※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-02 10:11:14
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 工程費到底漲多少
時間 Thu Apr 1 19:05:24 2021
很多人不清楚建商的立場.
其實建商的立場很簡單.
請問建商利潤在哪裡?
有兩部分.
1.蓋房子賣的利潤,大概20~30%.
2.土地增值.
一般來講,房市交易火熱的時候.
建商就是快速的大量賺取蓋房子賣的利潤.
例如他的錢本來夠推3個案.
但是交易火爆的時候,就會狂賣紅單和預售屋,然後再想辦法到處借錢.
硬要撐出第四第五個案.
當然在火熱的時候,房價也是會一直上漲,因此建商雖然是買地蓋了賣.
但是畢竟買地到蓋出來賣會有時間差,建商通常用當下房市價格回推的土地價去買.
因此在時間差可能2~5年這段時間內,也可以賺取某部分的土地增值利潤.
但是飢餓行銷就反過來.
建商把重點轉移到土地利潤上面.
因此減緩推案,但是把價格瘋狂拉高.
之後財力雄厚的開始搶土地,把土地價格搶高.
然後因為你要知道一般來講每個月大家在看的不動產交易量統計.
他是包含新成屋交屋紀錄.
而一個建案基本上都是百戶兩百戶,多的就五百戶七百戶.
因此在大量新屋交屋的地方,交易量就會暴漲.
但是如果建商是賣預售,那會形成.
今天交易量沒啥漲,可是預售屋交易火爆一個建案三五百戶一下子就賣光了.
然後同時有一堆建案在賣..
而這個交易量會直到1.5~3年後,才反映在內政部的交易統計數字上面.
所以當你看到這邊交易量大增的時候,有很大的情況是落後資訊.
因此如果反過來建商開始搞飢餓行銷.
一方面預售屋全都不賣,另一方面也不請建照.
然後錢都拿去搶土地炒高地價.
那會在未來一段時間後,大家就會看到交易量大縮.
這個時候,就是建商開始利益收網的時候.
因為到時候政府就有藉口解除各種貸款限制,交易稅下降之類的.
而那時候地價已經被炒到老高,市場新屋缺貨....
建商等到解放限制,在一股腦地開始蓋未來新行情的新建案.
而這段時間屯下來的土地增值,就變成超級可觀的一大筆利潤.
so...目前那些大咖建商在打的如意算盤大概就是這樣子.
小咖的去旁邊吃屎....
大咖的則是從"短期"改變玩成中長期的概念..
--
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※ 同主題文章:
03-31 23:02 ■ [閒聊] 工程費到底漲多少
04-01 03:07 ■ Re: [閒聊] 工程費到底漲多少
● 04-01 19:05 ■ Re: [閒聊] 工程費到底漲多少
推 : 建商營造利潤都很低，大部分都是土地增值賺到飽飽1F 04/01 19:07
推 : 中長期土地是要放多久？2F 04/01 19:13
推 : 前幾年建商就玩過一個循環了啊 沒想到還是一堆人不懂3F 04/01 19:14
→ : 房市慘烈的時候那幾個大建商還不是拼命買
→ : 最後再把便宜入手的地推一些高單價小坪數低總價鳥居
→ : 早年看交易量有參考性那是因為那年代沒那麼多預售屋
→ : 現在還在看交易量判斷房市熱度的 起碼落後別人兩三年
→ : 房市慘烈的時候那幾個大建商還不是拼命買
→ : 最後再把便宜入手的地推一些高單價小坪數低總價鳥居
→ : 早年看交易量有參考性那是因為那年代沒那麼多預售屋
→ : 現在還在看交易量判斷房市熱度的 起碼落後別人兩三年
推 : 銀行不借那麼多錢；建商口袋沒那麼深8F 04/01 19:23
推 : 放20年的大有人在 很扯9F 04/01 19:27
興富發寶咖咖這種不用講.
國泰遠雄有銀行有壽險.
太子背後是統一集團.
高雄京城,城揚則是早期走寶咖咖路線賺到翻掉,所以後來炒地皮財力很夠.
然後以上都不重要.
