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其實這就是時期性問題.

例如上一波.

2009開始啟動大漲.

先漲蛋黃區,例如七期,農16.

之後漲二線,例如西區,例如後譯.

然後再一路漲出去.

而先漲的先停.

所以七期和農16在2014就看到乏力,2015就停滯進入死魚盤.

但是像公寓,2016才是他的大漲主菜,一路噴到2019.

最後大家回到"平穩"的大約相對價差位置.

例如本來農16的三房700萬,公寓2F要300萬.

農16漲到9xx萬,2F公寓最後漲到400萬.


而整個台灣也差不多.

只是因為當年的"人為介入"干涉了市場.

也就是2000~2003崩盤太嚴重,主因是內資大量外移,外移量太誇張.

台灣有史以來到今天為止最大的一次資金外逃.

所以為了收拾這個問題.

所以需要炒房(炒房是經濟的火車頭,是內資的印鈔機)



政府瘋狂的丟建設,然後股催有錢人和財團大量投資台北.

因此2003~2008的次級房貸之前.

基本上都在漲台北.

這也是本來台北是高雄台中的1.3~1.5倍,結果一路飆升到六倍的歷史原因.

當然不是2003~2008台北就飆升到六倍,那時候充其量是3~4倍.

但2009~2012左右台北還在狂漲,而那時候中南部則是剛開啟大漲

所以最大價差的時候一度是六倍.大約在2011~2012.

之後2013開始,台北漲幅開始消退,中南部的漲幅就大於台北到今天.

然後又一度把價差從六倍追到現在四倍.


因此狀況其實跟各大都市本身的狀況都差不多.

蛋黃區先漲,但是也先停.

市場自動會調節讓價格回到"穩定盤".

等到大家都回到穩定盤,蛋黃區就會引發下一次的大漲.

但是在調節回穩定盤之前.

資金必然去追逐補漲.

理論上來講.

要不是2000~2003崩盤太嚴重,引發台灣高層有目的性的集中資金惡性炒作台北.

那六都的價差本來就會在50%內.

也就是台北的公寓如果是2000萬的東西,六都同等級的公寓至少都是一千三百萬.

並且是最低...也就是大多六都的公寓會在1500~1700萬這個價格.

這是合理價差,也是台灣在2003以前一貫的價差.


so..這一切都是因為有人為干涉造成的一個特殊現象.

非常態.

只是因為時間很久,大家誤以為這是常態.

和一堆不動產外行人名嘴和記者,把特殊狀況當DEMO在解釋市場.


並且從2013開始,我們也很清楚的看的到,市場就是往這個方向在調節.


so...你說台北會沒落,台北會被取代.

你誤會了,台北永遠都還是最貴的.

除非你遷移首都+人為把資源都挪移到另一個縣市去.

資源包含軟體和硬體...並不是捷運蓋一蓋就可以跟台北叫版.

但是你說台北會一直漲下去,其他縣市都會被拋到看不到車尾燈.

這又在你太自我感覺良好..XD


so...中南部的房價會繼續跟台北收斂.

而中南部,也就是桃園新竹台中台南高雄

它們彼此的價格會掛在一起.

誰便宜漲誰,誰衝太快就會被壓制.

不用期待哪個縣市脫穎而出,也不用期待哪個縣市會被甩開..

不要因為你買了哪邊,就說那邊無敵了..

這你想太美好了.


當然啦,台北還是會漲.

並不會像2015年開始,台中七期阿高雄農16阿進入死魚盤.

一路死魚到2019.那麼慘.

理由是,時間拖太久了+縣市本身有一定的獨立性.

所以台北的"內資"也就是有一票打死不離開台北的資金.

他自己會在台北運作,只要有話題和利多,例如無限QE,台北還是會因為這些資金而上漲.

畢竟時間太久,這些資金不會安分.

跟2015的七期,農16進入蛋黃區.

整個都市的資金,大多都跑去旁邊炒太平炒烏日炒楠梓炒五甲的狀況不太一樣.

各縣市自己房價循環的市場,這些資金並不會死守一個區域.

所以台北還是有增值可以賺,只是相對其他縣市會低很多.


不過當然之後的局面自然就是.

