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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-03-15 11:54:17
看板 home-sale
作者 sbob (hmm)
標題 [心得] 打預售政策下去,房價又要漲了
時間 Mon Mar 14 11:58:07 2022



實在不想這麼說,但分析起來還是會漲,而且是更容易漲

之前漲是因為原物料漲,

接下來漲是漲供需的變化

供需變化主因有以下三點

1.巴菲特:高通膨時代最好的投資標的之一是房產地,需求上升

2.打土建融,建商供給下降

3.新屋數屋齡升高,供給繼續下降

所以預售市場供給下降,需求上升,價格上漲


再看預售屋禁止換約這件事

禁止換約只是讓建商更好拉價格

因為把短期投資客趕出場

建商就不用等短投客消化手上物件

就能有恃無恐地拉價格


並且想想看一個可能發生的情境

你是自住客,想買房但前面建案大都完售的狀況下

你本來還可以去找短投客的物件,去買到前面完銷的建案

並且價格通常會比正在推案的建案便宜一些

但如果禁止換約,通通都去跟現有推案的建商購買


對晚賣的建商來說,客人變更多更集中了,建商爽翻了

擅長飢餓行銷的建商還不把價格拉爆?

並且拉爆價格的過程中,不需要等短投客物件消化

然後把一直上漲的實價登錄翻出來給你

可以告訴剛需客人說,這些價格都是真實買盤買起來的

自住客本來還可以幻想很多短投客拉高價格


被趕出市場的短投客不能炒作預售屋

就往中古屋新成屋去

中古屋、新成屋價格被拉高的話

又會幫助預售屋建商把價格拉高


簡而言之,

下一波漲幅除了原物料繼續上漲之外,還有供需又改變了

通膨把對房產長期中投資需求拉高

政策造成預售供給下降

趕出投資客到中古屋市場推升中古價格

反過來又推升供給緊縮的預售屋價格


恩~~實在看不出這政策會把房價打下來的原因

但是這政策可以降低民眾抱怨沒錯

因為一但自住客發現靠腰都沒短投客了

市場剩下的都是跟自己競爭的自住客

再也不能說政府縱容短投客在炒房了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.176.132.213 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YBhrH-o (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1647230289.A.FB2.html
jkduke: 已我最近看房的實際經驗..110年11月買的預售屋 賣方只出1F 03/14 12:00
jkduke: 50萬頭期 卻要+200 賣給 他方 真的誇張...

