※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-24 03:33:03
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作者 標題 Re: [請益] 過度裝潢的房子處分方式？
時間 Wed Feb 23 00:39:08 2022
※ 引述《Freighter (貨輪)》之銘言：
: 很多人定會面臨的議題，你的起家屋往往
: 要求盡善盡美，而花太多錢過度裝潢，等
: 到你想處分它的時候，就有些進退維谷。
: 假設你今天有一間中古電梯華廈，室內
: 面積約18坪，五年前花1800萬買，但花
: 了280萬裝潢（含家電），今天你想
: 處分它，你會？
: 1.不賣，拿來長期出租，忍受裝潢每年折
: 舊的損失。
: 2.賣掉，裝潢折舊賣，看有沒有認同你裝
: 潢的買家。拿錢買新的物件出租，這次要
: 記得裝潢預算要節制。
: 3.賣掉，裝潢不計價用送的。拿錢再買新
: 的投資物件。
: 如果是你，會做什麼選擇呢？
這種我們投資客算的最精..XD
一般來講,裝潢要看狀況判斷他還有沒有價值.
例如如果我買了一間50年老公寓,但他的廁所可能1x年前翻新過.
那這間廁所就會有價值.
通常我不會重作這間廁所,我只會找細清來把廁所用化學藥劑好好洗一輪.
就會有9成新的樣子..
因此我整棟其他地方都翻新,廁所也不會顯得有舊的感覺而突兀.
但是如果是2x年前的木作,通常老化很嚴重.
(尤其像和室之類的)
基本上都是全拆...
(原木的話要找木工從新處理,成本很高,公寓或是1000萬以下的大樓不值得花那筆錢
所以拆了吧)
1x年的就要看,如果他木作例如主臥連衣櫃+床頭櫃.
如果感覺他裝潢的規劃是很"泛用型態",那可以選擇換皮就好.
當然如果有甚麼個人風格,感覺非大眾型態的規劃,就全部打掉.
至於5年的話.
照理講裝潢應該還是新新的.
最多就是贓.
因此通常這種你就直接找人來洗一洗,就會9成新了.
那自然裝潢就有它的價值.
因此,裝潢有沒有價值.
通常就看,我有沒有辦法把它洗成九成新.
以及他裝潢的方式是否是主流買家可以接受型態.
而只要他有價值.
我的賣價就會加上它的價值來出售.
優勢就是,買家可以省一筆裝潢開銷的現金支出壓力
(直接算在房貸裡的概念)
因此會有非常多買家會買單.
至於半新不舊的裝潢.
通常就要估算,如果我打掉這些裝潢,那我的賣價是否可以因為翻新而拉高.
如果半新不舊的裝潢,例如甚麼20年前的.
你算起來,打掉裝潢就算變成空屋,也沒辦法多賣多少錢.
不打掉也好像沒啥加分.
那我也可能甚麼都不動,就這樣賣...然後裝潢自然也不算附加價值這樣.
(這樣我可以省掉打除清運的費用)
當然如果他裝潢劣化,看起來就是扣分等級.
那必然都是整個處理掉才賣.
這就是我們投資客在賣房子的時候,對裝潢的"思維"
至於細節怎樣判斷,那就是經驗問題...
而我只要知道我這個產品,會有買家接受,就好.
你不喜歡,你對我房子的裝潢有意見.
那你家的事,你去買別間.....不要跟我說話,我不聽我不聽我不想聽..!!!!
我的房子,台灣兩千多萬人,外加將來可能有六位數的新移民.
只要有一個人會買就好了.
我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要..
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.131.121 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Y5H6kAM (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645547950.A.296.html
推 : 頭推 買家只要一個1F 02/23 00:43
推 : 推2F 02/23 00:43
推 : 推推 那20幾年前的廁所呢？3F 02/23 00:44
這扯到你賣的是甚麼東西,價位多少...
例如2x年大樓你要賣逼近一千萬,那你2x年的廁所可以考慮翻新.
但如果你是公寓要賣四五百萬,就不用翻.
哪個價位的買家會有多龜毛,決定你要給他上怎樣的菜.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:46:07
另外換一個角度來講.
一間房子,例如現在你估它可以賣700萬.
那你要思考的是.
你每花一塊錢,那是否可以多賺兩塊錢回來.
