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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-06-11 21:22:02
看板 home-sale
作者 lifeisshine (芋頭)
標題 Re: [閒聊] 套房真的那麼搶手?
時間 Sat Jun 11 18:40:03 2022


稍微整理一下

市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房,但隨著高單價小宅化的趨勢發展,尤其近兩年QE
直接加速催化,小宅也逐漸出現異質性,應將所謂的"套房"細分為不同產品規格來探討,
其包含一房一廳、大獨套、小獨套、透天隔套、公寓隔套等,上述物件對應的受眾、銀行
借貸條件其實都不同,也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性;


一房一廳:
格局上確實有一及頂的隔間牆分隔房間與客廳,其本質就與大小套不同,生活上作息不干
擾,訪客來不尷尬,出租率、轉手性都是最好的,一般有大樓物業管理,權狀坪數一般介
於15-20坪,租金範圍12,000-25,000;超過15坪一般銀貸成數7-8成,因素轉手性佳,市
場供給量少,一般受眾為單身上班族、小家

庭、情侶。

大獨立套:
可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉,呈現一覽無遺的單一空間,優點應該就是視覺享受
、採光通風佳,缺點就是一房一廳的反之,權狀坪數一般介於15-20坪,其中越靠近10坪
的物件為透天隔套的概率越高,這時候會發現一件事,透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝
突,租金落差非常大!前者5、6000,後者可達10,000,這一部分還希望有高手能補充細
節。總價相對一房一廳、小獨套來說,要高不高,要低不低的,銀貸方面,由於低於15坪
,要特別挑銀行才有比較好的貸款條件,一般成數4-5成,因此轉手性差,一般受眾為單
身上班族、小家庭、情侶、學生。


小獨立套:
一般坪數8-15坪,最大受眾就是學生,再來是單身上班族,這物件大家應該吃最熟悉,畢
竟大學、職場新鮮人時期幾乎必經之路,市場供給應不算多,但屬性來說會與透天、公寓
隔套同質衝突,以租金投報來說很高,轉手性以統計來說最差,通常說買套房會被套,通
常都是說這一種的吧。


公寓隔套:
通常一戶隔2-4間,投報率不輸小獨套,一般受眾可混合學生+上班族,因為貸款條件相對
佳,未來若改回一般住宅格局成本較低,因此轉手性較大小獨套佳,也有一些增值空間。


透天隔套:
市場供給最多,上乘包租公在玩的,一般坪數4-8坪,最大受眾為學生,再來是上班族,
單戶隔套數越多,
管理成本與上述比最高,需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本,租金投報來說可算
是最高,但增值性最低,總價高、格局改回一般住宅難,因此轉手性可說是最低,通常待
設備老舊無殘值加價賣給第二手,而且通常第二手就沒賺頭,風險高。


----------------------------------------------
結論
租金投報:
公寓隔套>透天隔套>小獨套>大獨套>一房一廳

增值性:
公寓隔套>小獨套>大獨套>一房一廳>透天隔套

轉手性:
一房一廳>公寓隔套>大獨套>小獨套>透天隔套

寫到頭暈了,如果有誤也請不吝指出,會適時修正內文,以上純個人經驗分享!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.29.68 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Yf745as (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1654944005.A.936.html
soqqcat: 專業認真!推一個1F 06/11 18:41
s26492755: 你小獨套的坪數有問題2F 06/11 18:43
benfour: 感謝分析3F 06/11 18:43
s26492755: 4坪你扣完公設很難做出能生活的空間  一般改套比較有可4F 06/11 18:43
s26492755: 能這麼小
lifeisshine: 再請s大指正 甘溫6F 06/11 18:44
s26492755: 獨套指獨立門牌  我目前看過最小的獨套是8坪7F 06/11 18:44

已修正,謝謝
s26492755: 我自己分的話 因為我只做獨立套房  所以小於15 小套 大8F 06/11 18:45
s26492755: 於15 大套 一房一廳一般坪數最大

原來s大以15坪區分大小套(筆記)
Garbolin: 你搞錯了 公寓隔套投報才是最高的10F 06/11 18:45

感謝指正
s26492755: 夾層屋不算一房一廳11F 06/11 18:46
s26492755: 一房一廳的一房是用實牆隔的  這才是正一房一廳

看來夾層屋要算一種格局,有自身的夾層屋市場
s26492755: 改套跟獨套租金一定有落差 隱私 隔音 甚至電費水費算法13F 06/11 18:49
s26492755:  還有獨立洗曬或開伙問題

