※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-01-11 16:19:13
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作者 標題 Re: [閒聊] 打炒房通過了，ceca要被抓了？
時間 Tue Jan 10 23:29:51 2023
※ 引述《seiryou (反逆的魯魯蛇)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: : 這法條跟我有啥關係..XD
: : 有沒有一堆白癡連法條都沒看的.
: : 他針對預售屋轉讓,和建案不實廣告.
: : 以及壟斷建案和哄抬建案價格.
: : 基本上都是針對新建案尤其預售屋.
: : 跟中古屋有關的只有法人買賣住宅的限制.
: : 但以上哪一條跟我有關..XD
: : 反而.
: : 供給要大幅量縮了..XD
: : 以後沒有斷頭預售屋投資客.
: : 各位看著辦會發生甚麼事情...XD
: 純好奇問一下 c大一直說短期預售屋投資客早就消失的差不多
: 現在過了這法根本對投資客沒啥影響 那哪來的斷頭投資客?
: 長期口袋深的投資客也不怕這法吧?
: 這法過與不過都影響不到投資客 又怎會影響到供給?
: : 你可以看到建商怎樣爽爽拉價格.
: : (建商賣1000,一個月後拉1100在拉1200在拉1300....也沒犯法喔
: : 他不要廣告說熱銷,或是成交1300片你說成交1500就可以了)
: : 這以前解釋過了我知道白癡都不相信甚至沒看過.
: 一樣好奇問一下 c大都說沒什麼短期投資客了 那現在應該就是建商跟長期投資客持有?
: 那這法過不過跟現在的情況有什麼區別嗎?
: 順便問一下 如果建商鎖籌碼自己拉價格這麼爽 又為何要賣給投資客?
: 自己爽爽賺不好嗎?建商是不是不太聰明沒有想到這點啊?
早期建商預售屋賣掉後.
"可以拿合約跟銀行貸款"
所以後來產生一連串的預售屋熱.
所有人都跑來做預售屋,連長期做成屋的建商也跑來做預售屋.
當然後來有沒有把這一條修掉我沒注意...畢竟我不是建商沒注意到建商貸款的變化.
而預售屋賣習慣了,建商就持續它的習慣而已.
但這樣就會產生.
炒短黃牛跑出來.
建商賣100戶,炒短黃牛買10戶又掛10戶賣.
那是不是供給量是沒有變化的.
當然也有中期,本來買了就要屯幾年的.
不過他1000萬買,無腦掛1200萬開價在那邊...
一方面試圖哄抬價格,另一方面如果有人用1100萬跟他買,她也開心,現金變兩倍.
(通常只付10%訂金)
你要知道,他買預售屋可能是因為現今只有100萬所以才買1000萬的一戶.
而他如果1100賣掉,他手上變200萬現金.
因此他可以退買差一點的兩戶1000萬...或是在多湊個20萬買兩戶1100萬的.
所以為啥房價漲上去,它們會賣房子.
"因為他現金少,賣掉房子在買回來,現金會大幅增加"
這是槓桿奧義之一....現金少的投資客很愛一直買賣,這樣他手上現金會快速變多.
當然如果沒賣掉,那他本來就是要放長其他也沒差.
因此建商100戶,10戶被黃牛買走,黃牛又掛賣.所以供給量沒變.
40戶被中期買走,中期又有20戶拿出來掛爽的釣魚,那供給量只減少20.
而今天突然不准賣了.
那就是,黃牛的10戶和中期掛爽的20戶全都消失.
這樣市場上不就直接少了30戶...
這樣不就量縮...
當然目前市場看起來.
黃牛量實在不多.
因為黃牛只要左手一進來右手一釘掛賣,不會在那邊等.
因此黃牛的物件一定會在591 或是鄉民要的樂居網上面看到.
那你只要觀察預售案轉讓的釋出量,就可以判斷有沒有殺出潮,和災情慘重狀況.
但目前釋出量真的少...
正確來講在房地合一2.0之後就很少了....
因為稅太重,黃牛算一算不是很好賺.
因此很多純黃牛都跑去玩別的東西.
剩下的大多都是中期那種掛爽可賣可不賣的.
但因為房地合一稅實在太重,大漲漲太多的情況下,例如你帳面上已經漲了300萬.
靠邀,你要被政府抽130萬....
中期的很多想到被抽130萬就超不爽,因此都縮回去不賣,反正他本來就預定要放一段時間.
另外因為價差變很大,800萬變1200萬,他如果套現後在利用多現金的方式買兩戶.
另外因為價差變很大,800萬變1200萬,他如果套現後在利用多現金的方式買兩戶.
他就會產生貸款過不了,或是因為被抽稅太重,所以在買兩戶的總金額放大太多的壓力.
因此乾脆就不賣.....
so...中期的投資者大量退出銷售市場.
因此之前預售屋轉售量其實就不多...
相對的.
想想2015~2016的時候.
光我玩的大悅,一個建案,掛售廣告都要兩百戶,扣掉重複廣告應該有70戶都在掛.
而你看....
https://ibb.co/F6vQxb6
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/0/ibb_co_y0Tzfn0.jpg)
預售屋的掛賣量.
你告訴我這是甚麼殺出潮...XD
正個高雄大學預售屋225,橋頭新市鎮129戶....
不是號稱全台灣最危險的地方...XD..怎麼掛賣的預售屋才三百多戶?
隨便一個建案銷售量就超過某一區,全部的"預售屋轉讓"掛賣量.
跟2016年那種,一區上千戶在殺出差那麼多.
而2016還只有部分地區回檔,例如新灣區....或是美術館農16的大坪數(一百多坪毛胚屋)
大部分地方也沒回檔.
大部分地方也沒回檔.
你看我大悅預售屋剩下來成屋過戶的有七間.
之後一年就賣到剩三間m再過一年賣光.
全都有賺錢..XD
所以非重災區,回檔在哪?回檔到我最後賣掉的還可以賺一台1.8國產新車??