如果你花了一塊錢,無法多賺超過一塊錢.
那你幹嘛多花錢??
so...花錢是為了賺更多錢...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:47:52
推 : 今天這一課很難...我完全還不熟，無法討論@@4F 02/23 00:48
這是短期投資的技術.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:49:19
推 : 對阿...太多細節了，完全是新手XD5F 02/23 00:50
這方面想要認真累積功力就是.
你去看投資客的物件.
去現場看他的狀況,價格,然後記錄他賣多久賣掉.
投資客有百百種.
有裝潢做得滿滿的.
也有死摳門的..XD
然後並沒有哪一種型態最好賣.
因為好不好賣還牽扯到影響最大的東西,叫做價格.
因此你要同時看這個投資客.
他花了多少錢+他裝潢做了哪些+他賣了多久..
或是更簡單就是,物件多少錢,他花了多少錢,他賺了多少錢...花了多少時間.
這樣你就會慢慢的知道怎樣去向"最大利益化"逼近.
這是一個模糊系統最佳化的學習.
非類神經系統...
因此你要用模糊比對的方式去進化自己的判斷能力!!!
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:53:35
→ : 我記得我一開始看你文章，之後去買房還是走鐘6F 02/23 00:50
→ : 然後回頭看仔細才發現，歐歐...原來是我會錯意XD
→ : 然後回頭看仔細才發現，歐歐...原來是我會錯意XD
推 : 這篇學到很多翻修知識...8F 02/23 00:51
→ : 從換約仔改翻修真的經驗重要
→ : 從換約仔改翻修真的經驗重要
→ : 馬的，ceca有些經典名句真的讓我賺很大10F 02/23 00:52
→ : 重劃區第一案等於中古屋，這兩年完美體驗...
→ : 重劃區第一案等於中古屋，這兩年完美體驗...
→ : 唉f大在講國泰我知道12F 02/23 00:53
推 : 請問1X年的木作的裝潢，拉皮是要找木工嗎？還是都13F 02/23 00:53
→ : 自己買東西回來換？
→ : 自己買東西回來換？
找木工.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:54:35
推 : 看會不會修啊 預期要換地方住 我就自己開始慢慢修繕15F 02/23 00:54
→ : 細節了
→ : 細節了
其實,後來有時候,自住某些就當花錢買爽..XD
不過裝潢本來就沒習慣花很多,所以花錢買爽其實也沒花很多錢.
(通常會燒掉的都六位數)
因為我住的使用格局會和別人不一樣.
我不需要客廳,我需要書房,我不需要餐廳,但我需要玩VR的地方.
然後我還想要展示櫃來放我的水晶...XD
之後再補空間,我還需要放轟菌的地方.
所以裝潢上面弄出來,大概95%的買家都無法接受.
因此必然燒掉一些錢....到時候要賣都是要恢復基本格局.
→ : 謝謝您~ceca老師手把手教學...感動17F 02/23 00:55
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:57:49→ : 這幾年修東西技能點越來越高 目前通膨嚇到我都開始自18F 02/23 00:55
→ : 己整修各種電器馬達要多用幾年了
→ : 上次我貼馬達全拆 整理 嚇死一堆人XD
→ : 己整修各種電器馬達要多用幾年了
→ : 上次我貼馬達全拆 整理 嚇死一堆人XD
推 : 佛21F 02/23 00:56
推 : 工錢越來越敢開=...=22F 02/23 00:56
→ : 有錢不行自己修嗎？ 0..0?23F 02/23 00:57
→ : 會修馬達真的蠻屌的...24F 02/23 00:57
上次自己去某間房子補漆..
油漆工1小時可以搞定的事情.
自己花了三四個小時(還去了兩趟).
主要是批土技術太差+批土的原料混和比率抓得很差...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:59:01
→ : 我真的不行啊，修理東西對我而言很困難25F 02/23 00:58
→ : 看東西啦，全新的我還是沒辦法自己做 舊的東西 google26F 02/23 00:58
→ : 很好用 查一查 可以自己上我就自己處理
→ : 很好用 查一查 可以自己上我就自己處理
推 : 推28F 02/23 00:59
→ : 前陣子我才自己修了排風扇，然後順便把所有電扇拆開29F 02/23 00:59
→ : 加 奈米機油 因為買了一罐超好用
→ : 油漆除非是一點點我才自己弄，大片的還是要找師父來
→ : 加 奈米機油 因為買了一罐超好用
→ : 油漆除非是一點點我才自己弄，大片的還是要找師父來
前屋主家裡神明廳拜拜,牆壁吃油進去.