難怪租金會有不小落差
CrabBro: 租金投報可能還能比,增值性很難比,受地區影響更大15F 06/11 18:54

先以同一區作為比較討論基準
CrabBro: 轉手性我覺得低總價才是真理,所以小>大>一房廳>公隔>透16F 06/11 18:55

本來我也是這樣想,但看到信義的報告,低於15坪的交易占7.8%,目前交易占比最高的是
25-35坪27.2%
CrabBro: 格套>非格套是確定的,但是透天和公寓哪個高,我覺的透天17F 06/11 18:57
CrabBro: 講更白的,透天既成違建很多,光違建增加出來的空間出租
CrabBro: 這就不是公寓比得上的,此外公寓問題比透天多的多
CrabBro: 增值性真的很難講呀,今天都市區一重劃,一都更,透天土
s26492755: 對夾層屋有夾層屋的市場21F 06/11 18:59
CrabBro: 地面積大就完勝其他種類了,此外低總價漲幅會大於高總價22F 06/11 19:00

低總漲起來的%很驚人
s26492755: 我有小套有大套有夾層屋 一房一廳則是斡敗多次23F 06/11 19:00

小弟是有3.6米一房一廳、4.2米兩房平車、4.4米大套夾層
s26492755: 一房一廳很搶手 對面追價機會也大24F 06/11 19:00
s26492755: 改套的轉手性其實比獨套差 受眾多寡有差別
s26492755: 你自住很少會買改套 但有可能買獨套

認同,先前有建案推一戶雙套就想入手自住1間出租1間XD
s26492755: 租金投報改套則是穩勝27F 06/11 19:02
CrabBro: 同樓上,改套一般真的很難轉手,貸款難度也高28F 06/11 19:02
s26492755: 有一好沒兩好29F 06/11 19:03
CrabBro: 而且改套經常是以投報率在算總價,跟銀行估價落差很大30F 06/11 19:03

對耶,一般透天改套在講的投報率通常都是總價基準
s26492755: 像我覺得退休族群很適合改套 不需要轉手  當零用錢在31F 06/11 19:03
s26492755: 領
CrabBro: 你說的佔比低主要是因為整體數量少,但要轉手因為價低很33F 06/11 19:04

對後!若是整體數量少數據上也可符合邏輯喔,畢竟大樓獨立門牌套房真的少!
CrabBro: 好賣,而且單價也好拉高,總價差個10-20萬也負擔的起,容34F 06/11 19:04
CrabBro: 易追價,同社區小坪數普遍單價是比大坪數來得高
CrabBro: 我自己是弄透天改套的,原因是貸款成數,現在第二間以上

透天改套有辦法貸到7成以上嗎,聽說銀行若知道改套會視為投資物件,進而影響放貸成

CrabBro: 成數和利率都會受影響,只好拉高單一物件總價擴大槓桿37F 06/11 19:08
BRIANERIC2: 我也是都有,獨立門牌有陽台的那種套房比較好賣38F 06/11 19:00

套房有陽台真的超加分!
BRIANERIC2: 那種大約10坪,但是最搶手的是20坪左右有客廳的,價位39F 06/11 19:09
BRIANERIC2: 比如說10坪的是200萬,20坪的可以到450萬
s26492755: 但一房一廳的投報比較差 太多浪費的空間是需要花更多總41F 06/11 19:11
s26492755: 價去購買的
BRIANERIC2: 改成超小2房,可能又會再增加個50萬43F 06/11 19:11
s26492755: 但我覺得可以多多持有不同類型  誰知道市場會怎樣變化44F 06/11 19:11
kutkin: 一房一廳才稀有45F 06/11 19:11

信心增加!
BRIANERIC2: 投報最好的是公寓或華廈,但公寓管理實在很累,最好是46F 06/11 19:12

公寓兩票,已修正內文
CrabBro: 本身條件夠好八成房價都沒問題,但把重新改裝費用加進去47F 06/11 19:12
s26492755: 獨套下面其實也有細分 除了一房一廳大套小套 還有能否48F 06/11 19:12
s26492755: 開伙有沒有陽台

開伙+獨洗獨曬陽台可大幅拉抬租金與轉手率,另外用IH爐取代明火比較適合套房,降低
火災延燒整層套房機率,小空間也比較適合輕食少油煙
CrabBro: 能借到總資金的6.5成~7成是差不多極限50F 06/11 19:13
BRIANERIC2: 那種華廈整層1、20間套房,不過這種租給罪犯比例奇高51F 06/11 19:13
BRIANERIC2: 但是我最愛的是透天,我只買邊間,樓梯開中間那種
s26492755: 反正各有千秋 不管改套獨套53F 06/11 19:14
s26492755: 我一般最愛無套