現在台北和其他縣市價差大概在四倍,蛋黃區甚至價差剩下三倍多.
(我是指蛋黃區跟蛋黃區比,而不是拿七期去比北投)

而已目前的"架式"有機率在三年內蛋黃區會追到三倍以內,挑戰兩倍.
(1:3要縮到1:2,只要漲50%就可以了,現在這種架式,漲50%很快)

當價格越逼近的時候,就會有越多資金開始慢慢的回流台北.

加入那些"死不離開台北"的台北內資.

因此台北漲幅會因為其他縣市繼續暴漲,而開始變大.

這也是因為時間太久的關係..

其他縣市本身,蛋黃區進入死魚盤後,會很死魚..真的價格就躺在那邊都不會動.

跟台北這種她還是會漲,只是比較少的狀況不一樣.

這就是"台北內資"的影響力...


因此結論就是不要有一些不切實際的幻想.

1.台北是最貴的,你新竹就算薪資多台北50%,台北房價還是比你貴.

房價不是看薪資的,房價是看資金.

2.最好的地方不會一直漲,最差的地方不會一直跌,它們會有價差.

在這個價差下,低於價差的會補漲,高於價差的死魚盤定在那邊等別人.

好地方先漲但是先停,差的地方晚漲但是晚停...

3.台灣的房價畸形,是因為歷史因素產生人為惡性干涉市場的結果.

全世界只有台灣是這樣子..你找不到另一個國家是這樣子.

所以,請不要把過去20年畸形的歷史當作常態,這樣你投資穩死的.




最後補一下.

房價漲是靠炒做.

賣家主導市場.

因此所謂的資金,不是"有人需要房子"的買房資金.

而是炒做資金.

這一定要搞清楚.

炒作資金才會哄抬價格,需求資金只是產生物件交換.

這也是,你說2015年,七期和農16進入死魚盤.

難道七期和農16都沒交易?

沒阿依然有交易,依然有推案.

但是無論你怎麼交易,價格就是死魚盤.

所以七期的房子因為沒人要所以死魚盤??

那那些交易是甚麼回事??鬼買的??

他進入死魚盤的原因是,炒作資金不再這邊,炒作資金跑去炒南區,炒烏日了.

這才是死魚盤的主因.

很多人會傻傻分不清楚需求資金和炒做資金.

房價是靠炒的,不是靠需求衝起來的.

炒是動詞...不是被動詞!!!!!!

你要做點甚麼,價格才會起來...

刻意去做!!!!!


這也是,你買房子房價不會漲,因為你是買去住.甚至買去出租.

我們買賣房子,房價會漲,因為我們在炒他..XD

因為我們會想辦法把房子賣高價,無論靠裝潢還是靠手段(炒作以前發過文章,懶得再寫)

對建商來講也是,小建商通常沒啥炒作能力,所以炒做不看小建商.

但是興富發好了大家比較熟,興富發就是主力炒手...

他可以哄抬一個區塊的價格.帶頭創出一個新的時代和世界.

或是向遠雄北大特區造鎮,也是一種炒作型態.

這種都不是小建商可以做的.

小建商就像你,你買房子,不會漲,小建商在市區推案,也不太影響市場.

因為..他不太炒作..他只是打份工賺工資而已.


而炒作也很單純.

炒作的奧義在"讓賣家有共識把價格賣高"

從來都不是買家的問題.
(你不要花心思去洗腦買家加價買..!!,炒作要的力量是賣家加價賣)

買家永遠都只能吞.它們沒有反抗能力.
(有本事就不要買...但是抱歉,總是有很多買家會買,所以買家一直都不重要)

你今天台南25年大樓從700萬炒到1700萬.

買家都只能接受,它們沒有能力反抗.

誰可以反抗?

手上有房子的賣家.

他可以因為你賣1700萬,所以他賣1600萬搶快成交,然後把行情壓制.

同樣的如果他認知房價在漲,所以你賣1700萬,他賣1800萬,市場又沒其他物件可以選.

那買家就會吞1800萬,行情就上1800萬.

so...賣家主導市場.

漲價是賣家共識要往上賣.

崩盤也是賣家自己人踩人造成的.