油漆後一段時間,油的痕跡吐出來,到處都是黑點.
所以只好油性的補一層,水性的在補一層.
另外有一次是老式的牆面有做甚麼詭異的波浪狀.
結果某個窗戶邊,做的那個崩下來.
只好去批土把她弄平再補漆.
還有一次是,輕隔間太兩光,做完接縫很大.
只好自己去批土補.
主要是工程要大不大要小不小.
就自己補好了...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:03:25
→ : 家具的話我維修沒啥問題了32F 02/23 01:00
→ : 大片的還是需要機器打磨
→ : 大片的還是需要機器打磨
推 : 我比較喜歡花錢找人處理 XD 懶了，有錢大家賺就好34F 02/23 01:01
→ : 批土要買已經混合好的.....不要自己試35F 02/23 01:02
推 : 所以其實要跨足裝修，還有很大段路要走...36F 02/23 01:02
→ : 我買一堆塑鋼土 週末就在修小孩玩具0..037F 02/23 01:02
→ : 要先有辦法買低價，叫工班，決定裝潢價錢，然後才有38F 02/23 01:03
→ : 每天亂丟玩具 ....順便砸壞就好幾百台幣39F 02/23 01:03
→ : 賣出多少，評估多久賣掉XD40F 02/23 01:03
→ : 通膨來了 多會一些東西有好處41F 02/23 01:04
→ : 我修個玩具不用幾分鐘 就可以少買一點0..0
推 : 我以前還自己用焊槍點wii....
→ : 那個修東西能自己來其實反而比較省時間
→ : 上網找人修 要約 或找工班之類的
→ : 很多時候真的就自己來比較快
→ : 堆積太多就丟光買新的了 不然會變成回收阿婆
→ : 我修個玩具不用幾分鐘 就可以少買一點0..0
推 : 我以前還自己用焊槍點wii....
→ : 那個修東西能自己來其實反而比較省時間
→ : 上網找人修 要約 或找工班之類的
→ : 很多時候真的就自己來比較快
→ : 堆積太多就丟光買新的了 不然會變成回收阿婆
推 : 推48F 02/23 01:09
推 : 你真的很猛@@!連銲槍都出來了...49F 02/23 01:10
→ : 晚安~太晚了，明天會爬不起來XD
→ : 晚安~太晚了，明天會爬不起來XD
→ : 我就自己會點麵包板啊 就說CS的 軟硬都摸過51F 02/23 01:11
推 : 想問如果前屋主會抽菸的話細清能清到沒味道嗎52F 02/23 01:14
推 : 請問30年的老大樓，電線重拉會加分嗎？要先租後售53F 02/23 01:18
銲槍這個東西,超過20歲好像就沒碰過了..XD
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:19:19
拉電線很便宜,不用一萬塊.
通常拉線+配電盤換掉 =兩萬多塊.
你不要改迴路就好...
舊線綁新線,一抽就換好了...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:20:12
煙味不是問題.
動物騷味才是問題.
尤其那些抓野貓來養的,野貓味道超重.
不過通常味道最可怕的是.
寵物的的毛沾了尿或糞便.
藏在...排水孔,排煙管,櫥櫃角落或後面(因為有油會吸附大量毛髮)
因此你怎麼洗都會臭.
