※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-03-31 07:35:02
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 2050的台北房價一坪會是多少
時間 Tue Mar 30 23:38:57 2021
※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言：
: 就像林口三峽10年前一坪12萬，台北50萬
: 不可能說林口三峽漲到30萬，你覺得太貴就跑去買台北，
: 因為30到50你怎摸捏也捏不出來吧，雖然差距收斂，你還是只能買林口
我持不同看法跟各位分享。
以你說的為例，林口三峽10年前 12/p, 台北 50(台北50應該是指老公寓)
同樣室內空間要 25 坪的自住需求好了。
10 年前買林口三峽公設32%來算接近 37 坪加個車位100萬總價544萬。
10年前台北市同樣買 25坪老公寓總價要 1250 萬。
照你說的現在林口三峽漲到30而台北老公寓不動(價格差距收斂)
買林口變成 37*30 + 150(車位只算漲50萬) = 1260萬，台北老公寓還是 1250 萬
你說會不會有人因為外圍跟市中心的價格收斂到幾乎沒價差而回籠去買回市中心？
這答案我認為是非常顯而易見的。
你說會不會有人因為外圍跟市中心的價格收斂到幾乎沒價差而回籠去買回市中心？
這答案我認為是非常顯而易見的。
外圍之所以有大漲的空間，不就正是因為之前和精華區有足夠多的價差？
當漲到價差不存在或沒甚麼差別時，原本去外圍的買方自然就會開始鬆動了。
因為他們會發現去到外圍，並沒有比較划算！
--
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※ 同主題文章:
03-30 17:28 ■ [閒聊] 2050的台北房價一坪會是多少
03-30 20:36 ■ Re: [閒聊] 2050的台北房價一坪會是多少
● 03-30 23:38 ■ Re: [閒聊] 2050的台北房價一坪會是多少
推 : 但是市中心沒物件釋出阿1F 03/30 23:41
推 : 中心釋出的價格不是1260啊 板上不是有一間開1980哈哈2F 03/30 23:46
→ : 1260能買的地方大概又要被嫌棄
→ : 1260能買的地方大概又要被嫌棄
我是以他的設定來算拉，不然林口現在有室內25坪帶車位只要 1260萬的? XD
→ : 每坪12萬算起來要1025？ 我怎麼算起來才500多4F 03/30 23:51
感謝指正，剛剛算錯已修正
→ : 你等著看年底人口數就知道，尤其這兩年台北加速流失5F 03/30 23:53
→ : 第一季目前看起來流失速度愈來愈快，林口增加速度也是變快
→ : 會收斂，大概是外圍12->50，台北60->75
→ : 第一季目前看起來流失速度愈來愈快，林口增加速度也是變快
→ : 會收斂，大概是外圍12->50，台北60->75
其實看人口有一個很根本的問題就是大多租屋不給設籍這件事。照理來說人口如果
真的往外流失，應該要感到人變少，甚至是市區內應該得很好租屋或空屋變多，現實
上人就是爆炸多。還是說有人住雙北有感受到人變少嗎？ XD
※ 編輯: s8752134 (61.228.209.210 臺灣), 03/31/2021 00:06:19
推 : 搞不好那時候外圍變蛋黃8F 03/31 00:03
很多人拿台北市精華區幾十年來也在輪轉在討論，但千萬不要忘記一件事情，
台北市精華區的輪轉怎麼輪都還是在台北市區域內。
推 : 我投Sam一票 好的 低基期的外圍會漲得快很多9F 03/31 00:04
