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僅以台北市都更來說好了
大多數人都沒有看到問題真正的難點
那就是 「台北市絕大多數4樓老公寓早就到達容積率瓶頸」

以目前國內住宅法規說
"合法"住宅用地在"最高級的地段" 最大容積上限是420％ 沒有再更高

420%大概是怎樣的一個概念呢？
舉個簡單一個的例子
傳統四樓公寓扣掉防火巷空間後 建蔽率基本上超過90％ 而樓層公設率<10%
所以每一層樓板的使用面積約略是80%
4層樓就是4*80%=320% 如果有頂樓加蓋 權狀算0.5再加40%=360%
也就是
一塊420%的頂級建地 至少被4樓公寓用掉320～360%容積
而剩下的60%-100%容積 就是你都更後可用來販售還本的利潤
而且"實務"上 餘額通常都是取下限不是上限

請問一下
在平均建築成本 15-20萬/坪 的前提下
當只剩下60％販售利潤時 是要怎麼補貼另外360%整整7倍的建築成本？？
你以為是一坪200萬的信義盤子區嗎？？

別鬧了
所以 台北市的1坪換一坪都更 根本就不可能
更別說420％必須是"緊鄰重點道路"才能申請到的資格
如果沒有緊鄰重點道路 那麼容積率就是從350％再往下降

在這種法規條件下 真要1坪換1坪+車位
唯一可能性就是容積獎勵50％+容積轉移30%
以前[台北郝郝看]時 容積轉移就玩得很兇
我曾在我家隔壁看過新北投的綠地
招牌上寫著[郝郝看容積轉移到信義區](直線距離20km)
透過這種"五鬼搬運" 讓建商能在信義區獲得最大利益

當然
這是公然的合法圖利 我們這種賤民是玩不起的

當然 這樣巨大的容積獎勵 結果上就是造成都市規劃機能崩潰
最具體的案例就是內科 完全失敗又失控的都市規劃 造成的人禍災難

所以 想要一坪換一坪
除非你是地段超好 或是只有2-3樓以下容積使用率低的舊眷村
否則真的是別幻想了
因為光從"基本法規上"就完全不可能

順帶一題

另外就是樓層高度 建築成本是越高越貴
光是動用20m吊車和50m吊車就是不一樣的成本，更別說實際箍鋼數量差異

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題外話

當前現有的容積率法規 也是非常落後的概念
容積率不是不重要 但不是像現在這樣單單用幾個簡單數字表現

因為科技進步
水力電力/運輸物流等等的技術提昇
讓維持民生必須變得更為容易且有效率
但是科技進步了這麼多 卻只有一個資源流沒有什麼巨大進步
那就是"人流運輸"
[人流無法壓縮(能壓縮就有點獵奇了) 而且由於商業進步了
 人流非但沒有減少 反而是級數上升]
其他任何的問題都可以靠科技進步來解決 唯有人流無法
而這也是一個"現代"(這是前提)都市 唯一且最大的的物理瓶頸

打個比方來說好了
在一個容積率200％ 但是出入只有唯一一條6米*2km小巷
且沒有任何生活機能的純住宅區

跟一個容積率2,000% 但三鐵共構+重點幹道交會
外加一樓"自帶民生商圈"的城中城
你覺得那一種案例的生活機能以及都市負擔會比較小？？

很明顯的

[當走路下樓就可以滿足生活必需 那麼還幹嘛要開車跑大老遠？]
台灣不是美國那種地廣人稀的國家
這一直是我們國家的社區規劃的重大盲點 完全沒有考慮到"民生必須"的社區整合



你地皮100*100M跟10*10m 能蓋出來的房子與機能品質就完全不同
但是在台灣扭曲的民風下 建地產權只會不斷的分割

以及
土地持分對於死老百姓這種賤民是一點意義都沒有的
除非是你完整土地且資源充沛 否則持份這種東西 只能看不能吃
若沒有相鄰道路擁有地號 更是連蓋房子都不準
說都更後持分會減少什麼的 實在是令人發笑
對於你"擁有不起"的權利在說什麼大話
持份對於死老百姓唯一的價值就是用來[當釘子戶獅子大開口]而已

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另外
建蔽率規定也是個盲點

建蔽率的用意是好的 是為了要提昇居住綠空間
但是 居住率空間 卻沒有必要在"一樓平面"

假使 以上面剛剛提過的城中城概念
1-3樓生活商圈建蔽率90％ 只保留道路+公車島縮退
4樓為"公共倉儲層" 開放給居民租用倉庫空間
5樓以上才是有建蔽率限制的居住空間 並且建築採"錐形結構" 防震+採光
同時架設高架人行道 人(腳踏車)/車分流
這樣空中花園設計的 不但完全保留了綠空間
更讓都市機能與商業化達到最大效率

同時
倉庫層的設計 讓[更小的居住空間 就可以達到更好的生活品質]
有在整理家裡的人就會知道
其實家裡最佔空間的一直都是那些"超低度使用率"的物品 以及季節性用品
幾個月都不會碰一次
而這些東西至少佔了家庭空間3成左右
如果這些物品全部轉移到倉庫中 等同是直接增加3成以上可運用居住空間

這些這麼簡單的道理 但是從來沒有人做過
所以說 我們國家的決策公務員 真的是一個一個都是沒用的"米蟲廢物"


