※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-07 21:19:03
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作者 標題 [閒聊] 第三戶限貸後的資金投資運用
時間 Tue Feb 7 15:42:07 2023
看完這兩天，兩串不同主題超長又無意義的空空抱怨文真的是很浪費生命。
每次看完這種文章，都會想說... 隨便你空想要幹嘛隨便你啦，
反正你想要幹嘛是你家的事，畢竟幻想又不犯法對吧。
拉回主題，房版還是來討論一些有關房產(資產)配置討論的主題比較營養一點吧？
之前三戶限貸後，大家都怎麼分配手上的閒置資金？
畢竟貸款成數那麼少，換算起來要再買房收租，資金投入的報酬率並不漂亮。
做低買高賣的案子搶的人也太多，便宜的案子我下斡這幾個月都斡敗...哭啊 QQ
以我個人為例，我的往來銀行和證券公司這幾個月一直在推我的方案如下：
1. 美債 + 8成融資 / 利率2% / 年年續簽組合 (現金需1000萬起跳)
目前美債A級以上債息殖利率有些有 6% 以上，以千萬現金購債再融資8成
等於年化收債息108萬，並付出16萬融資利息，實際年收92萬，現金投報 9.2%。
※風險點 - 美元匯率波動、進出場的買賣價差較股票高
2. 台股 etf 投資 + 6成融資 / 利率同樣約 2% / 年年續簽
最保守的放 0050 / 0056 / 00878...etc，看是賺資本利得或是股息收入，
沒有明確的固定收益率，同樣根據過去預測股息報酬年化6%來算，
等於年化收股息96萬，並付出融資利息12萬，實收84萬，現金投報 8.4%。
另外額外可有借券收入(如果有)。
※風險點 - 跌到追繳斷頭、無法填息
版上各位大大還有接觸到甚麼閒置資金投資配置的方式嗎？ 歡迎不吝分享討論。
還是說大家閒錢都放著等著抄底賺資本利得？
或是說管它只能貸款四成，照貸不誤？ QQ
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.171.177 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2023-02-07 15:42:07
※ 文章代碼(AID): #1ZuW3HoG (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675755729.A.C90.html
※ 編輯: s8752134 (61.228.171.177 臺灣), 02/07/2023 15:42:31
這樣自住房佔比過高，變相會吃掉一些投資資產的額度。
例如我在台北整合買5000 ~ 6000，貸款4000萬好了，這間房子出租投報率差，而自住
又太浪費，所以我才沒這樣考慮。
以 5~6 千的房子在台北大概能租個8萬就不錯了(整層)，租報率不划算。
匯率現在29.x來說風險是不大拉 (個人看法)
1000萬融資6成 = 600萬 2% 每年 12萬利息。
我確實有點心動，這邊的配置屬於低風險配置，股票另外有再配。
沒有不行，我只是單純描述推給我的方案內容。
你說的配置我覺得也不錯，融資出來的錢確實也能投入股票標的。
※ 編輯: s8752134 (61.228.171.177 臺灣), 02/07/2023 17:18:40
其實我也有又買了一間，年底交屋 (掩面 XDDD
※ 編輯: s8752134 (61.228.171.177 臺灣), 02/07/2023 17:20:54
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推 : 兩間較高總價的（豪宅線以下）辦購屋貸款，第三間後先現金1F 02/07 15:59
→ : 購買，再貸出現金運用
→ : 題外話4000萬真的不能叫什麼豪宅了，抱怨文也真的毫無意義
→ : 購買，再貸出現金運用
→ : 題外話4000萬真的不能叫什麼豪宅了，抱怨文也真的毫無意義
這樣自住房佔比過高，變相會吃掉一些投資資產的額度。
例如我在台北整合買5000 ~ 6000，貸款4000萬好了，這間房子出租投報率差，而自住
又太浪費，所以我才沒這樣考慮。
以 5~6 千的房子在台北大概能租個8萬就不錯了(整層)，租報率不划算。
推 : 我會選2 實際上我手上也在等4成貸下來之後看手上剩多4F 02/07 16:10
→ : 少 剩下的等第三季找低點直接正二 隨便買隨便賺 連
→ : 高低差操作都免了 每天睡爽爽 美債和匯率沒研究
→ : 少 剩下的等第三季找低點直接正二 隨便買隨便賺 連
→ : 高低差操作都免了 每天睡爽爽 美債和匯率沒研究
匯率現在29.x來說風險是不大拉 (個人看法)
→ : 2 怎麼算的? 年化6%，股息收96萬，你投1600萬嗎?7F 02/07 16:11
→ : 那利息應該是19.2萬
→ : 那利息應該是19.2萬
1000萬融資6成 = 600萬 2% 每年 12萬利息。
推 : 至於買正二或0050要不要融資 我是不會啦 要融資我就9F 02/07 16:12
→ : 大台丟進去了