(當然新灣區有回檔,中山路旁邊那幾棟1x年屋,成交最高衝到30,後來回檔到24
景觀宅也有回檔)
本版有不少人買過大悅,你自己問它們我有沒有豪洨.
台南也有很有名的成大城..請問當時成大城殺出潮,交屋前夕,預售屋掛賣量是多少?
不然帥過頭的竹南大浦,請問當時殺出潮有多少.
你在對比今天的各縣市被點名的區域.
看一下在想一下...XD
當然啦,等到法案上路.
就是連這幾百戶的供給全都消失.
這樣不就供給量縮...XD
災難必須發生在大量供給之下.
才會有人踩人.
沒供給...是要踩地上的青蛙還是踩魯蛇??
因此去年九月十月我還不確定會怎樣.
到了12月中,我就知道不會回檔了..XD
供給量還越來越少...怎麼回檔?
並且從這種市場結構組成來看,預售屋持有者,真的短期拚轉讓的投資客其實非常稀有.
中期普通.
而長期和自住自用買盤比想像中還要多非常多.
而這個法案下去主要影響大概是.
讓中期的投資客不要在那邊掛爽然後拚賣掉之後現金變多再買兩間...XD
安安心心的放到交屋之後再養一段時間再賣.
這大概是這次禁止轉讓對投資客最明顯和直接的影響.
至於建商自己鎖籌碼拉價格.
你沒看到城揚就不賣預售了.
好幾個建商鎖起來早就不准預售轉讓.
也好幾個建商,一戶只准轉讓一次,也就是你是承接者你就不能預售屋在轉賣.
這個講了我相信很多空空不信...XD
但狀況就是這樣子.
建商不爽黃牛在那邊破壞價格,破壞他拉價的格局...!!
至於法案過了.
等到降息循環開始.
建商會不會爽爽的拉價格.
各位繼續看下去就知道了...
雖然像某些地方...例如高雄美術館,鳳山國泰重劃區這些.
我不想再刺激空空.
但是既然空空那麼高潮,我也只能講一下.
這些地方建商都還在往上拉價格.
對...現在這些地方的新屋還再越來越貴.
你信不信是你家的事情.
國泰重劃第一個建案成交會看到五字頭....應該不是平均5,但是高價的會見5.
鳳山喔...XD
美術館的城揚案沒搞錯她要平均5字頭,高價不知道有沒有要拚見六.
(皇苑是成交六字頭好幾間了...但皇苑是豪華品牌...城揚可是以前廉價品牌代表之一)
你不信,或是你嗆他這樣賣賣不掉....那你家的事情.
我只是告訴各位資訊大概是這樣子.
法案還沒上路,我現在講這個應該很ok....XD
不然以後法案上路..
"建商想賣多少"的資訊....基本上就不會在本版講.
你們不知道是你家的事...顆顆.
不會等建商公開自己去看喔...呵呵.
我只會等他公開後,才告訴各位"喔喔...OOO要賣XXX價格"
真實世界跟很多空空想的根本就平行宇宙.
--
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→ : 呵。1F 01/10 23:33
推 : 謝謝老師2F 01/10 23:35
→ : 真實世界跟很多空空想的根本就平行宇宙
→ : 真實世界跟很多空空想的根本就平行宇宙
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/B3OYlAih.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/7MV4pNth.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/7Mp00jCh.jpg)
掛賣很奇怪嗎.
我內文你都沒再看喔...XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:37:03
推 : 供給減少 反而變成易漲難跌7F 01/10 23:36
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/gMLskcyh.jpg)
你最後貼的白天鵝.
你知道我之前買多少賣多少嗎..XD
我買26賣28..
現在這個要轉40..
你參考一下建商會不會拉價格.
另外白天鵝有幾戶再掛賣自己查一下.
阿是有多少量??
→ : 台灣的餘屋根本不會有供給不足的問題 嘻嘻11F 01/10 23:38
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:39:44推 : 推12F 01/10 23:38
推 : 所以ceca大建議現在買預售嗎？如果按照文章說的未來建商13F 01/10 23:39
→ : 拉抬容易應該現在買還是合適吧
→ : 拉抬容易應該現在買還是合適吧
你要注意的是.
你買建商的新案例如城揚的你買55好了.
旁邊15年屋再30.
你價差都快翻倍之外.
你到時候成屋轉賣你是中古屋可不是新屋.
那時候新屋如果是65好了.
你中古屋要賣多少?
這時候你回頭看1x年屋可能漲到40.
你買55想賣60都有點硬.
因為你中古屋跟中古屋比....你跟1x年屋跳太大.
那到頭來你可能只能賣58.
賺個皮毛錢...XD
反觀中古屋.
再旁邊30,然後看你衝到65,它們就"努力"的往5x邁進.
只漲不跌,漲上去怎樣都合理.....又好賣.
那你投資幹嘛買預售屋.
建商有幫你拉抬,但是你只能賺很少耶.
推 : 921後蓋的房子 你算一算真的沒多少，多的是住在老公寓大樓15F 01/10 23:39
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:42:17推 : 推16F 01/10 23:40
推 : 房版只看ceca老師的17F 01/10 23:40
→ : 其他時間都在跟BLUESKY我要繼續租房
→ : 其他時間都在跟BLUESKY我要繼續租房
推 : C大，看過你很多篇文章，你都說2022-2023不要碰預售屋19F 01/10 23:41
→ : ，可是你都說建商現在不會降價，那這樣碰不碰預售屋有
→ : 差嗎？
→ : ，可是你都說建商現在不會降價，那這樣碰不碰預售屋有
→ : 差嗎？
推 : 今天第五篇了，罪大惡極，先抓起來22F 01/10 23:41
→ : 他說的不碰是投資啦，那段時間中古屋有肉23F 01/10 23:41
→ : 幹嘛去碰預售屋。
→ : 幹嘛去碰預售屋。
上面剛解釋.
主要是中古屋要跟中古屋比價.
你成屋轉賣...你可是中古屋阿.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:42:52
另外因為預售不能轉讓.
所以你勢必就是要"過戶辦貸款".
因此預售轉讓的優勢也全都沒了.