※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言：
: 很多人對都市更新有著不少的誤解
: 到底什麼是都市更新？
: 所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？
: 朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？
: 更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？
: 問題零零雜雜的其實也蠻多的
: 但就抽空先來講這些好了
: 到底什麼是都市更新？
: 其實說到底，都更真的很簡單，就只是把舊房拆了蓋新房罷了
: 只是在蓋新房的過程中要申請容積獎勵→曠日廢時
: 還要把社區更新後的餅妥善的分配給原住戶跟實施者→利益分配
: 也要取得社區多數所有權人的同意
: 更不用說一個都更計劃說穿了就只是一個新建案
: 還要滿足全部的所有權人→難上加難
: 好像回答了一個問題，又多出很多問題
: 像是容積獎勵是什麼？都更到底怎麼分配？同意比例怎麼計算？
: 不管了，就先照順序寫下去好了
: 所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？
: 通常說的一坪換一坪是
: 更新前主建物扣掉樓梯間、陽台等之後的面積
: 再拿來換更新後主建物的面積
: 通常老房子會有主建物跟樓梯間沒有區隔的問題
: 也就是原本是公設的樓梯間被算到主建物內，所以要扣掉
: 那更新後多出來的公設呢？就再把面積加上去
: 假設更新前房子有30坪，但是陽台有3坪，沒扣掉的樓梯間有1.5坪
: 這樣更新前的主建物就是25.5坪
: 假設更新後一樣換回25.5坪的主建物
: 再加上約32%的公設，則約可換回權狀37.5坪的新房子
: 朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？
: 每個案子的條件絕對不會一樣
: 甚至同個案子裡，不同住戶的條件也不會相同
: 因為這涉及土地面積、使用分區(容積率)、區域行情、樓層價位等因素
: 以台北市第三種住宅區的土地來說，1坪土地可蓋2.25坪的容積
: 這就是所謂的容積率225%＊容積並不等於權狀面積
: 但同樣是台北市，如果是第二種商業區的地
: 這樣1坪土地就可以蓋6.3坪的容積，有630%的容積率
: 各位可以想像成，A跟B同樣有10元
: A的10元單位是台幣，B的10元單位則是日幣
: 明明同樣有10元，A可以買茶葉蛋，B卻只能買塑膠袋QQ
: 而區域行情跟樓層價位的問題，則會牽扯到估價師跟權利變換
: 簡單來說，會影響到該都更案的自償性，還有住戶間的分配問題
: 大家應該常聽到什麼73分、64分之類的都更條件
: 這都是因為區域行情使然，該區域房價越高，則全體住戶可分得的比例越高
: 台北市大安區房價120萬上下的地方，全體住戶至少要分75%才是行情
: ＊但並不是分的高就一定可以一坪換一坪，自身的土地面積跟使用分區也是重點
: 那為什麼房價越高住戶可以分得的比例也越高？
: 簡單說，因為房價高，所以建商只需要拿較少的面積，就可以抵付成本跟利潤。
: 至少要做到　營建單價/建商分配比例 ＜ 區域行情
: 也就是說，假設營建單價15萬，建商分得30%，15萬/30%=50萬
: 則該區域行情最少最少也要有50萬，因為這只是單純的營造成本
: 所以大概要到60萬才會有7/3的分配條件出來
: 畢竟開公司就是要賺錢的對吧？
: 更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？
: 前面講到了一坪換一坪的觀念之後
: 原住戶應該要認知到，公設比對原住戶根本只是假議題
: 因為原住戶跟建商在分配的其實只是容積而已(*其實是價值)
: 而且這些公設對新建物來說都是必須存在的，建商有沒有善用容積才是重點
: 梯廳、排煙室、電梯、逃生梯、大廳等，建築法規都有基本的規範
: 甚至有些規劃雖然會吃到容積，但也是不得不做
: 容積拿來變成可以賣的房子多好，建商也不想讓他變成公設
: 更新後的房子如果沒有游泳池之類的浮誇公設
: 其實最大的支出是設備維護及物業管理的費用
: 而設備維護就是保養電梯之類的，其實攤下來管理費並不高
: 但是物業管理的保全「真的很貴」
: 假設社區只需要一個哨但是要輪兩班，也就是早晚都要有人
: 那就要付三個保全＋總幹事的錢至少15萬
: 這個錢是要付給物管公司，他們要賺，又要支付他們勞健保的費用
: 如果社區要放兩個哨呢？基本上就是多兩個人10萬的支出
: 這個部分我覺得最省錢的做法就是社區自己請一個保全
: 每個禮拜一到禮拜五上早班就好，還是要記得幫他保勞健保
: 因為這時間點住戶最需要代收件以及安全因素
: 再加上垃圾清潔、水電費用及預收基金等的費用
: 如果更新後一個社區100戶，這樣攤下來一戶可能1500就夠了
: 那你願意花1500住有電梯有垃圾清潔有基本管理的社區嗎？
: 其實問題還很多啦，包含有人問到的
: 土地面積變少了幹嘛都更..............阿不然勒？
: 雖然我很想這樣說，但是還是來回答一下好了
: 土地面積減少的部分就是你分出去的房子的土地持分
: 也就是建設公司拿來賣錢以支付成本跟利潤的關鍵
: 而這種想把所有好處都拿走的心態，也是都更的難題之一

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