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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-02 06:28:05
看板 home-sale
作者 a000209898 (吾低端雜碎 但自有天佑)
標題 [請益] 魯蛇該買什麼房
時間 Thu Dec  1 23:58:54 2022


我只是個魯蛇，年薪只有65萬上下的魯蛇，在國家某單位工作，最近在桃園看房子，比較偏好的是，大園南崁中壢等，中古透天或者3房公寓，以二手透天來說桃園這三區，2X年的
1000萬以下有不少間透天，比方說中壢A19附近，大園大觀路，聯x花園城，古亭


三房二手公寓，10到20年也有南崁星世紀，大園悅灣等，這也都是1000萬以下



我月入約5萬，有可能將來更進階，變成年薪80到90

目前計畫是先啃老，請家裡父母幫出一些頭款湊到加上自己湊到約兩成


假設很幸運的可以貸到30年，月繳大概月薪45%，假設是20年月繳可能月薪60到70%

但是我比大學生還省錢，一個月可以控制在10000內，就算到時候真不行，也有親人幫忙....

雖然會有人炮我，魯蛇買三小房，但是魯蛇現在不買房，以後大概老了，只能買塔位或者紙屋了


我現實認識的都說買二手屋，光是不讓他漏水，或者整理壁癌，拉插座等等，要花擺萬，買預售屋比較好

可是預售屋不確定性又大

各位人生勝利組，怎看待年薪只有略高於中位數的魯蛇買房呢？


應該說，如果跟我一樣廢，要有怎樣的策略買房呢

感謝各位











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※ 文章代碼(AID): #1ZYCz2hR (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669910338.A.ADB.html
※ 同主題文章:
● 12-01 23:58 a000209898. ■ [請益] 魯蛇該買什麼房
　 12-02 12:59 jamo. ■ Re: [請益] 魯蛇該買什麼房
噓 Sugimoto5566: 車棚1F 12/02 00:00
推 ceca: 先拼命買一棟,出租....在家繼續啃老.2F 12/02 00:01
→ ceca: 用租金幫你大幅減少養房子的壓力.
推 Nubybee: 現金流弱的人 放棄透天挑大樓較好 中古透天修繕是吃錢怪4F 12/02 00:01
→ a000209898: 別這樣啦，台灣中位數年薪只有50萬左右，難道以半人都5F 12/02 00:02
→ a000209898: 只能買車棚嗎
→ ceca: 買中古屋就好...你漏水是要花多少錢修..XD7F 12/02 00:02
→ ceca: 無腦出租,房子有問題租客剛好幫你承擔..顆顆.
→ ceca: 未來要收回來自己住或是賣掉換屋都可以.
→ ceca: 未來收回來再針對問題翻新修復就好.
→ a000209898: 我認識的人都說，20到30年透天，不讓他漏水跟壁癌，至11F 12/02 00:04
→ a000209898: 少要百萬..
→ ceca: 我買一間透天翻新賣掉,也不過花百萬..XD13F 12/02 00:04
→ ceca: 他修漏水修到百萬?....很肥的韭菜喔.
→ ceca: 難怪工班可以開特斯拉.
→ ceca: 還三百萬那台.
→ a000209898: 我是北漂人不能出租啦，我就是繳房租很不爽，才想買的17F 12/02 00:05
→ a000209898: 想請問您是幾年透天，有超過20年嗎
→ ceca: 20年透天翻甚麼,翻新大概都是4x~7x年透天.19F 12/02 00:06
→ ceca: 最老買過7x..100的賣太貴買不下手.
→ ceca: 20年內的透天我要賣都不會去翻新..XD
→ ceca: 浪費錢...原屋況油漆就好.
→ ceca: 2000年後蓋的房子又不是1980年以前那種爛蓋法.
推 a386036: 紙紮屋便宜24F 12/02 00:07