不如買中古屋.
so..白話講.
不建議買預售屋的一切原因都是.
"價差太大".
2020年我就敢買白天鵝.
因為你同樣看我後來買美術館自住的中古屋.
我白天鵝買26...轉賣28.
而自住的15年中古屋,買19.x....
價差其實滿合理...
(白天鵝是小兩房所以單坪又貴一點,他的三房含車位好像可以買到24.x)
(我中古屋是買5x坪...坪數就明顯大很多)
做投資,價差是非常重要的指標.
千萬不要追價差大的另外一頭.
好處很少壞處滿滿.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/10/2023 23:46:06
推 : ceca大好人有好報 今天發這麼多文有夠佛心25F 01/10 23:46
推 : 精髓「價差」26F 01/10 23:46
推 : 不過如果房屋一直漲的話誰要租房...27F 01/10 23:47
推 : 鳳山國泰重劃區那地點根本完美啊，底價50搞不好都有可能28F 01/10 23:48
推 : 請問大大台北市要怎麼判斷要買中古屋還是15 年內新屋？29F 01/10 23:48
推 : 好奇問一下c大 不能賣供給減少我認同 但同理投資客30F 01/10 23:49
→ : 同樣不會去買來轉售 所以需求也減少 是嗎
→ : 同樣不會去買來轉售 所以需求也減少 是嗎
→ : 台北要問台北投資客比較準，因為組成和結構不一樣32F 01/10 23:52
→ : 另外，如果價差低，單純不能轉，中期投資客還是會買
→ : 但實際上，自住，換屋，長期持有，不買新屋就會死的患者非常
→ : 多
→ : 自住自用換屋族永遠都是大部分買家
→ : 因此最近的新建案，還不是很多人穩穩銷售
→ : 甚至價差很大，有些中期投資客都照買
→ : 他們大概認為，有賺錢就贏了，賺多少不重要
→ : 那，啊就還是買了，科科
→ : 另外，如果價差低，單純不能轉，中期投資客還是會買
→ : 但實際上，自住，換屋，長期持有，不買新屋就會死的患者非常
→ : 多
→ : 自住自用換屋族永遠都是大部分買家
→ : 因此最近的新建案，還不是很多人穩穩銷售
→ : 甚至價差很大，有些中期投資客都照買
→ : 他們大概認為，有賺錢就贏了，賺多少不重要
→ : 那，啊就還是買了，科科
推 : 好啦 房蟲多安慰自己ㄧ點41F 01/10 23:55
推 : 請問C大 2021年買的自住預售屋，台中地區，需要過度擔42F 01/10 23:55
→ : 憂嗎
→ : 憂嗎
推 : 大家自住愛新房，請問偏好買中古的是投客為主嗎？44F 01/10 23:59
→ : 你2021年的已經漲很多，你現在要計算資金利用率的問題45F 01/11 00:01
→ : 是要重稅套出現金後轉投資賺的多
→ : 還是無腦放到低稅爽爽數鈔票比較開心
→ : 這牽扯到你投資能力和資金調度
→ : 是要重稅套出現金後轉投資賺的多
→ : 還是無腦放到低稅爽爽數鈔票比較開心
→ : 這牽扯到你投資能力和資金調度
推 : 城陽還在賣預售啊 只是都賣地上權 呵呵49F 01/11 00:02
→ : 至於價格，你既然現在是預售，你放到成屋後幾年，大概下一50F 01/11 00:02
→ : 次大漲都漲一段時間了
→ : 次大漲都漲一段時間了
→ : 空空最後地上權都買不起52F 01/11 00:02
→ : 中古屋釋出量不多，新建案一個案都幾百戶53F 01/11 00:03
推 : 為什麼有人租房很簡單啊 沒頭期54F 01/11 00:03
推 : C大用真槍實彈 真金白銀在戰場上累積的經驗 魯空空還55F 01/11 00:03
→ : 是乖乖聽課比較實在
→ : 是乖乖聽課比較實在
→ : 你看中古屋一區的量是幾戶，裡面還包含公寓透天老屋中古屋新57F 01/11 00:04
→ : 古屋
→ : 所以中古屋釋出少，購買力強，一般都沒煩惱新屋競爭問題
→ : 中古屋比建商賣房子更不容易套住就是因為，供給量實在有限
→ : 古屋
→ : 所以中古屋釋出少，購買力強，一般都沒煩惱新屋競爭問題
→ : 中古屋比建商賣房子更不容易套住就是因為，供給量實在有限
推 : 你怎麼把我這種做中期的揣摩的這麼精準…61F 01/11 00:06
→ : 平常是都在研究人性是不是？？
→ : 平常是都在研究人性是不是？？
推 : 補推 寶咖咖2022 52週報單案單週還是有賣一戶以上63F 01/11 00:07
推 : 結論就是大暴漲 漲漲漲 漲還要再漲^_^64F 01/11 00:11
推 : 台北的10年左右，好格局的中古屋其實和預售價差不大，65F 01/11 00:19
→ : 價格貼很近，2019之前找房的經驗
→ : 價格貼很近，2019之前找房的經驗
推 : 空空：這次不一樣 你484急了67F 01/11 00:19
推 : 樓上根本反串68F 01/11 00:21
推 : 請問ceca 有別的平台嗎69F 01/11 00:22
推 : 回就是急 不回就是怕 都沒有點數據來討論 到底有沒有進70F 01/11 00:22
→ : 到市場看過
→ : 到市場看過
推 : 真的 賺多賺少不重要 有賺就好就買了72F 01/11 00:22
→ : 靠這些空空現在不是想打房了，是想打言論自由XDDDD73F 01/11 00:25
→ : 過兩年空空就知道，今天通過這個砸自己腳砸多用力74F 01/11 00:27
→ : 就像幾年前房地合一通過時，空空拍手叫好，後來大家都知道
→ : 就像幾年前房地合一通過時，空空拍手叫好，後來大家都知道
→ : https://imgur.com/wfM4K4c 2021/10白天鵝本來要買的76F 01/11 00:28
→ : 2+1房+平車 房屋權狀31.52 車位6.28 平均一坪才24
→ : 老婆大人說不喜歡暗廳放棄 現在平轉40真的捶心肝
→ : 2+1房+平車 房屋權狀31.52 車位6.28 平均一坪才24
→ : 老婆大人說不喜歡暗廳放棄 現在平轉40真的捶心肝
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/wfM4K4ch.jpg)
→ : 降息循環也沒可能回到0利率 房蟲裝總經大師79F 01/11 00:32
→ : 最後老婆跑去買後驛廢墟透天到現在漲幅遠輸白天鵝80F 01/11 00:33
→ : 漲幅 白天鵝70%VS廢墟透天10% 只能期待71期發展起來
→ : 漲幅 白天鵝70%VS廢墟透天10% 只能期待71期發展起來
推 : 無關價格，只要資金被卡在房產不要一直短線當沖，82F 01/11 00:42
→ : 這樣市場穩定對大家都好。
→ : 這樣市場穩定對大家都好。
推 : Ceca好，想請教，我看內政部說1、11、21會公告實價登84F 01/11 00:44
→ : 錄，然而我最近的經驗發現，似乎當天實價登錄查詢平
→ : 台仍然沒有更新，都到2、12、22的中午，平台、591或
→ : 樂居才陸續更新，請問我該怎麼在1、11、21日準時找到
→ : 資訊呢
→ : 錄，然而我最近的經驗發現，似乎當天實價登錄查詢平
→ : 台仍然沒有更新，都到2、12、22的中午，平台、591或
→ : 樂居才陸續更新，請問我該怎麼在1、11、21日準時找到
→ : 資訊呢
沒辦法.