沒人否認這幾年外圍漲幅會高於市區，就像買股票基期低的漲個幾百% 上千%都不為過。
但後續呢？ 12萬漲到30萬是 200多%，再來30萬想漲去哪最終還是得看天花板在哪。
推 : 外圍是因爲機能起來才漲 台北機能就頂了 所以我覺的短10F 03/31 00:04
→ : 期還是繼續流失
→ : 期還是繼續流失
→ : 蛋黃現在是老人在囤金條 你真的拿他沒辦法12F 03/31 00:05
我個人沒買外圍投資一來是距離比較遠麻煩，二來是囤蛋黃邊收租邊等開獎。
中一次樂透就能抵掉過去的漲幅。
不過這比較偏個人投資眼光和想法的問題了，沒有誰對誰錯。
說不定我可能連續收租 30 年都等不到也是有可能 XD
→ : 但我覺的如果像sam講的差距 就會收鍊了13F 03/31 00:05
區域行情一直都有在相互漲跌收斂，但我個人看外圍未來想繼續吸引雙北人外移
買房的難度越會來越高，原因就是價差已經收斂成越來越小。
※ 編輯: s8752134 (61.228.209.210 臺灣), 03/31/2021 00:13:01
推 : 基本上會買老公寓跟新大樓已經是不同客群 重視的東西不一14F 03/31 00:10
→ : 樣
→ : 樣
排除堅定一定要買新大樓的客群外，其實老公寓和中古大樓新大樓都是買房族會自行
去評估的拉，隨便看板上有人問要住方便的公寓還是遠一點的新大樓就知道了。
這個客群是並沒有一定要哪一種，只想挑選對自己最適合的而已。
→ : 我倒覺得價差不會收斂 只是高基期漲幅就低16F 03/31 00:11
只算漲幅肯定低基期容易漲的多，這幾年確實外圍漲的都比市區多沒錯。
※ 編輯: s8752134 (61.228.209.210 臺灣), 03/31/2021 00:17:36
推 : 100j0417F 03/31 00:15
→ : 我覺得不一定欸,市區的老區房價是可能輸外圍新重劃18F 03/31 00:17
→ : 區
→ : 區
看你比較的對象是甚麼吧，打個比方說如果你拿台北市萬華地點差的老公寓來比
重劃區很好的案子，那甚麼都有可能。
但通常比較這個看看有無區域價格收斂，看的都是整區的平均就是了。
推 : 台北市的實居不減反增，一堆都是沒有戶籍的租客20F 03/31 00:21
→ : 原本的居民反而因為買了新北新房子把戶籍遷過去
→ : 原本的居民反而因為買了新北新房子把戶籍遷過去
→ : 台北設籍人口減少是因為要結婚離開爸媽家戶籍的22F 03/31 00:22
→ : 統計上看起來是變少23F 03/31 00:22
→ : 不然理論上一買一賣戶籍人口不會減少24F 03/31 00:22
→ : 台北的租屋人口增加，這是事實，不然租金不會大漲
→ : 台北的租屋人口增加，這是事實，不然租金不會大漲
我最近買這間還在裝修就已經租出去了... XD
→ : 很多台北人被洗出去新北沒錯26F 03/31 00:23
→ : 他們的市區公寓沒賣，租人收房租
→ : 他們的市區公寓沒賣，租人收房租
→ : 但租屋人口多不代表是買房子的需求方28F 03/31 00:24
租屋人口絕對是買房的需求方啦，當然也非常多根本買不起只能租屋的。
但正因為租屋族群的人數非常龐大，所以買房的潛在客群租屋族絕對佔很大一塊。
推 : 若是算漲幅的話 雙北大概都低了 基期太高 不然台南高雄那29F 03/31 00:24
→ : 種漲幅才高
→ : 種漲幅才高
很追求增值報酬率的不太會買台北市的物件，都去追外圍去了。
台北市物件你可以想像成股票在買 .TNX 的概念，漲幅絕對不會比低基期的高，但就
是穩穩增值收租基本上沒啥需要擔心，然後有張樂透的門票這樣。