仔細看這個現象

賣方現在要買轉約預售屋

除了要補繳出去的頭期款之外,還要補漲價差價

以央北來說,賣方要一次拿出700萬才能買轉約價

結果呢?一樣成交

買方一次要拿出700萬都能成交,這代表需求非常強烈

仔細想想這是多強烈的需求

ZackRyo: 自住客會換靠腰建商XD3F 03/14 12:01
jasondeng: 正解4F 03/14 12:01
meredith001: 就是把黃牛搞掉阿 至於你們自住要互殺是你們的事5F 03/14 12:02
meredith001: 長遠來說是好事啦 洗掉體質不好有爛尾風險的小建商
ZackRyo: 今年原物料又要漲更多了,通膨持續高漲的狀況下,生活費7F 03/14 12:03
ZackRyo: 上升,買房需求會不會因此降低是關鍵,不過有點錢的人應
ZackRyo: 該還是會選擇房地產抗通膨
meredith001: 還有投機者10F 03/14 12:03
coolgoodbaby: 選舉要靠誰贊助就知道了11F 03/14 12:04
meredith001: 至於本錢厚口袋滿滿的根本不怕12F 03/14 12:04
meredith001: 至於不買房的錢去哪? 股市很需要韭菜幫忙拉抬行情
jagger: 政府就是要小資炒房客乖乖回去當奴隸賺錢14F 03/14 12:07
nthomas: 熱炒區可能會有一股賣壓 過了就看建商表演15F 03/14 12:08
nthomas: 感覺資金會回防正蛋黃核心
GoGoD: 粗暴的言論Duck不必17F 03/14 12:10
GoGoD: 這邊不是很多只買中古的投資客嗎?
GoGoD: 別憑感覺說話R
zzahoward: 打預售政策? 國泰家居華固北士科這邊都開120+呢XD20F 03/14 12:10
zzahoward: 感覺不出有任何被打到
nthomas: 華固還有10x 要買要快22F 03/14 12:11
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 03/14/2022 12:14:01
OHHEEEEEED: 國泰內湖12023F 03/14 12:16
panzerbug: 房價漲很好啊24F 03/14 12:18
rmna: 台北市這種投資客很難玩得起的當然打不到25F 03/14 12:19
rmna: 中南部就等下次國泰房價指數來看吧
mchotdoggy: 小資沒錢還想炒房?笑死27F 03/14 12:21
iamala: 漲不好嗎?28F 03/14 12:22
Lushen: 漲爛29F 03/14 12:22
iamala: 禁止屋主增轉貸,還一堆人拿得出700萬再來說需求強吧。30F 03/14 12:23
yesyesyesyes: 一樓,那你幹嘛不先買?先買的投資客風險也更大啊31F 03/14 12:24
feverh: 好奇問一下,為什麼有短投客建商就不能拉價格?有跟沒有爽32F 03/14 12:28
feverh: 拉就拉啊?
xheath: 哪有那麼多700萬説拿就拿34F 03/14 12:28
DHC1115: 真的欸,台南大社去年底1200今天預售透天開150035F 03/14 12:30
oasis66666: 兩種2.0算是顯性助漲,禁換約是隱性。36F 03/14 12:30
jkduke: 最近才剛開始看房 只能說很尷尬 喜歡的房子都要被+100+20037F 03/14 12:31
sam21sam21: 華固105~115,週末確認過38F 03/14 12:31
iamala: 價格跟本不是建商或投客訂的,他們也只能順應潮流。不然39F 03/14 12:31
iamala: 直接一坪訂一兆美元啊,賣出一間廁所就退休...
jkduke: 只能說投客把房地合一稅45%加在買家身上41F 03/14 12:33
jkduke: 有些還會要求 合約平轉 +200 給現金 聽了 也不知道該說啥
jkduke: 我覺得要賺可以 但你總價1008萬的房子 只繳50萬頭期 +200
feverh: 有投客跟自住客,建商無法隨意拉,現在沒了投客建商爽拉就44F 03/14 12:35
feverh: 拉?
jkduke: 賣 還要合約平轉 現金+200 我真的無言QQ46F 03/14 12:35
keyneslan: 景氣太好了 房價飆漲 就該打房沒錯47F 03/14 12:37
sam21sam21: 突然有種距離財富自由更進一步的錯覺48F 03/14 12:37
piliwu: 長榮你買在20現在也是150賣49F 03/14 12:37
rdjs: 感覺就要財富自由了50F 03/14 12:40
IamHunk: 房地稅30-45% 多數都會擺5年才賣吧51F 03/14 12:41
IamHunk: 市場供給就已經變少了
kevin28: 繼續噴53F 03/14 12:57
b03o20y: 論述邏輯怪怪的,投資客不買,建商不就有多的房要賣?54F 03/14 12:58
b03o20y: 變成原本投資客的房變換建商賣而已不是嗎
b03o20y: 投資客不買,那些房就消失了嗎............想想吧
正因爲這樣少了短投才容易拉
b03o20y: 只是政府不給你對房地沒產值的小投資客賺而已57F 03/14 13:02
jkduke: 供需法則 建商如果抬價賣 沒投資客買 自住客少 房價會往下58F 03/14 13:09
但剛需還在所以不會