重要的是,建商背後誰沒幾個身價幾十億上百億的金主..XD
要錢,只要有賺頭,董事長晚上就跟金主去酒店開包廂慢慢談拉.
先跟金主拿錢,再拿這些錢做母金再跟銀行借錢,在買土地..
你還真以為建商的錢全都是他老闆的??
so....建商口袋有沒有深要看..
你再說誰..XD
※ 編輯: ceca (1.173.27.150 臺灣), 04/01/2021 19:32:08
推 : 高雄建商跑路的很多好嘛 代銷八卦一堆10F 04/01 19:33
大多都是透天建商..XD
之前嚴查二工,橋頭那邊就有建商掛點.
然後一案小樓建商也很危險.
八德南台路那個還掛在那邊...那個就是營造成本被狂追加到股東鬧翻..XD
※ 編輯: ceca (1.173.27.150 臺灣), 04/01/2021 19:35:28
推 : 透天建商存活率超低 連蓋我家的也倒了XD11F 04/01 19:37
透天有分.
一種是倒了,一種是收起來..XD
例如如果哪天我想不開,就像之前想要去林園弄一塊地來蓋房子賣.
那我就會快速去弄一個建商公司出來,然後蓋一輪賣掉.
之後如果發現風向不對,無論是漲太快會被大建商競爭到掛,或是房市急凍.
那我就會在快速地把建商公司收起來,不一定是歇業也可能直接停業.
這就是典型一案建商的現象....
你可以視同是投資客跑單幫的推案....
另一種倒了大多就會看到.
它們有至少一個案子嚴重滯銷.
錢全都套在裡面...然後倒閉.
因此建商有時候要區分他們是倒了還是收起來.
炒太兇也可能會收起來...
理由是,老闆不想永續經營,他只打算賺一波就回家睡到自然醒,不想上班..XD
※ 編輯: ceca (1.173.27.150 臺灣), 04/01/2021 19:41:06
推 : 想知道大咖小咖是用上市與否來判別嗎？12F 04/01 19:39
→ : 因爲多數在地建商應該都沒上市
→ : 他們都算小咖嗎？
→ : 因爲多數在地建商應該都沒上市
→ : 他們都算小咖嗎？
你看他推案量和買地的狀況判斷.
當然有很多建商是財團或是其他企業的延伸.
那種就比較複雜,因為你不知道他拿多少錢來稿建商.
不過通常這種財力也比較雄厚,就算他有一案無一案,但也不代表他財務吃緊.
因為他隨時都有很明顯的另一個產業的資金可以靠.
※ 編輯: ceca (1.173.27.150 臺灣), 04/01/2021 19:42:38
推 : 我遇到的是蓋兩期賺飽了移民美國去15F 04/01 19:42
推 : 結果現在美國社會在排擠黃種人16F 04/01 19:42
→ : 聽說建商賺了幾億不想幹了17F 04/01 19:42
建商平時蓋房子賣的利潤不怎麼樣.
你攤下來無槓桿可能才7%.
但是你如果企業化,有聘請員工,那你還要養他們薪水,辦公室,OOXX...
會逼著你必須一直蓋房子來維持營運.
而一案建商通常是.
他剛好有一個機會可以買到很便宜的土地.
例如人家都買15w/p,你剛好買到10w/p.
所以弄一個建商出來賺一輪的目的是.
要把那5w/p的土地買賣價差給套現出來.
並且這種套現比較不受房地合一的短期交易重稅影響.
另外你轉賣給別建商,怎樣也都會被砍一刀...
自己蓋才可以把土地價值利益最大化出來.
因此秉著只是要賺一波買土地買到便宜的利差+不想永續經營.
就會搞這種一案建商...