之前我有房子買了實價登錄失蹤沒出現過.
也有買了半年後才出現.
那是一個不可得知的迷霧區域...XD
→ : 至於大建商要怎麼拉價，有辦法讓大家吞都行，但只89F 01/11 00:45
→ : 要民怨過多，政府多的是方法處理。中小型建商已經
→ : 被處理完了，只剩大建商更好處理
→ : 要民怨過多，政府多的是方法處理。中小型建商已經
→ : 被處理完了，只剩大建商更好處理
這樣怎樣處理?
大建商一起說好.
"水楠第一個案子就是7x"
請問總司令該如何處理..XD
這不就現在進行式.
推 : 實登最近遲延或蓋牌非常誇張 我有認識的10/1到現在都沒上92F 01/11 00:47
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 00:49:29
噓 : 一天5篇是當日記本在連載嗎93F 01/11 01:01
板上人那麼多那麼熱鬧.
就多發兩篇嚕...XD
→ : 好猛價格心理學94F 01/11 01:06
推 : 7x便宜！你先訂一戶95F 01/11 01:07
推 : 推96F 01/11 01:07
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:08:37推 : 法案過了讓西卡大多發好幾篇文章!意外收穫97F 01/11 01:08
最近就盤太無聊...
D4又要等6/6.
一邊踩健身車,一邊拿竹竿搓魯蛇.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:10:07
推 : 推 學到一課98F 01/11 01:11
推 : ceca老師晚安，明早在深讀您上課筆記~XD99F 01/11 01:11
推 : 一般物價都有不能隨意哄抬機制 房價也不會是建商想開多少100F 01/11 01:12
→ : 就多少吧？建商要賴成本的話要查也是容易
→ : 就多少吧？建商要賴成本的話要查也是容易
推 : 這麼晚了還在上課呀 笑102F 01/11 01:13
推 : 無腦多就是永遠這個無腦想法 不管政府發什麼政策房價103F 01/11 01:13
→ : 永遠噴 XD 好可愛
→ : 永遠噴 XD 好可愛
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/GhBE6oTh.jpg)
→ : 不過房價最大變因會不會是2024總統誰當選？如果藍綠上大106F 01/11 01:14
→ : 概就一樣 但不小心給柯上了 以他的個性或許就有趣了
→ : 概就一樣 但不小心給柯上了 以他的個性或許就有趣了
推 : 很怕吼 每天要洗一堆人說房價永遠噴 打越多看得出來越108F 01/11 01:15
→ : 怕xd
→ : 怕xd
說我怕都說了十年了.
啊我心臟還是活蹦亂跳的...XD
靜態心跳5x~62...
高強度運動可以達到19x.
血壓正常,健康檢查全都白字...XD
我看起來不太像受精的樣子...
and...總統支持果凍拉,果凍不出來其他人都沒意思.
另外.
建商"聯合"拉價的阻力主要是.
銀行鑑價.
前兩年就是壓在這邊.
銀行鑑價沒跟上,他就會難賣.
所以建商拉價會有速度上的限制,要等銀行鑑價跟上.
(建商可以知道銀行估他的案子估多少,他們都嘛直接找高層談的)
另外建商要拉價藉口太多了,上一次拉價不就缺工,原物料大漲..
有時候就"政府你自己土地賣那麼貴"
我們政府蛋價都管不住了,還管建商賣房子的價格...XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:24:58
推 : 哈哈哈哈蛋價，說得真貼切110F 01/11 01:27
噓 : C大這篇邏輯不對吧，照這樣說一開始建111F 01/11 01:33
→ : 商全部留著慢慢賣拉價格就好啦
→ : 商全部留著慢慢賣拉價格就好啦
平盤的時候.
建商蓋房子賣利潤正常再30~35%.
現在帳面利潤剩下2x%主要是因為土地價格飆漲太誇張.
所以你用土地行情去當成本算起來利潤反而縮減.
也因此後來推案量也縮了...
但無論怎樣,建商蓋房子會有一定的利潤.
所以平盤,小漲..建商都會推案.
除非漲得太兇,才會縮起來.
畢竟他利潤30~35%...你要漲多兇才可以讓她完全屯起來不賣??
另外這又牽扯到
像興富發主要再炒股.
或一些建商主要再擴張市占率.
因此他快速推預售,拿到預售的單再轉借錢(銀行不借就跟中租借或是其他民間放貸)
這樣可以本來推兩個案子變成推四個案子.