popcool: 怎麼不說投客降低購買意願,建案完銷沒這麼快,文中的例59F 03/14 13:10
現在建商不想要完銷
popcool: 子順利買到建商一手房?60F 03/14 13:10
Iamjkc: 狗屁不通的邏輯阿61F 03/14 13:27
indium111: 預售屋的門檻低,是最容易被投資客開槓桿的物件62F 03/14 13:33
indium111: 禁止預售屋轉讓,投資客就不敢這麼玩了,可以讓真正
indium111: 需要買房子的人買到
但拉價大魔王是建商
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 13:38:14
Anyotw: 投客能開槓桿..你也能開啊。反之,投客不能開你也不能啊65F 03/14 13:37
Anyotw: 你堅持投客不能開的話,市場上還是有槓桿倍數低的,不過大
Anyotw: 家起跑點還是一樣啊
indium111: 真正要買房子自住的人,幹嘛去開槓桿?68F 03/14 13:39
IS0987: 反正她們就扯東扯西都是別人問題啦69F 03/14 13:39
IS0987: 幹嘛開槓桿就沒錢或錢不夠恩= =
Anyotw: 「真正要買房子自住的人,幹嘛去開槓桿?」這句中文我沒懂71F 03/14 13:46
Anyotw: (驚訝
Anyotw: 台灣多數人現金買房嗎?抖
IS0987: XD74F 03/14 13:49
IS0987: 可能她或身邊的人都是吧
realqq: 絕對不跟投客買房 打預售是對的76F 03/14 13:51
victorytim: 越打越噴就對了 舒服77F 03/14 13:53
dabowchen: 有價無市,泡泡快破囉78F 03/14 13:54
tfshs0823: 少了投資客(買方),但待售的房子數量不變(賣方),但79F 03/14 13:55
tfshs0823: 是價格會漲更多?這個邏輯通嗎?
feverh: 為什麼有短投就不能拉?有短投建商就非要便宜賣短投?事實81F 03/14 13:55
feverh: 上現在有短投房價還是照噴啊?
b03o20y: 投客是唯一不在供需裡面的啦,投客又不蓋房子(供給供給83F 03/14 13:58
b03o20y: 的是建商),不再在喊多了啦,現在不向前一兩年了
b03o20y: 還有以為建商想隨便怎麼拉就怎麼拉嗎?14後房市怎麼停滯
需求多的時候就是隨便拉,事實就是這樣
b03o20y: 了?重點是這2年太多錢,每年都大印鈔票喔......86F 03/14 14:01
b03o20y: 現在短期明顯就是高風險低報酬,長期不算
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:04:19
tfshs0823: 如果建商手上100間,有120組剛需買方,就算沒投資客建88F 03/14 14:03
tfshs0823: 商還是拉高價。相對如果只有90組買方,建商要怎麼拉高
tfshs0823: ?但如果90組買方+20投客,那就是建商跟投資客合作把
tfshs0823: 房價拉上去
現在就是正常買方多

而且建商會把100間鎖住50間
tfshs0823: 也不用說投客會去轉投資中古。事實是只投資預售的投客92F 03/14 14:05
tfshs0823: 佔一大半,因為中古變數大,耗工又要懂很多
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:07:32
feverh: 有投客建商就不能鎖50間嗎?94F 03/14 14:09

可以,但沒有投客物件更好鎖更好拉
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:14:06
kichu: 笑了 難道現在投資客就不會隨建商一起漲價賣?95F 03/14 14:12
漲ㄧ樣價格嗎?我才笑了
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:15:36
kichu: 原來投資客是自用戶的救星,謝謝長知識96F 03/14 14:18

這是供需博弈,事實跟市場就是這樣
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:20:37
tfshs0823: 還有一點,假設現在B案賣48,然後投客把完銷A案丟上來497F 03/14 14:20
tfshs0823: 7賣,對剛需買方來說,跟投客買很像比較便宜?你有沒
tfshs0823: 有想過,如果沒有投客,B案建商可能只賣46?
你倒果為因了,拉價的人是建商

投客才跟著

不是投客先
tfshs0823: 房價長期來看就是供需,少了投客就是少了部分短期需求100F 03/14 14:22
tfshs0823: ,現在來看就是能讓房價漲慢一點
swgun: 短投客最好會賠錢賣啦102F 03/14 14:23

需求旺當然不會啊
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:25:40
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:27:34
swgun: 打短投跟預售轉讓 需求就直接少掉一半以上了 整篇邏輯根本103F 03/14 14:29
swgun: 沒有還推論咧

需求沒變 投客也是要賣的
tfshs0823: 我舉的例子就是B案拉到48,投客才丟A案47出來啊105F 03/14 14:29
就跟你說沒投客建商ㄧ樣拉價

景氣好就拉了,沒投客往上拉更多
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:31:47
tfshs0823: 少了投客,建商感覺市場不夠熱,下一個B案就不敢開太106F 03/14 14:30
tfshs0823: 高啊

現在是剛需跟中長置產客讓市場熱

不是短投客

有你說的狀況市場早崩了
swgun: 我自己去看新屋 江翠北二重 中和 央北供給這幾年價格好供108F 03/14 14:31
swgun: 給超級多 你覺得壓土建融是壓縮到多少?
swgun: 一堆人去排預售根本不自住政府打掉這些假需求 需求會上升
swgun: ??

