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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-06 09:53:02
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [請益] 出租投報率的算法
時間 Sun Sep  5 19:03:20 2021

做投資,基本投報率和現金投報率都要看.


600萬月出租2萬.年收租24萬.

我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.

然後貸款8成+1.3%利息.


這樣基本投報率4%.

現金投報率14.8%.


為啥兩個都要看呢.

基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.

然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.

進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.


因此改套房物件都是用基本投報率去講.

商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.


但是對你一個投資者而言.

你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.

所以你還是要清楚你的現金投報率多少.

不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.

結果算下來你的投報率才10.7%..

比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD

這樣你不就少賺很多....


因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.

並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.

例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.

可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD

你如果都看你就不會搞混..


並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.62 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1XDAFwqH (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630839802.A.D11.html
※ 同主題文章:
　 09-05 17:42 kiccoro. ■ [請益] 出租投報率的算法
● 09-05 19:03 ceca. ■ Re: [請益] 出租投報率的算法
推 kusomanfcu: *5/2 就好1F 09/05 19:16
推 kuanhunter: 寫得不錯，讚讚2F 09/05 19:23
推 rabinson: 很清楚 讚3F 09/05 19:44
推 darkelecy: 非常感謝分享4F 09/05 19:51
推 lwuanma: 感謝5F 09/05 19:54
推 ayumiray: 推6F 09/05 20:04
→ IBIZA: 這個算法不行  前一篇文章比較好7F 09/05 20:15
→ aloness: I大寫的IRR就很正確了…不要再亂扯了8F 09/05 20:23

前面那個是回家算的.

你今天出門買房子.看到就要決定要不要下斡旋.

投報率幾秒鐘心算一下就有了..XD

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 20:57:40
推 yuliyuli: 不懂文中30%怎麼算出來的，有大大能說明嗎~~ 謝謝9F 09/05 20:59

其實應該是3x%.

14.8和10.7.

寫少一點免得讓別人覺得我誇示過頭.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:19
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:32
推 yuliyuli: 14.8和10.7能理解，但五倍槓桿之後現金投報為什麼差3x%10F 09/05 21:14
→ yuliyuli:  c大能說明怎麼計算的嗎 大感謝

你是借錢來滾錢,你借得多,當然空手套白羊套的多.

推 jimrogers: 推 不過要做到高投報就要多套房 可是多套房銀行估不高12F 09/05 21:20

這就是改套房無法精算的主因.

尤其自己改.

你去買銀行有機率用六成去放給你.

但你自己改你的工程款可能不會到40%.

所以你槓桿很不一定.

或是你自己改了之後過幾年再去增貸.

這時候槓桿就更不一定多少.


所以改套房無法用現金投報當廣告.

他一定用基本投報率去廣告.

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:22:33
→ jimrogers: 樓上 就 (14.8-10.7)/10.7=0.38 =38%13F 09/05 21:22
→ jimrogers: 樓上 是指y板友xd
推 we147121: 有什麼是你不懂的嗎？15F 09/05 21:42
→ abyssa1: 就資產報酬率跟股東權益報酬率的差異16F 09/05 22:00
→ abyssa1: 槓桿開起來 股東權益報酬率就高
推 ilysien: 一樣的租金，你拿出來的錢越少現金投報率越高18F 09/05 23:11
推 miu4570: 舉手發問 600萬房屋 貸8成+30年+1.3% 出租2萬19F 09/05 23:12
→ miu4570: 每個月利息約5000 2萬-5000=15000 15000x12/120萬=15%
→ miu4570: 這樣的現金投報率算法正確嗎?(只還利息 幾年後轉增貸)
→ miu4570: 自己的算法比樓主多了0.2 不曉得有沒算對 上來求證一下XD
推 lovemost: 不正確23F 09/05 23:22
→ lovemost: 本息攤還你也要還本，所以120萬的地方要加你每月還本*12
→ lovemost: 不知道怎麼算網路上都有公式和計算機
推 miu4570: 本息合計是每個月約16000 出租兩萬-16000 = 400026F 09/05 23:28
→ miu4570: 4000x12個月=48000 那麼48000/120萬頭期款 = 4%
→ miu4570: 我在想說樓主寫的現金投報14.8算式要列
→ miu4570: 待學習的小白 詢問大家
→ miu4570:                                 要怎麼列
→ lovemost: 我沒有列式子，但你很明顯最後少算，假如本息合15000息31F 09/05 23:31
→ lovemost: 5000本10000，那應該是15000*12/(1200000+10000*12)
→ lovemost: 你還本的時候投入的現金增加了呀，現金投報率會越來越低
推 miu4570: 15000*12/(1200000+10000*12)這條就是現金投報率嗎?34F 09/05 23:36
→ miu4570: 我還以為要把租金的2萬減去每個月的本利和 再除以本金