市占率就會拉高,曝光率高.
那它的品牌就比較容易紅.
品牌紅就可以再找更大的金主.
這樣就可以有更多的錢來做更多建案.
so....建商有不同的策略和目的.
因此並不是每一個建商都要死算利潤的.
有些再算的是"金主的錢"....XD
你3億可以賺40%.
但是如果你只賺20%,但你資本額可以擴張到30億.
請問誰賺得多??
那他幹嘛還在那邊跟你慢慢地等40%利潤??
so...
就像有些酸民把版上投資客都當同一種動物一樣.
請不要把建商當做同一種動物.
不同建商可能策略和目的差異極端的大.
推 : 少年股神都沉船惹。房神會不會也沉船呢113F 01/11 01:35
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:42:17推 : 給樓上某I 建商也是有財報有金流要做 要有進有出 所以放緩114F 01/11 01:37
→ : 可以 但停滯不行
→ : 可以 但停滯不行
推 : 現在改建成潛水艇來得及嗎116F 01/11 01:44
獵雷艇.
慶富倒閉了.
他海景第一排商辦法拍記得也被買走了.
至於台船的潛艇今年九月要下水.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 01:48:41
推 : 推個耐心117F 01/11 01:49
推 : 我只是怕沉船 小生怕怕118F 01/11 01:52
噓 : 人生是不是很沒意義 很想證明自己 怎麼不去開公司 等你I119F 01/11 01:56
→ : PO
→ : PO
我用最輕鬆的方式賺錢就好..XD
我的人生那麼多事情要做.
幹麻花那麼多心思再賺錢上面?
你不知道我生活藝術大師喔.
你懷疑我的人生有沒有意義.
你是不是找錯人了..XD
你不覺得我連炒房都很慵懶嗎..XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 02:06:00
推 : 感謝C大詳細回覆，簡單說就是贏要衝輸121F 01/11 02:05
→ : 要縮，不過不同建商作法喊價也很不一樣
→ : 要縮，不過不同建商作法喊價也很不一樣
跟建商的策略,財力,金主,獨資或是上市櫃都有關.
所以建商型態差超級多.
你光豪華品牌和平價品牌建商.
在不同時期操作的就不一樣.
平價愛衝量...狂蓋猛蓋到處蓋.
豪華品牌會控制推案量,務必讓光環都集中在一個點上.
所以大漲期,豪華品牌會連續推案,但是通常不會太重疊.
一個區域,前一案賣得差不多才下一案.
避免"焦點"無法集中在他的案子上!!!
甚至如果是代表做大坪數,還會推了之後過幾年才會推同等級的大坪數代表做.
而再冷盤的時候.
通常推案就會明顯直接凍結...或是只用子品牌去推案.
避免他的案子"蒙灰"
so...豪華品牌其實維持品牌也很龜毛.
不能容忍一絲瑕疵造成品牌受傷害.
廉價品牌沒再怕的..XD
狂推狂廣告
或是到處推,推到你根本不知道他哪天又推了案在哪裡...XD
然後奇怪為啥他越推越多,錢都用不完喔.
(實際上是因為,他越推案,金主就找到越多...顆顆)
但是廉價品牌有時候也會推她的大坪數案.
通常推了都很難賣..
但很難賣為啥要推.
因為他要"把自己跟豪華品牌拉近距離"
用難賣的大坪數高總價案來掩護他旁邊的小坪數案出貨.
尤其一個新區域,他甚至先推一個超難賣的大坪數案掛在那邊.
之後才開始推小坪數案...
這叫打響旗號.
so...建商操作策略很多.
他牽扯到銷售,曝光.
上市上櫃公司也牽扯到股價.
然後也牽扯到"金主"...
因此他每次主要目的不一樣,操作策略也會不一樣.
想找金主的操作和真的賺錢的操作怎麼會一樣.
真的要賺大錢的操作,跟你要把品牌弄得很高貴的操作又衝突很多.
(豪華品牌通常規模都不大...總利潤都被平價品牌給海放幾十倍起跳)
愛炒股的要維持營收,或是資金滾動率,算盤也不一樣.
養地的又是另外一套算盤.
因此千萬不要用單一模型去看建商的動作.
這樣你多看你應該會發現你越看越不懂...
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 02:15:32
推 : 供給變少的前提是那30戶都被中長期投資客買走吧123F 01/11 02:09
→ : 如果被自住客買走哪有差，還省了被賺一手
→ : 如果被自住客買走哪有差，還省了被賺一手
推 : 講那麼多不就是想炒房125F 01/11 02:11
→ : 所以希望房價泡沫全破碎
→ : 所以希望房價泡沫全破碎
推 : 又戳了一隻XD127F 01/11 02:15
推 : 房價要跌了！ 真的不要買，租屋的生活自由多了！！128F 01/11 02:16
推 : 21年尾接到最後一波天鵝的轉單（比西卡脫手價低一咪咪，129F 01/11 02:31
→ : 賣家差不多也是賺10%，算槓桿100%）抱到現在只後悔買太
→ : 小間。以後想做中短期好像只能像西卡做中古翻修，不能再
→ : 買來放置play等數錢。要拉高毛利率感覺還是要有認識的工
→ : 班+懂進便宜視覺效果佳的用料。不過這離炒還滿遠的，自
→ : 己都像是半個裝修業者了，剩下就是等有沒有什麼議題發酵
→ : 賣家差不多也是賺10%，算槓桿100%）抱到現在只後悔買太
→ : 小間。以後想做中短期好像只能像西卡做中古翻修，不能再
→ : 買來放置play等數錢。要拉高毛利率感覺還是要有認識的工
→ : 班+懂進便宜視覺效果佳的用料。不過這離炒還滿遠的，自
→ : 己都像是半個裝修業者了，剩下就是等有沒有什麼議題發酵
你可以無腦買1x年屋.
無腦出租養.
無腦再轉賣.
1x年屋不需要翻修.
翻修划不來.
除非你的翻修是包含漆油漆....XD
當然等降息前夕再買就好.