→ : 還有一個是台北市的老屋屋主真的開始離世啦 好多繼承的31F 03/31 00:24
我最近買的這間就是兒子賣老爸的房子要分財產 XD
→ : 或是他們的父母還住在北市，只有小孩結婚離家32F 03/31 00:24
→ : 100個人，99個人都想買房，30個人有頭期款可以簽約33F 03/31 00:25
※ 編輯: s8752134 (61.228.209.210 臺灣), 03/31/2021 00:32:51→ : 可以馬上就簽約的人才是買房子的需求力量，租房子不是34F 03/31 00:25
推 : 一樣是3000的房子 要選台北破公寓還是新北重劃區35F 03/31 00:28
各有所好，兩個都有人會選啦
推 : 戶籍人口變少就代表買房設籍的買盤減少了啊 租客再多36F 03/31 00:30
→ : 都是租客
→ : 要自己買的時候還是乖乖買新北大樓
→ : 都是租客
→ : 要自己買的時候還是乖乖買新北大樓
誰說的? 那實登這些買台北公寓的都是鬼？ 就各有所好很難懂？
→ : 這麼簡單的邏輯為什麼都能拿租客出來護航人口流失 爬39F 03/31 00:31
→ : 樓梯爬到血壓過低？
→ : 樓梯爬到血壓過低？
不知道火氣在大甚麼？ 是不是通勤太久塞車塞到懷疑人生所以那麼暴躁？
推 : 老公寓頭期超過600 預售只要先拿落差很大41F 03/31 00:34
→ : 需求的定義是，1.要有錢 2.想買...缺一就不能算在需求42F 03/31 00:35
→ : *預售只要拿30043F 03/31 00:35
→ : 100個台北租客，你覺得有幾個身上有400萬頭期款??????44F 03/31 00:37
你的問題很有趣，不管今天是買市中心或外圍重劃區，不會因為他選擇外圍重劃區就
突然有錢好嗎，租客還得租房要嘛他怎樣都買不起，要嘛他還在存錢，怎麼會覺得廣大
的租屋族群拿不出錢買房，等到他存到錢看到要買的房子就會買啦，不然你以為房產的
交易量都沒有來自於租客存到錢去買房的？ XD
※ 編輯: s8752134 (61.228.209.210 臺灣), 03/31/2021 00:44:29
推 : 你說得有道理，但回到數字大概就是45F 03/31 00:48
→ : 台北市公寓就當打折買地送屋還可以 閒錢置產不折舊46F 03/31 00:48
推 : 每個月有600個台北人選擇遷出、有200個選擇買進遷入47F 03/31 00:49
對呀，這不就是文章我們在討論的東西嗎？
過去因為外圍價格低廉，有強大的吸引力吸引人們遷出去外圍置產。
當現在外圍價差和市區縮小時，這個吸引力自然就會下降。
只討論台北淨遷出這個指標的話，我是不覺得會一直下降啦，最終會有一個平衡。
打個比方來說，剛好前兩天我一個剛需朋友貼外圍重劃區案子跟我討論，最終他
選擇市區的公寓，因為他總價無法往上捏，重劃區物件的室內坪太小只能放棄。
但如果是幾年前價差比較大的時候，他很可能就買了重劃區。
從這個例子就是要說明區域價差在收斂的時候，本來就會影響買方的意願，所以
你前面提到的林口三峽房價漸漸與台北房價收斂時，本來就會導致更多比例的人
回購市區。
※ 編輯: s8752134 (61.228.209.210 臺灣), 03/31/2021 00:57:09
→ : 多數台北原生年輕人買不起台北市是事實48F 03/31 00:52
→ : 但現況是少數人跟外地買盤就吞得下小小的供給
→ : 但現況是少數人跟外地買盤就吞得下小小的供給
台北市的供給幾乎不是給剛性首購需求買的, 價格太高了 XD
推 : 新聞說去年台北市7萬多人洗出去，但4萬多人衝進來... h50F 03/31 00:58
→ : ttps://i.imgur.com/SyPAqeC.jpg
