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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-03-10 01:55:04
看板 home-sale
作者 GDstyle (不要鬧了)
標題 Re: [請益] 房貸開始控管緊縮了嗎? 小抱怨抒發
時間 Wed Mar  9 22:05:56 2022


※ 引述《newpuppy (socute)》之銘言:
: 不好意思,發文目的在小抱怨抒發一下,若不適合版規馬上刪文。
: 近期自住小換大,買了桃園熱門地點70坪3年一手屋,開心付完頭款和

小小行員來跟你回下:

市場上現在會有不足八成差額不算新聞

桃園會有差額更不是新聞

特別你看你的物件,三年一手屋

意味著可能這個社區你就是那麼101戶或102戶有成交

大部分可能都還在卡房地沒人在賣

三年前可能整批22萬/坪實登出來
(預售屋可能是距今5、6年前的簽的合約)

我假定合約是105、6年的預售屋合約

三年後交屋洗出來一堆22萬,但周遭可能已經到24、25萬。

(此時已經是108、9年)

然後就擺在那。近三年疫情後房價發生什麼事就先不提,

此時全世界可能井噴到35萬

於是你就看到一批108、9年這個社區成交全部21~24萬,

111年到你手上變35萬/坪。

握草尼瑪,你是估價師妳他媽怎麼估?

該社區實價近三年撈出來可能就你們幾隻小貓成交30~35萬啊,

距離上次整批成交價,增幅50%啊

於是可能參考周遭行情30-35之間取個32.5萬估給你

核個估價值八成,實際上你看起來是成交價7-75成


此時有某些銀行為了幫你拉價格,可能內部簽呈做估價85成,(你成交價的8成)


但風險係數靠利率來cover,所以利率拉到1.40%給你。


: 用印款,也相信目前配合的土銀應該可以給不錯的房貸,但從2月
: 中等到現在,花了近3周,給了我一個比玉山僅用新屋地址評估,
: 還差的條件。
: 土銀花三周給的:房貸7.3成,首購利率1.4%
: 玉山僅用房子地址給的:房貸7.5成,首購利率1.35% (可再爭取)
: 我們的條件真的有那麼差嗎?
: 夫妻各是二間公司+一間補習班負責人,六年級生,401報表會計師
: 當然有節稅處理,但二人戶頭進出存款都是7位數字,公司戶個人戶都有土銀。
: 其實不差離我目標的這0.1%,我們也準備貸7成就好,只是中間要我們補件
: 一堆,加上上班還要我去簽切結,還不讓我去找其他銀行詢問,說到會影響
: 徵信,(這真的是我太相信土銀了),花了三周歸零,把後續交屋的進度打亂。
: 土銀回覆是因為央行管制不動產貸款區域中心審核的案件較為嚴謹,
: 若是這樣,就不該不讓客戶比較其他家,推到會影響徵信,實在很不愉快,
: 真抱歉,可能我們條件真的差,只是這樣浪費寶貴時間,實在很需要抒發。


還好啦,沒有什麼條件差不差的問題

單純最近市場放貸稍微縮了一些而已

然後你們既然當負責人,沒有好好過濾中小企業戶主力銀行有點失策就是

一般中小企業主本來就該找好一兩間長期往來的銀行

該做的儲蓄什麼不可少

最好是一件民營一間公營

有時民營縮,有時公營縮

風向球是輪流轉,上半年可能公股的縮半年,案件都民營做走。

下半年預算資金壓力出來,換公股行庫大放之類的

我覺得你在你文章提供的成數

在現在桃園的市況來說真的不算核的差


分享下最近市況吧:

兩年前有預測龍潭平鎮楊梅會井噴

目前看來三個地點預測中了兩個

平鎮有漲但跟楊梅比起來算小咖

最近遇到的是一坪15萬直線噴到21萬+

(一手屋無裝潢更動)