現在是無聊的時候....
可以做短期定存...XD...
(房價不太動,定存有1.x%..這樣你還多賺..顆顆)
等到機會一來,定存秒解就可以衝了.
另外定存是很好的財力證明.
請善用...XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 02:35:43
推 : C大回覆真的很詳細舉證歷歷XD不過黃135F 01/11 02:58
→ : 牛不買中期退出自住觀望後市要怎麼拉？
→ : 牛不買中期退出自住觀望後市要怎麼拉？
主要是小建商出局.
所以大建商可以硬拉.
如果小建商沒出局.
那回檔的機率就非常大.
價格是賣家主導的.
所以要價格下降,就是要賣家往下賣.
容易往下賣的賣家.
1.很急的投資客....這個快要被法案幹掉了.
2.小建商....
但是這一次小建商被政府提早幹掉了.
這.....
因此2020年我就再講.
大建商要搞飢餓行銷.
各位應該都有印象.
而今天城揚可以爽爽的再美術館拉價.
國泰重劃可以喊那麼高.
都是飢餓行銷打好的基礎,讓它們在這種逆風狀態還可以往上拉價.
而拉價會變成.
"整個市場的新屋就只有那個價格,你愛買不買隨便你"
而不動產市場"永遠都會有人買"
所以永遠都會有銷售.
當然買量低,代表建商的營業額低,獲利低怎麼辦?
小建商當然就很急,會降價賣來拉升交易量.
但小建商死光了...手上沒貨的建商比野狗還不如..因為他跟市場沒有關係.
馬雲手上有多少錢跟高雄房價有沒有關係??....是不是沒關係...大概這種概念.
而大建商.
養地的因為地價漲太多...所以維持房價甚至拉抬房價可以讓它其他土地變更貴.
所以養地的建商樂於繼續往上拉價,銷售很差都沒關係.
推案量大的建商前兩年賺太多,所以他財務沒壓力,縮減推案就可以了.
另外..
土地價格目前還是被拱在天上,並沒有往下走.
而土地價格不降下來,就代表任何人只要買土地推案,價格就是推天價.
甚至,因為漲太快,你現在立刻買土地推案,利潤可能剩下20%很悲慘..
因此其他人推不動案...
那已經有案的建商,自然爽爽的往上拉價,想要把利潤拉回30%以上.
中間沒有人能破壞.
如果土地價格有下修才會造成.
有人買比較便宜的土地來推案,造成價格往下..
就像如果今天我看到土地價格崩毀跌40%.
那我都會想要跳出來當建商...XD
因為如果土地價格跌40%.
大建商會滿手被套牢要賣例如單坪50的建案.
而我買到6折價格的土地,我推案價格可以成交價壓再35.
你就會看到我立刻到群組鳩團衝當建商.
沒跟各位豪洨.
大家湊個幾億甚至十幾億來買地推案,吃大建商豆腐.
而大建商被套牢再必須賣50萬.
我推案只要賣35萬就可以有30%利潤.
那當然全市場的人都跑來買我的房子,大建商的價格被我破壞..
顆顆...
商場如戰場....
一將工程萬骨枯.
長江後浪推前浪,前浪死在沙灘上.
滾滾長江東逝水,浪花掏盡英雄...
我未來要當建商就是再等這個機會.
沒這個機會我就不會跳出來當建商..XD
我只做穩賺和低風險的事情.
沒有"可以吃大建商豆腐"的機會.
你出來當建商,都只是被大建商巴好玩的而已.
更何況.
我又不會搞官商勾結...很多隱藏版的彩蛋我又吃不到.
正派經營....就必須抓機會.
沒有機會就不要亂衝.....那是賭徒,十賭九輸!!!
上一次這個機會是發生在2000年...
你看今天的很多有頭有臉的建商.
是不是那時候興起的.
他們興起,就是利用這個機會起來..
但很可惜的.
目前並不是這種局面.
目前跳出來都只會被大建商修理而已.
帥過頭都很識相的縮起來.
不然他想衝建商很久了...XD
時機不對不要亂衝!!!
而目前局面就是.
大建商延續飢餓行銷+聯合壟斷.
縮案維持價格和特定區域繼續往上拉抬價格.
只要靠少數的成交,它們就夠了.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 03:23:25
推 : 原來連經營便當店都倒閉 給你推一下 取暖哥137F 01/11 03:13
要死不活的生意當然收起來..XD
很累又不如炒個兩間房子的利潤.
躺著收店租就好.
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 03:23:57
推 : 為什麼永遠只有「會怕喔！你怕了！急了！房蟲崩潰」這138F 01/11 03:26
→ : 類無力的反駁，人家是真金白銀的實戰心得欸…
→ : 類無力的反駁，人家是真金白銀的實戰心得欸…
阿有人就怕.
太多人又變更厲害.
對它們未來有極大的威脅.
只好亂入,然後試圖帶走話題..XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 03:27:25
and...
我平時大多都是發這種文章.
所以說.
這次要檢舉..