直到你把廚具整個換掉,排水管大量清理,才有辦法解.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:22:20
推 : 我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要.. 正解54F 02/23 01:23
推 : 真的。那種裝潢拿來殺價的除非真的醜爆或殘破不堪55F 02/23 01:42
推 : 批土沒那麼難啦。多幾次就可以了
→ : 難的是批白膠
→ : AB膠也很簡單。只是動作要俐落
→ : 接縫最好還是抓AB膠
→ : 油漆其實很有趣的
推 : 自己會點裝修。不用等師傅有空。 如果你出租更好。點
→ : 交完什麼都弄好。馬上當天招租
推 : 批土沒那麼難啦。多幾次就可以了
→ : 難的是批白膠
→ : AB膠也很簡單。只是動作要俐落
→ : 接縫最好還是抓AB膠
→ : 油漆其實很有趣的
推 : 自己會點裝修。不用等師傅有空。 如果你出租更好。點
→ : 交完什麼都弄好。馬上當天招租
推 : 最後那幾句是重點，只要有一個買家即可63F 02/23 02:11
推 : 優文 長見識64F 02/23 03:07
推 : 矽利康可以自己刮掉重打這個最容易學65F 02/23 06:32
推 : 是不是20年以上的 買家通常不會因為有新裝潢而加分66F 02/23 07:31
→ : 寧可看到原貌呢？
→ : 寧可看到原貌呢？
推 : 西卡老蘇又教會好多..68F 02/23 08:42
推 : 二十年以上 你整間打掉毛胚屋會比有裝潢的好69F 02/23 08:56
推 : 謝謝老師70F 02/23 09:01
推 : c大如果廁所還算新，但牆壁有裂痕也會全打嗎！兩間71F 02/23 09:08
→ : 浴室30萬，翻修最貴的一環
→ : 浴室30萬，翻修最貴的一環
推 : 矽利康這個要有一定的專業 我自己打過 像狗啃的一樣 XD73F 02/23 09:09
→ : 我覺得是我矽利康槍買得太爛 買那種50元的 跟千元的槍
→ : 沒法比
→ : 我覺得是我矽利康槍買得太爛 買那種50元的 跟千元的槍
→ : 沒法比
→ : 那個狗啃的之後好像可以用塑膠片再刮過就會很美76F 02/23 09:13
→ : 然後2X年的房子，我想沒有一定,因為投資客怎麼弄的都有= =
→ : 有全上的，有翻一半的，有不弄的= = 而且看起來都不太好賣
→ : 但是最近這一波，再難賣的最後也是會不見.....
→ : 之前還看到不少客廳新新 然後廚房廁所很可怕的..
→ : 然後2X年的房子，我想沒有一定,因為投資客怎麼弄的都有= =
→ : 有全上的，有翻一半的，有不弄的= = 而且看起來都不太好賣
→ : 但是最近這一波，再難賣的最後也是會不見.....
→ : 之前還看到不少客廳新新 然後廚房廁所很可怕的..
→ : 我有用刮片 主要是擠出來的粗細不一 XD81F 02/23 09:22
→ : 粗細不一的話 之後保護膠帶撕起來時 有些會把邊緣翻起來
→ : 然後有些地方擠太少還是柱狀刮不太到 擠第二次就像狗啃的
→ : 看專業的那個槍都不用自己擠 電動的出膠超穩定
→ : 粗細不一的話 之後保護膠帶撕起來時 有些會把邊緣翻起來
→ : 然後有些地方擠太少還是柱狀刮不太到 擠第二次就像狗啃的
→ : 看專業的那個槍都不用自己擠 電動的出膠超穩定
推 : 推最後兩句很中肯。85F 02/23 09:25
推 : 這個如果不是統包、木工、裝潢本業的 或是像CECA這種86F 02/23 09:26
→ : 可是一支矽利康才160 叫我買太好的槍花不下去 又不是天天87F 02/23 09:26
→ : 自己買過房子裝潢花很多心血 之後換屋88F 02/23 09:26
→ : 之前看影片，手動眉角真的很多...連削那個頭都有最佳解89F 02/23 09:26
→ : 要修房子 只是自住的偶爾弄一下而已90F 02/23 09:26
→ : 如果裝潢很滿意的話，對我來說是加分91F 02/23 09:26
→ : 買賣整修過上百間房子的 很難評定裝潢價值 結論:超難92F 02/23 09:27
推 : 想請教25年大樓改三孔插座難度高嗎?不確定大樓有地線否93F 02/23 09:27
→ : 削那個頭要剛好削到一個大小和斜度，這樣可以靠著擠，94F 02/23 09:27
→ : 而且那個斜度可以用來擠第一次的時候就有刮的效果 有夠難
→ : 而且那個斜度可以用來擠第一次的時候就有刮的效果 有夠難
推 : 省時間又省錢。但就要緣分了96F 02/23 09:28
→ : 然後還要看手速穩定度和擠壓穩定度....97F 02/23 09:28
推 : 是啊 我第二次削得比較好 矽利康柱體穩定很多98F 02/23 09:28
→ : 可是每一隻矽利康只能練習一次削功XD99F 02/23 09:29
→ : 最可怕的是爬到11樓雨遮窗外自己補膠 還好是雨遮計坪的100F 02/23 09:30
→ : 舊建照時代蓋的 雨遮1米深不會危險 當時突然覺得雨遮也是
→ : 舊建照時代蓋的 雨遮1米深不會危險 當時突然覺得雨遮也是
→ : 我每次看到男生爬到那種地方都覺得滿厲害的XD102F 02/23 09:31
→ : 很值得的 如果是2X年老房子不知道怎麼出去補 XD103F 02/23 09:31
→ : 其實就算一米深還是很恐怖啊。又不是平地....會怕104F 02/23 09:32
推 : 其實很多三孔插座不一定有地線 或沒接好。105F 02/23 09:36
→ : 要用電表自己測 我才不買 XD106F 02/23 09:39
推 : 筆記，感謝~107F 02/23 10:27
推 : 真的很多附接地的插座做給外行人看的 你本身沒接地線108F 02/23 10:47
→ : 然後跟你附接地的插座幹嘛….