這個案例量體不小,另外以低總價來說這個報酬真的非常不錯

青埔增幅大但平均坪數也大,總價槓桿也大一點

但楊梅、龍潭平均坪數跟基數比青埔小很多,以投資槓桿風險上來說,這個增幅很可以

好入手也好跑就是。


然後龍潭楊梅還是有建商在做AB約,做的很勤快

成交20萬,實登做到25萬的,有興趣的自己可以去找中豐路的case去觀察


先聊到這啦,買房就是賀成交

不要想太多啦,先來找我買個房貸壽險再說~~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.37.1.220 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YABH6j7 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646834758.A.B47.html
appleye: 最後才是重點 有房貸壽一切好談1F 03/09 22:08
sasa999: 純好奇問,沒收入但股息上百的,這種在銀行眼中條件算差2F 03/09 22:11
sasa999: 還是好?
jerry8726: 內行訊息給推~4F 03/09 22:12
GDstyle: 股票都還在的話提出股票餘額證明當然算收入啊,這不但是5F 03/09 22:13
GDstyle: 合法還是有報稅的收入欸
kairi5217: 這篇專業了7F 03/09 22:14
GDstyle: 算好咖的收入哦,上百萬股息算很猛惹8F 03/09 22:14
howhow801122: 中古屋 銀行真的跟不上實價登錄9F 03/09 22:15
OHHEEEEEED: 現在還敢AB??10F 03/09 22:16
freekid: 專業推11F 03/09 22:20
jc10755: 專業推12F 03/09 22:20
F93935: 專業13F 03/09 22:22
marsha11: 請問桃園大有三年屋可以估到多少呢?14F 03/09 22:25
gy55662008: 推15F 03/09 22:26
frowning1226: 專業文,謝謝分享~16F 03/09 22:28
sammi520: 現在6都第二戶都1.6嗎17F 03/09 22:36
top8879576: AB一直都有,高雄更是做到翻天,真是少見多怪~18F 03/09 22:39
frowning1226: GD大冒昧請教一個問題,診所負責人也算是小公司19F 03/09 22:40
cwpcwp: 內行推,那個案子實價登錄比開價多了100萬20F 03/09 22:40
frowning1226: 在你們銀行眼中是不是也會認定為不穩定收入公司21F 03/09 22:40
abcgigi: 原來中豐路28是這樣來的唷22F 03/09 22:46
KrisNYC: 直接站內吧 桃園對桃園 哪有理由不找版友申請23F 03/09 22:48
GDstyle: 診所負責人應該也是院長或職業醫師吧?單純純股東的負責24F 03/09 22:50
GDstyle: 人不多就是,醫師都算穩收客群,你弄個人扣憑或診所扣憑
GDstyle: 都可以當財力
GoGoD: 這篇有聲音27F 03/09 22:52
cwpcwp: 請問估價師估價會參考預售屋的實價登錄嗎?還是僅參考成28F 03/09 22:54
cwpcwp: 屋的實價登錄呢?謝謝
GDstyle: 都會參考,但以成屋為主,畢竟數字上量體大,母數上好拉30F 03/09 22:56
yiliang1107: 其實附近不止那個案子AB約…31F 03/09 22:57
frowning1226: 嗯嗯...意思就是還是吃職業特質沒特別有利XD32F 03/09 22:57
frowning1226: 謝謝GD大~
won73: 感謝分享34F 03/09 23:03
nisi0773: 謝謝分享35F 03/09 23:04
s26492755: GD大龍潭在服務範圍內嗎  東龍路那邊預計八月交屋 貸36F 03/09 23:07
s26492755: 款還沒問
abyssa1: 股息可以做啊 除權時間差可以一直換股38F 03/09 23:10
Jungggg: 好玩 推39F 03/09 23:15
rubytsou: 推好文40F 03/09 23:15
IS0987: 感恩GD大分享41F 03/09 23:17