跟我有啥關係..XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.219 臺灣), 01/11/2023 03:28:11
→ : 如果你是做空的 更要知道偏做多的人現在是怎麼思考的140F 01/11 03:28
→ : 這類文章超有價值的好嗎
→ : 這類文章超有價值的好嗎
噓 : 再說一次，租房無感142F 01/11 03:37
推 : C大回應真的很佛心，這篇我來回看好幾143F 01/11 03:43
→ : 次XD不過預售屋硬拉不會被中古屋影響
→ : 嗎？中古屋的籌碼沒有那麼穩定吧
→ : 次XD不過預售屋硬拉不會被中古屋影響
→ : 嗎？中古屋的籌碼沒有那麼穩定吧
→ : 新屋量大會被中古屋價差給拉扯146F 01/11 03:49
→ : 但只要量縮，外加建商財力雄厚，可以硬拉
→ : 2016就拉不動還回跌，一方面是小建商，另一方面是爆量
→ : 以及斷頭潮，殺出潮
→ : 而這次，土地釋出量又低，政府很故意
→ : 政府是最大地主，他狂賣土地，誰也擋不起來
→ : 但光高雄，居然還封盤不賣地，上一次則是賣一堆爛鼻屎地
→ : 造成市場土地供給量太低，所以大建商可以操控土地交易市場
→ : 讓土地價格跌不下去
→ : 土地跌不下去，沒人推的動案子，量起不來，那自然大建商可以
→ : 少量拉價
→ : 要回檔，要崩，供給量都很重要
→ : 但只要量縮，外加建商財力雄厚，可以硬拉
→ : 2016就拉不動還回跌，一方面是小建商，另一方面是爆量
→ : 以及斷頭潮，殺出潮
→ : 而這次，土地釋出量又低，政府很故意
→ : 政府是最大地主，他狂賣土地，誰也擋不起來
→ : 但光高雄，居然還封盤不賣地，上一次則是賣一堆爛鼻屎地
→ : 造成市場土地供給量太低，所以大建商可以操控土地交易市場
→ : 讓土地價格跌不下去
→ : 土地跌不下去，沒人推的動案子，量起不來，那自然大建商可以
→ : 少量拉價
→ : 要回檔，要崩，供給量都很重要
噓 : 好辣炒房好棒棒，祝福你賺翻158F 01/11 03:58
房價跌了你不信！ 大台北中古屋價已率先修正
【記者楊明峰／台北報導】經濟前景看淡，外界預估明年房價下跌，不過，根據最新11月信義房價指數顯示，台北市指數今年以來首見跌勢；新北市指數則一舉跌至今年3、4月水準，專家分析，景氣看衰，讓較無成本壓力的老舊物件屋主較願讓價，使得雙北市部分中古屋房價率先修正，預估明年房市將能明顯見跌勢出現。 ...
【記者楊明峰／台北報導】經濟前景看淡，外界預估明年房價下跌，不過，根據最新11月信義房價指數顯示，台北市指數今年以來首見跌勢；新北市指數則一舉跌至今年3、4月水準，專家分析，景氣看衰，讓較無成本壓力的老舊物件屋主較願讓價，使得雙北市部分中古屋房價率先修正，預估明年房市將能明顯見跌勢出現。 ...
推 : 看到這篇我真的安心了 準備繼續買好房162F 01/11 05:06
→ : 黃牛跟中期不買=少30戶，鬼扯…這30戶就還在建商手上賣啊，163F 01/11 05:21
→ : 不然建商會留30戶當傳家寶？自己都說黃牛在哄抬價格，這就
→ : 是問題啊，利用大家的恐懼然後掃光光全部人都在這樣搞，只
→ : 是炒不是為了真實居住，當然一路飆上去
→ : 不然建商會留30戶當傳家寶？自己都說黃牛在哄抬價格，這就
→ : 是問題啊，利用大家的恐懼然後掃光光全部人都在這樣搞，只
→ : 是炒不是為了真實居住，當然一路飆上去
→ : 已修正所以可以漲了利空出盡167F 01/11 05:24
噓 : 供給不是這樣算的，但你開心有賺就好168F 01/11 05:44
推 : 只能說房子買賣越來越難做了169F 01/11 06:10
→ : 只要下跌趨勢成立，故事就不一樣了
→ : 只要下跌趨勢成立，故事就不一樣了
推 : 先說結論：房價上漲 大家解散171F 01/11 06:33
噓 : 因為頭可不賣而供給量縮讓你覺得會漲價 那你絕對是太172F 01/11 07:12
→ : 自以為是 你不想想投客遭大量買盤 建商拿到資金後再
→ : 去瘋搶買地 造成土地成本不停上漲 現在量縮 土地當然
→ : 也沒那麼多人搶 這樣你說無影響會不會太豪小
→ : 自以為是 你不想想投客遭大量買盤 建商拿到資金後再
→ : 去瘋搶買地 造成土地成本不停上漲 現在量縮 土地當然
→ : 也沒那麼多人搶 這樣你說無影響會不會太豪小
噓 : 可憐176F 01/11 07:14
推 : c大，美術館區的獨棟中古無電梯別墅有沒有搞頭啊@@？？177F 01/11 07:24
→ : 空空永遠都在假設，拜託等大量實價7折再來說空吧178F 01/11 07:29
推 : 這才是現實 炒房的還是不痛不癢啦 政府演戲而已XD179F 01/11 07:45
→ : 投資客一直都是市場少數，是很多空空最大無法理解的狀況180F 01/11 07:49
→ : 假設投資客是多數，造成很多人整天被市場修理
→ : 然後都不會醒
→ : 美術館獨棟別墅價格應該都破豪宅稅了吧
→ : 除非妳佔地三百坪，不然不利於投資
→ : 總價太高
→ : 假設投資客是多數，造成很多人整天被市場修理
→ : 然後都不會醒
→ : 美術館獨棟別墅價格應該都破豪宅稅了吧
→ : 除非妳佔地三百坪，不然不利於投資
→ : 總價太高
推 : 看c大就對了，很多空空不在市場，只會紙上談兵186F 01/11 07:57
噓 : 拿預售屋合約貸款？好像不是你說的那樣187F 01/11 08:02
噓 : 沒營造經驗要當建商，可能要先繳很多學費
噓 : 沒營造經驗要當建商，可能要先繳很多學費
推 : 供給不會減少太多，因為建商也有營收財報壓力，該賣的189F 01/11 08:06
→ : 總額還是得想辦法。
→ : 頂多預售少賣成屋再賣，短期供給會少較多
→ : 總額還是得想辦法。
→ : 頂多預售少賣成屋再賣，短期供給會少較多
噓 : 銀行那段錯很大，想當建商還是扎扎實實的去建設業工作192F 01/11 08:09
→ : 2年吧
→ : 2年吧
→ : 一個建案，不要說買土地，從申請建照到蓋好拿使照194F 01/11 08:10
→ : 大概三年
→ : 什麼是三年，就是2020年你送案子，今天才蓋好，這還是小樓
→ : 現在不是有預售五年，代表他包含請照，修改，就都七年了
→ : 因此，建商只要再透過中間開案和完工時間條一下
→ : 很容易控制時間在他想要的時間點賣和開案
→ : 而你低潮通常不會太久，所以拖一下就可以避開低潮
→ : 另外，建商做的就是我們短期投資客做的事情
→ : 誰需要去建設業，有鈔票相當建商就是建商了
→ : 不要動不動把事情複雜化，你又不是上班族，你是當老板好嗎
→ : 大概三年
→ : 什麼是三年，就是2020年你送案子，今天才蓋好，這還是小樓
→ : 現在不是有預售五年，代表他包含請照，修改，就都七年了
→ : 因此，建商只要再透過中間開案和完工時間條一下
→ : 很容易控制時間在他想要的時間點賣和開案
→ : 而你低潮通常不會太久，所以拖一下就可以避開低潮
→ : 另外，建商做的就是我們短期投資客做的事情
→ : 誰需要去建設業，有鈔票相當建商就是建商了
→ : 不要動不動把事情複雜化，你又不是上班族，你是當老板好嗎
推 : 建商的本業是“蓋房子“，賺合理的利潤，不是屯房賺價差。204F 01/11 08:27
→ : 生產跟投資/投機是完全不同的概念。
→ : 生產跟投資/投機是完全不同的概念。
推 : 你這兩天很忙喔，一直被點名還要一直回文206F 01/11 08:36
→ : 不回文會不會被說抓走了?