預售供給是下降的,需求是上升的

短投已經少很多,但價格持續往上

不信我也沒辦法,你以爲只有你在看市場?
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:37:24
swgun: 光中和摩鐵王就打掉3間汽旅通通變房子 還有雙北都更 你真112F 03/14 14:33
swgun: 的以為你當投客看得比銀行政府遠
swgun: 整條機捷多少建案還怕供給不足 每個人生八個小孩嗎

政府快實施禁轉售吧

不然ㄧ直有人以為是短投買的

你可以去看樂居數據
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:45:10
link0739: https://youtu.be/jxf-ILjbLoE115F 03/14 14:43
wadevs14161: 通篇唬爛116F 03/14 14:46

你可以去看我以前對打房政策的預測

看結果是不是跟我說的一樣
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:49:47
remotefly: 這篇有道理 邏輯不錯117F 03/14 15:40
rc001968: 供給量的量是由銀行決定的,除非各位都現金買房。118F 03/14 15:44
rc001968: 一大堆房子銀行是不借你錢的,但要你全現金買你也出不起
rc001968: ,不要幻想天上會掉資產給你,趕緊賺錢換成資產比較重要
rc001968: 。
ufoout: 你是不是急了,幫Q122F 03/14 16:21
b03o20y: 投資房地產是不錯的標地,但現在時機想騙人上車真的母湯123F 03/14 16:37
b03o20y: ,比較像再安慰自己XD
blairc: 把投資客這種假性需求打下去125F 03/14 16:45
jasonkey123: 預售屋禁換約不是大家要的嗎???現在又反悔了??126F 03/14 17:13
VicLien: 就退潮水看多空誰光屁股啦 讓剛需說話 都讓自住的進場還127F 03/14 17:21
VicLien: 漲就別臭 或者 沒漲就是因為有政府 不管怎樣都可以收割
VicLien: 選票
smoice0626: 槓桿開太大的很急,但持有成本提高才是根本130F 03/14 17:44
mopigou: 一定漲的阿,穩賺不賠131F 03/14 17:58
xa6555: 還好我本來就打算成屋再賣XD 成屋更貴耶!!但沒有很多間132F 03/14 19:06
xa6555: 啦我菜。我聽說有些仲介的老闆一次都買一二十間發哥的案
xa6555: 子 (美xxxx之類的)
j8630222: 黃牛很容易亂賣 +0~+999隨機 打掉對建商是好事135F 03/14 20:21
j8630222: 政府打掉黃牛後 又緊縮土建融縮量 建商現在怕虧也配合慢
j8630222: 慢賣 之後應該會取得一個量縮慢漲的平衡 小建商哭哭
b03o20y: 有本錢慢慢等應該還是穩的啦~~沒抓好風險管理的小戶只138F 03/14 21:00
b03o20y: 能自求多福
zzyzx: 狗屁不通 不知道在講啥140F 03/14 21:19
physicsdk: 還真是樂觀呢,短投客明明就是最早搶進幫建商籌第一波141F 03/14 21:42
physicsdk: 資金的,哪時候是等短投客來清庫存啊? 再說了,就算
physicsdk: 供給減少,國際貨幣政策轉為緊縮,需求不會跟著減少嗎
physicsdk: ? 成本漲價能完全轉嫁那是在多頭,等市場資金退潮,
physicsdk: 那些需求弱的蛋白蛋殼區,最好是你想轉嫁就轉嫁。
qaz214536: 這邏輯太天才146F 03/14 22:37
你才天才,你不知道建商現在很不想要快速完銷嗎?

那些早買的投資客對建商來說,利潤會隨著通膨變低

建商只要把要賣的戶數切成幾期去賣

用高通膨做理由一樣可以熱銷

慢慢賣&鎖住不賣在高通膨時代,建商才可以抓住成本提高利潤

你還以為是過去的時代啊?

eeewwweeewww: 看得出你很急 可憐喔147F 03/15 01:44
你除了說別人很急還會什麼?
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 03/15/2022 10:29:53
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