無套最貴沒聽過?
BRIANERIC2: 弄起來就會像一層2戶的公寓,然後不用管理費55F 06/11 19:14
BRIANERIC2: S大你這個成本太高XDDDD
s26492755: 而且沒有收益回來..57F 06/11 19:18
BRIANERIC2: 套房就是投報愈高的,變數愈大,再怎麼小心就是偶爾會58F 06/11 19:19
BRIANERIC2: 有罪犯,不然就是房間把你弄像炸爛一樣房租不交就跑了

小套租金低,不易篩掉惡房客
BRIANERIC2: 有客廳的就會比較穩定60F 06/11 19:20

一房一廳萬歲
oliviamarco: 正確,我專門玩公寓套房,但不是隔套,是原本就是套61F 06/11 19:47
oliviamarco: 房的建案,例如一戶有4個套房

這樣規劃的建案真的可遇不可求,至少我是沒遇過,最多一戶兩套
※ 編輯: lifeisshine (180.217.29.68 臺灣), 06/11/2022 19:58:19
foxs9: 一個門牌四個套房不就是已經隔好的隔套???63F 06/11 19:53
popscott: 那現在是買一房一廳好還是兩房一廳好啊?64F 06/11 19:53

若投資來說都不錯,兩房轉手率較高,硬要分端看您財力,若同一區來說兩房1200萬,一
房一廳750萬,價差拉足夠開,租金投報佳,而預算有限就可以考慮一房一廳
BRIANERIC2: 要看價差吧,2房價錢如果是1房的2倍,那還是1房1廳好65F 06/11 19:55
forever215: 現在北市一堆新建獨套啊.. 單價1字頭起跳的也有.66F 06/11 20:02

可以的話,跨縣市置產管理,價差應可彌補跨縣管理成本且綽綽有餘,我上述舉的例子是
台中,btw台中租金投報在六都中算很不錯喔
chou396: 欸,一房一廳漲到薪水的2/3惹67F 06/11 20:06
gishileh: 我覺得套房還是要權狀10P以上比較正常68F 06/11 20:11
gishileh: 權狀低於10坪的通常轉手會有困難
gishileh: 而且素質會參差不齊
gishileh: 如果坪數真的想搞10坪以下 地點就更重要了

坪數越小越要靠近蛋黃區核心
還要徒步可達的大眾交通運輸
gishileh: 千萬別在偏遠郊區搞10坪以下套房72F 06/11 20:12
gishileh: 那種都是住進去容易 想賣掉就很慘了
gishileh: 例如北投的凌X大廈就是這樣
gishileh: 政大山上好幾個低於10坪的案子10幾年後也會很慘
s26492755: 偏遠郊區搞什麼都很慘啦76F 06/11 20:19
s26492755: 那些豪華別墅受眾有限
s26492755: 什麼溫泉宅 海景宅 多半都拿來爽但是投資效益很差

沒錯,連新聞都明講溫泉海景宅,不管是自住出租都很雞肋,久久去自住渡假還要清潔積
塵,出租的目標客群又不穩定,很多做成Airbnb,又要請人打掃管理,麻煩死了
s26492755: 如果真的是看買賣 兩房車勝過一房一廳79F 06/11 20:21
cclia: 坪數是室內坪數 還權狀坪數?80F 06/11 20:23

我內文都是指權狀,回文區就要自己判斷了
gishileh: 就有一堆建商膽大不怕死 跑去郊區推宿舍住宅81F 06/11 20:26
gishileh: 郊區推度假住宅 一戶200萬 然後養蚊子
s26492755: 權狀啦  一般買賣跟銀行都是講權狀為主83F 06/11 20:26
gishileh: 三之20多年前就好幾個案子掛在那裏84F 06/11 20:26
s26492755: 我是聽說以前很流行 很久以前了85F 06/11 20:27
gishileh: 現在又來了 八里也不少 但八里交通好一點86F 06/11 20:27
s26492755: 那些建案現在都爛了87F 06/11 20:27
gishileh: 金山萬里都有幾個溫泉案 套在那裏動不了88F 06/11 20:27
s26492755: 現在還推喔  勇者89F 06/11 20:27
gishileh: 宿舍住宅主要是在偏遠大學郊區比較危險90F 06/11 20:27
s26492755: 大概土地早期取得 不用白不用吧91F 06/11 20:27
gishileh: 中南部比較危險 北部就淡大政大相對危險92F 06/11 20:28
gishileh: 北大也偏遠 不過北大比較不熱衷宿舍式住宅
gishileh: 如果是台大師大倒也還好 這兩所就算沒學生
gishileh: 也可以租給單身上班族

