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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-04-15 23:23:06
看板 home-sale
作者 dannyshan (↓↘→↓↘→○)
標題 [請益] 我想賣產權有點複雜的農地 諮詢該找誰
時間 Fri Apr 15 11:06:54 2022

家裡的農地產權有點複雜

每隔幾年就要吵一次覺得超麻煩乾脆賣掉好了

但是又不想虧太多可以接受慢慢處理一兩年後再賣，想把問題處理好

請問初步資訊要找哪方面的專業人士會比較清楚？

需要問代書或者是律師嗎？還是房仲大概就瞭解怎麼賣

我先簡單說一下我家農地，主要有3塊，兩塊是田一塊農舍，總共加起來約0.3公頃， 在
台中市郊沒有很偏僻

田面積不大都是幾百坪，其中一塊產權很簡單

問題最大的是剩下的兩塊，一塊是農舍住家約70坪

最後一塊土地是田，蓋農舍是使用這一塊土地去計算的，這兩塊並沒有連在一起

最後這一塊土地產權很複雜

我講一下第三塊土地的問題

首先蓋農舍有使用到這塊土地去計算

第二，這是共業土地， 這塊土地有6個持有者， 持有者分配的比例，有兩個人佔3分之
2，有兩個人佔3分之1， 最後兩個人只有4坪的土地

每當想要處理這塊土地的時候，只有4坪土地的那兩個人就開始抱怨影響他們的權利設定
抵押權阻止，我覺得要分配這塊土地大概只能上法院解決， 調解完全沒有共識，不是覺
得自己吃虧就是不想出錢