算法就兩種.

你用總金額,總月租,總利息去算.


另一個算法,你用基本投報率放大五倍槓桿後扣除利息的投報率.


第二種比較好算,幾秒鐘心算就算出來了.

第一種妳要精確你還要把尾數都算出來.

例如你600萬貸款八成等同貸款金額480萬.

年利息就6.24萬.

收租24萬扣利息後17.76萬.

再除上本金120萬.

得到1.48...

這樣心算很痛苦..XD


你如果用,基本投報率4%.

所以槓桿五倍=20%.

利息1.3%但是貸款只有本金的四倍,所以利息是5.2%

20-5.2=14.8.

五秒鐘搞定...

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:45:52
推 Trams: (24-480x1.3%)/120=14.8%36F 09/05 23:44
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:46:27
推 miu4570: 謝謝樓主解惑 現金投報率的的現金兩個字 讓我有誤解37F 09/05 23:53
→ miu4570: 會想說 貸款的本利和約16000 我們的租金扣掉本利和也才
→ miu4570: 實拿約4000元零用錢 所以在這想法下我就算歪了XD
→ miu4570: 會以為是扣完後每個月實拿的4000去x12再除以120萬
→ miu4570: 之後我會照樓主和推文板友的方法去計算
推 miu4570: 想了一下 如果使用寬限期 幾年後再轉增貸 那每個月不還
→ miu4570: 本金只還利息 實拿的錢好多呀 可以再把這筆錢拿去玩別的
→ miu4570: 本金只還利息 實拿的錢好多呀 可以再把這筆錢拿去玩
→ miu4570: 其他有的沒的
推 mobinyu: 推46F 09/06 02:01

一般來講,你如果收入很強大,你要用寬限期我沒啥意見.

但是通常寬限期我是建議拿來當緊急狀況使用比較好.

賺錢不要逼太緊,要留空間.

逼太緊會把贏的玩成輸的.


很多人玩股票為啥會輸.

因為他拿她生活費在玩.

一旦有一個狀況..

例如本來水晶好了,水晶都在漲一直漲你很開心.

所以你就把生活費all in.

結果突然間,習近平說"水晶玩物喪志"...

結果水晶股票突然冷盤,一冷2個月.

阿你把生活費都壓在你認為穩漲的水晶股票上.

你下個月的房貸,奶粉錢,便當錢怎麼辦?

那你是不是只能忍痛殺出...還賠了一些.

結果兩個月鋒頭過去後,水晶又報復性大漲.

你就只能賣在阿呆谷看著他繼續大漲而捶心肝.

但如果你是用閒錢.

那看看那只是一個暫時性的言論,並沒有實質上的改變或是他上漲的原因並沒有消失.

那你就可以抱,抱到他報復性大漲...之後你就穩穩地賺錢出脫.


so...投資就是這樣.

不要逼太緊,逼太緊一個黑天鵝你就炸了.

寬限期就是給你拿來應付黑天鵝事件的空間.

※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 03:18:04
推 kagaya: 那可以先用不開寬限期去估算投資預算，然後實際跟銀行談47F 09/06 08:54
→ kagaya: 開寬限期嗎? 因為覺得開寬限期多留現金在手上 彈性比較高
→ kagaya: 還是說寬限期隨時要去請都很方便 所以不用這樣先開?

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