該區若有大學圈+就業圈,
那租屋市場基本上很硬挺!
gishileh: 淡大一直以來都有不少新建案搞這種學生套房96F 06/11 20:29
s26492755: 淡大那邊有海景天下 現況不知道怎樣97F 06/11 20:29
gishileh: 只是淡大人數也衝不上去 加上淡水就業機會太少98F 06/11 20:29

大學人數未來10年內勢必驟減
學校要挑好的再投資
gishileh: 所以一旦反轉會很危險99F 06/11 20:29
gishileh: 相同狀況還有木柵的政大 三峽的北大
gishileh: 這兩個都是住宅遠多於就業機會
s26492755: 地段很重要 後段大學如果位置好還是可以轉型102F 06/11 20:30

沒錯,舉例台中南區的宜寧中學遷校,禮堂變接待中心推案XDD一坪還真不便宜
gishileh: 淡水推套房還要注意的是 因為淡水房價基數低103F 06/11 20:30
gishileh: 很多學生會選擇租相對較大的兩房
s26492755: 北大受眾並非學生居多105F 06/11 20:30
gishileh: 套房在淡水不見得會吃香 可能還會供過於求106F 06/11 20:31
gishileh: 最近聖X翰已經搖搖欲墜 所以太遠的大學城就會被衝擊
s26492755: 北大可以吃到人口外溢108F 06/11 20:32
s26492755: 淡水則是受限交通

淡水謝謝再聯絡
gishileh: 不過北大的套房推案其實也已經不多 現在主要都是自住客110F 06/11 20:32
gishileh: 加上北大和政大一樣都有宿舍可住
s26492755: 聖約翰那個不止淡水  都快要三芝了112F 06/11 20:33
gishileh: 一直不解在政大周圍推宿舍宅會有賺頭嗎113F 06/11 20:33
s26492755: 在那邊搞要有勇氣啊114F 06/11 20:33
gishileh: 比起北大還在蓋 政大的宿舍數量遠多於北大115F 06/11 20:33
s26492755: 政大那邊我不太熟所以不清楚116F 06/11 20:33
gishileh: 會有多少政大生會不想住學校宿舍XD117F 06/11 20:33
gishileh: 北大則是校園宿舍數量不夠 外面的供給也偏少
gishileh: 北大周圍的宿舍宅幾乎都在三峽段
s26492755: 重點還是在地段 地段對了搞錯都還有救120F 06/11 20:35
s26492755: 地段不對 等著gg
gishileh: 聖X翰和X梵很像 交通太過遙遠 所以即使在雙北122F 06/11 20:36
gishileh: 也很難逃避一路減少的命運
gishileh: 其實整個淡水都規劃錯誤 淡水如果和林口一樣
gishileh: 撥一部分土地做產業園區
gishileh: 不僅淡水的大專院校全部受益 周圍住宅也不會這麼偏低
gishileh: 附近大專院校可以和產業園區搞出類似和發產一樣模式

舉例台中精密機械園區+台中科大
gishileh: 周圍住宅不用當臺北睡城 可以就近就業128F 06/11 20:37
gishileh: 淡水可以擺脫過度依賴觀光和就業偏少+不便的問題
s26492755: 其實有  只是產業不願意過去130F 06/11 20:39
gishileh: 可惜整個淡海新市鎮的產專區都在尚未徵收的二期131F 06/11 20:39
gishileh: 二期用地 那邊不想徵收之下 變成蛋生雞雞生蛋問題
s26492755: 淡水解法本來就很簡單 交通 在地高薪工作133F 06/11 20:39
gishileh: 最後陷入惡性循環134F 06/11 20:39
s26492755: 林口贏淡水就在產業跟交通135F 06/11 20:39
gishileh: 一種是觀光產業拉高薪資 但這很難136F 06/11 20:39
gishileh: 另一種是直接先行徵收二期產業用地
gishileh: 淡海的教訓就是 千萬不要把一個區域都畫為住宅區
gishileh: 最後是當地住宅和地方發展雙輸的命運
※ 編輯: lifeisshine (180.217.29.68 臺灣), 06/11/2022 20:47:47
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