→ ceca: 1980以前的透天很多都蓋得很爛...XD25F 12/02 00:07
→ ceca: 牆壁給我用甚麼石膏粉...靠邀.
→ a000209898: 20到30透天如果只要求不漏水，插座不漏電，大概要花多27F 12/02 00:11
→ a000209898: 少錢阿
→ ceca: 最老的RC結構大概是40年.29F 12/02 00:14
→ ceca: 所以3x年以內的都是RC結構.
→ ceca: RC結構會漏水,你要看他是怎樣漏法.
→ ceca: 如果是外牆單點,那打針,幾千塊搞定..
→ ceca: 如果頂樓,建議你搭鐵皮...如果整個包起來大概2x~3x萬.
→ pttcloud: 真的 牆壁用石膏粉很慘 整個要打掉 泥做好貴34F 12/02 00:15
→ ceca: 當然最好你直接買頂樓有鐵皮的,那大概就只是包起來.35F 12/02 00:15
→ ceca: 這樣花不到十萬.
→ ceca: 漏電??...7x年透天都不漏電了,你是漏甚麼電?
→ ceca: 當然你也可以從新拉線,一層幾千塊電線更新.
→ kyova: 觀念正確就已經屌打大部分魯空惹~39F 12/02 00:16
→ a000209898: https://imgur.com/a/4UOSehe40F 12/02 00:17
[圖]
→ ceca: 這麼細的裂痕,你無視他就好了..XD41F 12/02 00:18
→ ceca: 看不爽自己去買土來批一下在油漆一下搞定.
→ a000209898: https://imgur.com/a/FlfK1KE43F 12/02 00:18
[圖]
→ ceca: 右下角是水痕嗎?44F 12/02 00:19
→ ceca: 他牆外面是甚麼
→ ceca: 拍的顏色太暗,看不清楚水痕還是怎樣.
→ a000209898: 大概這種程度不漏水就好，因為是在桃園，受到地震全台47F 12/02 00:20
→ a000209898: 最小
→ a000209898: 想買看看這種程度30年以下透天
→ ceca: 不過桃園3x年的透天1000買的到嬤?50F 12/02 00:21
→ ceca: RC結構的透天,1000以下應該零集合.
→ a000209898: 我租屋處，下大雨時一個角落會漏水，不過也不多啦，一52F 12/02 00:22
→ a000209898: 天的量大概一杯700cc漏水量
→ ceca: 他牆外面是甚麼.54F 12/02 00:22
→ ceca: 自己買透天,外牆建議可以,用裝潢版包起來..XD
→ ceca: 這樣要漏水就是你孫子的事情.
→ ceca: 當然2x年透天很多都是整排統一建築.
→ a000209898: 591去搜20到30,750到1000，北桃大約10幾間把（大園中58F 12/02 00:23
→ ceca: 那種如果你裝潢版包起來會很突兀..XD59F 12/02 00:23
→ a000209898: 壢南崁）60F 12/02 00:23
→ ceca: 那,如果漏水量很低,就先打針.61F 12/02 00:24
→ ceca: 直到未來某一天,你再去外牆拉皮就好.
→ ceca: 外牆拉皮最基本二丁掛應該1x萬可以搞定,你沒特別造型的話.
→ ceca: 有造型就要看造型才能判斷要增加多少錢.
→ ceca: 通常頂樓漏水比較麻煩,所以頂樓都建議有鐵皮.
→ ceca: 20~30年透天,10間??
→ ceca: 591有一大堆誤植的資料...你最好看清楚.
→ ceca: 應該是零集合..XD
→ ceca: 最便宜應該都開價1500左右,成交在13xx~14xx
→ a000209898: https://www.591.com.tw/2S?salt=weit&s=ac70F 12/02 00:27
→ a000209898: https://www.591.com.tw/2S?salt=jXuT&s=ac
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推 ceca: 你要接受那麼偏!?!?73F 12/02 00:28
