※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-01-08 06:19:08
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作者 標題 [閒聊] 景氣不好的買房步驟
時間 Sat Jan 7 23:04:21 2023
會打這篇 主要還是到現在還有人會想買房
可能是因為我投資做久了 都忘記價格是一回事 需求總是存在的
講實際不動產 買對了跟買錯了 人生會天差地遠
驗證了 選擇比努力更重要 這句話
以下沒要討論多空 單純只給真的想買的
所以先嘴了 堅持長線看空可以左轉了
中間懶得看 可以直接看實戰
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即使是日本這種房子越老越貴 景氣持續緊縮的狀況
還是有房子再蓋 還是有買賣 居住 就是一個剛需 我們先認定好
再來
價格講實際很簡單=成本+利潤
扣掉詭異地點
房地產長線 就是漲 因為成本再漲
成本=土地成本+人力成本+材料成本+其他成本(環安衛)
土地台灣就是一直漲
https://www.land.moi.gov.tw/upload/k1-20230105135548.pdf
這還是政府公告的落後指標
當然 跟貨幣越來越多也有關 但是這扯到金融 我們就不深入了
人力成本
https://zh.m.wikipedia.org/zh-tw/中華民國基本工資
人力成本也是一直漲 當然你說 不一定啊 這工作說不定超多人再做 沒人要 多殺多
恩 台灣藍領有多惡化 這我就不多說了
反正你們又不可能進來工地驗證.....
要不是有逃逸外勞做綁鋼筋搬料這些比較低階的技術活 成本還更高...
材料成本
沒錯 材料是會高低起伏的 但是長線看還是漲 因為貨幣關係... (20年以上)
記住 台灣超過50%住在20歲以上老房 交易量還是大宗
不過這確實會高低起伏 材料成本我覺得可以算是 平 就是對價格無貢獻
其他成本
環安衛
環境就是空污 噪音 水處理 營建廢棄物 土方 一般垃圾
安全就是工人
衛生就是現場條件
空污 現在沒灑水車 車輛直接出去 黃沙滾滾 就是吃單子
噪音 鄰居都打電話檢舉 所以施工時間受限 完工時間拉長 (這也是一種成本提升)
工地髒水不能亂排出去 吃單子
營建廢棄物 爆幹漲
https://www.twreporter.org/a/enterprise-wastes-black-market-illegal-processing-plants
現在超貴 以前便宜 但是我不能跟你們說為什麼 QQ
土方 漲
這我就更不能說了....
一般垃圾 也是漲 有些會顧人把垃圾檢一檢 下班回家才丟
因為垃圾車 不收 營建工地的一般垃圾 (我應該沒記錯) 一律要外包處理
講了這麼多 他媽就是一直漲的東西啦 除非你4萬萬換一塊 搞出 新新台幣
我一句話帶過 閉嘴就是漲啦
怕有些人在那邊吵鬧 這次解釋清楚
=====================================
那會有人問 房地產檢到便宜是怎來的
很簡單啊 只有兩個因素
1.泡沫 2.個人金流耍腦
我們不討論第二點 因為這比較看命 當然第2點要是很多 就是1 這狀況
所謂泡沫 就是漲高了
建商就是一個加工業者
http://service.mof.gov.tw/public/Data/statistic/class/110.pdf
同業利潤是抓高了 自行研究一下稅法 感謝
你成本30 賣個40還行 賣到60 70就過頭了點
這時候溢價產生 但是會不會下修 就要看產品了
投資客主要在這一點著墨
地點 座向 採光通風 人流 薪資組成 男女比例 年齡組成 購物習慣 運動習慣
醫院類型 學校升學率 自然環境 政治走向 交通發展 太多點了
因為居住是人生一大事 要考量的太多
不過不可能每點都精通 八仙過海 各顯神通
賺錢方式每個投資客都有自己的點
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好啦 實戰在這
不管是預售還是二手