→ : 大台丟進去了
推 : 美債應該比較穩 穩收息 還隨時間rolling down 資金成本11F 02/07 16:14
→ : 才2%很低
→ : 台幣在30以下也算長期平均以下了 是我會選美債
→ : 才2%很低
→ : 台幣在30以下也算長期平均以下了 是我會選美債
我確實有點心動，這邊的配置屬於低風險配置，股票另外有再配。
→ : 對了這兩年我都有無腦買0056給小孩，獲利率現在是-14%14F 02/07 16:15
推 : 確實 長期的話 還是期貨持有成本比較低 還有逆價差可15F 02/07 16:23
→ : 以賺 融資長期持有也是一個成本
→ : 以賺 融資長期持有也是一個成本
推 : 掉資金把一間還清後用理財型房貸，就不會卡在三房了17F 02/07 16:55
推 : 第三戶只能貸四成真的滿煩的18F 02/07 16:58
推 : 問一下，為什麼融資後要投一樣的標的19F 02/07 17:05
推 : 融資後投正2之類的，資金成本可以由第一筆的配息來負
→ : 擔
推 : 融資後投正2之類的，資金成本可以由第一筆的配息來負
→ : 擔
沒有不行，我只是單純描述推給我的方案內容。
你說的配置我覺得也不錯，融資出來的錢確實也能投入股票標的。
※ 編輯: s8752134 (61.228.171.177 臺灣), 02/07/2023 17:18:40
推 : 利用掛4的成數繼續買房囉22F 02/07 17:11
其實我也有又買了一間，年底交屋 (掩面 XDDD
※ 編輯: s8752134 (61.228.171.177 臺灣), 02/07/2023 17:20:54
推 : 美債3.6%那，垃圾債才能6%以上23F 02/07 17:21
→ : 留現金就好，個人不愛金融工具24F 02/07 17:36
→ : 尤其是理專推的，我一律拒絕
→ : 尤其是理專推的，我一律拒絕
推 : 我有看過某檔基金配置很妙，拿債券配息去BPut26F 02/07 17:37
推 : 債券不懂別碰27F 02/07 17:41
噓 : 美債最低是100萬美金 美國公司債A級哪來6%28F 02/07 17:46
推 : 我剩餘資金部分買第四間，是個小兩房的預售屋 （已付10%頭29F 02/07 17:54
→ : 期跟轉約加價）故意挑交期還很久的（6年），雖然C大有提
→ : 不要買預售（除非是早期開案），但卡在現在跟銀行借不到
→ : 錢 ，不然真想多借一點買中古屋。入手此預售屋已經跟附近5
→ : 年內新屋同價格、此預售屋差不多樓層的同格局已經高出5-6
→ : 萬/坪，旁邊建地建商陸續也收購蓋大樓，所以才做出買第四
→ : 間是預售屋的決定。
→ : 期跟轉約加價）故意挑交期還很久的（6年），雖然C大有提
→ : 不要買預售（除非是早期開案），但卡在現在跟銀行借不到
→ : 錢 ，不然真想多借一點買中古屋。入手此預售屋已經跟附近5
→ : 年內新屋同價格、此預售屋差不多樓層的同格局已經高出5-6
→ : 萬/坪，旁邊建地建商陸續也收購蓋大樓，所以才做出買第四
→ : 間是預售屋的決定。
→ : 美債幾千就可以買了啦，A級要6以上都是銀行出的債吧36F 02/07 17:56
→ : 聽說陷阱很多就是...
→ : 聽說陷阱很多就是...
→ : 當老闆做生意 這才是政府要的38F 02/07 18:21
→ : 養活更多人
→ : 養活更多人
推 : 銀行的報價XD 而且要小心是次金融債40F 02/07 18:24
→ : 鋹行前陣子也一直在推我6%和8%的
→ : 鋹行前陣子也一直在推我6%和8%的
推 : 人頭 利害關係一致信得過的人頭42F 02/07 19:02
推 : 買事務所不受第三房貸款成數限制？43F 02/07 19:07
推 : 有另一半嗎？44F 02/07 19:25
→ : 把另一半的槓桿也開滿
→ : 把另一半的槓桿也開滿
推 : 銀行推的東西都不想碰46F 02/07 19:53
→ : 另一半被她父母開滿怎麼辦......47F 02/07 20:01
推 : 前幾天剛好跟朋友聊到 再生一個 十八年後就又多三個扣打(誤48F 02/07 20:05
→ : 但就算扣打很多很棒 我也不想再半夜起床餵奶了XD
→ : 但就算扣打很多很棒 我也不想再半夜起床餵奶了XD
→ : 乾 躺槍 我都餵奶完才有時間嘴你們 最近常看到天亮50F 02/07 20:12
推 : 理專建議我所得稅高買美債才不用課稅，不知道是不是真的？51F 02/07 20:19
推 : 是啊 當你所得級距30/40%以上 買美債的債息算海外所得 要52F 02/07 20:44
→ : 670萬才會被課到稅 換算目前殖利率你要有2億多的資金
→ : 670萬才會被課到稅 換算目前殖利率你要有2億多的資金
→ : 你收入真高的話，台灣股息分離課稅28%，海外有670萬免稅54F 02/07 20:45
→ : 額。
→ : 額。
→ : 股息課28%稅 / 儲蓄特別扣除額也只有27萬 要往海外走56F 02/07 20:46
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