→ ceca: 你不在那邊工作你會不會住到崩潰?
→ a000209898: https://www.591.com.tw/2S?salt=E28h&s=ac75F 12/02 00:28
→ a000209898: 我在機場工作的
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→ ceca: 喔喔喔.77F 12/02 00:30
→ a000209898: 這種價格應該都是房仲開最高，等你殺的把78F 12/02 00:30
→ ceca: 那個你要優先注意機能...至少要有間7-11.79F 12/02 00:30
→ ceca: 你貼的這幾棟,只有最下面那棟不知道.
→ ceca: 其他的應該直接住也不太需要花甚麼錢.
→ ceca: 住個十年二十年在一次翻就好.
→ ceca: 他們應該都有漏水瑕疵擔保..
→ ceca: and..建議你財力有點吃緊不要買邊間.
→ ceca: 邊間側牆你以後要拉皮,要多2倍以上的錢.
→ ceca: 當然邊間漂亮,房間採光好(可以挖窗),甚至可以偷空間停車.
→ a000209898: 如果c大是我，情願買這類型透天，也不大會買2房千萬新87F 12/02 00:33
→ a000209898: 公寓嗎，如果生活機能不論的話
→ ceca: 如果真要買邊間,以後要翻,也是直接側邊穿鐵衣(裝潢版)89F 12/02 00:33
推 chigo520: 魯蛇買三房幹嘛？90F 12/02 00:33
→ ceca: 我不喜歡住透天...因為從小住透天長大.91F 12/02 00:33
→ ceca: 但是兩房新屋....現在和中古屋價差太大.
→ ceca: 那還是選透天好了..XD
→ ceca: 如果是透天和4房1x年中古大樓,那我會想住大樓.
→ ceca: 但是如果是2+1房甚至2房,就算有帶車位.
→ ceca: 我還是選透天.
→ ceca: 因為空間差太多了,空間的差距,輾壓大樓的任何好處.
→ a000209898: 感謝c大，太感恩了98F 12/02 00:35
→ a000209898: https://www.591.com.tw/2S?salt=jkHM&s=ac，假設照片
→ a000209898: 是真的，類似這樣要翻修成不漏水，靠油漆化粧遮痕，要
→ a000209898: 花約多少啊
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→ ceca: 這個就是邊間...他側邊滲水很嚴重.102F 12/02 00:38
→ ceca: 不過他有鐵皮屋頂.
→ ceca: 因此是我,我就找人來把頂樓鐵皮包起來弄成兩間房間.
→ ceca: 之後順著側牆包下來.
→ ceca: 當然弄成兩間房間會牽扯到室內隔間和地板處理.
→ ceca: 這樣費用會高不少,大概要40~50萬.
→ ceca: 然後加上側牆,我看可能要60萬.
→ ceca: 然後廁所基本上全都要更新...投資的畫一間廁所做10萬.
→ ceca: 自住的話可能會做到15萬.
推 nightA: 原po好上進，感覺應該還很年輕111F 12/02 00:40
→ ceca: 廚房看起來比較沒問題,可以只換理台.112F 12/02 00:41
→ a000209898: 這樣也才60,比我所想的還低，感謝c 大113F 12/02 00:41
→ ceca: 地板磁磚看起來很好,窗戶沒特別拍不知道.114F 12/02 00:41
→ ceca: 如果窗框沒特別滲水也不用棟他.
→ ceca: 那基本上就是頂樓鐵皮包起來做兩個房間+側牆裝潢版包起來.
推 kagaya: 你透天廁所不只一間吧117F 12/02 00:42
→ ceca: 以及廁所全部重做.118F 12/02 00:42
→ ceca: 然後室內壁癌打除從新坐上去.
→ ceca: 看起來不到一百萬可以搞定.
→ ceca: 最多120萬內.
→ ceca: 另外我應該會順便正面拉皮.
→ a000209898: 再請教個問題，通常來說啦,591的二手屋最後成交價，都123F 12/02 00:44