因此例如之前北鹽埕區老大樓我把它從七萬炒到10萬左右.

就是因為,市場籌碼乾淨,那時候市場完全沒有"有土地"的老大樓釋出.
(那時候旁邊只剩地上權在賣)

所以我把少數的7萬給掃光,然後翻新掛賣1x萬,成交11左右(我忘了是10.x還是11).

連續賣兩間正要賣第三間的時候,其他賣家就有人釋出跟賣1x萬(沒翻新)


因此,就這樣整個北鹽埕區老大樓的行情就被炒到1x萬.

如果不是我們投資客很清楚,市場clean,籌碼乾淨,我手上有貨我主導市場.

並且我抓一個略低於愛河對面前金區的價格,來賣.

你靠自住戶在那邊買買賣賣.

他就會一直死在7萬死魚盤...因為大家都是看旁邊的賣多少所以她賣多少..XD

當然如果在籌碼比較多的地方.

就像諾貝爾好了.

當一堆人在賣11萬的時候.

你除非把所有的11萬全包,然後clean市場在網上掛賣13萬.

並且在你13萬成交以前,只要釋出低於13萬的,你都必須吃掉.

不然你就炒不動.(因此諾貝爾很便宜,但是前面幾年我完全不進場)

所以這種情況當籌碼太混亂,除非你財力驚人,不然大多都不會去炒做.

so..這種案子通常都會比較晚漲.

直到...直到旁邊的其他40年老大樓都賣16萬,這邊還在11萬.

因此賣家開始有共識,我們應該賣貴一點.

所以開始有人掛13掛15在賣.

而我們炒家就是剩下最後例如三戶的時候,就去搶進掃光她.

加速11萬被clean的時間,並且讓其他賣家也注意到,好像有人在掃貨,好像要大漲了.

之後...之後你就看現在諾貝爾走勢和目前市場籌碼就知道了.

這是半年多前我在做的事情...版上都有發文...

so..我的資金是炒做資金,會哄抬行情.

你只是照著行情買,照著行情賣,你得資金並不會哄抬行情.

你只是造成市場流動而已.
(更不用說如果你賺錢了,買11,但是人家炒到15,你甚至可能賣14就滿足而反過來壓制漲幅
 所以你叫做不安定籌碼...你是外行人,你看不懂市場,你會破人家好不容易弄出來的局
 而大漲太兇產生的回檔,就是你這種人造成的..
 反而長期持有的自住戶會很貪心,賣15他還會想賣16...XD
 這也是政府為啥要打擊短期投機者.因為你門會產生市場不穩定.
 破壞政府想要的緩漲局面
 你一但讓大漲區產生回檔,這邊必然會進入死魚盤好一陣子..
 因為賣家的共識被你打破,產生是否要跌的疑慮..)

價格要往上,一定是有人做了甚麼.



量縮是為了讓市場籌碼量變少...

當籌碼變少,大建商又炒作土地壟斷之後市場籌碼.

所以到現在,是不是蛋黃區都是大型建商手上有貨有籌碼.

它們是不是瘋狂拉價格(既有推案也是瘋狂加價)

而中古屋屋主是不是跟著拉高價掛賣.
(太普君臨不就有一個屋主立刻掛價逼近君御)

會扯後腿便宜賣的小建商是不是都被洗出場??

so...建商跟我們投資客做的事情基本上是完全一樣的.

建商就是投資客,投資客就是建商,一個是公司一個是個人而已.
(所以投資客轉建商大多都無縫接軌,立刻就上手)

蓋房子也是營造在蓋,投資客翻修房子也是包商在做...

我們主要做的事情,除了平時翻修賺賺買賣價差的"打工錢"外.


我們主導市場!!!!


so..要搞清楚狀況.

房子不是有人買就會漲.

而是有炒做資金,有人在炒,他才會漲!!!!

這是一個比較高階的觀念.

9x%"自稱不動產業"的人不會懂...

懂的人99.9%不會跟你講..XD

因此,你們買房子在看買家,我們炒房再看炒作和賣家..XD

你很容易被套,我們幾乎無腦就可以判斷哪邊會賺錢...

因為你一開始觀念就錯誤了..


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