你先確定你喜歡的區域 然後鎖定至少5個你願意買的案子
被賣掉兩個以上 你就可以去買了
不動產一旦開始緊縮 谷底起漲一定是 物件開始緩慢消化 然後"加速消化"
尤其你去看預售最準
至少可以保證不跌價
我隨便舉個例子
就用我最熟的新竹來說
竹北各案好了 如果他一個月 甚至兩個月賣一間 那他到完銷前都不會降價
當你看到你要買的location 幾個預售指標案 貨一直再被吃 那就是谷底了
當你看到你要買的location 幾個預售指標案 貨一直再被吃 那就是谷底了
不過很妙喔 同一時間對吧 你可能最頂區域是谷底 但是外圍只是山腰 還會續跌
這是看地點的 不是真的看景氣 case by case
所以總結啦
1.鎖定你真的要的區域
2.鎖定5~10想買物件 性質差不多的 不要有些大有些小 有新有舊
持續確定售出與否 時間夠的話 建議7 8間以上
3.一旦售出過半且"加速" 那你就該出手了
最大秘笈講實際是加速啦
不是速度 是"加速度"
為什麼 因為如果是在山腰往谷底過程 銷售不會加快 這不是股票 謝謝
最後舉例
竹北高鐵案A
1 2 3月都只賣一間 4 5 6月都賣兩間 7 8月賣三間 那九月你可以走進去了
不過要是 1~9月都只賣一間 那就是沒有好轉
銷售加速度就是一切
寶藏我都在這了 自己來拿吧
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推 : 新竹王 新竹王 新竹王 新竹王1F 01/07 23:06
推 : 推新竹王 買錯房子的路過QQQQ2F 01/07 23:08
推 : 好難看懂 先存一下@@3F 01/07 23:15
推 : 新竹王推4F 01/07 23:16
推 : 竹北王～5F 01/07 23:18
→ : 景氣不好幹麻買房？6F 01/07 23:24
推 : 一森峰超慘，被詠遇屌打7F 01/07 23:25
推 : 謝謝新竹王，學到一課8F 01/07 23:33
推 : 六樓，景氣不好，代表投資客或是真的有需求的人可買到低價9F 01/07 23:39
→ : 啊
→ : 啊
推 : 可是那種預售要怎麼得知他有沒有實際成交啊 一般人11F 01/07 23:39
→ : 的角度
→ : 的角度
→ : 實登蓋牌怎麼辦13F 01/07 23:41
推 : 根據文內的說法，其實只要每月持續有成交一間，建商沒金14F 01/07 23:46
→ : 流壓力的話，其實就是壓根兒不會修正
→ : 物件有沒有賣出，問代銷啊，不然你就delay 一個月靠實登
→ : 知道
→ : 流壓力的話，其實就是壓根兒不會修正
→ : 物件有沒有賣出，問代銷啊，不然你就delay 一個月靠實登
→ : 知道
→ : 現在就沒修正阿.18F 01/07 23:48
→ : 也不用說一個月成交一間.
→ : 主要是建商前兩年賺太多了..XD
→ : 外加這次冷盤時間太短了.
→ : 所以新案沒看到修正.
→ : 我是不知道一堆人在幻想甚麼..XD
→ : 漲跌是用想的用喊的喔..XD...沒趣看房子?
→ : 還是代銷說這棟要賣2300萬,你說那是假的,你不信這樣?
→ : 也不用說一個月成交一間.
→ : 主要是建商前兩年賺太多了..XD
→ : 外加這次冷盤時間太短了.
→ : 所以新案沒看到修正.
→ : 我是不知道一堆人在幻想甚麼..XD
→ : 漲跌是用想的用喊的喔..XD...沒趣看房子?
→ : 還是代銷說這棟要賣2300萬,你說那是假的,你不信這樣?
推 : 好文推呀26F 01/07 23:49
推 : 景氣哪裡有不好…27F 01/07 23:55
→ : 科技業區域也許會有影響吧？28F 01/07 23:59
推 : 謝謝m大29F 01/07 23:59
推 : 新聞建商都在哀，本版一片樂觀真有趣30F 01/08 00:02
推 : 第一，年薪三百萬新台幣以上，第二，存頭期款，第三，買31F 01/08 00:04
推 : 建商不哀沒後門阿32F 01/08 00:06
→ : 建商哀歸哀,阿他是降價沒有..XD33F 01/08 00:08
→ : 你沒看到,服務業說要外勞,魯蛇還不是在哀.