→ a000209898: 比實際買到的低多少，稅金，服務費，代書費，貸款手續
→ a000209898: 費不論
推 Verstappen: 收支比你要算一下，超過60%應該很慢借126F 12/02 00:44
→ ceca: 每個時期每個地點都不一樣,1xxx萬以內的通常抓10%好了.127F 12/02 00:45
→ ceca: 也可能抓砍一百萬.
→ ceca: 破2000的殺價空間大很多.
→ ceca: 但是這牽扯到每個屋主心態不一樣.
→ Verstappen: *很難借，打錯131F 12/02 00:45
→ ceca: 所以一開始跟仲介出價不用太客氣,後面慢慢加.132F 12/02 00:45
→ ceca: and..我上面是要把頂樓弄成兩個房間所以才比較貴.
→ ceca: 如果你頂樓沒要弄兩個房間,那會便宜很多.
→ ceca: 你只包側牆,頂樓你只要鐵皮屋裡面的地板做一層防水後鋪磁磚.
→ ceca: 通常就不會漏水....因為你不是每天都在大颱風吹側風.
→ ceca: 這樣費用會差很多很多.
→ a000209898: 太感謝了138F 12/02 00:47
→ ceca: 弄兩個房間你要做內牆天花板,要配電,要做門要做窗戶,139F 12/02 00:47
→ ceca: 還要做地板.
→ ceca: 你單純只是把頂樓地板鋪磁磚,一坪之前是3xxx.
→ ceca: 你就算做到4xxx也沒多少錢.
→ a000209898: 看能不能半年內買到類似的143F 12/02 00:48
→ ceca: 反正你廁所泥作進來了...你在做磁磚,不會多貴.144F 12/02 00:48
→ ceca: 你貼這一棟屋況很差八,妳其他廣告的屋況都好很多.
→ ceca: 你貼的其他棟看起來都是直接可以住不需要花錢.
推 async: 現在炒房這麼高，你只能委屈自己住爛房了，也不用想說換房147F 12/02 00:49
→ async: ，因為也換不起了
→ ceca: 而且你最後貼的那一棟,他正面有造型,花費會比較高.149F 12/02 00:49
→ ceca: 正面如果是平面沒造型的,好處理問題少也便宜.
→ kagaya: 直接買不花錢的比較好吧？價格也沒差很多？151F 12/02 00:50
→ a000209898: 是阿，我是想請問說，最差要改約多少，比我想的便宜很152F 12/02 00:50
→ a000209898: 多,
→ ceca: 有拉,他貼可以直接住的都開9xx,要翻的那棟688..154F 12/02 00:51
→ ceca: 價差很大,那個價差可以把房子全部大翻.
→ ceca: 差那麼多超過兩百萬耶.
→ ceca: 當然問題是翻新要現金就是了.
→ ceca: 那個投資客可以吃下來花150萬翻新.
→ ceca: 之後掛11xx賣,成交10xx.
→ ceca: 當然下一個問題是,一年內買家貸款會遠遠估不到..XD
→ ceca: 所以吃下來到賣可能要放超過一年..
→ ceca: 洗掉銀行估價的"一年內交易以上筆交易為估價基準"內規.
→ ceca: 150萬還是大翻,廚房也打掉,地板也鋪新的之類的.
→ ceca: 外牆也拉皮了..
→ ceca: 窗戶全都更新.
→ ceca: 也就是所謂做到"你看到的平面全都是新的"...的地步.
→ ceca: 這樣你可以住人的賣900,他全翻新成交10xx...合理.
推 kagaya: 要認真壓在150萬，不然之前看到不少花兩三百萬還一直追加168F 12/02 00:57
→ kagaya: 的……
→ ceca: 當然地板可能是直接在原磁磚上面鋪超耐磨或是石塑.170F 12/02 00:57
→ ceca: 花兩三百的應該是被包商坑了..XD
→ ceca: 一樣一樣的算,要算到兩三百滿厲害的.
→ kagaya: 哪個包商看素人裝潢不先坑看看的阿…173F 12/02 00:57
→ ceca: RC結構通常在結構上面沒有甚麼問題.174F 12/02 00:58
→ ceca: 喔喔...自住戶翻新...那被坑很正常,不被坑才奇怪.