→ : ttps://i.imgur.com/SyPAqeC.jpg
推 : 蛋白漲到接近蛋黃價，就沒人買蛋白了，猶如常識52F 03/31 00:59
推 : 不知道有沒有工作人口或者上下班移動人口的數據可以看53F 03/31 01:05
我個人是都看北捷捷運站點的進出入統計，不過 2020年 的數據可能會稍微失真，
因為疫情的關係有些公司實施 WFH，就像我現在都還是 WFH... 滿一年了 QQ
※ 編輯: s8752134 (61.228.209.210 臺灣), 03/31/2021 01:08:50
→ : 這比人口遷入遷出準確 市中心還是搶手 那這些遷出戶54F 03/31 01:06
→ : 籍人口原本的房子呢？
推 : 如果真的人口都流失我是樂觀其成 代表我哪天真的可以
→ : 反攻台北市
→ : 事實上 設籍人口流失 居住人口沒流失 市中心還是香
→ : 噴噴
→ : 籍人口原本的房子呢？
推 : 如果真的人口都流失我是樂觀其成 代表我哪天真的可以
→ : 反攻台北市
→ : 事實上 設籍人口流失 居住人口沒流失 市中心還是香
→ : 噴噴
噓 : 不會 因為越來越多人知道要選新大樓60F 03/31 01:15
推 : 看到30年，人口流失都是小事，真的大陸對台灣的想法才61F 03/31 01:16
→ : 是重點，保佑美國都是老大吧
→ : 是重點，保佑美國都是老大吧
推 : 蛋白漲到近蛋黃價 蛋白還是會聲稱市中心會移轉 舉信義63F 03/31 01:30
→ : 區的例子 蛋白會相信自己就是下一個信義區
→ : 區的例子 蛋白會相信自己就是下一個信義區
推 : 林口想變信義區 就坐等台北變湖就可以了65F 03/31 01:33
推 : 等台北變湖 可能要拜託子孫燒紙通知了66F 03/31 01:39
推 : 台北市戶籍人口還是會持續減少 記得台北市自己的預測 未來367F 03/31 01:39
→ : 0年還要再少60萬 但租屋需求與轉到外圍通勤比例會增加
推 : 只要台北還是政經中心 還是會有源源不絕的打工仔租屋需求
推 : 不過依這個速度 台北市很快會少一個副市長
→ : 0年還要再少60萬 但租屋需求與轉到外圍通勤比例會增加
推 : 只要台北還是政經中心 還是會有源源不絕的打工仔租屋需求
推 : 不過依這個速度 台北市很快會少一個副市長
推 : 蛋白: 市中心會移轉唷 台北可能沒落 新北林口變蛋黃71F 03/31 01:49
→ : 我真的覺得台北人有變少，覺得72F 03/31 01:59
噓 : 我怎麼完全沒有感覺台北人口有減少73F 03/31 02:06
推 : 台北人有沒有變少不知道，但以前住新北現在住台北，偶爾74F 03/31 02:56
→ : 下班回新北老家吃飯，明顯感受到往新莊三重方向的捷運，
→ : 跟之前同時間比人比以前多
→ : 下班回新北老家吃飯，明顯感受到往新莊三重方向的捷運，
→ : 跟之前同時間比人比以前多
推 : 外圍有特殊狀況帶動吵做,會有一波大跳躍.77F 03/31 03:47
→ : 那波跳躍抓到後,投資中長期的就可以跑了..XD
→ : 因為不會再度產生這種大跳躍.
→ : 除非他又發生下一次極度重大的變化,再帶動吵做.
→ : 但秉著政府很愛平衡發展不然會被其他地方靠腰的態度.
→ : 一個已經大跳躍的地方,要再發生下一個大事件在跳躍一次.
→ : 機率非常低..XD
→ : 就像,林口好了,他大跳躍一次...
→ : 你要他在跳躍下一次,在其他地方包含六都漲幅都穩定下.
→ : 單純林口在比別人多漲個翻倍這種可能性.
→ : 這種情況...除非你在林口台積電蓋兩個廠...XD
→ : 不然很難再度發生.
