦撞到吧
推 : 股市往往都是先反應了跌幅，當然還是先投入股市，
→ : 後續房市也一定會有修正的，沒有不會跌的交易市場
→ : 啦。
→ : 再來就是房子越老舊越難賣，股票沒這些問題
推 : 再來後面房市政策對投資客不利，目前都首購跟換屋
→ : 的市場為重，但現在升息等利空造就房市買氣下滑、買
→ : 方觀望期拉長，投資客會想這時進場是頭腦撞到吧
推 : 股市往往都是先反應了跌幅，當然還是先投入股市，
→ : 後續房市也一定會有修正的，沒有不會跌的交易市場
→ : 啦。
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