→ ceca: 尤其是認識的最愛坑自己人..XD
→ kagaya: 什麼都打掉重弄可能就很貴吧0.0 我朋友也是弄了五百萬@@本177F 12/02 00:59
→ kagaya: 來還以為之前貼文三百萬滿誇張的…
→ ceca: 他把整棟打到見磚在做起來就破兩百.179F 12/02 01:01
→ kagaya: 阿 像c大的朋友不是光弄防水就40萬@@a180F 12/02 01:01
→ ceca: 他那個除了打的超徹底外,價位也開得很高..XD181F 12/02 01:01
→ ceca: 包商就...反正...就是這樣一種生物.
推 nightA: 要怎樣才能不被坑啊183F 12/02 01:02
→ ceca: 你要懂....XD184F 12/02 01:02
→ ceca: 不然...這社會本來就是吃人的社會.
→ ceca: 社會很危險...這只是某一種小危險的表象而已.
→ ceca: 大危險就像你的虛擬貨幣放在FTX那樣...直接歸零.
→ ceca: 或是負油價,你有一口期貨就要賠500萬...
推 carden31: 老透天位置又偏不好貸到八成吧189F 12/02 01:04
→ ceca: 要找有銀行會做外圍的,也會放八成.190F 12/02 01:05
→ ceca: 最無腦就是找在地農會..XD
推 osirisobelis: 家庭成員多少阿？為啥要透天或三房192F 12/02 01:07
→ ceca: 空間大以後有妙用..XD193F 12/02 01:07
→ ceca: 不過附近應該有2x年3房...應該在7xx萬甚至以下.
推 carden31: C大你當然沒問題啦看你資產就給過了，對他而言感覺有難195F 12/02 01:10
→ carden31: 度
→ ceca: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12273980.htm197F 12/02 01:10
→ carden31: 物件不存在198F 12/02 01:11
推 ohmypig: C大你好, 請問要自住買舊中壢還是青埔相對比較好?199F 12/02 01:11
→ ceca: 他有爸媽幫出頭期款倒是ok.200F 12/02 01:11
→ ceca: 只是他是拿新兩房和透天比,那當然透天..XD
→ ceca: 但是如果是2x年3房,我看含車位大概7xx可以成交.
→ ohmypig: 人在外地工作也想說是不是先出租 (感謝借原PO文一問)203F 12/02 01:11
→ ceca: 這樣差兩百萬,有沒有必要選透天就是他自己評估.204F 12/02 01:11
→ ceca: 青埔炒比較兇...不過穩定性比較低.
→ ceca: 青埔最後的大絕招就是航空城..航空城有動作青埔還會爆衝.
→ ceca: 所以就看你信不信任航空城..XD.
→ ceca: 中壢就安全牌...也沒啥好期待.
推 lolwtfnow: 家裡祖產連棟6～70年老透天 漏水漏爆也不知怎麼整理好q209F 12/02 01:13
→ lolwtfnow: q
推 ohmypig: 原來是這樣XD 謝謝 C大211F 12/02 01:13
→ ceca: 連棟漏水,要嘛就是正面外牆,可以拉皮,頂樓鐵皮.212F 12/02 01:14
→ ceca: 室內就是管線,那看要不要順便重作廁所.
→ ceca: 漏水漏來漏去就那幾個原因...
→ ceca: 最貴就是側牆,時間久了整片牆壁都壁癌看起來很可怕..XD
→ ceca: 處理也是側牆做防水,不過還是建議穿鐵衣或是裝潢版.
→ ceca: 內部就要壁癌打除後從新粉光.
→ ceca: 當然還有窗框...6~7x年窗戶沒換過的話,那就從新做窗戶吧.XD
推 nightA: 青埔穩定性比較低的意思是價格有可能上下浮動？219F 12/02 01:17
→ ceca: so...看是怎樣漏,就怎樣處理...220F 12/02 01:17
→ ceca: 對,因為炒做很兇,所以大炒,或是風向逆轉時會吃回檔.
→ ceca: 外加他有依附航空城,要是哪天說航空城計畫撤案.
