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※ 引述《a1l2m3m4 (嘎嘎嘎)》之銘言：
: 小弟近期遇到賣方投資客意圖違約的糾紛，由於實在不知道怎麼辦。
: 想請教版上大大們的建議，任何資訊都可能對我有幫助，先在此感謝!!
: 不過我也知道版上不少人對跟投資客買房一事感到反感
: 但講白了，如果有選擇誰會加價向投資客買，不跟建商買，所以還請鞭小力點了
: ============== 以下文長慎入 ===============
: 1. 從前年底開始在新竹看房，原本天真以為可以好好議價和考慮
: 但不是隔天馬上被別人用高價買走，就是屋主不賣了想要再加價
: 更遑論什麼預售屋，除非你是vip戶或投資客，不然開賣當天就跟你說哪幾層都賣完了
: 然後端給你最爛的戶型，看你吃不吃的下去。
: 2. 慢慢了解房市的瘋狂，以及建商、投客的炒作模式後(優先給投資客買，讓投客墊價上
: 去後，再把鎖著的戶型慢慢賣出)
: 眼看政府毫無作為，2021年初只好趕快上車跟投資客買了竹北的房子
: 過程中可以說一毛都沒殺到，還得讓賣方提前動用履保帳戶約180w
: (*其中，由於建商換約時間規定，雙方只能約定在某個工程進度，才將權利讓渡，大概是
: 20
: 原本天真以為，應該都搞定了才對…
這邊我看不懂
大概是 20
這句話是在講什麼?

: 3. 去年9月，賣方訊息傳給我的仲介，抱怨我遲交了兩天的履保金額，威脅說如果不按時
: 付
: 但實際上，履保金額的入金，是在權利讓渡前把金額匯完就好，且履保金額的錢就算提早
: 匯
: 由於實在不知道他在靠北什麼，在跟仲介討論後，就把金額全數匯入了。
這裡我也看不懂
威脅說如果不按時付
跟下一句但實際上
這是新一代語法嗎?
我實在接不起來

我原先以為是電腦版被截字了
換成 web 版也一樣zzz

: 4. 去年12月底，內政部發出預售屋禁止轉約草案的消息，還溯及既往！！
: 立意好歸好，問題是我們這些簽訂買賣契約的人該怎麼辦
: 你想打投資客，但實際上卻打到自住客和少數現金流很緊的投資客
: 有賴房市瘋狂漲幅，那些大投資客巴不得把房子收回去再加價賣
: 你要也好歹有個配套措施吧…
: 況且，即使投資客把房子退回去給建商，難道建商會以當初的價格再售出嗎???
: 那肯定是不可能啊，那請問此舉又是哪裡幫助到自住客了，真的會暈倒
: 擔心此荒謬沒有配套措施的法案會讓原本的契約失效，我開始聯絡建商
: 跟其他已購戶組成群組和建商討論提前換約的方式，希望能趕在法案上路前換完
: 過程中建商各種拖延推託，最終才公布換約時間，眼看剩最後一步…
: 5. 公布換約時間後，某一天打給建商詢問進度，突然被告知賣方取消換約了
: 在沒有告知買賣方仲介和我的情況下，當下想到的是，這個賣方打算要違約了！！
: 請教律師後，也寄了存證信函，告知對方請他儘速換約
: 接著就是消息時石沉大海，訊息已讀不回
: 跟律師討論的結果，由於簽訂契約時寫的是第一版換約時間，所以現在拿他沒轍
: 況且以違約金來說，這個金額也跟不上房價的漲幅了
: 於是我被困在履保金額卡住，180w被對方提前動用，對方享盡各種好處
: 還能等到第一版換約時間根據房市狀況考慮是否違約的窘境…
: 再加上還有內政部禁止換約草案幫投客的助攻
: 面對政府、投客、建商夾殺，這一切令我無語，發生後短短一週時間我已覺得受盡折磨
: 想到這些事心情就低沈到不行，但還是得打起精神上班。
我看起來這案子很單純
不知道你為甚麼可以寫落落長一篇

整案就是單純賣方目前已讀不回
猜測是打算違約不換約
那很簡單就是照合約走,
時間到不換約要賠你違約金
當然如果時間到他突然出現換約
那就是一切都你自己腦補

本來進履保的錢你就不能動
你的處境始終如一
至於對方有沒有享盡好處,完全不是重點
因為你的情況都沒有改變



整個案子真正要注意的
根本就不是你寫的這一長串
不知道是你的律師廢還是你沒寫出來

我認為你真正要注意的,是賣方的身家情況
因為你被動支了 180 萬的履保
未來還有潛在的違約金要追償
估算幾來可能是兩三百萬的收益
如果賣方是個人頭,那有可能會脫產

正常的不動產交易有不動產可以質押
你的錢是有保障的
但預售屋,只是權益交換,我不太確定
你們的私約能不能強制建商換約給你

因為我幾乎不買預售屋
看看板上有沒有預售屋高手可以幫你解釋
但依照我過往的法律常識
你跟賣方的私約,屬於債權行為
應該無法強制建商換約

講白話點就是我覺得賣方可以做以下操作
1:直接把預售屋合約換給別人
2:脫產,不賠約金也不還180萬履保


: 6. 目前的狀況，詢問律師只能安排調解，但調解要等至少一個月，甚至對方可以拒絕出
: 面
: 由於小弟實在沒招，因此想請教版上大大們有沒有好的建議? 謝謝!!
: 另外，也建議幾點給正要買房的朋友：
: 1）若簽訂未來某時間點才會生效的契約，切記要考慮房市變化狀況(漲跌、政府政策)
: 把能夠保護自己的條款都寫上去
: 2）履保金額不要給投資客提前動用！


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