→ : 矽利康其實真的難打 以前55-65一隻的 現在翻倍還買
→ : 不到 誰還我矽利康正義
→ : 然後跟你附接地的插座幹嘛….
→ : 矽利康其實真的難打 以前55-65一隻的 現在翻倍還買
→ : 不到 誰還我矽利康正義
→ : 沒接地還是要三孔阿 不然一堆插頭不能插 三孔轉兩孔又很瞎112F 02/23 10:49
推 : 推113F 02/23 11:04
→ : 台灣有接地？114F 02/23 11:19
推 : 有看有推115F 02/23 11:38
推 : 推116F 02/23 11:44
推 : 跟賣二手車一樣的概念 不喜歡直接找其他人宰 不用糾結同117F 02/23 11:51
→ : 一個客人
→ : 一個客人
推 : 推；原本想幫剛300不到入手的老公寓翻新廁所，看完好像119F 02/23 11:52
→ : 用個化學細清就好
→ : 用個化學細清就好
推 : 上次我就說拉線不用很貴，一間兩萬差不多121F 02/23 12:21
→ : 一堆人打死不信
→ : 一對水電夫妻，快的話一天弄完，慢慢拉兩天可以好
→ : 你事業做那麼大，補漆整理的小東西還是要自己來喔?
推 : 我是都自己弄，我以為做到你那麼大就可以翹腳了
→ : 一堆人打死不信
→ : 一對水電夫妻，快的話一天弄完，慢慢拉兩天可以好
→ : 你事業做那麼大，補漆整理的小東西還是要自己來喔?
推 : 我是都自己弄，我以為做到你那麼大就可以翹腳了
推 : 沒錯 我當初買就是買裝潢= =126F 02/23 12:32
推 : 會自己弄大概是太閒當運動...哈哈我猜的127F 02/23 13:03
推 : 家裡長輩都用老虎鉗把三頭扭斷變兩頭XD128F 02/23 13:05
推 : 我就是沒有這個技巧 才都用三轉二 凸一大塊真的超瞎的129F 02/23 13:09
推 : 接地那根左右來回扳個十次就斷了130F 02/23 13:18
推 : 那個接地 片幾夾一下就斷了131F 02/23 15:20
推 : 你在使用附接地插座的同時 得確認管線有接地線跟有接
→ : 上 不然就是一個自己覺得雙而已
推 : 你在使用附接地插座的同時 得確認管線有接地線跟有接
→ : 上 不然就是一個自己覺得雙而已
推 : 拋光機 才是重點134F 02/23 18:19
→ : 會用拋光機 你很多東西都能自己來
→ : 批土批的難看 乾了拋光
→ : 會用拋光機 你很多東西都能自己來
→ : 批土批的難看 乾了拋光
推 : 你說的是路打 電動砂紙機吧137F 02/23 19:30
推 : 佛心分享138F 02/23 19:33
推 : 轟菌是三小XDD ceca大都有新玩具139F 02/23 19:48
推 : home gym 家庭健身房吧140F 02/23 20:32
推 : 新的裝潢真的超好賣141F 02/23 21:45
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