→ ceca: 那青埔會變災區.
→ ceca: 不過目前看起來航空城要撤案機率很低..只是不知道拖到哪一年
推 nightA: 懂了，中壢的話就比較偏向跟著物價穩穩上漲，不會像青埔225F 12/02 01:23
→ nightA: 那樣可能大起大落，學到了，謝謝C大～
推 lolwtfnow: 主要老屋格局狹長 靠中間開天井採光 但就整棟毫無隔音227F 12/02 01:23
→ lolwtfnow: 可言 且樓地板裂痕明顯 想整個打掉重做但好像沒這麼容
→ lolwtfnow: 易
推 ohmypig: C大那請問楊梅埔心呢？ 龍潭台積如果1奈米廠進去應該會230F 12/02 01:26
→ ohmypig: 有機會大漲？  謝謝
推 lagadidi: 壞點的就牢房232F 12/02 01:29
推 ceca: 台積電進去,四周雞犬升天..XD233F 12/02 01:31
→ ceca: 但牽扯到,要多久進去..
→ ceca: 你看,竹南大埔從有聲音到完工,好像快10年
→ ceca: 自住沒差,投資的話,你就要掐算時間了.
推 nightA: 最近在想一個區域各房屋類型的漲幅，預售/新成屋， 中古237F 12/02 01:39
→ nightA: 屋10年內、1X年、2X年以上，然後再分公寓、大樓跟透天，是
→ nightA: 不是1X年或2X年以上的房子相較於10年內的屋子比較不會漲？
推 ohmypig: 收到！ 謝謝240F 12/02 01:51
推 ceca: 當你的屋齡到3x年以後,3x 4x 5x 6x 7x 1xx...價格都會差不多241F 12/02 02:09
→ ceca: 所以跟你想的相反...XD
→ ceca: 唯一的差異只是,屋齡低的會先漲,先漲的會先停漲.
→ ceca: 就像前兩個月很多低屋齡的都停漲了.
→ ceca: 但是現在老屋都還在緩漲..XD
→ ceca: 先漲,不代表你漲的比較多,只是因為比較早,所以產生錯覺.
→ ceca: 地區也是,蛋黃區會先漲,也會先停.
→ ceca: 但是整個漲幅的冠軍,很多時候都是外圍.
→ ceca: 當然不否認有蛋黃區特殊炒做.
→ ceca: 但,特殊炒做效應巨觀來講比率低很多.
→ Jodaro: 房屋壽命不是有限嗎251F 12/02 02:12
→ Jodaro: 超過銀行還會給鑑價唷
→ ceca: 特殊炒做就像七期,他在2003年的時候和其他地區價差沒很大.253F 12/02 02:12
→ ceca: 但在2010那一波就瘋狂拉開價差.
→ ceca: 所以那時候七期有一個特殊炒做現象,漲幅特別大.
→ ceca: 之後...其實你看這一波,七期漲幅應該沒北屯高.
→ ceca: 更不用說海線.
→ ceca: 1xx年都可以貸款了,請問幾年不能貸?
→ ceca: 貸款八成唷.
→ Jodaro: 只剩土地價值了吧？260F 12/02 02:14
→ ceca: 那50年地上權也可以貸款六成.261F 12/02 02:14
→ ceca: 請問地上權有啥土地價值?
→ Jodaro: 鑑價應該很低吧。。。263F 12/02 02:15
→ Jodaro: 鑑價很低貸8成貸6成魯蛇還出得起嗎
→ ceca: 貸款六成是買價貸款六成,鑑價超過買價.265F 12/02 02:16
→ ceca: 地上權本來就六成...
→ Jodaro: 這樣代表 你挑的物件賣家本來就不會開很高價可以跟鑑價差267F 12/02 02:19
→ Jodaro: 不多。。。
→ ceca: 買很高的話甚麼東西都鑑不到阿.269F 12/02 02:20
→ ceca: 新屋精裝後轉賣,買家也鑑不到...XD
→ ceca: 之前就有投資客遇到這個問題..
→ ceca: 毛胚屋買入,精裝...然後+500...買家鑑價鑑不到.
推 snow30288: 把自己嫁入豪門273F 12/02 06:00
推 Narok: 乾脆說紙箱好了274F 12/02 06:02

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