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※ 引述《defy3 (防守)》之銘言：
: 想請問桃園各重劃區(撇除藝文/青埔/中路/小檜溪/八擴,這些要馬超預算要馬沒相關地緣)
: 預算關係總價1000萬以內2房(以投資報酬率來看的話,當然要挑選有潛力,但我愚鈍)
: 山鼻重劃區(中小型建商)
: 菓林(坑口)重劃區 (目前幾乎沒案,有也是在地建商)
: 龜山a7重劃區 (版上討論到爛了)
: 草漯重劃區(目前基期最低大概20W出頭)
: 經國重劃區(小區的重劃,交流道優勢)
: 大竹重劃區(機能算完善,但無重大建設)
: 以上如果以目前冷盤時期,可以觀察而後動的
: 大家有推薦的嗎? 希望投報率高的 好不容易存一點錢...

你的題目很明確，投資為主 -> 投報率高
所以我先假設你買了沒有自住需求

然後你投報率高就是一個數學問題
又2022房地合一2.0過了之後，短期買賣就是45%稅

但你仔細看，有一個帝王條款
6年內自住獲利400萬內免稅

所以你的原個命題可以改寫並等價下面這個題目->

哪一個地區，用最少的錢，然後登記自住6年後，可以實現400萬左右的獲利 ?

很多人數感很差，不曉得低基期的威力在哪邊，我就講一下國小數學



假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例C 台北市大同區總價4000萬，你頭期款要拿800萬，貸款3200萬

假設六年漲10%，剛好賺400萬免稅用滿
但你要拿出比較多的頭期款，每個月要繳的房貸 11萬6千左右 壓力也最大

PS.我在這邊都假設不用寬限期  個人認為寬限期在2022以後是不聰明的玩法

案例B 比較像是新北中古屋

假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例B 新北市某區中古總價1600萬，你頭期款只要拿320萬，貸款1280萬

六年漲10%，賺到160萬免稅額內，但你拿出的頭期款較少，房貸每月4萬6 壓力也小
個人認為適合兩個年薪都有百萬的雙薪家庭自住  還有錢可以生小孩出國玩


而案例A 就是你文章中說的最低基期草漯預售屋

假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，




等租個8年，再登記自用不租人放6年，此時屋齡14年左右
連續3%通膨14年加上區域發展，到時候賣超過1200萬以上在我個人來看是穩妥妥的事情
(1200-800=400 免稅額內)


如果你可投資的錢少，選擇A的風險低、壓力又小，最適合拿來投資、然後自己不去住
租8年以後，就空在那邊放6年當倉庫或是假日去吃PIZZA



又因為母數大  他好幾年漲1~3%  可以抵上桃園漲5~15%

那買案例A這種低基期的地方有沒有風險 ?

有

低基期最怕買到鬼城
就是沒有人要住、政府也沒有要建設，一遍荒煙蔓草的地方

但你看草漯

1.工業區就業人口多，離工業區遠的地方，租房用搶的 https://tinyurl.com/ypzjt2a2
2.少子化年代，學區爆滿不夠讀 https://tinyurl.com/33pda8m2
3.未來10年內，桃園第三航廈會落成，包括星宇 大樹醫藥 台灣思科 等七家企業已買地確定進駐
https://tinyurl.com/2yckaea5

這一波產業注入 其員工收入/員工人數，都會把 草漯/大園/青埔 原本居民洗出去

草漯/大園 有工業區是撐底，又有服務業升級新陳代謝可以拉高區域價格

我個人認為 10年左右 大園/草漯/青埔 這三個地區

https://estate.ltn.com.tw/article/13984

我來整理一下



加上草漯有三區公辦重劃、三區自辦重劃，有腹地足夠開發


當然這是我個人看法，不一定正確
但個人是認為好過一些拿不出數據和論證的感覺派

我不會像某些人說自己的看法一定正確
但至少我自己覺得正確的地方  會拿錢跳下去玩

而時間終會證明一切 :)

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※ 作者: DarkAlex 2023-02-03 01:02:33
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