農舍感覺也難處理，申請變更成建地有可能嗎？房子和田一起賣感覺很困難，而且也沒
連在一起

請教一下想要處理這塊土地的話

大概要諮詢哪些人做哪些動作

最後法院的判決想要取得有利判決會很困難嗎？

謝謝


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.137.62.127 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YME5GmT (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649992016.A.C1D.html
推 jhy35: 如果要賣,找房仲.他要賺你的錢.他會去找每個持有者談1F 04/15 11:19
推 xxx311429: 第二塊要綁第三塊一起出售，因為它已經把3的農舍計算2F 04/15 11:22
→ xxx311429: 面積用掉了，下一手單買3也沒辦法做農舍利用，即便他
→ xxx311429: 有其他的地
推 Tattoo: 賣掉換現金5F 04/15 11:23
推 xxx311429: 3其實走土地法34-1，持有面積超過2/3就可以無視其他人6F 04/15 11:23
→ xxx311429: 意見，剩下兩個只有4坪也沒辦法分割
推 xxx311429: 農舍沒辦法直接變建地，有些偏鄉會有叫農建地的東西，
→ xxx311429: 雖然分區是農，但是地目還是建，這是很早期在都市計畫
→ xxx311429: 還沒畫之前就已經在上面蓋建物了，後來都市計畫就直接
→ xxx311429: 把這塊蓋了建物的基地劃做建地，其他還是農地
→ xxx311429: 這就是所謂農建地的由來
→ dannyshan: 當初會給這兩個4坪土地 因為他們在上面有一塊田沒有臨13F 04/15 11:30
→ dannyshan: 路  分遺產的時候長輩太好講話就給他們了 讓他們有路
→ dannyshan: 可走 後來要處理這塊土地他們 就不願意出錢意見很多
→ dannyshan: 其實主要持有者都是願意分割
推 xxx311429: 4坪是沒辦法分割的17F 04/15 11:32
→ xxx311429: 農地最小分割面積是0.25公頃也就是2分半
→ dannyshan: 沒有要割給他們 是提了很多方案他們都不同意最後他們19F 04/15 11:33
→ dannyshan: 就設定抵押權讓這塊地不能分割 最後就不了了之
→ xxx311429: 建議是直接賣掉，然後把錢給他們21F 04/15 11:33
→ dannyshan: 想賣但是怕產權太複雜 很難賣 這樣算產權複雜嗎 我是22F 04/15 11:36
→ dannyshan: 怕要跑好幾年官司找不到人買只能低價出售
推 xxx311429: 基本上只要能取得那兩個持有2/3的所有權人的共識，這24F 04/15 11:36
→ xxx311429: 塊土地就可以處理了
→ dannyshan: 基本上我就是要賣台中感覺空氣太差 想搬到空氣好的地26F 04/15 11:36
→ dannyshan: 方
推 xxx311429: 絕對不複雜，所謂的產權複雜是指所有權人太多並且持有28F 04/15 11:38
→ xxx311429: 部分太零碎，整合困難，你這個case很好處理的
→ xxx311429: 基本就是賣掉，然後把4坪的錢給他們
→ dannyshan: 取得三分之二共識機率一半一半吧  但是我家的但是我家31F 04/15 11:40
→ dannyshan: 的產權還有卡農舍耶 這塊地是蠻大的感覺有將近1000坪
→ dannyshan: 以上 雖然有臨路但是是小條的
→ IBIZA: 這不算複雜34F 04/15 11:42
推 xxx311429: 所以我提到了要2+3一起賣，因為3的空地比已經被2挪用了35F 04/15 11:44
→ xxx311429: ，造成3只能養地或耕作
→ xxx311429: 通常有農舍的案子會綁農舍一起賣，除非你要拆成空地
推 frank111: 專門做這塊的"人"可以是代書也可以是律師，前提是他們要38F 04/15 11:46
→ frank111: 懂
推 xxx311429: 懶人包就是1.地2+地3一起賣2.取得地3持有2/3面積以上40F 04/15 11:48
→ xxx311429: 的所有權人共識3.處理完後4坪直接給錢，那兩個4坪的是
→ xxx311429: 沒有說話的權利的
推 frank111: 這麼複雜的諮詢應該是會要收費的，可能還不便宜，你願意43F 04/15 11:49
→ frank111: 出錢嗎?
推 xxx311429: 樓上這不複雜啊XD 隨便一個會做地的仲仲還是代書一看就45F 04/15 11:51
→ xxx311429: 知道怎麼處理了XD
推 typhoonghi: 隨便一個？  給你錯誤訊息，讓你白忙一場……47F 04/15 11:55
→ Fujiwarano: 用法拍變價分割阿48F 04/15 11:58
→ dannyshan: 只賣自家的三分之一會很困難嗎 畢竟這是祖產我也不知49F 04/15 11:58
→ dannyshan: 道別人願不願意賣 反正我是不想再吵了賣一賣 有一個年
→ dannyshan: 紀跟我差不多了年輕人不種田可以談 其中有一個持有者
→ dannyshan: 是一個長輩大概80幾歲了吧
推 nfsong: 推53F 04/15 11:58
→ Fujiwarano: 我媽苗栗的持分地就這樣處理掉了 拍多少就是市價阿54F 04/15 11:59
→ Fujiwarano: 部分所有權人嫌太便宜自然有人可以整個承購買下
→ IBIZA: 1.賣持分也可以, 但通常除非遇到有心人, 不然價格不好56F 04/15 12:02
推 xxx311429: 只賣你持有部分價格通常不會好看，你先去問其他持有人57F 04/15 12:02
→ xxx311429: 要不要買，他們是有優先購買權的，沒有的話你再去市場
→ xxx311429: 上碰，雖然我感覺價格應該不會太好
→ Fujiwarano: 那種地 除非總價破億之類的服務費夠多 不然仲介都懶60F 04/15 12:03
→ xxx311429: 能整塊整合是最好，如果不能，就要做好價格低於區均水61F 04/15 12:03
→ xxx311429: 準的準備
推 xxx311429: f大，不會啦，又不是那種所有權人在幾十個，然後散佈
→ xxx311429: 全世界的，才6個而且只要搞定其中兩個就可以