yiliang1107: s大買理享家?42F 03/09 23:25
ppnow: GD好文推推43F 03/09 23:29
s26492755: 我老婆買44F 03/09 23:39
yiliang1107: 恭喜,生活機能很好。45F 03/09 23:48
s26492755: 會租人  機能還好  還是有機車方便   吃的要往龍元宮46F 03/10 00:30
s26492755: 走  超過五分鐘我老婆就不會走了  個人比較喜歡紀凡希
s26492755: 不過可能是我要求太嚴格  我這邊隨便都好幾家便利商店
s26492755:   然後全聯 家樂福便利購都好近
yiliang1107: 龍潭在地人很少會買紀50F 03/10 00:36
yiliang1107: 福地外,當初整地有挖到…那個時候代銷跟我說難免
yiliang1107: 租人就跟四季芳苑一樣,不過四季芳苑價格含輕裝潢
OHHEEEEEED: AB約到處都有??53F 03/10 00:51
OHHEEEEEED: 我以為現在是2022不是2017
s26492755: 我只怕那種  像永和保齡球館大火燒好多人  現在原址就55F 03/10 00:51
s26492755: 是一個新社區  東興大樓921整棟壓著人
s26492755: AB約其實就建商第一手可能會發生  畢竟有好處  代書也
s26492755: 會找到願意配合的  小建商發生的機會大
yiliang1107: 四季芳苑是鼎藏系統XD59F 03/10 00:53
s26492755: y大  新龍路那邊很窄地坪很好的聯棟透天  賣到快要3060F 03/10 00:53
s26492755:   可疑不?
s26492755: 以前我沒有買農地時  陪老婆回龍潭車都停那  那邊能買
s26492755: 到快30我是不太信
s26492755: 地坪很小才對
yiliang1107: 慶賀T12旁嗎65F 03/10 00:56
yiliang1107: 其實龍潭市區沒什麼透天建案
s26492755: 靠近龍華路  叫什麼榮的樣子  想不起來67F 03/10 00:59
yiliang1107: 大多集中在渴望、高原…或者804週邊68F 03/10 00:59
s26492755: 那個我是懷疑AB約69F 03/10 01:00
s26492755: 中正路比佛利彎進去沒多遠
OHHEEEEEED: 台中以前那麼囂張AB約現在都沒有了71F 03/10 01:02
yiliang1107: 要不就逸園…,印象近年最新的店透在中正路旁的巷弄72F 03/10 01:02
yiliang1107: 接下來就是你說的這一案…
yiliang1107: 龍潭正市區根本沒有新的透天案,物稀價昂
yiliang1107: 還有湧光路開通、跟梅龍路上因龍科
yiliang1107: 也蓋了不少美式別墅。
s26492755: 那個五都尤其雙北正常都比較會管77F 03/10 01:12
s26492755: 跟交通違規一樣
yiliang1107: 龍潭AB約我知道的是大樓,你提的透天新案79F 03/10 01:12
yiliang1107: 沒去看過,不知道XD。
yiliang1107: 龍潭前幾年的北龍之星(套房建案)
s26492755: 你看那個雲鼎沒有破30的  紀凡希好想有  新都匯也沒有82F 03/10 01:14
s26492755:   那個我想起來了  展榮的連棟透天30萬一坪  我超懷疑
yiliang1107: 轉手有到每坪30萬,然後雲鼎也有每坪30萬84F 03/10 01:15
s26492755: 不是新都匯  高峰匯才對85F 03/10 01:15
yiliang1107: 然後石門湯旅好像29.6萬每坪86F 03/10 01:16
s26492755: 雲鼎現在也這麽兇惡喔87F 03/10 01:16
s26492755: 那理享家買21是不是可以躺著賺
s26492755: 之前看新聞  我還想說  委屈點  我坐著賺
yiliang1107: 嗯開賣時,還有23萬每坪…90F 03/10 01:17
yiliang1107: 開賣23萬指雲鼎。不過上面都是各建案的最高價啦。
yiliang1107: 理享家那個地點,吃龍科聖亭路一下來就到
yiliang1107: 光租工程師就保底XD。

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