→ : 阿魯蛇是翻身沒有..XD
→ : 你沒看到,服務業說要外勞,魯蛇還不是在哀.
→ : 阿魯蛇是翻身沒有..XD
→ : MTK分紅開始打折了36F 01/08 00:17
推 : 空空也天天哀實坪，房價要七折，也沒用呀37F 01/08 00:18
推 : 建商講話就當放屁就好，我媽每次都說建商就是嚇嚇窮人，38F 01/08 00:22
→ : 有錢人根本不管他講多少，自己認為多少就是多少，不要
→ : 拉倒，成交立刻掏錢不囉唆
→ : 有錢人根本不管他講多少，自己認為多少就是多少，不要
→ : 拉倒，成交立刻掏錢不囉唆
推 : 謝謝分享41F 01/08 00:24
推 : 我們家買房都一口價殺建商8折起跳，立刻成交不囉唆。北42F 01/08 00:24
→ : 市非豪宅在那邊開140萬，想嚇誰？
→ : 市非豪宅在那邊開140萬，想嚇誰？
推 : 那就看建商多會撐啊嘻嘻44F 01/08 00:24
推 : 我最討厭現在那些精品銷售，好東西都藏起來要客人去巴45F 01/08 00:27
→ : 結他們或配貨，老娘有錢用塑膠袋裝鈔票出門也爽，香奈
→ : 兒包算什麼，跩屁啊，和酒店妹背一樣的包很了不起嗎？
→ : 結他們或配貨，老娘有錢用塑膠袋裝鈔票出門也爽，香奈
→ : 兒包算什麼，跩屁啊，和酒店妹背一樣的包很了不起嗎？
推 : 八折喔…實登拿來看看？48F 01/08 00:27
推 : 實價都做出來的，簽一張裝潢金退費就可以了，BJ4。49F 01/08 00:28
推 : 代銷就直接說，不簽就沒辦法用這個價格賣你，畢竟實價登
→ : 錄大家都在看。頭期款會要繳比較多，貸款也要多貸，可是
→ : 沒差啦，多貸很爽啊～交屋2個月後建商直接退款。
推 : 代銷就直接說，不簽就沒辦法用這個價格賣你，畢竟實價登
→ : 錄大家都在看。頭期款會要繳比較多，貸款也要多貸，可是
→ : 沒差啦，多貸很爽啊～交屋2個月後建商直接退款。
推 : 厲害厲害～53F 01/08 00:46
推 : alex哥也可以吧？但是我媽的臉皮真的很厚…我以前都覺得54F 01/08 00:48
→ : 她很丟臉，長大後覺得才覺得很崇拜她，幹嘛給建商多賺
→ : 錢？他會感謝我們嗎？
推 : 然後貸款的時候，我媽一通電話就讓銀行自己吸收掉了設定
→ : 費3/4萬，明明我們已經滿手房子，還是拿到最低利率…（
→ : 要找私人銀行，公銀不能配合）
→ : 她很丟臉，長大後覺得才覺得很崇拜她，幹嘛給建商多賺
→ : 錢？他會感謝我們嗎？
推 : 然後貸款的時候，我媽一通電話就讓銀行自己吸收掉了設定
→ : 費3/4萬，明明我們已經滿手房子，還是拿到最低利率…（
→ : 要找私人銀行，公銀不能配合）
→ : 我沒那個實力讓建商給我8折^_^60F 01/08 00:54
推 : mf 大真的很了解成本高低61F 01/08 00:55
→ : 所以我覺得建商和銀行都是在欺負窮人啊，遇到實力稍為厲62F 01/08 00:55
→ : 害一點的人，他們還是要讓利吞下去
→ : 害一點的人，他們還是要讓利吞下去
→ : 萬物皆漲，等到剛需都不起，投資客收手，就只剩多殺多64F 01/08 01:07
→ : 我就自己再蓋房的 當然知道成本啊 是真的漲滿多的65F 01/08 01:41
→ : 講實際主要還是現在人意識抬頭
→ : 講實際主要還是現在人意識抬頭
→ : 將本求利的建商還是會倒閉67F 01/08 02:40
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