推 nfsong: 法拍變價 可能要先通知親戚。不然被埋怨賣掉65F 04/15 12:06
→ dannyshan: 謝謝 大概了解了 有空再出去問一問 還是要賣啦 我現在66F 04/15 12:08
→ dannyshan: 不賣老了還是會想賣 留著也不能幹嘛
推 niko0202: 有路嗎 沒路用沒人要 要徵收重劃才有價 看誰要收吧  難68F 04/15 12:09
→ dannyshan: 有路但是不大69F 04/15 12:11
推 frank111: 其實不缺錢又不用繳稅的話我覺得擺著就好，地越放越值錢70F 04/15 12:12
推 nfsong: 肯定有路吧 70坪農社 有水有電 有門牌71F 04/15 12:12
推 xxx311429: 個人建議，不缺錢就放著，搞不好哪天通盤檢討，農地變72F 04/15 12:12
→ xxx311429: 建地那翻的就不是1倍2倍的事了
→ frank111: 十年前家族有說要賣一塊共有地，但後來大家不缺錢，然後74F 04/15 12:14
→ frank111: 有懶懶的就不了了之，後來水源不好取得懶得種田，不種要
→ frank111: 繳高額的地價稅，三年前賣了，價格是十年前的兩倍多
→ frank111: 要是多擺三年，說不定再翻兩倍
噓 cca1109: 再翻兩倍想太多78F 04/15 12:18
推 xxx311429: 不會想太多啊 那時候家族有台南九份子的建地，剛重劃好79F 04/15 12:20
→ xxx311429: 12萬賣，現在不要說12萬 你看30買不買的到XDDD
→ dannyshan: 太難了吧等了20年都沒有 叫我再等了20年嗎 我家是被跳81F 04/15 12:24
→ dannyshan: 過的邊緣區域吧
推 xxx311429: 話不能這樣說 20年前拿九份子的魚塭地去跟民間代書借83F 04/15 12:46
→ xxx311429: 錢可是會被打槍的XD
推 xxx311429: 不缺就放著 誰也不知道長期未來怎麼走，如果有的話...
→ xxx311429: 可以告訴我下一支21前半年的2603是哪一支嗎XDD
推 catson: 已套繪農地可以變價分割嗎？87F 04/15 13:07
推 catson: 找到答案了。可分割，分割後還是要套繪管制。
推 catson: 地三價格不會好，地二房地願意ㄧ起賣，分割才有利
推 iamjimhaha: 代屍90F 04/15 13:16
→ sagarain: 這不複雜 而且也沒有什麼地要綁房的問題 妳那塊地叫被91F 04/15 13:41
→ sagarain: 套繪 也是有人在買賣 只是建不了房 想建房要要求妳這邊
→ sagarain: 處理 所以價值不高 但常常有人被騙
→ sagarain: 而且妳那房有保存登記嗎？
→ sagarain: 如果沒有搞不好另一塊地上地政看不出資料
推 yesyesyesyes: 變價分割?96F 04/15 13:44
→ sagarain: 我有遇過一個農舍辦了建照卻沒辦竣工 結果地址說沒資料97F 04/15 13:44
→ sagarain:  但是建管堅持有房子在上面套繪
→ dannyshan: 農舍每年都要繳地價稅的 其他的就不太清楚了99F 04/15 13:58
→ dannyshan: 大概民國81或82蓋好的
推 summerair11: 現行規定農舍及其配地（建築基地及建物座落都包含）101F 04/15 14:50
→ summerair11: 都要一併移轉，只移轉部分還要照比例移轉，現在管很
→ summerair11: 嚴的，市郊是什麼區？大肚龍井的話歡迎站內聊
推 gaussjordan: 農地不用0.25耕地才要 都市計畫發布前舊建物可以申104F 04/15 14:50
→ gaussjordan: 請變更 農地未經解除套繪不得分割 你就知道土地問越
→ gaussjordan: 多人錯越多
推 chouvincent: 代書107F 04/15 15:20
推 torng8414: 針對耕地那一塊可以去區公所或是市府重新檢討套繪（前108F 04/15 16:05
→ torng8414: 提是你蓋農舍的那塊耕地 建蔽率和容積要夠)
→ sagarain: 就我所知 被套繪是不能分割的110F 04/15 16:05
→ sagarain: 檢討套繪好像要農舍起造人所有人才有資格
→ torng8414: 可以分割啊 為什麼不行只要有申請到法定空地分割證明112F 04/15 16:09
→ torng8414: 就可以了
→ torng8414: 再說了 耕地不論有沒有套繪都可以分割只是分割出來那
→ torng8414: 筆在登記簿那邊還是一樣會被註記有套繪管制
推 gaussjordan: 你自己打去地政問吧別聽一些有的沒的116F 04/15 16:17
→ torng8414: 打去地政會聽到跟我一樣的說法哈哈 因為我就是在地政X117F 04/15 16:20
→ torng8414: D
推 gaussjordan: 你在地政我也在地政 我們這裡做法是不能割119F 04/15 16:35
→ sagarain: 我是問新北市政府的120F 04/15 17:13
→ sagarain: 總之我辦不出來 QQ
→ torng8414: 可以查一下103年6月 23日內授中辦地字第1036651336號122F 04/15 17:41
→ torng8414: 這個解釋函 不是已經說明只要符合農發16不需解除套繪
→ torng8414: 就可以分割了嗎
→ torng8414: 我們是依照這個函示辦理的
→ sagarain: 我說明一下 我遇到那個案子是因為建物屋主不願意配合檢126F 04/15 17:48
→ sagarain: 討套繪 所以解不開
→ sagarain: 而被套繪那邊的地主就無法動作
→ sagarain: 所以我才問原po建物的問題
推 bbcuee: 找律師比找代書便宜XD代書都是要抽成的......130F 04/15 18:37
→ bbcuee: 代書有經營土地買賣的可以幫忙賣地......但是價格….
推 emily20: 持分設抵押權這要留意喔132F 04/15 21:08
→ emily20: 走34-1的話
推 siriuswinds: 找律師之前記得先確認律師沒有研究過農發條例、耕134F 04/15 23:15
→ siriuswinds: 地分割執行要點
→ siriuswinds: 、農業用地興建農舍辦法，不然你錢絕對白花

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