→ : so...對中長期投資而言,之前那一次大跳躍抓到.
→ : 中長期就可以轉戰他處.
→ : 中長期看的就是這種大跳躍...
→ : 這種中長期的很多地方都有類似現象.
→ : 台南南科,竹南科學園區,淡海新市鎮,烏日,最近的岡山.
→ : 除非你是鋼需在這邊,否則大跳躍抓到,其實就可以換地方布局.
→ : 之後這些區塊的漲幅,就會趨於穩定.
→ : 但對中長期而言...穩定的增值,攤提那麼長的投資時間.
→ : 投報率會很不怎麼樣.
→ : 因此中長期會更貪心的需要那種,落後,熱吵,大跳躍噴發..
→ : 放5~10年那麼久的時間..等地絕對不是累積穩定增值
→ : 而是一次瘋狂的大跳躍...這才是中長期投資最重要等到的東西.
→ : 你如果要長期...也就是10~20~30年這種.
→ : 那不如回去找市中心轉移的下一個目標區域布局.
→ : 市中心才可能利多連發,然後讓一個地方成為"神".
→ : 你可以賺他成為神之後不受其他人價格比價的特權.
→ : 所以長期除非你是屯土地,不然買房子不愛外圍.
→ : 放太久了,外圍最旺的煙火爆發後,後面就很平淡.
→ : 阿你放那麼久煙火都放完了還不走?等開飯阿?
→ : 而大跳躍的抓法也不難.
→ : 基期很低,然後有關鍵的因素可以讓她大吵特吵.
→ : 對北部而言關鍵因素是,重劃區+交通建設.
→ : 對中南部而言,就是產業園區(最好是科學園區)+重劃區.
→ : 為啥要重劃區...
→ : 阿不動產莊家是政府...你說為啥要重劃區...XD
→ : 你重劃區裡面55%的土地市政府的...你再想想..XD
→ : 那...既然無論甚麼都是配重劃區...
→ : 這樣你反過來,緊盯著政府新設立的重劃區去分析.
→ : 阿...是不是發現了快速無腦判斷中長期投資的方式了...XD
→ : 當然啦,中長期特色就是,一開始很低就切入,等大跳躍.
→ : 也就是漲幅會吃得很飽.
→ : 可是實際上如果你有敏銳在操作.
→ : 你等大跳躍有跡象的時候,衝過去做中期.
→ : 會有更好的時間投報率.
→ : 也就是魚頭魚尾都不吃,只吃魚肚.
→ : 不過反過來講,你要突然跑去做中期.
→ : 一方面你必須手上有現金(不然他都跳一半了你現金才出來.)
→ : 另一方面,如果最近兩三年都沒有大跳躍的機會.
→ : 那你的資金怎麼辦?去做其他投資.
→ : 阿你做其他投資資金卡了沒辦法快速領出來.
→ : 剛好出現了大跳躍的跡象...那你不就要錯過了.
→ : 所以...對於資金有限的而言.
→ : 你既然不想錯過大跳躍的那塊肥肉.
→ : 資金又無法很靈活的可以流動.
→ : 就會選擇,不然就做中長期,丟進去整個漲幅都吃.
→ : 畢竟做中長期你還可能有很多稅負或是其他相關的減免優勢.
→ : so...中長期投資外圍,是一種投資選擇.
→ : 看你的資金配置和投資規劃怎樣,選擇要不要做.
→ : 他不是投報率最好的...但是他很無腦...XD
→ : 那波跳躍抓到後,投資中長期的就可以跑了..XD
→ : 因為不會再度產生這種大跳躍.
→ : 除非他又發生下一次極度重大的變化,再帶動吵做.
→ : 但秉著政府很愛平衡發展不然會被其他地方靠腰的態度.
→ : 一個已經大跳躍的地方,要再發生下一個大事件在跳躍一次.
→ : 機率非常低..XD
→ : 就像,林口好了,他大跳躍一次...