※ 編輯: ceca (1.173.27.150 臺灣), 04/01/2021 19:45:58
推 : 原來如此 感謝解說18F 04/01 19:45
推 : 仁武有個透天建商是本身大地主 想自己賺19F 04/01 20:11
推 : 好奇問，台灣不是空屋率高嗎？一堆空屋在市場，要怎麼搞20F 04/01 20:31
→ : 飢餓行銷？
→ : 飢餓行銷？
推 : 想想市場上這麼多手機待銷，怎麼就覺得可以搞飢餓行銷？22F 04/01 20:37
推 : 簡單啊，限量+一坪減幾萬23F 04/01 20:43
→ : 惠宇不就這樣玩的
→ : 惠宇不就這樣玩的
推 : 問題是一堆空屋都賣不完了，就算建商不蓋預售屋，也還有25F 04/01 20:55
→ : 一堆新古屋可買，又不是沒得選非買0年屋不可
→ : 一堆新古屋可買，又不是沒得選非買0年屋不可
推 : 哈哈哈 到現在還在說空屋一堆 可能是你家附近都空屋吧27F 04/01 21:05
高雄市空屋在那馬夏,在老農,在田寮..
台南空屋在龍崎在玉井.
台中空屋在霧峰,在和平.
然後以上包含市區150坪以上的豪宅...XD
(大樓型豪宅空屋率確實高,只是豪宅數量很少,一般不納入住宅狀況做判斷)
至於市中心.
住宅供需其實直接看租金就知道.
租金反映直接的供需狀況.
租金在漲就是供給不足,需求強勁.
所以不要再租金漲的時候和租金漲的地方幻想空屋率..XD
至於市場物件..
有沒有注意到,你打開591.
鼓山區總共待售物件2200間,兩房270間,三房693間.
然後如果你在鎖定電梯大樓,總共1692間,兩房251間,三房597間.
但是如果你扣除重複廣告物件(有的一間廣告10~20比)
你會發現實際供給量大概剩不到1/3.
也就是總共大樓500間,2房70間,三房170間.
並且裡面包含預售屋轉單的廣告.
這.......
你再去看,美術白天鵝這個我玩預售轉手跑掉的建案.
美術白天鵝是兩房三房建案,總戶數688間..XD
有沒有,一個新建案提共的市場籌碼量,等於一整個鼓山區..XD
那你說.
建商有沒有能力搞飢餓行銷??
PS.鼓山區範圍自己地圖按一下,包含農16,美術館,半個巨蛋商圈,.
內維,2/3個駁二,西子灣等等...
範圍可大了...
並且北高蛋黃區,農16,美術館,半個巨蛋商圈都涵蓋在裡面,並且還是巨蛋商圈最貴那一區.
※ 編輯: ceca (1.173.27.150 臺灣), 04/01/2021 21:48:48
推 : 空屋率應該是看電視說的28F 04/01 21:43
※ 編輯: ceca (1.173.27.150 臺灣), 04/01/2021 21:51:26推 : 看ceca 漲姿勢29F 04/01 22:02
→ : 空屋 蛤？30F 04/01 22:38
推 : 長知識31F 04/01 23:17
推 : 寶佳：謝謝資進黨，滿手現金買土地32F 04/01 23:33
推 : 感謝CECA大每次都願意分享33F 04/01 23:36
推 : 高雄王果然厲害 又樂於分享 推推34F 04/02 01:12
推 : 真是有料人 佩服35F 04/02 01:26
推 : 推ceca36F 04/02 01:43
推 : 推37F 04/02 01:58
→ : 只買土地不推案這樣營收掛0可以嗎？還是會變成買賣土地a建38F 04/02 03:07
→ : 商轉給b建商？但始終不推案
→ : 商轉給b建商？但始終不推案
推 : 哪來的空屋？空屋很多的話房價還能向上噴？40F 04/02 05:44
推 : 講空屋的真是自己不做功課聽名嘴唬爛41F 04/02 06:08
推 : 新北整體空屋率超低，他行政區還包含很慘的淡水跟金山萬
→ : 里貢寮這些北海岸鄉下，大都會區明明空屋率超級低都視而
→ : 不見
推 : 新北整體空屋率超低，他行政區還包含很慘的淡水跟金山萬
→ : 里貢寮這些北海岸鄉下，大都會區明明空屋率超級低都視而
→ : 不見
推 : 謝分享 這些可不是一般人能夠知道的內幕45F 04/02 08:02
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