→ : 不回文會不會被說抓走了?
推 : 跟著C老師就對了208F 01/11 08:42
噓 : 既然還可以漲更多 拿出來反對這個法案的是為何209F 01/11 08:47
推 : 其實只要能認真的爬一下文章 空空大概就少了一大半 剩下連210F 01/11 08:51
→ : 中文看不懂在那邊狂跳針的真的誰來都救不了
→ : 應該都是股票賠太多轉投頭看房價都沒跌要崩潰了
→ : 中文看不懂在那邊狂跳針的真的誰來都救不了
→ : 應該都是股票賠太多轉投頭看房價都沒跌要崩潰了
推 : 一直想問C大，如果真的要打到痛點，囤房稅是有用的嗎213F 01/11 08:55
→ : ？還是也是個鄉愿
→ : ？還是也是個鄉愿
→ : 持有成本必定壓制不動產基本面的上限215F 01/11 08:56
→ : 當然你要看到跌，代表這個上限要被壓到比目前價格還低
→ : 當然你要看到跌，代表這個上限要被壓到比目前價格還低
推 : 去年看預售比較少，但遇到寶佳去年上半年就不給換217F 01/11 08:57
→ : 約了，不知道是
→ : 不是整個集團都這樣
→ : 約了，不知道是
→ : 不是整個集團都這樣
→ : 所以加一點持有稅看不到跌，加很多才會看到220F 01/11 08:57
→ : 白天鵝要賣40基本上沒賣掉他也無所謂的意思啦221F 01/11 08:58
→ : 寶佳之前看過的不給轉約沒錯 然後就穩穩地一直慢慢拉價賣222F 01/11 09:10
推 : 美術河畔DC那區的別墅呢?九如陸橋要拆了感覺很不錯~~~223F 01/11 09:12
噓 : 天天點化空空 您真有心 尊敬 祝福224F 01/11 09:29
推 : 每次有新政策，都趕快來房版看Ceca老師有沒有發文，好讓225F 01/11 09:37
→ : 自己安心一點，感謝Ceca老師的見解真的很受用。
→ : 自己安心一點，感謝Ceca老師的見解真的很受用。
噓 : 有量才有價227F 01/11 09:40
推 : 去年龍騰發哥就只能換一次 崑廷還限制時間不給換 就228F 01/11 09:49
→ : 說空空根本不知道現在發生什麼事 以為換約會一堆投
→ : 資客崩潰 有買預售的 誰不知道不能換約啊XD
→ : 說空空根本不知道現在發生什麼事 以為換約會一堆投
→ : 資客崩潰 有買預售的 誰不知道不能換約啊XD
推 : 沒錯231F 01/11 09:53
推 : 繼續噴232F 01/11 10:12
推 : 去年看過兩個建案都直接在代銷桌上寫：配合政府政233F 01/11 10:16
→ : 策本案不能換約
→ : 之類的，法案都沒過勒什麼配合政策
→ : 策本案不能換約
→ : 之類的，法案都沒過勒什麼配合政策
推 : 沒錯繼續噴236F 01/11 10:18
→ : 是否少了建商還未賣出的數量？237F 01/11 10:24
推 : 我就是掛爽的哪一個，七月掛到現在準備要過戶收租了238F 01/11 10:36
推 : 供給減少 價格會上漲 應該是大家都知道的事情239F 01/11 11:01
推 : 推就是了240F 01/11 11:05
噓 : zzz241F 01/11 11:07
推 : 房板邏輯：禁轉約->供給減少->噴242F 01/11 11:46
→ : 不禁轉約->投資客炒作->噴
→ : 不禁轉約->投資客炒作->噴
推 : 防版腦子只有噴 量多量少都是噴 笑死244F 01/11 12:34
→ : 是不是笑死，看下去就知道245F 01/11 12:44
→ : 反正鈔票在你口袋，買不起房也不會有人幫你
→ : 反正鈔票在你口袋，買不起房也不會有人幫你
推 :247F 01/11 12:55
推 : 只漲不跌的炒作手法破功了248F 01/11 13:10
推 : 哎，一個幻想被打破，勝過學習一百個道理，只怕裝睡249F 01/11 14:02
→ : 的人叫不醒呀。其實有時候也是挺愁C大這樣分享的，讓
→ : 大家越學越多，那操作 & 搶貨難度會變高haha
→ : 的人叫不醒呀。其實有時候也是挺愁C大這樣分享的，讓
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推 : 加油啊多多們 哥早在2012就買好了 只是覺得現在晚買252F 01/11 14:28
→ : 的人挺可憐的 還要被多多洗腦
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