→ : 你要他在跳躍下一次,在其他地方包含六都漲幅都穩定下.
→ : 單純林口在比別人多漲個翻倍這種可能性.
→ : 這種情況...除非你在林口台積電蓋兩個廠...XD
→ : 不然很難再度發生.
→ : so...對中長期投資而言,之前那一次大跳躍抓到.
→ : 中長期就可以轉戰他處.
→ : 中長期看的就是這種大跳躍...
→ : 這種中長期的很多地方都有類似現象.
→ : 台南南科,竹南科學園區,淡海新市鎮,烏日,最近的岡山.
→ : 除非你是鋼需在這邊,否則大跳躍抓到,其實就可以換地方布局.
→ : 之後這些區塊的漲幅,就會趨於穩定.
→ : 但對中長期而言...穩定的增值,攤提那麼長的投資時間.
→ : 投報率會很不怎麼樣.
→ : 因此中長期會更貪心的需要那種,落後,熱吵,大跳躍噴發..
→ : 放5~10年那麼久的時間..等地絕對不是累積穩定增值
→ : 而是一次瘋狂的大跳躍...這才是中長期投資最重要等到的東西.
→ : 你如果要長期...也就是10~20~30年這種.
→ : 那不如回去找市中心轉移的下一個目標區域布局.
→ : 市中心才可能利多連發,然後讓一個地方成為"神".
→ : 你可以賺他成為神之後不受其他人價格比價的特權.
→ : 所以長期除非你是屯土地,不然買房子不愛外圍.
→ : 放太久了,外圍最旺的煙火爆發後,後面就很平淡.
→ : 阿你放那麼久煙火都放完了還不走?等開飯阿?
→ : 而大跳躍的抓法也不難.
→ : 基期很低,然後有關鍵的因素可以讓她大吵特吵.
→ : 對北部而言關鍵因素是,重劃區+交通建設.
→ : 對中南部而言,就是產業園區(最好是科學園區)+重劃區.
→ : 為啥要重劃區...
→ : 阿不動產莊家是政府...你說為啥要重劃區...XD
→ : 你重劃區裡面55%的土地市政府的...你再想想..XD
→ : 那...既然無論甚麼都是配重劃區...
→ : 這樣你反過來,緊盯著政府新設立的重劃區去分析.
→ : 阿...是不是發現了快速無腦判斷中長期投資的方式了...XD
→ : 當然啦,中長期特色就是,一開始很低就切入,等大跳躍.
→ : 也就是漲幅會吃得很飽.
→ : 可是實際上如果你有敏銳在操作.
→ : 你等大跳躍有跡象的時候,衝過去做中期.
→ : 會有更好的時間投報率.
→ : 也就是魚頭魚尾都不吃,只吃魚肚.
→ : 不過反過來講,你要突然跑去做中期.
→ : 一方面你必須手上有現金(不然他都跳一半了你現金才出來.)
→ : 另一方面,如果最近兩三年都沒有大跳躍的機會.
→ : 那你的資金怎麼辦?去做其他投資.
→ : 阿你做其他投資資金卡了沒辦法快速領出來.
→ : 剛好出現了大跳躍的跡象...那你不就要錯過了.
→ : 所以...對於資金有限的而言.
→ : 你既然不想錯過大跳躍的那塊肥肉.
→ : 資金又無法很靈活的可以流動.
→ : 就會選擇,不然就做中長期,丟進去整個漲幅都吃.
→ : 畢竟做中長期你還可能有很多稅負或是其他相關的減免優勢.
→ : so...中長期投資外圍,是一種投資選擇.
→ : 看你的資金配置和投資規劃怎樣,選擇要不要做.
→ : 他不是投報率最好的...但是他很無腦...XD
推 : 30年後的購屋剛需只剩現在一半138F 03/31 06:25
推 : 這樣講沒錯 外圍貴了 中心也會開始漲 或是買更外圍139F 03/31 06:31
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